我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有多大？

章彰

要回答我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)有多大這個(gè)問(wèn)題，首先要界定房地產(chǎn)業(yè)貸款的概念。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑將房地產(chǎn)業(yè)貸款分為房產(chǎn)開發(fā)貸款（又細(xì)分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房產(chǎn)開發(fā)貸款）、地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)用房貸款（細(xì)分為個(gè)人購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)貸款和企業(yè)購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)貸款）、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、其他以房地產(chǎn)為抵押物的貸款、持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券和房地產(chǎn)信托等，這是一個(gè)“寬口徑”的統(tǒng)計(jì)。大型銀行年報(bào)中披露的與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款包括個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款等，其他以房地產(chǎn)為抵押物的貸款、持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券和房地產(chǎn)信托的金額在年報(bào)中沒(méi)有詳細(xì)披露。結(jié)合年報(bào)中披露的數(shù)據(jù)，本文對(duì)工、農(nóng)、中、建、交五家大型銀行（簡(jiǎn)稱“五行”）“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算的指標(biāo)為房地產(chǎn)業(yè)貸款占比、預(yù)期損失水平及占銀行資本凈額的比例。

個(gè)人住房貸款：優(yōu)于國(guó)際同業(yè)平均水平

根據(jù)內(nèi)部評(píng)級(jí)法下資本計(jì)算的規(guī)定，個(gè)人住房貸款歸入以住房為抵押物的按揭暴露，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)需要有違約概率、違約損失率和違約暴露三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)?？紤]到我國(guó)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品不涉及或有債項(xiàng)，違約暴露為本金及相應(yīng)產(chǎn)生的利息，測(cè)算時(shí)用貸款余額近似代替。但違約概率和違約損失率取決于各家銀行開發(fā)模型時(shí)挑選的數(shù)據(jù)時(shí)間窗口、數(shù)據(jù)質(zhì)量和模型方法，即使對(duì)同樣的債務(wù)人和同樣的抵押物，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重方面的差異。

一般而言，決定個(gè)人住房貸款債務(wù)人違約概率最主要的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子是抵押率（Loan to Value）和債務(wù)人的債務(wù)收入比（Debt Service Ratio）。從2013年上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，大型銀行個(gè)人住房貸款抵押率在50%以下的數(shù)量約占40%，而抵押率在50%～60%和60%～70%的占比分別為20%和37%。只有約3%的個(gè)人住房貸款抵押率超過(guò)70%，97%的貸款抵押率低于70%——遠(yuǎn)好于國(guó)際同業(yè)水平。因?yàn)榈盅郝蕰?huì)隨抵押物價(jià)值變化而動(dòng)態(tài)變化，作為抵押物的個(gè)人住房，其價(jià)格的持續(xù)增加會(huì)導(dǎo)致在貸款存續(xù)期內(nèi)抵押率不斷下降，從而降低債務(wù)人違約的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大型銀行抵押率數(shù)據(jù)好于國(guó)際同業(yè)，正是住房?jī)r(jià)格上升的反映。債務(wù)收入比是衡量債務(wù)人償債能力的重要指標(biāo)。2013年上半年的數(shù)據(jù)表明，大型銀行的個(gè)人住房貸款該值在30%以下的占約40%，50%以下的占95%，只有5%的債務(wù)人債務(wù)收入比超過(guò)50%，這一比例與國(guó)際同業(yè)相比也非常樂(lè)觀。債務(wù)收入比越低說(shuō)明債務(wù)人償還能力越強(qiáng)，但考慮到銀行在收集及核實(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)方面遇到的實(shí)際困難，對(duì)這一指標(biāo)的客觀性應(yīng)保持一定程度的懷疑。基于這兩個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子判斷，個(gè)人住房貸款債務(wù)人違約概率情況較為樂(lè)觀。

影響個(gè)人住房貸款違約損失率的主要風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子，是不同清收方法下實(shí)際清收的價(jià)值和折現(xiàn)率。邏輯上判斷，過(guò)去若干年，我國(guó)居民住房?jī)r(jià)格的大幅度上漲導(dǎo)致違約貸款實(shí)際清收的損失率下降，基于前七年歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)的個(gè)人住房貸款違約損失率應(yīng)該較為樂(lè)觀。出于審慎目的，巴塞爾委員會(huì)規(guī)定用于計(jì)算住房按揭貸款違約損失率不能低于10%。由于缺乏我國(guó)大型銀行個(gè)人住房貸款違約損失率的公開數(shù)據(jù)，本文將違約損失率下限鎖定為10%。

表1中的風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)水平顯示平均違約概率變化很大。除匯豐銀行在香港地區(qū)平均違約概率低于1%外，其他銀行都在3%左右，高者甚至在4%以上。平均違約損失率除了UFJ銀行較高以外，其他銀行普遍偏低。

從個(gè)人住房貸款在銀行資本凈額中的占比來(lái)看，匯豐銀行2008～2012年全部以住房作為抵押物的零售暴露，包括實(shí)施高級(jí)內(nèi)部評(píng)級(jí)法的部分和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)法的部分，占資本凈額的比例在7%～8%。

2012年，匯豐銀行以個(gè)人住房作為抵押物的零售暴露風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)水平與2009年基本持平（表2），金融危機(jī)后資本凈額的快速增加導(dǎo)致占資本凈額的比例有所下降。目前，我國(guó)大型銀行尚未按照內(nèi)部評(píng)級(jí)法披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)，估計(jì)大型銀行個(gè)人住房貸款平均違約概率在1%～4%，優(yōu)于國(guó)際同業(yè)平均水平。為計(jì)算方便，假設(shè)年平均違約概率為2.5%，平均違約損失率以10%為下限，以六行平均數(shù)為上限，介于10%～18%，可以得出我國(guó)大型銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重介于22%到40%。按照30%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)，再按照8%的資本要求計(jì)算個(gè)人住房貸款需要的資本占資本凈額的比例，結(jié)果如圖1所示。

2012年末，五家大型銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)占資本凈額的比例遠(yuǎn)不及匯豐銀行同類業(yè)務(wù)占資本凈額的比例，說(shuō)明在業(yè)務(wù)策略上匯豐銀行向個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)傾斜的力度更大。

展期和逾期貸款被認(rèn)為是已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的貸款。即使貸款沒(méi)有發(fā)生違約，如果出現(xiàn)展期和逾期貸款占比較高的情況，也反映出貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。從目前大型銀行個(gè)人住房貸款展期和逾期情況來(lái)看，新發(fā)生的展期和逾期數(shù)量和金額都較小，潛在風(fēng)險(xiǎn)不明顯。鑒于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng)，具有隨時(shí)間推移而違約率不斷上升的趨勢(shì)，對(duì)展期和逾期貸款的變化趨勢(shì)應(yīng)保持密切關(guān)注。

綜上，隨著住房?jī)r(jià)格上漲、抵押率持續(xù)下降，早年發(fā)放的個(gè)人住房貸款存量部分的債務(wù)人違約風(fēng)險(xiǎn)保持平穩(wěn)甚至下降趨勢(shì)，但新發(fā)放的個(gè)人住房貸款面臨著較多不確定性。

房地產(chǎn)貸款和以此為抵押物貸款：風(fēng)險(xiǎn)高于一般貸款

公司類貸款中的房地產(chǎn)貸款主要構(gòu)成為房產(chǎn)開發(fā)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等，暴露類別上都屬于內(nèi)部評(píng)級(jí)法下的公司風(fēng)險(xiǎn)暴露，但貸款主體、貸款結(jié)構(gòu)和貸款金額的差異會(huì)使貸款歸入不同的子暴露（如非中小企業(yè)、中小企業(yè)和產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)等），從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)算產(chǎn)生明顯影響。無(wú)論公司類貸款中的房地產(chǎn)貸款歸入子暴露中的哪種，一個(gè)基本的風(fēng)險(xiǎn)判斷是：平均意義上，對(duì)公司發(fā)放的房地產(chǎn)貸款違約概率會(huì)高于個(gè)人住房貸款的違約概率。

從預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款債務(wù)人違約概率的角度來(lái)看，自有資金到位率、抵押率、未來(lái)現(xiàn)金流覆蓋利息和本金的比率是最關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子。即便是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，抵押率和未來(lái)現(xiàn)金流覆蓋利息和本金的比率對(duì)債務(wù)人違約也有重要的預(yù)測(cè)意義。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)大型銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資本金超過(guò)30%的占比在80%以上，且隨著房產(chǎn)價(jià)格的攀升，抵押率也呈逐步下降趨勢(shì)，從而有利于降低債務(wù)人的違約概率。但未來(lái)現(xiàn)金流覆蓋利息和本金的比率則取決于市場(chǎng)變化，具有很強(qiáng)的不確定性。

為輔助對(duì)大型銀行房地產(chǎn)貸款債務(wù)人違約概率進(jìn)行判斷，下面兩組數(shù)據(jù)可以作為參考。一是標(biāo)準(zhǔn)普爾公司公布1993～2011年亞太地區(qū)房地產(chǎn)公司的年違約率平均數(shù)為0.54%。2007～2011年，除2009年達(dá)到3.57%違約率外，其他年份未發(fā)生違約。這說(shuō)明亞太地區(qū)房地產(chǎn)公司年違約率變化具有較強(qiáng)的突發(fā)性。二是標(biāo)準(zhǔn)普爾2013年7月發(fā)布的《低評(píng)級(jí)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商仍易受到市場(chǎng)變動(dòng)的沖擊》所指出，38家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商中，近一半企業(yè)的評(píng)級(jí)介于B+到CCC級(jí)，反映出較高的違約風(fēng)險(xiǎn)?；趯?duì)公司發(fā)放的房地產(chǎn)貸款違約概率會(huì)高于個(gè)人住房貸款的判斷，以個(gè)人住房貸款債務(wù)人年平均違約概率2.5%為下限，估計(jì)大型銀行房地產(chǎn)貸款債務(wù)人的年平均違約概率在2.5%～4%。

影響違約損失率的風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子包括抵押率、首次出現(xiàn)不能償還到清償完畢的時(shí)間、清收金額、不同類型房地產(chǎn)的管理成本和法律成本等。根據(jù)2013年對(duì)大型銀行、政策性銀行、股份制銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行等22家銀行近五年來(lái)核銷貸款（其中，對(duì)公貸款占比超過(guò)80%）的不完全調(diào)查，核銷貸款損失率平均高于40%。

假設(shè)我國(guó)房地產(chǎn)貸款企業(yè)年平均違約概率在3%，以平均42%的違約損失率計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將達(dá)到約120%。若一般公司貸款適用100%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，公司貸款中房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)高于一般公司貸款，以120%風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)，再按照8%的資本要求計(jì)算貸款需要的資本占資本凈額的比例，結(jié)果如圖2所示。

在悲觀情況下，按照年平均違約概率不變和損失率為50%計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重將達(dá)145%，占資本凈額的比例會(huì)達(dá)到5%～6%。

目前，在合格的抵押物中，以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款余額占比較大。按照資本計(jì)算規(guī)則，對(duì)公司類貸款要區(qū)分抵押物覆蓋的比率，按照覆蓋比率使用不同的違約損失率，覆蓋比率超過(guò)140%時(shí)的最低的違約損失率為35%。絕大部分以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款房地產(chǎn)的市值和貸款比率介于0～140%，從而適用40%的違約損失率。

以債務(wù)人年平均違約概率為2.5%和35%的違約損失率計(jì)算，即使抵押物全部覆蓋風(fēng)險(xiǎn)暴露，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重也將高達(dá)95%。以40%的違約損失率計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為109%。以45%的違約損失率計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重則高達(dá)122%?？紤]到仍有相當(dāng)比例的貸款抵押物不能全部覆蓋風(fēng)險(xiǎn)暴露，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)時(shí)適用45%的違約損失率，預(yù)計(jì)絕大部分以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重在110%～120%。按照2012年年報(bào)披露數(shù)字，五行抵押貸款余額約在12萬(wàn)億元左右，扣除個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款中以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款后，估計(jì)至少還有5萬(wàn)億～6萬(wàn)億元是以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，這部分貸款約占各行資本凈額的8%～10%。

房地產(chǎn)業(yè)整體：“貸款規(guī)模大，潛在風(fēng)險(xiǎn)高”

房地產(chǎn)業(yè)貸款余額是較為直觀的規(guī)模指標(biāo)。從2012年年報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，五行個(gè)人住房貸款和公司類貸款中，房地產(chǎn)貸款合計(jì)占貸款和墊款總額的比例最低的為20%，最高的為26%。如果將以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款、銀行持有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券、通過(guò)信托公司持有的房地產(chǎn)企業(yè)的信托也計(jì)算在內(nèi)，則“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款占比在30%～40%。

以個(gè)人住房貸款預(yù)期損失率0.25%計(jì)算，五行合計(jì)預(yù)期損失在140億元左右。按照公司類貸款中房地產(chǎn)貸款年平均違約概率3%（高于目前各行披露的不良率）和平均損失率42%計(jì)算，公司類貸款中房地產(chǎn)貸款預(yù)期損失率為1.26%，五行預(yù)期損失在256億元左右。以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款按照預(yù)期損失率1.13%計(jì)算，五行的預(yù)期損失在600多億元水平。與五行超過(guò)9000億元的準(zhǔn)備金余額相比較，五行在“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款的預(yù)期損失水平占準(zhǔn)備金的比例約為11%。

從資本占用情況來(lái)看，五行“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)占銀行資本凈額比例都超過(guò)15%，估計(jì)占比最高的銀行能達(dá)到20%。

總體上，五行“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款的預(yù)期損失水平、占資本凈額的比例、占全部貸款和墊款的比例大致為10%、20%、30%的水平。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期減速，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度持續(xù)增強(qiáng)大背景下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，將會(huì)導(dǎo)致債務(wù)人違約概率和違約損失率同時(shí)上升，房地產(chǎn)業(yè)貸款的預(yù)期損失和占資本凈額的比例則會(huì)迅速增加，上述測(cè)算就可能是偏樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。即使基于目前的測(cè)算和分析，“寬口徑”房地產(chǎn)業(yè)貸款在大型銀行資產(chǎn)組合中配置的比例也不宜繼續(xù)增加，應(yīng)實(shí)施規(guī)?？偭縿傂钥刂疲嗅槍?duì)性地退出違約風(fēng)險(xiǎn)高的企業(yè)。

（作者單位：中國(guó)銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部（掛職））