我國物業(yè)服務(wù)合同法律屬性思考

■ 楊麗艷（齊齊哈爾大學(xué)哲法學(xué)院 黑龍江齊齊哈爾 161006）

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵

在界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)之前，應(yīng)先明確其概念。筆者認為物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主簽訂的合同。合同的內(nèi)容主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)管理，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費用，體現(xiàn)雙方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。通過物業(yè)服務(wù)合同的履行，使業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)管理，達到小區(qū)物業(yè)服務(wù)的增值保值、維護居住環(huán)境的舒適便利的目的。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以以此取得相應(yīng)的報酬，達到獲利的目的。理論界一般把物業(yè)服務(wù)的概念分為廣義和狹義兩種。

對于廣義的物業(yè)服務(wù)合同，理論界一般認為其服務(wù)項目除了針對業(yè)主群體的公共事務(wù)進行管理之外，還可以為業(yè)主個體提供私人事務(wù)的管理服務(wù)。一般來說，公共事務(wù)的日常管理，是為了業(yè)主居住環(huán)境的正常運行所必須要提供的一種服務(wù)。而業(yè)主個體私人事務(wù)的服務(wù)則是根據(jù)單個業(yè)主所提出的一種特約服務(wù)，該服務(wù)只針對單一業(yè)主進行。總之，在廣義的物業(yè)服務(wù)合同中只要是業(yè)主提出需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。對于公共事務(wù)的日常管理來說，物業(yè)服務(wù)合同的雙方主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表的業(yè)主委員會。對私人事務(wù)的特約服務(wù)來說，該物業(yè)服務(wù)合同的當事人只限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和提出特約服務(wù)需求的個體業(yè)主。因此，個體業(yè)主的特約服務(wù)事項一般不包括在由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的公共管理事項的物業(yè)服務(wù)合同中，而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和個體業(yè)主來單獨簽訂。當然也有一些社區(qū)為了方便業(yè)主生活以及節(jié)約談判成本、降低服務(wù)價格等，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一協(xié)商關(guān)于特約服務(wù)的內(nèi)容和價格。盡管如此，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)也僅僅是針對一些特約服務(wù)的條件進行協(xié)商，而具體特約服務(wù)的內(nèi)容并不由雙方協(xié)商產(chǎn)生，還需要單個業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對其需求的特約服務(wù)達成協(xié)議，實質(zhì)而言，該特約服務(wù)協(xié)議與普通的服務(wù)合同沒有區(qū)別。一般普通服務(wù)合同的主體是經(jīng)營者和個體消費者，該合同的性質(zhì)可以是委托合同、保管合同、承攬合同等，并不適用物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。但在實踐中，人們一般將其混為一體，因為特約服務(wù)協(xié)議發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，所以也認為其是物業(yè)服務(wù)合同。

狹義的物業(yè)服務(wù)合同指的僅是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對公共管理事項而達成的物業(yè)服務(wù)合同，從嚴格意義上來說，這是一個真正意義上的物業(yè)服務(wù)合同，因此本文只針對狹義的物業(yè)服務(wù)合同進行研究。

物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性

對物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性，多數(shù)學(xué)者認為屬于委托合同的一種，但筆者認為此觀點并不合理，作為一種新型的合同類型，物業(yè)服務(wù)的客體是物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)既包括物業(yè)管理，又包括物業(yè)服務(wù)，屬于綜合性的專業(yè)服務(wù)。其涉及到的范圍比較廣泛，產(chǎn)生的法律關(guān)系也較為復(fù)雜，不同于一般的民事合同。正因為物業(yè)服務(wù)合同的客體是一種負責(zé)的綜合性服務(wù)，不同于一般民事合同的客體，因此物業(yè)服務(wù)合同屬于一種獨立的合同類型，不屬于合同法規(guī)定的任何一種合同。

（一）物業(yè)服務(wù)合同不同于委托合同

在我國很多學(xué)者都把物業(yè)服務(wù)合同看作是委托合同的一種，認為“物業(yè)服務(wù)合同從民事合同類型上來看屬于委托合同”。筆者認為物業(yè)服務(wù)合同與委托合同中的有償委托合同雖然有很多相似之處，例如合同雙方主體都在合同中約定一方為他方處理事務(wù)，他方負責(zé)提供費用或報酬，但這兩種合同仍存在明顯的區(qū)別。

第一，合同主體不同。在委托合同中，合同的雙方主體是委托方和受托方，屬于一般民事主體，包括自然人和法人。而在物業(yè)服務(wù)合同中，合同主體雖然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會，但如上所述，它還涉及到了第三方主體，即業(yè)主，所以物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)實際上涉及到的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主三方。其中業(yè)主委員會不同于一般的民事主體，既不是自然人，也不具有法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)權(quán)、組織機構(gòu)，因此不能夠獨立承擔民事責(zé)任，但具有自己的名稱和場所。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對外實施行為，其產(chǎn)生的后果由全體業(yè)主來承擔。但在客觀上，它在參加民事活動中行使了一定的民事權(quán)利，例如，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利、代表業(yè)主全體進行訴訟的權(quán)利等，因此業(yè)主委員會屬于民事主體，但其行為具有一定的限制，因此屬于不完全民事主體，不同于一般合同中的民事主體。

第二，合同的形式不同。合同法中規(guī)定，委托合同可以采用口頭形式、書面形式等，屬于不要式合同，其合同的成立只要雙方當事人意思表示一致就可以是基于委托人對受托人的信賴為前提的。而對于物業(yè)服務(wù)合同來說，其必須采用書面形式，屬于要式合同。不僅如此，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照法律規(guī)定的招標投標方式來決定的，因此在簽署物業(yè)服務(wù)合同的同時，都采用一定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第三，合同事項轉(zhuǎn)承不同。在委托合同中，受托人必須親自實施委托事項，除非經(jīng)過委托人同意，或者有其他不可避免的事務(wù)，不能將委托事項轉(zhuǎn)托給他人來進行處理，這是因為委托合同具有一定人身依附性，是基于委托人對受托人的信賴而訂立的。但在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中一些專項服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)托給專業(yè)服務(wù)公司進行，并不需要經(jīng)過合同相對人——業(yè)主委員會的同意。在物業(yè)服務(wù)合同中，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不將服務(wù)內(nèi)容整體轉(zhuǎn)包，或是各項業(yè)務(wù)分別包給其他公司就可以。

第四，法律后果歸屬不同。在委托合同中，代理人的行為產(chǎn)生的法律后果是由委托人來承擔的，代理人在從事委托事務(wù)中取得的一切利益，都歸屬于委托人。而在物業(yè)服務(wù)合同中，合同的權(quán)利、義務(wù)及其責(zé)任，都是按照合同的約定來進行的。由合同雙方當事人各自承擔。

第五，合同解除權(quán)不同。在委托合同中，合同雙方當事人都可以隨時解除合同。但物業(yè)合同的解除，有其嚴格的法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的解除需要過半數(shù)業(yè)主的同意，過半數(shù)指的是專有權(quán)面積占有總面積過半數(shù)的業(yè)主人數(shù)。由此可見，物業(yè)服務(wù)合同的解除是相當嚴肅的，與委托合同的任意解除截然不同。

（二）物業(yè)服務(wù)合同不同于雇傭合同

對于雇傭合同，在我國合同法中并沒有明確規(guī)定，但我國臺灣地區(qū)民法第四百八十二條規(guī)定：“稱雇傭者，為當事人約定，一方于一定或不定之期限內(nèi)為他方服勞務(wù)，而由他方給付報酬之契約”。物業(yè)服務(wù)合同和雇傭合同也具有一定的相似性，二者都是一方向合同另一方提供勞務(wù)，但物業(yè)服務(wù)合同與雇傭合同還是具有較明顯的區(qū)別。

第一，合同的主體不同。在雇傭合同中，雇主屬于一般民事主體，可以是自然人也可以是法人，但被雇傭人只能是自然人。被雇傭人用其勞動技能或工作經(jīng)驗來滿足雇主的需求。而在物業(yè)服務(wù)合同中，被雇傭人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而前面筆者已經(jīng)介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能是具有獨立人格的法人，因此物業(yè)服務(wù)合同中的被雇傭人與雇傭合同中的被雇傭人是不一樣的。

第二，處理事務(wù)的自主權(quán)不同。在雇傭合同中，被雇傭人在實施勞務(wù)的過程中，必須完全按照雇傭人的指示進行，自己沒有自主權(quán)，不能作出任何決定。而在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不違反法律、法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定，其具有一定的行為自主權(quán)，可以以自己的意愿來為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其他人不能進行隨意干涉。

第三，對勞務(wù)的關(guān)注不同。雇傭合同屬于一種純粹的勞務(wù)性服務(wù)合同，合同雙方主體一般只注重勞動本身，合同的最終目的就是勞務(wù)。而在物業(yè)服務(wù)合同中，勞務(wù)僅僅是完成服務(wù)的一種手段，物業(yè)服務(wù)合同的最終目的是如何提供與服務(wù)費用相當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，因此二者的勞務(wù)關(guān)注不同。

（三）物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同

對比物業(yè)合同與承攬合同，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共性。二者都屬于雙務(wù)、有償、諾成性合同。但物業(yè)服務(wù)合同與承攬合同仍然存在著明顯差別。

第一，合同的標的不同。在承攬合同中，承攬人通過付出勞務(wù)為定做人提供相應(yīng)的物品，因此其合同標的表現(xiàn)為有形的財產(chǎn)。而物業(yè)合同的標的，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的一種服務(wù)，即勞務(wù)。這是對住宅小區(qū)的一種綜合性管理服務(wù)。其目的是維持小區(qū)建筑的使用能力，改善小區(qū)的居住環(huán)境和秩序。由此可見，物業(yè)服務(wù)合同的目的是保持原有物品的狀態(tài)，因此其標的是一種無形財產(chǎn)。

第二，合同的履行標準不同。從理論上來將，加工承攬合同屬于完成工作的合同，按照定做人的要求，承攬人完成一定的工作，向定做人交付工作的成果，工作即履行完畢，其目的是為了滿足定做人的要求，因此合同雙方當事人只關(guān)注合同最終承諾的實現(xiàn)，并不關(guān)注合同是如何履行的。而在物業(yè)服務(wù)合同中，因其目的是為了保持原有物的良好狀態(tài)，所以這種狀態(tài)是一種事務(wù)性的，并不能表現(xiàn)為一種特定的產(chǎn)品。因此對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的衡量標準在很大程度上取決于合同的約定和業(yè)主的滿意程度，具有一定的主觀因素。

（四）物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別于混合合同

在學(xué)術(shù)界，有一些學(xué)者認為，物業(yè)服務(wù)合同不屬于現(xiàn)行立法中規(guī)定的任意一種有名合同，又不是一般的無名合同。因此應(yīng)當是一種類型結(jié)合合同，屬于混合合同的一種。物業(yè)合同具有委托合同、加工承攬合同、勞務(wù)合同三種合同的特征。業(yè)主將小區(qū)的綜合事務(wù)管理交與物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理，體現(xiàn)了委托合同的性質(zhì)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)又可以將物業(yè)管理中的專業(yè)事務(wù)轉(zhuǎn)包給專業(yè)服務(wù)公司來處理，體現(xiàn)了加工承攬合同的性質(zhì)。而物業(yè)服務(wù)合同的標的又是一種勞務(wù)，因此又具有了一般勞務(wù)合同的性質(zhì)。但是混合合同的一個本質(zhì)特征是體現(xiàn)在合同中互不相同的數(shù)個履行行為之間，并且具有內(nèi)在的聯(lián)系，從物業(yè)服務(wù)合同中來看物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實施的數(shù)個履行行為都是為了實現(xiàn)合同的目的而進行的，該行為具有綜合性和連續(xù)性的特征，其中的任何一項單一的法律行為都不能構(gòu)成整體的物業(yè)服務(wù)合同。雖然混合性合同的觀點具有一定的合理性，但該觀點存在一個重要的問題，即所謂的混合合同也是一種無名合同，但是物業(yè)服務(wù)合同有其明確的法律原則，以合同法總則的適用為基礎(chǔ)，以相應(yīng)的行政法律規(guī)范為指導(dǎo)，依據(jù)民法的基本原則所產(chǎn)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此物業(yè)服務(wù)合同并不是混合合同。

結(jié)論

通過對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的認定，筆者分析了物業(yè)服務(wù)合同與相關(guān)合同之間的區(qū)別。物業(yè)服務(wù)合同是特定主體之間所簽訂的為業(yè)主和業(yè)主團體進行物業(yè)管理事務(wù)的處理的合同，該合同的內(nèi)容具有綜合性的特征。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容既有對全體業(yè)主的公共事務(wù)的專項業(yè)務(wù)管理，也包括物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，還包括對物業(yè)管理事務(wù)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是產(chǎn)生于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上的，融合了許多行政法要素的債券合同。

作為一種新型的服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同成為實踐中使用較廣泛的合同之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，直接影響到居民的生活，但由于我國立法制度的空白和理論上的分歧，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)很統(tǒng)一，因此而產(chǎn)生的法律糾紛也較繁多。所以，要解決物業(yè)服務(wù)合同的法律適用問題，立法應(yīng)當考慮將這種新型的獨立性合同納入法律規(guī)范內(nèi)，修訂合同法或制定民法典將其有名化，符合司法理性的需求，提高司法機關(guān)的辦案效率和辦案質(zhì)量。

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