公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用及對財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

趙晶晶

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，大量金融工具的涌現(xiàn)，歷史成本計(jì)量屬性已經(jīng)越來越不能滿足我國報(bào)表使用者的信息需要。在 2006 年我國頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，大量引入公允價(jià)值的計(jì)量屬性，這既符合國際會(huì)計(jì)計(jì)量的發(fā)展趨勢，也適應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。在這一背景下，本文以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)——投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則為依據(jù)，深入探討了公允價(jià)值的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；歷史成本；投資性房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)報(bào)表

公允價(jià)值是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。上世紀(jì) 90年代以來，隨著衍生金融工具的大量產(chǎn)生，人們?nèi)找骊P(guān)注對企業(yè)商譽(yù)、衍生金融工具等資產(chǎn)和負(fù)債的確認(rèn)和計(jì)量。由于歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)信息缺乏相關(guān)性和及時(shí)性，使得現(xiàn)行財(cái)務(wù)報(bào)告過度關(guān)注歷史、成本和利潤，忽視未來、現(xiàn)金流和價(jià)值。公允價(jià)值會(huì)計(jì)因其潛在的高度相關(guān)性，受到了人們的高度重視?！叭绾谓鉀Q公允價(jià)值應(yīng)用所帶來的新的會(huì)計(jì)理論和方法問題、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)的創(chuàng)新、提高會(huì)計(jì)信息的決策有用性、使會(huì)計(jì)在日益復(fù)雜多變的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中求得生存和發(fā)展就成為國內(nèi)外會(huì)計(jì)研究中最重要的課題之一。完全可以說，如果能夠得到深入研究的話，公允價(jià)值將成為會(huì)計(jì)發(fā)展史上的又一個(gè)里程碑！

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用影響分析

1.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的.但是，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。

2.準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償了。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場更多的關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

二、對財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

1.對資產(chǎn)負(fù)債表的影響分析

新準(zhǔn)則的規(guī)定主要對擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生影響，而對于持有數(shù)目龐大的作為存貨性質(zhì)房產(chǎn)的普通居民住宅開發(fā)企業(yè)來說，除了部分投資性土地儲(chǔ)備外，會(huì)計(jì)核算并無太大變化。原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)科目中核算和列示的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一“轉(zhuǎn)移”到“投資性房地產(chǎn)”中，原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)被改變，在其他條件不變的情況下流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量下降，流動(dòng)比率會(huì)受到影響。準(zhǔn)則同樣規(guī)定在滿足一定條件時(shí)，企業(yè)可以采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，我認(rèn)為在這種情況下企業(yè)采取何種計(jì)量方式會(huì)受市場行情、管理層意愿以及稅收狀況的影響，資產(chǎn)負(fù)債表的形態(tài)也會(huì)呈現(xiàn)不同的變化。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的市場行情看好并存在可靠的公允價(jià)值時(shí)，如果企業(yè)選擇繼續(xù)按成本模式計(jì)量，不會(huì)影響其高價(jià)轉(zhuǎn)讓或賺取高額租金收入。但是如果按公允價(jià)值計(jì)量，在繼續(xù)持有這項(xiàng)資產(chǎn)的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤增加導(dǎo)致所有者權(quán)益增加，資產(chǎn)規(guī)模也相應(yīng)擴(kuò)大。在投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的情況下，市場價(jià)值看好的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)時(shí)會(huì)增加所有者權(quán)益，而其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額將全部記入損益，因此企業(yè)的資產(chǎn)收益率會(huì)受房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

2.對利潤表的影響

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對利潤表的影響主要在以下幾個(gè)方面：

（1）期末以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量，如果市場行情看好，則當(dāng)期利潤增加。由于以這種模式計(jì)量的房地產(chǎn)不需計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，變相的減少了成本支出，也會(huì)一定程度上增加當(dāng)期利潤。

（2）投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換的情況下，無論轉(zhuǎn)換為哪種資產(chǎn)其的入賬價(jià)值都為當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值。但是，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間差額的處理有所不同。如果存貨或其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，差額將計(jì)入損益。行情看好時(shí)，當(dāng)期利潤增加，企業(yè)若能夠推遲轉(zhuǎn)換，不但可以繼續(xù)維持客觀的租金收益，更等待價(jià)值進(jìn)一步上漲之后獲得更高轉(zhuǎn)換收益；如果投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為其他資產(chǎn)，高于賬面價(jià)值的部分計(jì)入所有者權(quán)益，低于部分計(jì)入損益，減少當(dāng)其利潤，造成利潤率的下降。

3.對財(cái)務(wù)比率的影響

財(cái)務(wù)比率分析是企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)中最基本的方法，它是評價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的重要指標(biāo)，也是股權(quán)投資者選擇投資對象、債權(quán)人評價(jià)信貸風(fēng)險(xiǎn)的基本依據(jù)。

（1）盈利能力比率。在前面的分析中，已經(jīng)可以看到公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用使得部分比率顯著變化，同時(shí)由于公允價(jià)值易受市場經(jīng)濟(jì)狀況影響，這類指標(biāo)可能有大幅的震蕩。例如期末后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果市場行情看漲，大量持有此類資產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期利潤增加，凈資產(chǎn)收益率、每股收益等反應(yīng)盈利能力的比率也相應(yīng)上升，資產(chǎn)負(fù)債率等反應(yīng)企業(yè)長期融資能力的指標(biāo)也呈現(xiàn)利好的趨勢。但如果證券市場的價(jià)格變化過于劇烈，此類比率將會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)。同樣的情形在債務(wù)重組、非貨幣性交易和合并中出現(xiàn)，主要取決于公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額以及差額所記入的科目。

（2）短期償債能力與長期融資能力指標(biāo)。短期償債能力指標(biāo)主要包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)比率等。此類比率的變化取決于公允價(jià)值對負(fù)債規(guī)模、流動(dòng)資產(chǎn)、短期投資和存貨等科目的影響。以投資性房地產(chǎn)來講，將其從存貨科目轉(zhuǎn)移并單列，會(huì)在一定程度上降低流動(dòng)資產(chǎn)的規(guī)模，因此流動(dòng)比率會(huì)下降，但是企業(yè)實(shí)際上并未發(fā)生償債風(fēng)險(xiǎn)；對于銀行，如果其市場信譽(yù)下降，那么其負(fù)債的公允價(jià)值也隨之降低，這樣一來現(xiàn)金流動(dòng)比率反而上升，與其真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況相違背。長期融資能力主要指資產(chǎn)負(fù)債率。與盈利指標(biāo)和短期償債能力一樣，這類指標(biāo)的變化依賴于企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)模在公允價(jià)值下的增減幅度。指標(biāo)所顯現(xiàn)的利好或利空情形也許只是計(jì)量模式帶來的表面現(xiàn)象，作為報(bào)表使用者應(yīng)該綜合企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)因素看待和分析。

（3）周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。這里需要指出的是，對于盈利能力相關(guān)的各種周轉(zhuǎn)指標(biāo)，由于這些指標(biāo)的分子是當(dāng)期的營業(yè)收入，而上述幾種類型交易產(chǎn)生的損益主要即計(jì)入營業(yè)外收入、公允價(jià)值變動(dòng)和投資收益等科目，因此我認(rèn)為這類指標(biāo)的變化取決于分母-----各項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的變化。投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中單列是流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額下降，卻可提高流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；期末交易性證券的評估增值使企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增大，因此總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低。公允價(jià)值的應(yīng)用不但使會(huì)計(jì)處理發(fā)生變化，也使傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)比率分析方法受到挑戰(zhàn)，更有理性、全面的分析甚至是新的財(cái)務(wù)比率的出現(xiàn)是為報(bào)標(biāo)使用者提供更有效信息的要求。

三、未來展望和建議

為了規(guī)避和解決上述問題，更好的運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量，順利實(shí)現(xiàn)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，針對我國宏、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的現(xiàn)狀，必須采取一系列的應(yīng)對措施?？傮w而言，要堅(jiān)持改革和管理并重，從改革自身管理體制入手，努力構(gòu)建完善的企業(yè)治理機(jī)制和全方位的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)監(jiān)管機(jī)制。具體應(yīng)該從以下幾個(gè)方面開展工作：

1.完善公允價(jià)值運(yùn)用的市場條件

努力培育各級(jí)市場，特別是生產(chǎn)資料市場和二手交易市場，從而使公允價(jià)值的取得更為客觀、直接。為促進(jìn)生產(chǎn)資料市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，在市場運(yùn)行過程中要注意把握好以下三方面關(guān)系：一是以滿足居民消費(fèi)升級(jí)、城市化、工業(yè)化需求為目標(biāo)，做好生產(chǎn)資料市場供需平衡工作；二是以發(fā)展現(xiàn)代流通方式為核心，做好生產(chǎn)資料市場體系完善與提升工作；三是以加強(qiáng)市場法規(guī)建設(shè)、構(gòu)建商業(yè)信用體系為重點(diǎn)，推動(dòng)生產(chǎn)資料市場協(xié)調(diào)有序發(fā)展。

2.引進(jìn)先進(jìn)的評估公允價(jià)值的手段

我國應(yīng)努力借鑒國外經(jīng)驗(yàn)的，充分引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和人才，特別是采用數(shù)據(jù)倉庫和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，建立涵蓋全部業(yè)務(wù)和管理信息的數(shù)據(jù)倉庫平臺(tái)。逐步引進(jìn)資產(chǎn)負(fù)債管理系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)等專業(yè)化系統(tǒng)，健全企業(yè)管理信息系統(tǒng)，保證其關(guān)于公允價(jià)值的取得和信息披露工作是建立在先進(jìn)的、高效的系統(tǒng)平臺(tái)之上。

3.完善我國公司治理結(jié)構(gòu)

盡量完善我國公司的治理結(jié)構(gòu)，從而讓更多的投資者參與到資本市場，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化以弱化內(nèi)部人控制程度。只有這樣，才是公允價(jià)值能在我國合理運(yùn)用的根本保證。

應(yīng)當(dāng)順應(yīng)公允價(jià)值披露的要求，按照內(nèi)部控制原則和風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，從內(nèi)部組織的設(shè)置、內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行方面進(jìn)行改進(jìn)和強(qiáng)化。要明確職責(zé)，改善內(nèi)部控制環(huán)境，調(diào)整和完善組織結(jié)構(gòu)，新建和修改業(yè)務(wù)規(guī)章制度和操作流程，加強(qiáng)內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。加強(qiáng)內(nèi)部稽核，增強(qiáng)稽核權(quán)威性和獨(dú)立性，不斷改進(jìn)稽核手段，提高稽核的工作質(zhì)量。

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