房產(chǎn)稅稅基批量評估文獻綜述

孫鳳儀 韓曉露

（1.國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所，北京 100035；2.北京工商大學(xué)，北京100048）

2003年以來，借鑒國際慣例，研究推進房產(chǎn)稅改革逐漸成為學(xué)界熱點和難點問題。2010年5月中央政府明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”；2011年1月28日，上海和重慶率先開始試點，將房產(chǎn)稅征稅對象擴展至個人自有住房；2012年3月7日，財政部部長謝旭人在答記者問時稱，“將在認真總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進一步研究推進房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴大試點范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進?！庇纱丝梢?，我國房產(chǎn)稅改革擴圍已是大勢所趨，作為其核心工作，構(gòu)建適合我國國情的房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)亦成為當(dāng)務(wù)之急。但近十年來，我國房產(chǎn)稅稅基批量評估問題卻聚訟紛紜，各持己見。梳理國內(nèi)外文獻，繼往開來，努力拓深我國房產(chǎn)稅稅基批量評估研究是十分必要的。

一、國外研究綜述

目前各國進行房產(chǎn)稅稅基評估時普遍采用的批量評估技術(shù)最早可追溯到1919年，這時的批量評估為手工批量評估，對我國借鑒意義不大。20世紀70年代，得益于計算機技術(shù)的普及，計算機輔助批量評估技術(shù)獲得迅猛發(fā)展，關(guān)于批量評估的理論研究和實證分析也大量增加，主要集中在批量評估準(zhǔn)則、批量評估方法、地理信息系統(tǒng)（GIS）在房產(chǎn)稅稅基批量評估中的應(yīng)用三個方面。

（一）關(guān)于房產(chǎn)稅稅基批量評估準(zhǔn)則

對于批量評估準(zhǔn)則的研究，最權(quán)威的機構(gòu)是美國評估促進會（the Appraisal Foundation，AF）、國際估稅官聯(lián)合會（International Association of Assessing Officers，IAAO）和國際評估準(zhǔn)則委員會（International Valuation Standards Council，IVSC）。

近十幾年來，AF制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP），IVSC制定的《國際評估準(zhǔn)則》（IVC）和IAAO制訂的《數(shù)字地籍圖及不動產(chǎn)標(biāo)識準(zhǔn)則》、《自動評估模型準(zhǔn)則》、《評估申訴準(zhǔn)則》、《公共關(guān)系準(zhǔn)則》等在業(yè)界都頗具影響力。

由于評估準(zhǔn)則的適應(yīng)性受到經(jīng)濟環(huán)境、科技進步等的影響，三家機構(gòu)都會定期對其準(zhǔn)則進行更新。USPAP的2008年-2009年版本根據(jù)當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展情況對房產(chǎn)稅稅基批量評估進行了全面介紹，如準(zhǔn)則1《不動產(chǎn)評估》、準(zhǔn)則6《批量評估和報告》和咨詢意見32《從價稅評估和批量評估業(yè)務(wù)》。IAAO在2001年的《稅基評估申訴準(zhǔn)則》、2005年的《不動產(chǎn)批量評估準(zhǔn)則》和2010年的《財產(chǎn)稅稅基評估政策和實踐研究》中從房產(chǎn)稅稅基評估爭議的處理、批量評估方法的選擇和相關(guān)國家經(jīng)驗介紹三方面逐步完善了其房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)構(gòu)建的相關(guān)準(zhǔn)則。IVSC自1985年版發(fā)行以來隨著環(huán)境變化不斷進行修正，至今已發(fā)行近10版。2005年版在2004年的基礎(chǔ)上新增了3個指南，其中包括《不動產(chǎn)評稅目的大宗評估》指南。2011年最新版則對成本法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用情形進行了重新設(shè)定。

上述機構(gòu)在對房產(chǎn)稅稅基批量評估準(zhǔn)則的探討中，均注重理論與實踐的結(jié)合，與時俱進，不斷創(chuàng)新。其制定的與房產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)的準(zhǔn)則，已成為各國進行房產(chǎn)稅稅基批量評估競相借鑒的對象。

（二）關(guān)于房產(chǎn)稅稅基批量評估方法

Carbone Robert和 Longini Richard（1977）開創(chuàng)性地提出了自動評估理念，認為評估管理的目的不只是保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人心理上認同。該文建立了反饋模型來檢驗納稅人對評稅結(jié)果的接受程度，不僅增加了納稅人意見反饋的渠道，而且有利于評估質(zhì)量的提高。Rober J.Gloudemans（1999）系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)評估理論和批量評估體系。Robert J.Gloudemans（2002）分別介紹了加法、乘法、以及非線性模型在住宅評估中的作用并比較了三種模型各自的優(yōu)缺點。隨后，John D.Benjamin、Randall D.Guttery和C.F.Sirmans（2004）詳細地介紹了多元線性回歸分析，為批量評估模型的建立和校準(zhǔn)提供了方法支持。針對多元回歸技術(shù)對數(shù)據(jù)要求高的問題，Maurizio（2004）提出應(yīng)用粗糙集理論避免數(shù)據(jù)缺失帶來的困擾。Gonzalez和Formoso（2006）提出應(yīng)用模糊技術(shù)解決傳統(tǒng)的評估市場分區(qū)問題。

上述文獻通過理論闡述和實證分析對批量評估的方法進行了全面的探討和不斷的突破創(chuàng)新，在歐美理論與實務(wù)界產(chǎn)生深遠影響，為后續(xù)研究奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（三）關(guān)于地理信息系統(tǒng)（GIS）在房產(chǎn)稅稅基批量評估中的應(yīng)用

為了提升批量評估的效率，加強評估的透明性 ，Borst Richard、Mc Cluskey William、Deddis William、Mannis Adam和 Mc Buney Dillon（1997）對批量評估與GIS的結(jié)合進行了研究并創(chuàng)建了新系統(tǒng)，這為后來GIS在批量評估中的實際應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。Roberto A Figueroa（1999）詳細闡述了加拿大莎斯喀徹溫省創(chuàng)建融合GIS的批量評估系統(tǒng)的過程，并且深入剖析了GIS在稅基批量評估中的作用。

二、國內(nèi)研究綜述

（一）國內(nèi)學(xué)者在理論方面的研究

國內(nèi)在理論方面的研究主要集中在我國實施房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素及房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素和支持要素的選擇上，而且呈現(xiàn)出兩種趨勢。一方面，大家在房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素選擇上各持己見，爭議較大；另一方面，在我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素和房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)支持要素的構(gòu)建上，各家觀點趨于一致。鑒于此，下文將從以上兩個方面展開敘述。

1.關(guān)于我國房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素選擇。

（1）在評估主體的設(shè)置上，基本上各執(zhí)一言，歧見紛紜。耿星（2004）從責(zé)任主體和行為主體兩方面對評估主體進行了描述，認為責(zé)任主體的設(shè)置應(yīng)考慮成本和收益因素，而行為主體的確定關(guān)鍵在于明確評估機構(gòu)的責(zé)任。王亞、尉京紅（2008）將評估主體分為征納稅稅基評估主體和糾紛稅基評估主體。張愛珠（2008）認為我國應(yīng)優(yōu)先選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)的雙主體結(jié)構(gòu)，各機構(gòu)的選擇以社會中介評估機構(gòu)為佳。劉洋（2009）提出為保證執(zhí)行者對自己的行為負責(zé)，需設(shè)立一個由財稅部門、房屋管理部門和國土資源部門人員共同參與的專門評估機構(gòu)。玄永生、王建忠、王余?。?011）則認為我國應(yīng)建立中央、地方政府兩級評估機構(gòu)并且分別賦予一定的權(quán)限。還有學(xué)者認為我國稅基評估機構(gòu)可在稅務(wù)部門、房屋管理部門或國土資源部門下面分設(shè)。

上述學(xué)者對房產(chǎn)稅稅基評估主體的研究，主要有兩個特點：首先，研究偏重行為主體，對責(zé)任主體的探討相對薄弱；其次，對行為主體的分析由總到分，由淺入深，不斷細化。

（2）在征稅范圍和評估客體的選擇上，理論研究主要基于三種角度。李文、陳國銳（2011）認為，完善房產(chǎn)稅征稅范圍的關(guān)鍵點在于將城鎮(zhèn)居民個人住房納入征稅范圍，這也是大部分學(xué)者的觀點。孫健夫（2010）從稅收公平的角度，提出物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)該覆蓋全國的所有房產(chǎn)，即不區(qū)分城市和農(nóng)村，不區(qū)分普通房產(chǎn)和高檔房產(chǎn)，所有在我國境內(nèi)的房產(chǎn)一律納入征稅范圍。同時，該文認為把農(nóng)民房產(chǎn)納入征稅范圍與實際上是否征稅不是同一個概念，目前可以通過免稅條款的設(shè)計，將大部分農(nóng)民房產(chǎn)的稅收負擔(dān)排除在外。王亞、尉京紅（2008）認為房產(chǎn)稅稅基評估客體應(yīng)因地區(qū)而不同，東部地區(qū)應(yīng)確定為土地與地上建筑物的價值和租金收益，中部地區(qū)為土地價值，西部地區(qū)為土地面積，特殊地區(qū)另行考慮。

上述有關(guān)房產(chǎn)稅征稅范圍和評估客體的探討中，各位學(xué)者首先就城鎮(zhèn)個人住房納入征稅范圍達成共識；然后結(jié)合城鄉(xiāng)差異和地區(qū)差異就征稅范圍和評估客體的設(shè)定表達了不同的看法。相對于征稅主體的研究，理論界對征稅范圍和評估客體的研究顯得不夠深入和具體，例如簡單按東中西對評估客體進行區(qū)分是否合理，折扣性規(guī)定如何設(shè)計等，上述研究并未涉及。

（3）在評估方法的選擇和批量評估模型的構(gòu)建上，大部分學(xué)者認為房產(chǎn)的類型是主要決定因素。例如郭慶、尉京紅（2008）將房產(chǎn)分為是商業(yè)用不動產(chǎn)、住宅用不動產(chǎn)、工業(yè)用不動產(chǎn)和特殊不動產(chǎn)四類，提出用收益法評估商業(yè)用不動產(chǎn)，用市場比較法估價住宅用不動產(chǎn)，用成本法評估工業(yè)用不動產(chǎn)和特殊不動產(chǎn)。樊慧霞（2011）則認為我國應(yīng)建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

部分學(xué)者也提出要優(yōu)先考慮區(qū)位因素，先分區(qū)后分類。張平竺（2007）提出要考慮城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別等因素，因地制宜采用不同的房地產(chǎn)稅基評估方法和不同的房地產(chǎn)稅基評估周期。陳泳杏（2010）在考慮地區(qū)差別后提出，對于我國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)和城市，應(yīng)采用以市場法為主、收益法和成本法為輔的評估體系，而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)和鄉(xiāng)村，應(yīng)以政府定價為主。在批量評估模型的定價上，郭慶、尉京紅（2008）首先明確地提出了分區(qū)構(gòu)建的基本原則“行政歸屬原則”、“聚集度原則”和“用途相似原則”。王偉星、樓江（2011）分析了聚類法在稅基評估的應(yīng)用，為房地產(chǎn)稅基評估分區(qū)的定量分析提供了思路。袁玉強（2011）以區(qū)位論為基礎(chǔ)，考慮到因地制宜原則和動態(tài)平衡原則對模型的影響，應(yīng)用一元二次評估模型和二元評估模型解決了市場區(qū)域劃分問題。

評估方法的選擇直接關(guān)系到評估建模的準(zhǔn)確性，各位學(xué)者基于地區(qū)差異和房產(chǎn)類型的角度分別進行了闡述，為以后的深入研究指明了方向。但探討市場分區(qū)方法的文章偏少，還不能滿足我國目前房產(chǎn)稅稅基批量評估的需求。

（4）在稅收優(yōu)惠的設(shè)計上，各方學(xué)者也發(fā)表了不同的看法。殷海娜（2012）在完善征稅細節(jié)的建議中，支持首套普通住宅免征，二套適度征收，二套以上重征的方式。孫瑞玲（2012）認為按套劃分不合理，應(yīng)以人均免稅面積來確定房產(chǎn)稅的起征點，并采取先征后退的辦法避免偷稅漏稅的發(fā)生。劉云召（2011）根據(jù)房產(chǎn)類型進行了細分，認為個人居住房屋需以人均面積計算起征點，而個人經(jīng)營性房產(chǎn)應(yīng)按市場評估價值全面征稅，不應(yīng)設(shè)減免稅優(yōu)惠。胡曼軍（2012）認為對非營利性組織使用的公益性房產(chǎn)也應(yīng)免稅；對一些特定群體，如低收入家庭和殘障人士，稅負設(shè)計不宜過高，或者予以免稅。

上述文獻大多從居民的基本居住權(quán)以及稅收公平性的角度對稅收優(yōu)惠方案的設(shè)計提供了思路，能否真正實施還依賴于實務(wù)部門的稅收征管能力。只有兼顧公平性和可行性的房產(chǎn)稅，才能真正地取信于民，付諸實踐。

2.關(guān)于我國實施房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素和支持要素。

相對于單宗評估，學(xué)界普遍認為批量評估可兼顧稅收的公平和效率，批量評估技術(shù)被引入房產(chǎn)稅稅基評估是必然的選擇，如周淑敏（2005）、傅傳銳（2005）、鄭婕（2008）、胡東蘭（2009）等。李旭紅、孫力強（2008）認為我國建立房地產(chǎn)稅基評估的批量評估系統(tǒng)，面臨許多困難，其中最為棘手是數(shù)據(jù)庫的建設(shè)問題。緊接著他們對數(shù)據(jù)庫建設(shè)面臨的問題進行了詳細分析，將其歸為兩方面：一是“數(shù)據(jù)來源多，信息孤島化”；二是“數(shù)據(jù)失真問題比較嚴重”。王瑞玲、鄧曉璘（2011）對我國房產(chǎn)稅稅基評估的困難進行了系統(tǒng)的論述：（1）前期準(zhǔn)備工作時間長，工作量大、成本較高；（2）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立和完善難度較大；（3）評估機構(gòu)專業(yè)技術(shù)人才力量薄弱、儲備不足；（4）目標(biāo)房產(chǎn)修正系數(shù)的確定工作量較大，對工作的細致程度要求較高。其它文獻關(guān)于我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的限制因素或障礙的分析，雖然不盡相同，但意思基本一致，因此不再贅述。

在支持要素的配套建設(shè)的討論中，學(xué)者們都傾向于從部門信息資源共享機制、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集機制和稅基評估爭議處理機制的建立完善以及GIS的拓展應(yīng)用等方面展開。

以上關(guān)于限制因素和支持要素的大量研究為我國今后房產(chǎn)稅稅基批量評估工作指明了努力的方向，具有重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

（二）國內(nèi)學(xué)者在實證方面的研究

國內(nèi)在實證方面的研究主要集中于對某個城市進行批量評估可行性的探討上，數(shù)據(jù)來源多為二手房市場。周琳娜（2007）以廈門市思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)以及海滄區(qū)105處房產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行實證分析，認為基于我國目前的數(shù)據(jù)信息質(zhì)量能夠運用批量評估技術(shù)來估計房產(chǎn)的市場價值。張旭（2008）選取廈門思明區(qū)和湖里區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行模擬研究，分析了特征價格法在廈門市房產(chǎn)稅稅基批量評估的適應(yīng)性。喬志敏、李德峰等（2009）通過對2006年北京市4個行政區(qū)461個二手房交易有效數(shù)據(jù)的多元回歸分析，認為建立健全不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)對房產(chǎn)稅稅基批量評估意義重大。郭慶（2010）通過對指標(biāo)物業(yè)法、分區(qū)回歸法和個體回歸法在保定市稅基評估中的模擬應(yīng)用分析，認為選擇分區(qū)回歸法對保定市最為合適。

總之，國內(nèi)房產(chǎn)稅稅基批量評估的實證研究主要集中2008年以后，總量偏少；由于2011年我國房產(chǎn)稅改革試點才真正開始且數(shù)據(jù)獲取困難，上述研究都停留在模擬研究階段。

（三）國內(nèi)學(xué)者對滬渝房產(chǎn)稅改革試點的研究

滬渝試點是我國房產(chǎn)稅改革實質(zhì)性操作的開始，對日后房產(chǎn)稅改革擴圍具有重要的借鑒意義。國內(nèi)學(xué)者對滬渝房產(chǎn)稅改革的研究主要集中在試點的法理性、兩地試點方案的比較、試點的效果以及存在的問題上。王起國、馮強（2012）指出滬渝開征房產(chǎn)稅雖與我國現(xiàn)行稅收法律、行政法規(guī)相符合，卻違背稅收法定主義理念。劉梅（2012）、邱思琴（2011）、楊晨青（2011）等從兩地試點范圍、稅率設(shè)置等對試點方案進行了比較，認為總體溫和，各有亮點。對于試點效果，劉貴文（2012）等認為應(yīng)正確看待：短期試點效果不理想，主要因為征稅范圍偏窄、稅率偏低、房產(chǎn)稅征管能力不足等。上述問題解決之后，房產(chǎn)稅全面鋪開效果值得期待。

上述學(xué)者對滬渝改革的全方位綜合分析，為我國房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)的構(gòu)建和完善指明了方向，現(xiàn)實指導(dǎo)意義顯著。

綜上所述，對于房產(chǎn)稅稅基批量評估的研究，學(xué)界已取得了較為豐碩的成果，尤其滬渝試點之后，研究針對性增強，這為我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的開展提供了豐富的參考資料和重要的思想啟迪。同時，在梳理文獻的過程中，我們也發(fā)現(xiàn)：首先，與國外研究相比，國內(nèi)研究明顯落后，大部分的研究還集中在對外國理論和實踐的消化吸收上，亟待拓深；其次，國內(nèi)相關(guān)方面的實證分析較少，且數(shù)據(jù)的精確性不夠，研究的精細化不足，研究的信度和效度亟待提升；再次，國內(nèi)學(xué)者在房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)構(gòu)成要素的選擇上爭議較大，且對地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定以及評估區(qū)域內(nèi)市場劃分方法的研究不夠充分；最后，房產(chǎn)稅稅基評估獲取納稅人心理上認同極其重要，我國公共關(guān)系視角下的房產(chǎn)稅稅基評估亟待拓展。這些問題與不足昭示著后繼研究的努力方向。

〔1〕USPAP.Standard 6：Mass Appraisal[S].Development and Reporting，2008.

〔2〕International Valuation Guidance Note No.13.Mass Appraisal for Property Taxation[S].International Valuation Standards Seventh Edition，2005.

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