停建經(jīng)濟(jì)適用房利弊談

◎高聚輝

停建經(jīng)濟(jì)適用房利弊談

◎高聚輝

2008年以來，我國保障性住房的建設(shè)力度不斷加大，與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房卻陷入困局，投資增長緩慢，個(gè)別年份甚至出現(xiàn)下降。更令人擔(dān)憂的是，隨著社會(huì)各界對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的詬病，部分省市決定逐步停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

2009年2月，江蘇省常州市決定改革經(jīng)濟(jì)適用房保障方式，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，由補(bǔ)“磚頭”改為補(bǔ)“人頭”，從2009年起，對(duì)符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)家庭全部實(shí)行購房貨幣補(bǔ)貼，不再建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。2012年1月，江西省出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房三房合一的指導(dǎo)意見》，要求從2012年起，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房“三房合一”，并軌建設(shè)，江西各市縣停止新建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。

根據(jù)我們的搜集整理，自2008年起，全國已有江西、廣東、河北、遼寧、山東、江蘇、河南等省的部分或全部城市停止新建經(jīng)濟(jì)適用房。然而，經(jīng)濟(jì)適用房作為住房保障的重要組成部分，停建必須要綜合考慮，認(rèn)真研究，否則盲目停建可能弊大于利。

停建經(jīng)濟(jì)適用房的主要原因分析

目前各省市停建經(jīng)濟(jì)適用房，其主要原因是經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行過程中存在諸多問題。下面，我們就對(duì)停建經(jīng)濟(jì)適用房的原因逐一進(jìn)行分析。

1.經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購

近年，在一些城市，經(jīng)濟(jì)適用房屢遭棄購，成為政府停建經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)最主要原因。據(jù)報(bào)道，2007年7月，濟(jì)南204套經(jīng)適房過半被棄購；2008年8月，杭州第一期經(jīng)適房兩成遭棄購；2008年12月，廣州首批經(jīng)適房1170套被棄購；2008年，深圳市388套經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購；2009年，石家莊經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)遭棄購；2011年，武漢市經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購；2012年，鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購。

經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購主要有以下幾個(gè)原因：一是住房位置偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施落后，工作與生活不方便；二是部分城市購買經(jīng)濟(jì)適用房不可貸款，必須全款支付，申請(qǐng)家庭不具備支付能力，被迫放棄；三是經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)資格過于苛刻，有些城市以低收入線作為準(zhǔn)入條件，直接導(dǎo)致符合購買資格的家庭數(shù)量過少和符合資格的家庭購買能力不足；四是在2007年經(jīng)濟(jì)適用房政策修改后，購買者只擁有部分產(chǎn)權(quán)，部分申請(qǐng)者感覺不劃算。

對(duì)于上述原因，我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購，主要是其建設(shè)與管理的問題，而不是經(jīng)濟(jì)適用房自身的問題。而對(duì)于這些問題，應(yīng)當(dāng)研究如何解決和避免，保證經(jīng)濟(jì)適用房能夠真正實(shí)現(xiàn)既“經(jīng)濟(jì)”又“實(shí)用”，保證符合購買資格的大多數(shù)家庭能夠買得起。

2.經(jīng)濟(jì)適用房弊端叢生，合理性遭質(zhì)疑

近年來，質(zhì)疑經(jīng)濟(jì)適用房合理性的爭論，主要集中在以下幾個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)適用房的資格審核環(huán)節(jié)存在漏洞，不符合條件的家庭通過虛假材料獲得了資格，或者是審核環(huán)節(jié)的人員通過權(quán)力進(jìn)行尋租；二是經(jīng)濟(jì)適用房的搖號(hào)環(huán)節(jié)存在漏洞，部分城市在搖號(hào)中出現(xiàn)“六連號(hào)”、“十連號(hào)”，凸顯出政府有關(guān)管理部門的失職；三是經(jīng)濟(jì)適用房使用環(huán)節(jié)管理不嚴(yán)格，經(jīng)濟(jì)適用房被出租、被空置；四是經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制過于寬松，按照最新的管理政策，經(jīng)濟(jì)適用房滿五年后就可以上市交易，盡管制度規(guī)定明確了經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)，要求上市交易時(shí)補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，但實(shí)際操作過程中漏洞明顯；五是經(jīng)濟(jì)適用房直接變身淪為某些權(quán)力部門的“福利房”；六是經(jīng)濟(jì)適用房建筑質(zhì)量不過關(guān)。

正是由于上面這些問題，經(jīng)濟(jì)適用房不斷被質(zhì)疑，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房就是腐敗的根源。然而，我認(rèn)為，這些問題是制度設(shè)計(jì)上的原因?qū)е碌?，需要改變的是?duì)制度設(shè)計(jì)進(jìn)行完善和補(bǔ)充，而不是將整個(gè)制度完全否認(rèn)。

3.經(jīng)濟(jì)適用房效率偏低

有眾多人士認(rèn)為，當(dāng)前政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房效率偏低，不如直接給符合條件的家庭發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，讓其在市場上直接購房，這樣效率更高。從理論上講，“補(bǔ)人頭”的效率是高于“補(bǔ)磚頭”的。但是，從我國當(dāng)前的實(shí)際情況來看，“補(bǔ)人頭”的政策并不太現(xiàn)實(shí)。

首先，發(fā)放住房補(bǔ)貼要求對(duì)申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格準(zhǔn)確的篩查，而我國目前的信用體系和社會(huì)制度并不完善，篩查成本過高，而且由此引發(fā)的權(quán)力尋租和弄虛作假將比現(xiàn)在更加嚴(yán)重。其次，發(fā)放住房補(bǔ)貼要求政府投入大量財(cái)政資金，政府的財(cái)力能否支撐尚需要研究。而“補(bǔ)磚頭”只是政府減免部分土地出讓金和稅費(fèi)，對(duì)政府的財(cái)政壓力要小得多。第三，依據(jù)當(dāng)前我國城市的房價(jià)水平，既使通過發(fā)放住房補(bǔ)貼，仍有大部分家庭不足以購買商品住房或二手住房，起不到住房保障的目的，反而會(huì)逐步推高房價(jià)。

經(jīng)濟(jì)適用房有其存在的必要性

1.經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的重要組成部分

1998年，我國開始全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，文件就提出，“深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。”

2007年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確提出，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，包括：規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象、合理確定經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房上市交易管理、加強(qiáng)單位集資合作建房管理，這些為經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)范之路提供了方向。

2011年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，提出：“根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)安排經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品住房建設(shè)。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。房價(jià)較高的城市，要適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房供應(yīng)?！边@表明，經(jīng)濟(jì)適用房仍是保障性住房的重要組成部分。

2.經(jīng)濟(jì)適用房是解決中低收入者居住的重要途徑

居住需要是居民的最基本生活需求。然而居民的收入是有差異的，而不同收入群體解決居住的途徑也是不一樣的。租房和買房是人們滿足居住需求的兩種最主要方式。在中國的傳統(tǒng)文化的影響下，買房是絕大多數(shù)家庭在解決居住需要的主要途徑。然而，完全通過市場化的方式將會(huì)使大量中低收入家庭由于缺乏支付能力而買不起住房，而經(jīng)濟(jì)適用房則通過政府補(bǔ)貼的方式降低了住房價(jià)格，變相提高了居民的購買力，是解決居民居住需要的一個(gè)重要途徑。

表1是我們根據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算出的全國和北京市不同收入群體在購買商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)。其中，房價(jià)收入比達(dá)到低于6代表該群體基本具備購買住房的能力，房價(jià)收入比大于6代表該收入階層基本不具備購買住房的能力。

從全國數(shù)據(jù)可以看出，中等收入戶的商品住宅的房價(jià)收入比為5.84，處于能夠通過市場化方式買房的邊緣，中等收入以下的家庭則不具備通過市場化方式購買住房的能力。而考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的因素后，則可以發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)適用房的房價(jià)較低，提高了居民的購房能力，使得低收入戶和中低收入戶具備購房的能力。

而從北京市的情況來看，這一情形更加明顯。按照市場化水平，北京市只有部分高收入家庭具備購房能力，其余家庭均不具備購買能力，而考慮到經(jīng)濟(jì)適用房后，則至少80%的家庭具備了購房能力，這是巨大反差，是與北京市商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)格差異密切相關(guān)的。

表1 2010年全國不同收入群體的房價(jià)收入比

其余城市的情況與上述這張表所反映的情況基本類似。可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房滿足了中低收入家庭的購房愿望和居住需要，這部分群體在社會(huì)中所占的比例是巨大的。一旦經(jīng)濟(jì)適用房停止建設(shè)，這部分群體將被迫通過其他方式來滿足自身的住房需求，或竭盡全力去購買商品住房，或租房，或申請(qǐng)其他保障性住房。如此龐大的一個(gè)群體會(huì)對(duì)整個(gè)住房市場體系造成巨大沖擊，商品住房的價(jià)格可能會(huì)再次出現(xiàn)暴漲，租房市場和保障房也會(huì)面臨巨大沖擊。一旦其中發(fā)生一些突發(fā)因素，將會(huì)成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要誘導(dǎo)因素。

3.經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政負(fù)擔(dān)較小

經(jīng)濟(jì)適用房制度充分調(diào)動(dòng)了政府、企業(yè)與個(gè)人三方的積極性。在這一制度設(shè)計(jì)中，政府減免土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)、企業(yè)限定利潤率標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)人出資購買。與廉租住房制度和公共租賃住房制度相比，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)要小得多。

而經(jīng)濟(jì)適用房一旦退出，政府勢必將加大廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)力度，而這兩類住房的前期投資額十分巨大，單純依靠政府財(cái)政投資，其資金壓力非常大。按照目前的財(cái)政收入水平，根本難以負(fù)擔(dān)。而調(diào)動(dòng)政府之外有關(guān)群體的積極性，其難度也是非常大。因此，從現(xiàn)實(shí)情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房仍有其存在的必要性，它既可以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)壓力，又可以調(diào)動(dòng)企業(yè)和個(gè)人的積極性。

表2 2010年北京市不同收入群體的房價(jià)收入比

完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的若干政策建議

不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房自其出生就存在先天不足的問題，但對(duì)于其出現(xiàn)的問題，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析，加以解決。而不是簡單地否定，一棍子打死。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，仍需采用懲前毖后、治病救人的方針，加以完善。

1.禁止經(jīng)濟(jì)適用房直接上市交易，改為政府回購

建議取消經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易的政策，而是改為由政府回購。政府回購時(shí)可參考物價(jià)上漲水平、房屋年限等因素，合理浮動(dòng)。賣出經(jīng)濟(jì)適用房的家庭可通過獲得的房屋回購款用于在市場上購買商品住宅，改善居住條件。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)提供給符合條件的輪候家庭，保證經(jīng)濟(jì)適用房在保障房體系內(nèi)流轉(zhuǎn)。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房受到社會(huì)詬病的最大一個(gè)問題就是其公平性，其根源在于經(jīng)濟(jì)適用房潛在的巨大收益。要想理順經(jīng)濟(jì)適用房制度，首先要切斷通過經(jīng)濟(jì)適用房謀利的利益鏈條，禁止經(jīng)濟(jì)適用房通過上市獲取巨額收益。只有從制度上切斷這一鏈條才能大規(guī)模消除腐敗和騙購問題的出現(xiàn)。

2.對(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房提供適當(dāng)?shù)慕鹑谥С?，明確可通過銀行或公積金貸款，并由房管局提供擔(dān)保

針對(duì)由于經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行導(dǎo)致的其不可抵押給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)，建議出臺(tái)相應(yīng)的信貸管理辦法，明確對(duì)其的支持，允許經(jīng)濟(jì)適用房辦理貸款手續(xù)，針對(duì)其信貸風(fēng)險(xiǎn)由當(dāng)?shù)胤抗芫重?fù)責(zé)擔(dān)保。

在購房者不能按期還款時(shí)，由房管局回購該房屋并支付給銀行未還清的本金，剩余款項(xiàng)返還給購房家庭。購房家庭無法解決居住問題的，優(yōu)先安排廉租房或公租房居住。

3.經(jīng)濟(jì)適用房選址應(yīng)科學(xué)合理，建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格符合面積標(biāo)準(zhǔn)

在選址上，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)選擇在交通較為便利、配套設(shè)施比較齊全的區(qū)域，避免由于經(jīng)濟(jì)適用房位置過于偏僻導(dǎo)致銷售遇阻；在規(guī)劃建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵照經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)，避免面積超標(biāo)、超豪華經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)。

4.在加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房退出管理的基礎(chǔ)上，適當(dāng)放寬其準(zhǔn)入門檻，并加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房居住管理

在保證經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬其準(zhǔn)入門檻，面向中等收入群體和中低收入群體，避免由于規(guī)定過于嚴(yán)格導(dǎo)致“制度性造假”。在購買者居住期間，住房保障部門可委托小區(qū)物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房的出租、長期空置等異常情況進(jìn)行記錄并上報(bào)。經(jīng)濟(jì)適用房的購買家庭在購買商品住房后應(yīng)及時(shí)向住房保障部門匯報(bào)，如購房后不符合經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)條件的，應(yīng)承諾在一定期限內(nèi)退出經(jīng)濟(jì)適用房，由住房保障部門回購。

5.經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制要更加科學(xué)化、人性化

要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制的研究，使其更加科學(xué)化和人性化。經(jīng)濟(jì)適用房管理既需要申請(qǐng)人主動(dòng)申報(bào)有關(guān)資料，同時(shí)又要利用信息化帶來的先進(jìn)條件，通過與建委的住房登記系統(tǒng)比對(duì)，定期對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房使用家庭的房屋情況進(jìn)行摸底，對(duì)其中另外擁有住房的家庭進(jìn)行重點(diǎn)排查。另外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房家庭在購買商品住房時(shí)，應(yīng)明確按首套房政策對(duì)待，也不受限購政策的影響。

在退出過程中，要充分考慮經(jīng)適房家庭的實(shí)際情況，以人為本，在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上更加人性化。對(duì)于在市場上購買商品住房的家庭，可在其申報(bào)后辦理回購手續(xù)并支付大部分房屋回購款，同時(shí)允許其在一定期限內(nèi)繼續(xù)居住經(jīng)濟(jì)適用房，為其住房裝修提供時(shí)間，待房屋裝修完搬出經(jīng)適房后再支付剩余款項(xiàng)；對(duì)于經(jīng)適房申請(qǐng)者去世，可根據(jù)其家庭實(shí)際情況申請(qǐng)變更住房申請(qǐng)人信息或者辦理回購。

總之，盡管經(jīng)濟(jì)適用房在運(yùn)行和管理過程存在一些問題，但在短期內(nèi)，其仍有存在的必要性，不宜簡單退出。而是應(yīng)該在制度和管理方面進(jìn)一步規(guī)范和完善，切斷經(jīng)適房背后的利益鏈條，還其以保障本質(zhì)，切實(shí)保障中低收入家庭的居住困難。

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