投資性房地產(chǎn)計量模式的比較研究

張宏成

摘 要：改革開放以后我國的設(shè)計主義市場經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展和不斷的完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也日益繁榮起來。許多公司與企業(yè)將大筆的資金投入到房地產(chǎn)投資中去，除了自身用途

之外，也大量的進(jìn)行出租，以賺取相應(yīng)的租金。本文旨在通過國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)節(jié)的兩種計量模式（公允價值模式、成本模式計量）進(jìn)行深入的分析和比較。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價值;成本

一.引言

投資性房地產(chǎn)是專指為賺取租金或為了資本增值，或兩者同時存在持有的房地產(chǎn)，這其中包括那些已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已經(jīng)出租的建

筑物。投資性房地應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。

二.成本模式與公允價值模式的涵義

投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其定性和計量模式一直是國家關(guān)注的焦點。我國的新會計準(zhǔn)則中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在取得收入時入賬價值一般都是以歷

史成本為基礎(chǔ)，其后續(xù)的計量模式主要有成本計量和公允價值計量兩種模式。企業(yè)可以通過自身的實際情況自主選擇，但是，采用哪種計量方式必然會對企業(yè)的財務(wù)情況和經(jīng)營效

益等方方面面產(chǎn)生不同的影響。

企業(yè)會計準(zhǔn)則中指出，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中 在資產(chǎn)負(fù)債項目中可以采取成本模式進(jìn)行相應(yīng)的計量，而對于在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠

取得的情況下可以對其企業(yè)采取公允價值模式的方法進(jìn)行計量。簡單的說成本計量模式是不考慮公允價值變動因素，和固定資產(chǎn)一樣計提折舊，而公允價值計量模式下，不計提折

舊，但是期末要根據(jù)公允價值變動來確定公司的損益，期末如果有減值的跡象還要進(jìn)行減值測試。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求，企業(yè)只能采取一種計量方式，一旦企業(yè)確定選擇了哪

種計量模式，不得再隨意的進(jìn)行變更。假如企業(yè)采取的是成本模式，如果想變更為公允價值模式的話，要根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行變更。但是假如企業(yè)采取的是公允價值模式，就

不能變更為成本模式。

三.兩種計量模式的比較研究

由于成本模式和公允價值模式的差異很大，而且選擇何種方式對企業(yè)的影響也很大，我們應(yīng)在清楚知道它們之間的差別之后再科學(xué)客觀的選擇企業(yè)適合的計量模式。

1.適用條件不同。成本模式適用于投資性房地產(chǎn)的任何企業(yè)，是一種傳統(tǒng)的后續(xù)計量模式，是基于會計賬目發(fā)展形成的。但是企業(yè)如果采取公允價值模式計量的話應(yīng)同時滿足

兩個條件：①投資性房地產(chǎn)所在的地區(qū)應(yīng)當(dāng)有相對活躍的房地產(chǎn)交易市場。②企業(yè)能夠確定從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或者類似的房地產(chǎn)價值及其它與之相關(guān)的有價值信息，近

而才能對投資性房地產(chǎn)的實際公允價值作出客觀的估算。投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況選擇一種計量模式。

2.賬目處理上不同。成本模式和公允價值模式之間的核算差異是比較大的。采取成本模式進(jìn)行計量時，會計只需按照收入實現(xiàn)確認(rèn)收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本進(jìn)行

計提折舊或者攤銷，整個的處理流程是相對簡單的。但是采取公允價值模式進(jìn)行計量的時候，會計除了要按收入實現(xiàn)來確認(rèn)相應(yīng)的收入外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)公允價值的變化重新對投資

性房地產(chǎn)的價值進(jìn)行計量，得出公允價值與原有賬面價值之間的差異并劃歸到當(dāng)期的損益里，在這個過程中不用計提折舊或者攤銷。公允價值計量模式在賬目處理上可以有利于提

高會計信息的相關(guān)性，可以比成本模式計量更好的反映資產(chǎn)目前的價值，也可以較好的反映企業(yè)一個階段的經(jīng)營能力、償債能力以及所承擔(dān)財務(wù)風(fēng)險的能力。

由于兩種計量模式之間的差異比較大，所以不同的計量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響也是不同的，主要是表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對企業(yè)資產(chǎn)價值的影響。采用成本模式時，企業(yè)的總資產(chǎn)是固定的，但是會對企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生很巨大的影響。原來分別在存貨、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)中核算和

列表的投資性房地產(chǎn)，將歸為“投資性房地產(chǎn)”中進(jìn)行核算，并且在資產(chǎn)負(fù)債列表中單獨(dú)報出。這樣將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少了企業(yè)可以流動的資產(chǎn)，資金的流動比率也會相

應(yīng)的降低。當(dāng)采用公允價值模式時，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)同樣要受到很大的影響。當(dāng)公允價值上升的時候會大幅度的提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，使資產(chǎn)呈現(xiàn)增值的現(xiàn)象，使投

資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)比重較大的公司賬面價值得到很大的提升。這樣相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)也會呈現(xiàn)出較低的財務(wù)風(fēng)險。這樣對企業(yè)以后的整個融資過程是十分有

利的。

2.對企業(yè)利潤的影響。采用成本模式進(jìn)行計量，如果企業(yè)中一旦出項減值的跡象，就會對其作出相應(yīng)的減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，采用成本模式計量的時候企業(yè)是不能

調(diào)整利潤的。但是采用公允價值模式進(jìn)行計量的話，應(yīng)當(dāng)是以資產(chǎn)負(fù)債投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)對其賬面價值進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，當(dāng)公允價值與原有賬面價值存在差異，就將

差異計入到企業(yè)當(dāng)期損益中，利潤隨著公允價值的波動而波動，如果投資性房地產(chǎn)得到增值，那么企業(yè)利潤就會增加。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或者攤銷

的過程，成本也會大幅度的降低，企業(yè)的毛利率和凈利率也會得到明顯的提高。

四.總結(jié)

綜上所述，公允價值計量模式是符合投資性房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢的，它能夠很好的反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利情況。但目前我國的大多數(shù)上市公司還是采取的成本

計量模式而不采用公允價值計量。所以，企業(yè)尤其是持有大量投資性房地產(chǎn)的的企業(yè)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)、充分的考慮當(dāng)時的市場環(huán)境和風(fēng)險等因素，以謹(jǐn)慎、客觀的態(tài)度去選用公允價值計

量模式。但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，廣大的投資者會更多的關(guān)注投資性房地產(chǎn)各項的真實價值，公允價值計量模式必然會被越來越多的企業(yè)所接受并使用。（作者單位

：重慶鋼運(yùn)置業(yè)代理有限公司）

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