淺析我國旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)

楊一凡 饒盼盼

[摘 要]旅游地產(chǎn)是依托周邊旅游資源而建立的融合旅游、休閑、度假、居住等功能為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目，近些年來在我國發(fā)展迅速。然而，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)區(qū)位選擇復(fù)雜、資金需求量大且回收速度較慢、目標(biāo)群體的需求和消費(fèi)彈性較大，再加上政策和環(huán)境因素制約，其投資風(fēng)險(xiǎn)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)更為復(fù)雜和多元。只有做足市場分析、分散資產(chǎn)組合以及注重概念營銷和“融入式”的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建，才能使旅游地產(chǎn)項(xiàng)目順利被市場接受，從而最終化解投資風(fēng)險(xiǎn)。

[關(guān)鍵詞]旅游地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；“融入式”產(chǎn)業(yè)鏈

[中圖分類號(hào)]F592 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2012）45-0060-02

1 旅游地產(chǎn)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

旅游地產(chǎn)，是指依托周邊旅游資源而建立的融合旅游、休閑、度假、居住等功能為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目。主要包括旅游景觀地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)以及旅游住宅地產(chǎn)。在國內(nèi)市場上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。

應(yīng)該說，旅游地產(chǎn)的發(fā)展為城市文化、居住環(huán)境和居住理念的發(fā)展帶來了積極效應(yīng)，它有效地將度假旅游與高端居住需求結(jié)合起來，形成了良性互動(dòng)的發(fā)展格局。同時(shí)在樹立地產(chǎn)投資新的增長點(diǎn)的同時(shí)，也為培育城市文化、生態(tài)品質(zhì)和居住理念產(chǎn)生了積極的影響。在目前房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策環(huán)境下，旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)出現(xiàn)向二線、三線旅游城市滲透的趨勢，結(jié)合以走訪觀光為主的旅游理念向休閑度假的新需求的轉(zhuǎn)變，中國的旅游地產(chǎn)業(yè)在不久的未來將會(huì)迎來一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。在當(dāng)前傳統(tǒng)商業(yè)住宅市場面臨發(fā)展問題的背景下，旅游地產(chǎn)因其廣闊的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Ρ徊簧匍_發(fā)商和投資者看中，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)的投資逐漸升溫。2012年一季度中國旅游地產(chǎn)總投資額約為2600億元，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的20%以上，其中投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，在百強(qiáng)房企中至少有30%介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域[ZW（]資料來源：中國指數(shù)研究院2012年統(tǒng)計(jì)數(shù)字。[ZW）]。然而在巨大的投資利益與發(fā)展?jié)摿χ猓覀円矐?yīng)對旅游地產(chǎn)的種種風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。

2 旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析

旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)既有任何投資所要共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，也因其獨(dú)特的投資形式和條件有其特殊的風(fēng)險(xiǎn)因素，而后者往往正是在投資旅游地產(chǎn)時(shí)疏于考量的。具體來說，旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

2.1 區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)

由于風(fēng)景名勝區(qū)的獨(dú)特環(huán)境以及自然、交通等條件的復(fù)雜因素等使得旅游地產(chǎn)投資的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)格外突出。首先，旅游地產(chǎn)對于自然環(huán)境條件有獨(dú)特的要求，一方面獨(dú)特的自然環(huán)境吸引旅游者前往并能帶來經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的收益，是很好的旅游資源。另一方面，作為旅游地產(chǎn)的自然資源，除了要具備旅游資源的條件外，還要求自然環(huán)境的地質(zhì)和氣候條件不影響投資開發(fā)和居住使用，同時(shí)也不會(huì)因?yàn)殚_發(fā)和使用而遭到破壞。其次，旅游地產(chǎn)資源對于環(huán)境的變化格外敏感。環(huán)境是旅游地產(chǎn)賴以生存的基礎(chǔ)，只有環(huán)境保護(hù)好才能持續(xù)吸引消費(fèi)者。當(dāng)旅游地產(chǎn)所依托的旅游景區(qū)因承載不了較大客流，以及因高密度過量開發(fā)建高密度的房產(chǎn)流而使其自然環(huán)境與舒適環(huán)境遭到破壞時(shí)，旅游地產(chǎn)價(jià)值的受損格外明顯。這對于旅游地產(chǎn)資源的區(qū)位選擇與維護(hù)提出了很高的要求，同時(shí)也是旅游地產(chǎn)投資中需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 投資決策風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)是一種戰(zhàn)略性投資，并且其消費(fèi)彈性較大，這決定了其回收期較長，風(fēng)險(xiǎn)因素也較復(fù)雜。因此除了需要較為雄厚的資金做后盾，避免因投入不足而出現(xiàn)資金鏈的斷裂導(dǎo)致陷入運(yùn)營困境外，也應(yīng)警惕投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定性風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自于投資環(huán)境、投資方式的選擇。一方面，在投資環(huán)境方面要做好有關(guān)市政公用設(shè)施的現(xiàn)有條件及開發(fā)難度的縝密調(diào)研，對于景區(qū)功能改造的難度和投入進(jìn)行詳盡的可行性分析，避免因信息不對稱及市場分析模型選取不當(dāng)而造成結(jié)果的偏差，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的投標(biāo)和競拍策略，控制底價(jià)以防范置地風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，在投資方式的選擇上，要權(quán)衡獨(dú)立開發(fā)和聯(lián)合開發(fā)兩種思路。前者雖然潛在利潤收益大且管理方便，但資金投入和面臨的獨(dú)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大。反之，后者雖能有效分擔(dān)潛在風(fēng)險(xiǎn)，但又以損失一部分利益為代價(jià)。因此，伴隨投資方式而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)與收益的變動(dòng)，也是投資者關(guān)注的重要方面。

2.3 開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)源于其獨(dú)特性。較之于其他房地產(chǎn)企業(yè)，旅游地產(chǎn)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先是承載功能不同。旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的主要功能是休閑度假而非日常居所，因此旅游地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)要在滿足居住條件的前提下體現(xiàn)休閑度假的功能。其次是消費(fèi)需求，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的特點(diǎn)和獨(dú)特價(jià)值，選擇購置旅游地產(chǎn)的人群既有以養(yǎng)老、度假需求為目的的人群，又廣受投資者關(guān)注。這使得旅游地產(chǎn)的目標(biāo)群體范圍更廣，不僅限于風(fēng)景區(qū)所在城市，更能輻射并吸引遠(yuǎn)程的投資者進(jìn)入。最后，旅游地產(chǎn)從概念策劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃、管理營銷方面都對開發(fā)者提出了更高要求，比較明顯的一點(diǎn)就是，在當(dāng)今旅游地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)界的開發(fā)、管理與經(jīng)營的過程之中，文化因素的重要性日益凸顯。因此在市場運(yùn)營方面需要引進(jìn)更多專業(yè)人才，對于人員素質(zhì)的高需求正是旅游地產(chǎn)的又一特點(diǎn)，對于人才這種軟實(shí)力的要求無疑也增添了旅游地產(chǎn)的運(yùn)營壓力?；谶@些特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)在運(yùn)營和開發(fā)的諸環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

3 合理規(guī)避旅游地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)的建議

任何投資都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，我們不能阻止風(fēng)險(xiǎn)的存在，卻可以盡可能的規(guī)避由潛在風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)的實(shí)際損失。針對上述存在于旅游地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)與運(yùn)營中的種種風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營者必須能夠通過深入細(xì)致的前期調(diào)研預(yù)測或及早發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)并采取及時(shí)有效的措施加以化解或者緩解。具體來說，主要有以下幾點(diǎn)：

3.1 做足可行性研究預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)市場調(diào)查獲得盡可能多的信息，評估關(guān)聯(lián)要素，是減少因不確定性而誘發(fā)損失的最好辦法。首先要明晰所在區(qū)域的規(guī)劃和定位同時(shí)考查風(fēng)景區(qū)輻射區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支撐，其次是要調(diào)查配套設(shè)施以及交通是否完善和便利，最后要明確目標(biāo)客戶群。只有對項(xiàng)目區(qū)位的選擇、融資方式的確立、環(huán)境容量評估、租售比例的測算等進(jìn)行科學(xué)決策，才能保證旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的順利運(yùn)營，規(guī)避由于潛在風(fēng)險(xiǎn)而帶來的損失。例如，由于總成本與銷售量成線性關(guān)系，因此可以通過線性盈虧平衡分析對項(xiàng)目方案進(jìn)行測算。通過市場調(diào)查和預(yù)測，可有效地緩和投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 多元資產(chǎn)組合分散風(fēng)險(xiǎn)

在相同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，將投資項(xiàng)目之間關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的多項(xiàng)目投資組合在一起可以獲得比所有投資都集中在一個(gè)項(xiàng)目更加穩(wěn)定的收益。然而，采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法也許對于具有雄厚資金實(shí)力的投資者來說比較簡單，然而對于實(shí)力欠缺的投資者來說仍有不小難度，這也是為何旅游地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸被過濾成了大房企逐鹿場的原因之一。同時(shí)，這種方式雖然可以將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。因此，從國家政策層面講，應(yīng)加大資產(chǎn)證券化的進(jìn)程，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。資產(chǎn)證券化在我國金融界的理論和實(shí)踐探索已有年月，隨著我國資本市場的逐步成熟和初具規(guī)模，推行旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。如果能有計(jì)劃、有步驟地開展旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，將盤活銀行多年來沉淀在旅游業(yè)的龐大資金，緩解投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)旅游資產(chǎn)的良性發(fā)展。

3.3 概念先行，強(qiáng)化營銷，構(gòu)建“融入式”產(chǎn)業(yè)鏈

旅游地產(chǎn)因其豐厚回報(bào)和尚未充分開發(fā)的廣大市場引得開發(fā)商紛紛入場，然而由于對于旅游地產(chǎn)的定義，大家還沒有公認(rèn)的模式，因此造成了我國旅游地產(chǎn)市場的兩種局面：一是很多旅游地產(chǎn)開發(fā)商不計(jì)成本，違規(guī)操作，只把旅游地產(chǎn)當(dāng)做借發(fā)展旅游之名運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)的名目，忽視了旅游地產(chǎn)的獨(dú)特價(jià)值，不僅破壞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，損害了國家的利益，同時(shí)也因投入過大且忽視目標(biāo)人群的需求，沒有凸顯旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)而市場反饋不佳。二是忽視不同旅游地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值和功能的特殊性，在品牌塑造和營銷策略上的趨同化，這與旅游地產(chǎn)獨(dú)特性的要求背道而馳，值得企業(yè)和投資人重視。針對這兩種問題，投資者應(yīng)當(dāng)摒棄流傳于傳統(tǒng)房地產(chǎn)界的“有地就能賺錢”的理念，堅(jiān)持概念先行，對選定的投資項(xiàng)目進(jìn)行“融入式”的改造，在最經(jīng)濟(jì)和最綠色的前提下發(fā)掘和提升旅游地產(chǎn)的價(jià)值和文化附加值，培育和延伸旅游地產(chǎn)鏈條，降低單純依賴土地的開發(fā)理念。所謂“融入式”產(chǎn)業(yè)鏈，指的就是這種融入而非兀立于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境之外，充分挖掘旅游地產(chǎn)輻射區(qū)域的特點(diǎn)和潛力，最經(jīng)濟(jì)、最環(huán)保同時(shí)最能體現(xiàn)旅游地產(chǎn)獨(dú)特性價(jià)值和廣泛附加值的開發(fā)思路乃至發(fā)展模式。只有盡快實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目的“融入式”改造，這樣才能使項(xiàng)目開發(fā)真正被市場接受，這才是風(fēng)險(xiǎn)得以化解的最終表現(xiàn)。

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