房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購(gòu)令”的法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)思考

呂翾

摘要：限購(gòu)令是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二次調(diào)控中，經(jīng)中央宏觀調(diào)控部門授權(quán)，由地方政府行使行政職權(quán)制定并在一定期限內(nèi)執(zhí)行的，針對(duì)本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情勢(shì)，以限制一定條件的居民家庭從事商品房屋自由交易的權(quán)利能力的方式，降低市場(chǎng)投機(jī)成分，從而達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行目的的政府行政干預(yù)市場(chǎng)的政策措施。限購(gòu)令本身具有豐富的法經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)基礎(chǔ)理論支撐色彩。運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)相關(guān)理論評(píng)析限購(gòu)令，有利于從更深層面理解限購(gòu)令內(nèi)涵及其本質(zhì)。當(dāng)然，限購(gòu)令在手段運(yùn)用上存在著諸多不足甚至爭(zhēng)議，也須從兩方面理論的深層次上進(jìn)行反思與推敲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；限購(gòu)令；法經(jīng)濟(jì)學(xué)；經(jīng)濟(jì)法學(xué)

中圖分類號(hào)：F293.31

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-0544(2012)07-0079-05

樓市新政之中，限購(gòu)之令頻出。在法律層面探討限購(gòu)令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來(lái)提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對(duì)限購(gòu)令內(nèi)涵的論述將予以簡(jiǎn)化，而將著重對(duì)限購(gòu)令的法律屬性進(jìn)行探究，由此闡明其實(shí)施的法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來(lái)對(duì)其進(jìn)行全面審視其“利弊得失”，以推進(jìn)健康、合法的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制體系的構(gòu)建與完善。

一、限購(gòu)令之政策起源、法律屬性和實(shí)施概況

(一)政策起源及其依據(jù)

中央宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策意見(jiàn)。從內(nèi)容上看，三項(xiàng)政策，層層遞進(jìn)，旨在鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)良性變化，通過(guò)繼續(xù)有效地遏制房市投資投機(jī)性因素，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問(wèn)題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應(yīng)對(duì)“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍”的房市運(yùn)行背景，后者《通知》中的第二條第二項(xiàng)中“堅(jiān)決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購(gòu)令”政策出臺(tái)的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”，這就是“限購(gòu)令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令的“法律(或政策)依據(jù)”。

(二)法律屬性及其認(rèn)識(shí)

對(duì)限購(gòu)令內(nèi)涵的認(rèn)識(shí)，可從各地出臺(tái)的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購(gòu)令的具體內(nèi)容來(lái)看。本人認(rèn)為，限購(gòu)令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過(guò)(或不通過(guò))融資手段來(lái)購(gòu)買(或交易)商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購(gòu)令本身不是通過(guò)專門的政策文件出臺(tái)的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購(gòu)令之價(jià)值屬性，必須做到兩點(diǎn)，一是將限購(gòu)令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購(gòu)令作為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡(jiǎn)單地通過(guò)房?jī)r(jià)漲跌來(lái)評(píng)判其價(jià)值。限購(gòu)令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的。

(三)實(shí)施概況與趨勢(shì)

截至目前，全國(guó)至少有50個(gè)左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施房屋限購(gòu)措施?？偨Y(jié)歸納各個(gè)城市限購(gòu)令的具體內(nèi)容，可以對(duì)限購(gòu)令做出如下幾點(diǎn)基本認(rèn)識(shí)：第一，限購(gòu)令基本上都是規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)限制居民購(gòu)房套數(shù)，但具體限購(gòu)期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實(shí)施期限，如福州、?？?、溫州三個(gè)城市均將限購(gòu)令實(shí)施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購(gòu)令區(qū)分戶籍內(nèi)外來(lái)規(guī)定不同程度限購(gòu)政策，一般是對(duì)戶籍外的居民給予了更嚴(yán)格的限制；第三，限購(gòu)令不僅規(guī)制一手商品房市場(chǎng)，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍：第四，有些城市在基本限購(gòu)措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨(dú)購(gòu)買商品房；境外購(gòu)房按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購(gòu)令應(yīng)承擔(dān)的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理(辦理)房地產(chǎn)登記”。從目前實(shí)施的效果來(lái)看，“限購(gòu)令”確實(shí)起到了抑制房?jī)r(jià)非理性的上漲趨勢(shì)。加之房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系尚未完全建立，能預(yù)見(jiàn)限購(gòu)令將在一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)實(shí)施下去。

二、限購(gòu)令的經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析進(jìn)路

凡此種種，可以看出，限購(gòu)令內(nèi)涵較為簡(jiǎn)單，無(wú)非是各地方政府在全國(guó)房地產(chǎn)二次調(diào)控中，經(jīng)由中央調(diào)控規(guī)制部門授權(quán)，針對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，由各個(gè)地方城市有關(guān)市場(chǎng)調(diào)控和規(guī)制的有權(quán)機(jī)關(guān)出臺(tái)實(shí)施的臨時(shí)性的旨在遏制本地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在一定時(shí)期內(nèi)限制居民購(gòu)房數(shù)量為主要內(nèi)容的政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制干預(yù)的政策措施。那么，如何在國(guó)家針對(duì)樓市的調(diào)控政策整體框架中從更加深的理論層面認(rèn)識(shí)限購(gòu)令的內(nèi)涵、現(xiàn)狀、缺陷以及完善。筆者認(rèn)為可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)若干理論出發(fā)來(lái)深入探究限購(gòu)令的本旨與內(nèi)涵。并且提出完善我國(guó)當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控政策體系的意見(jiàn)和建議。

限購(gòu)令的出臺(tái)在社會(huì)上充滿著爭(zhēng)議，在學(xué)術(shù)界引發(fā)了關(guān)于合法性與合理性紛爭(zhēng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍所持的觀點(diǎn)認(rèn)為，限購(gòu)令是對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行與市場(chǎng)機(jī)制的粗暴干預(yù)，是用計(jì)劃的手段干預(yù)自由的市場(chǎng)，與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的本旨目標(biāo)相違背，并且已經(jīng)是對(duì)居民個(gè)體的民事基本權(quán)利一合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)、民事法律行為自由等的無(wú)理限制。在經(jīng)濟(jì)法學(xué)理論界，則似乎存在著與上述觀點(diǎn)不同“味道”的見(jiàn)解，市場(chǎng)機(jī)制從來(lái)就不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)機(jī)制帶來(lái)經(jīng)濟(jì)機(jī)制充分運(yùn)行與發(fā)展的同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生不可避免的諸多“負(fù)外部性”，市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候，市場(chǎng)的失靈將有損于社會(huì)公共利益，因此，需要通過(guò)國(guó)家某種形式與程度上的外部干預(yù)來(lái)消除市場(chǎng)機(jī)制的這種缺陷，而限購(gòu)令可能正是體現(xiàn)這種國(guó)家適當(dāng)干預(yù)的“一劑良藥”。“合理的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅需要技術(shù)生產(chǎn)手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度?！惫P者認(rèn)為，在當(dāng)今中國(guó)存在的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度市場(chǎng)化趨向轉(zhuǎn)型與現(xiàn)有制度結(jié)構(gòu)與內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對(duì)這種轉(zhuǎn)型市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)制措施的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是多元化的，具體應(yīng)當(dāng)做到“四個(gè)統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”：一是轉(zhuǎn)型目標(biāo)與轉(zhuǎn)型手段的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；二是多元價(jià)值利益與核心價(jià)值利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；三是社會(huì)總體利益與個(gè)體局部利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；四是政策意圖的擴(kuò)充性與法律規(guī)定的局限性統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))。文章則將具體針對(duì)這四個(gè)“統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”，分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)的基本理論范疇人手來(lái)論證限購(gòu)令所具有的“工具合理性”。但是不能對(duì)限購(gòu)令的合法性就予以認(rèn)定，限購(gòu)令在行政法制領(lǐng)域自身就存在問(wèn)題，在私權(quán)法制與經(jīng)濟(jì)法制領(lǐng)域也存在著諸多超越法規(guī)限定的情形。

三、權(quán)利與權(quán)力的博弈：經(jīng)濟(jì)法秩序建構(gòu)中的矛盾統(tǒng)一體

經(jīng)濟(jì)法是體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)政府經(jīng)濟(jì)政策的部門法，它體現(xiàn)出了一種對(duì)國(guó)家宏觀整體或某一要素市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序的保護(hù)與維持，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的任何一要素市場(chǎng)的運(yùn)行都應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)發(fā)展秩序場(chǎng)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)法則是扮演著市場(chǎng)良好秩序維護(hù)者的角色。房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要素中的重要一環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)被定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)都有與一般市場(chǎng)秩序衡量的可控性、穩(wěn)定性、行為互動(dòng)性與可預(yù)測(cè)性四項(xiàng)指標(biāo)產(chǎn)生偏離或?qū)⒂衅x之虞。因此，限購(gòu)令的出臺(tái)對(duì)于回應(yīng)我國(guó)良好房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序的重新歸位，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)權(quán)利與國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序重新平衡的目標(biāo)具有積極的政策效應(yīng)。

(一)作為經(jīng)濟(jì)政策的限購(gòu)令屬于我國(guó)經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范的范疇

限購(gòu)令是行政機(jī)關(guān)制定并發(fā)布的可以反復(fù)適用的，對(duì)不特定行政相對(duì)人具有普遍約束力的，體現(xiàn)出特定經(jīng)濟(jì)政策內(nèi)容的行政行為。經(jīng)濟(jì)法無(wú)論是作為一個(gè)整體，或僅指某一具體經(jīng)濟(jì)法規(guī)而言，都是國(guó)家借以實(shí)現(xiàn)既定經(jīng)濟(jì)政策的法律手段，或者說(shuō)是經(jīng)濟(jì)政策的法律化?？谶@是對(duì)經(jīng)濟(jì)法之政策法屬性的整體評(píng)述。國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策總根本上說(shuō)是一種旨在促進(jìn)良好市場(chǎng)秩序的整體框架，而作為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)秩序政策目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)法，是“研究人與經(jīng)濟(jì)法規(guī)則、制度之間互動(dòng)關(guān)系的，指的是以經(jīng)濟(jì)法規(guī)則為中心的秩序的意義。它研究的是作為秩序中的經(jīng)濟(jì)法規(guī)則和制度，是如何有效維護(hù)和促進(jìn)既有經(jīng)濟(jì)秩序的良性運(yùn)作的”。限購(gòu)令就是當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控規(guī)制中出臺(tái)的一項(xiàng)追求一個(gè)既穩(wěn)定有序、又充滿活力的經(jīng)濟(jì)秩序，這是經(jīng)濟(jì)法存在的基礎(chǔ)，也是其最高的目標(biāo)。

(二)當(dāng)前“限購(gòu)令”與國(guó)家調(diào)控政策的互動(dòng)表現(xiàn)

房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)政策手段可運(yùn)用，一是在交易環(huán)節(jié)中，縮短金融杠桿，增加融資成本；二是在保有環(huán)節(jié)中，征收物業(yè)稅。此前中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一直在批判開(kāi)發(fā)商與打擊“投機(jī)倒把”之間打轉(zhuǎn)。因而房地產(chǎn)行業(yè)總是在道德原罪論與投機(jī)有罪論中間徘徊。結(jié)果是房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，社會(huì)不公上升；市場(chǎng)體制沒(méi)有變得更加完善，投資行為反而成為制裁對(duì)象，最大的既得利益者既不必付出稅收成本，也不必?fù)?dān)心市場(chǎng)的矛頭所向?！跋拶?gòu)令”所要參與規(guī)制的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)與目的正是構(gòu)建一種經(jīng)濟(jì)法之平衡協(xié)調(diào)的運(yùn)行秩序的體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)權(quán)利的失衡導(dǎo)致政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的介入，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下維持市場(chǎng)持續(xù)良好運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必然規(guī)律。然而，政府權(quán)力的介入又具有天生的“悖論”型屬性一對(duì)自然形成的市場(chǎng)“天然秩序”的有形“破壞”，這就需要尋求一種在房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)法秩序——公權(quán)與私權(quán)、自由與安全、效率與公平等之間的平衡協(xié)調(diào)。公權(quán)作用于市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)有所限制。具體到限購(gòu)令案例中，限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制或干預(yù)對(duì)于調(diào)制客體(或?qū)ο?應(yīng)當(dāng)是有所區(qū)分的，這種對(duì)規(guī)制客體進(jìn)行區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求種類。根據(jù)房市需求的價(jià)值性與目的性的不同，需求種類可分剛性需求、改善型需求和投資投機(jī)型需求三種。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與政府的調(diào)控內(nèi)部本身所存在的問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，既有運(yùn)行機(jī)制的內(nèi)生性缺陷與調(diào)控措施運(yùn)用的恰當(dāng)性問(wèn)題，又(更)有政策、政治和利益博弈因素?fù)诫s其中的緣由作梗。如何把專注于樓市投資投機(jī)、損害樓市健康發(fā)展的游資和一般的以合理增加財(cái)產(chǎn)性收入為目的的投資性需求的本性分析清楚。并找出有效應(yīng)對(duì)之策，應(yīng)該是限購(gòu)令作為規(guī)制政策的核心與重點(diǎn)，也是限購(gòu)令規(guī)制的著眼點(diǎn)和邊界。一方面，對(duì)于存在于樓市的瘋狂性投資性需求，“限購(gòu)令”應(yīng)鮮明地?cái)[出“遏制的利劍”。房屋是民生必需品，為保證居民生存，政府不應(yīng)放縱將房屋當(dāng)作純粹可自由買賣的一般商品，任由投機(jī)的力量擠占自住需求；另一方面，如果對(duì)樓市中存在合理的改善型需求和剛性需求一并“打擊”，則限購(gòu)令的效果必將為眾人所詬病。

四、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為與政府管制行為的外部性及其內(nèi)部化

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)外部性的具體內(nèi)涵仍是莫衷一是，但通俗地理解，即是當(dāng)一個(gè)人或一些人沒(méi)有全部承擔(dān)他的行動(dòng)引起的成本或收益時(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，有人承擔(dān)了他人行動(dòng)引起的成本或收益時(shí)，就存在著外部性。外部性分為兩方面：正外部性和負(fù)外部性，一般認(rèn)為，正負(fù)外部性在市場(chǎng)機(jī)制中所出現(xiàn)的諸如“搭便車”、“公共牧場(chǎng)”效應(yīng)等表明了外部性不能實(shí)現(xiàn)社會(huì)收益(成本)等于或接近私人收益(成本)這一福利最大化的“黃金規(guī)則”，即“帕累托最優(yōu)”規(guī)則。因此，市場(chǎng)行為的負(fù)外部性需要內(nèi)部化過(guò)程，運(yùn)用公權(quán)力管制來(lái)緩解或制止可能出現(xiàn)的市場(chǎng)負(fù)外部性。當(dāng)然，政府管制行為也將產(chǎn)生管制負(fù)效應(yīng)，管制強(qiáng)度和界線應(yīng)當(dāng)控制在適度的范圍內(nèi)。

(一)樓市投資投機(jī)行為的外部性及其內(nèi)部化

按照有關(guān)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有大規(guī)模泡沫化之虞。但就目前來(lái)看，整體上仍就處于正常的市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制內(nèi)。當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象本身就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制之基本規(guī)則“總供給一總需求”的正常的合乎規(guī)律性的體現(xiàn)。商品住宅市場(chǎng)的屬性就是遵循市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則和商品價(jià)值理論的以住房為產(chǎn)品類型的普通型消費(fèi)市場(chǎng)，因此，在該市場(chǎng)上受之于外部宏觀經(jīng)濟(jì)政策與市場(chǎng)內(nèi)部貨幣化橫流引發(fā)的價(jià)值杠桿效應(yīng)等具有虛擬經(jīng)濟(jì)色彩的雙方面的主體因素催生出來(lái)的，似乎是與伴隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)而正常增長(zhǎng)的步伐的普通居民可支配性收入相比極其不對(duì)稱。但是即使在主張“市場(chǎng)失靈是經(jīng)濟(jì)法產(chǎn)生的重要基礎(chǔ)”傳統(tǒng)觀點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)法學(xué)者看來(lái)。市場(chǎng)失靈它僅僅是對(duì)各種市場(chǎng)失靈現(xiàn)象進(jìn)行的抽象的理論概括，因?yàn)樗?指市場(chǎng)失靈)既包括市場(chǎng)失靈現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，同時(shí)還包括沒(méi)有出現(xiàn)但可能出現(xiàn)的市場(chǎng)失靈。因此，我們應(yīng)當(dāng)努力判斷當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是否已到了市場(chǎng)失靈的邊緣或是發(fā)生市場(chǎng)失靈只是時(shí)間上的問(wèn)題。因?yàn)閷?duì)于這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)決定了我們應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的法律措施延緩或制止可能出現(xiàn)的市場(chǎng)失靈。

(二)政府管制行為的外部性問(wèn)題

政府在消除市場(chǎng)所產(chǎn)生的外部性問(wèn)題的同時(shí)，自身的行為也在產(chǎn)生著外部性，主要顯現(xiàn)在由“政府失靈”而造成社會(huì)成本的增加，由此引發(fā)的低效率，需要對(duì)其進(jìn)行規(guī)制及法治化。限購(gòu)令即是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)(尤其是自由交易市場(chǎng))實(shí)施管制的典型的管制措施。這種管制措施在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自由交易引發(fā)的市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和不穩(wěn)定性進(jìn)行規(guī)制的同時(shí)，如果規(guī)制不當(dāng)，自身也會(huì)引起外部性(管制權(quán)的濫用及導(dǎo)致的不良后果)。但是這里又面臨著一個(gè)問(wèn)題，即也是由一個(gè)流行性的理論問(wèn)題——產(chǎn)權(quán)界定——引起的責(zé)任認(rèn)定與權(quán)利救濟(jì)的問(wèn)題。我們知道，一旦外部性問(wèn)題的受損者發(fā)現(xiàn)自己的利益受到侵害后，在產(chǎn)權(quán)界定比較清晰的情況下，就可以通過(guò)訴訟等法律手段來(lái)索取賠償。反之，如果產(chǎn)權(quán)界定不明晰(某種程度上體現(xiàn)為主體間權(quán)利義務(wù)責(zé)任的不相稱或不對(duì)等)，那么由外部性引發(fā)的權(quán)利損害救濟(jì)則無(wú)從談起。

在限購(gòu)令問(wèn)題上，因限購(gòu)令的出臺(tái)既有受益人又有受損人。那么在雙方的法律關(guān)系(這種法律關(guān)系分為兩類：一類類型是政府主體與作為規(guī)制對(duì)象的交易人；另一類型是市場(chǎng)中的交易人之間)上，首先需要認(rèn)定的是在限購(gòu)令實(shí)施所引致的法律關(guān)系的調(diào)整中，是否存在“受益人”與“受損人”這兩類利益相沖突的法律關(guān)系主體；其次，若存在此類型的法律關(guān)系主體，那么此種法律關(guān)系的屬性是什么?兩類主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的界限在哪里?兩類主體的行為是否會(huì)彼此給對(duì)方帶來(lái)的“外部性問(wèn)題”?權(quán)利與義務(wù)邊界又在哪里?再次，如果以上兩個(gè)前提同時(shí)存在，那么能否依據(jù)“產(chǎn)權(quán)界定”模式原理通過(guò)事后訴訟方式(諸如平等協(xié)商或民事賠償或補(bǔ)償?shù)?來(lái)解決此類法律關(guān)系，而不需要?jiǎng)佑脟?guó)家行政強(qiáng)制干預(yù)手段來(lái)調(diào)整此類法律關(guān)系。這些由限購(gòu)令出臺(tái)而引發(fā)的問(wèn)題都是值得進(jìn)一步思考的。

五、個(gè)體居住權(quán)保障公共政策之價(jià)值目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆認(rèn)為市場(chǎng)作為一種組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之良好方法的例外之一就是所謂的“市場(chǎng)力量”(market power)，即少部分人不恰當(dāng)?shù)赜绊懯袌?chǎng)價(jià)格的能力。在中國(guó)這樣地少人多、城市化加速的住房市場(chǎng)上，只靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)與分配住房資源，由于市場(chǎng)主體間的不均質(zhì)性而出現(xiàn)的所謂“市場(chǎng)力量”不恰當(dāng)?shù)赜绊懯袌?chǎng)價(jià)格的現(xiàn)象，使得房?jī)r(jià)高企且勢(shì)頭不止。商品住宅市場(chǎng)嚴(yán)重背離了“消費(fèi)屬性”的政策目標(biāo)。

限購(gòu)令的推出使國(guó)家在樓市調(diào)控與民生保障的政策層面上更凸顯“商品住房必須回歸消費(fèi)屬性”政策目標(biāo)，并將其上升為一種公共政策。政府的樓市調(diào)控與關(guān)注城鎮(zhèn)中低收入居民與新城鎮(zhèn)居民的住房保障問(wèn)題銜接起來(lái)?！跋拶?gòu)令”之政策“明示公共政策的落點(diǎn)下沉到社會(huì)弱勢(shì)階層，避免其利益被強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)力量和既得利益者‘綁架，可謂體現(xiàn)社會(huì)公平與正義之必需?！庇嘘P(guān)限購(gòu)令的制定和在糾紛解決過(guò)程中的執(zhí)法與裁決行為均體現(xiàn)出對(duì)這一基本公共政策的維護(hù)和促進(jìn)。

限購(gòu)令雖是在不特定的一定期限內(nèi)實(shí)施的臨時(shí)調(diào)控政策。但其調(diào)控目標(biāo)卻相當(dāng)明確，即“采取積極有效措施抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭”。以上海版限購(gòu)令為例，在其《意見(jiàn)》中，規(guī)定除了努力增加有效供給外，更著力抑制乃至禁止不合理的買房需求，通過(guò)強(qiáng)制性的限購(gòu)，徹底封堵投機(jī)行為的空間。房產(chǎn)調(diào)控必須“封頂”(抑制投機(jī)需求，控制高價(jià)位上限)與“保底”(加大保障性住房建設(shè))兩手抓，在供與需兩個(gè)方面同時(shí)發(fā)力，既面向當(dāng)下，更著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。而要實(shí)現(xiàn)“封頂”目標(biāo)，在當(dāng)前最適宜選擇的政策手段就是限購(gòu)。限購(gòu)政策較為精準(zhǔn)地把握住了樓市的主要矛盾。“限購(gòu)令”引領(lǐng)中國(guó)樓市發(fā)展的屬性，必須堅(jiān)持“以消費(fèi)屬性和消費(fèi)需求為主”，而不能縱容投機(jī)需求。

近些年來(lái)，各種類型的炒房者，甚至炒房團(tuán)借助各種手段，依托金融杠桿，給住房消費(fèi)市場(chǎng)添加了太多的投資投機(jī)成分。這種非理性市場(chǎng)行為異化了市場(chǎng)之“無(wú)形的手”。并進(jìn)而影響到良性市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行秩序。雖然從土地出讓金、土地財(cái)政等方面提升了城市建設(shè)水平、增加了政府財(cái)政收入，并且在一定意義上改善了部分城市居民的住房條件。但在我國(guó)“轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)”和城鄉(xiāng)兩元的基本國(guó)情下，這種單純注重效率的房地產(chǎn)政策值得反思。事實(shí)上，目前我國(guó)城市居民之間、城鄉(xiāng)居民之間在住房支付成本、住房占有差異性等方面也出現(xiàn)嚴(yán)重的“兩極分化”。部分中低收入家庭和大批“新城鎮(zhèn)居民”的住房問(wèn)題尤為突出、農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為市民的門檻越來(lái)越高不可攀、社會(huì)情緒和壓力矛盾也越來(lái)越大。這告訴我們，房地產(chǎn)問(wèn)題、住房問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單地當(dāng)作市場(chǎng)問(wèn)題，而是作為民生和社會(huì)保障的基本問(wèn)題。房地產(chǎn)政策、住房政策，也是一種公共政策。在當(dāng)下中國(guó)，全面認(rèn)識(shí)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種需求(例如投機(jī)、投資、改善性居住需求、普通消費(fèi)需求、民生保障需求等)，在公共政策指導(dǎo)下，采取不同的應(yīng)對(duì)措施，應(yīng)是解決當(dāng)前一切房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題及其所衍生出的其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的前提。具體來(lái)說(shuō)，在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，筆者認(rèn)為，住房政策的重心必須牢牢堅(jiān)持“以普通消費(fèi)需求和民生保障需求為主、改善性需求為輔”的原則，嚴(yán)格限制住房的投資屬性，嚴(yán)禁投機(jī)。目前全國(guó)各個(gè)出臺(tái)了限購(gòu)令的城市的限購(gòu)政策表明。投機(jī)性購(gòu)房的存在空間已經(jīng)極其狹窄。這樣的政策主張與措施，雖然沒(méi)有直接干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格，但必然會(huì)影響供需之比，影響市場(chǎng)預(yù)期，也自然而然地會(huì)影響到價(jià)格本身。房地產(chǎn)市場(chǎng)中畸形上漲的價(jià)格區(qū)間能夠得到一定程度內(nèi)壓縮。

六、“契約自治與管制”的權(quán)利合理限制理論

契約自由是現(xiàn)代生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中的一項(xiàng)通行的基本原則。在我國(guó)也不例外。相應(yīng)地規(guī)制契約行為的契約法的基本功能是“組織人們對(duì)契約的另一方當(dāng)事人采取機(jī)會(huì)主義行為，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)選擇(the optimal timing of economic activity)，并使之不必采取成本昂貴的自我保護(hù)措施?！比欢跫s自由不是無(wú)邊界的，它與市場(chǎng)秩序和公共利益是一對(duì)矛盾的對(duì)立體。“既不能絕對(duì)否定相互沖突的利益中的任何一種以消除沖突，也不能指望增加利益資源來(lái)解決大多數(shù)的權(quán)利沖突，因此常用的解決模式就是為各種權(quán)利設(shè)置相應(yīng)的義務(wù)或限制，從而界定各自的權(quán)利邊界，以消除權(quán)利的沖突。”我國(guó)《憲法》第51條“權(quán)利沖突解決”的基本原則和《民法通則》第7條都有如此意圖的規(guī)定。

在當(dāng)今比較發(fā)達(dá)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，交易是一種表征公平、有序、平等參與的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之手段。市場(chǎng)交易的權(quán)利不應(yīng)是某些人的“專利”，更不能容忍少數(shù)人挾持該特權(quán)來(lái)排除其他社會(huì)公眾來(lái)參與市場(chǎng)交易活動(dòng)的權(quán)利或甚至是通過(guò)壟斷市場(chǎng)提高交易門檻來(lái)?yè)p害廣大公眾基本權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。限購(gòu)令著力點(diǎn)在于房市投機(jī)行為，而非普通的房屋買賣行為。但是這種說(shuō)法顯然缺乏充分的合理性，因?yàn)榕卸ǚ绞酵稒C(jī)行為與否不能簡(jiǎn)單地通過(guò)購(gòu)房數(shù)量多寡而定，某些居民可能此時(shí)代仍然住在房改前通過(guò)單位分配的老式住宅，本想通過(guò)購(gòu)買新建商品住房來(lái)改善居住條件與環(huán)境，而“限購(gòu)令”之推行將限制甚至剝奪居民這種通過(guò)合法合理的投資形式改變。問(wèn)題在于：居民自由購(gòu)房的權(quán)利與國(guó)家的宏觀調(diào)控權(quán)力、其他公眾(或許是大多數(shù)人群)的基本性住宅權(quán)或是改善性住宅權(quán)是否屬于兩種以上的“互損性或稱沖突性”的權(quán)利范疇。民法權(quán)利基本理論中有所謂的“容忍合理?yè)p害”義務(wù)理論，該理論屬于典型的私法社會(huì)化理論，之所以會(huì)社會(huì)化，是關(guān)于“法律所界定的容忍程度取決于社會(huì)物質(zhì)生活條件與社會(huì)的認(rèn)識(shí)”的著名論斷，取自于馬克思關(guān)于“權(quán)利永遠(yuǎn)不能超出社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所制約的社會(huì)的文化發(fā)展”的精辟論述。盡管權(quán)利之內(nèi)涵就毫無(wú)疑問(wèn)地確認(rèn)了權(quán)利其“私利益性”。

七、國(guó)家計(jì)劃與產(chǎn)業(yè)政策調(diào)節(jié)手段之運(yùn)用

“國(guó)家干預(yù)的形式和政策是多種多樣的?！皇侵萍s阻礙市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮職能的行為，或制定促使市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的政策。如，對(duì)這類企業(yè)的…服務(wù)的質(zhì)和量等做出明確的規(guī)定，監(jiān)督執(zhí)行”。國(guó)家對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，構(gòu)成所謂的“產(chǎn)業(yè)政策”。我國(guó)推行產(chǎn)業(yè)政策的干預(yù)方式，可以分為直接干預(yù)型和間接引導(dǎo)型。產(chǎn)業(yè)政策手段也可以分為兩類，直接干預(yù)性手段和間接引導(dǎo)型手段。前者主要包括指令性計(jì)劃安排的要素配置方向，行政審批程序，行政系統(tǒng)的“通知”、“決定”，外匯管制，行政手段控制進(jìn)出口，限制企業(yè)自主權(quán)等等；后者主要包括差別利率，差別稅率，經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲措施等等。“限購(gòu)令”的法律性質(zhì)是政府憑借行政手段(并不是任何一種金融權(quán)力的運(yùn)用，而且是短期的)對(duì)交易市場(chǎng)宏觀調(diào)控。它是一種帶有國(guó)家行使公權(quán)力對(duì)世俗交易市場(chǎng)和私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的某種程度上的強(qiáng)制性干預(yù)。這是從直接層面來(lái)說(shuō)的。具體來(lái)說(shuō)，地方政府出臺(tái)的限購(gòu)令，動(dòng)用了兩種宏觀調(diào)控手段：計(jì)劃與產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)。前者是直接的手段，后者是措施手段本身所體現(xiàn)出來(lái)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。

一方面，限購(gòu)令的出臺(tái)對(duì)房市交易最直接的影響就體現(xiàn)在交易數(shù)量上，它將直接導(dǎo)致房屋買賣成交量的下降，至少在一定期限內(nèi)是如此。這樣取得的效果從兩方面分析：其一，從直接意義上說(shuō)，它對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)中起到緩解與降溫作用，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的畸形膨脹，恢復(fù)其平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，因?yàn)橄拗屏松唐纷》康氖袌?chǎng)購(gòu)買量，就是從抑制不合理的需求角度來(lái)遏制不理性的市場(chǎng)供給；其二，從國(guó)家產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的中長(zhǎng)期角度，一定期限的住房限購(gòu)將給出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。就是在商品住房市場(chǎng)的投資與發(fā)展應(yīng)當(dāng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民實(shí)際消費(fèi)需求和可支付能力相對(duì)稱而不能顯著偏離，因此，現(xiàn)在過(guò)分膨脹商品住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)在適度部分上讓位于政府的公共性保障住房工程，商業(yè)銷售市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)與公共產(chǎn)品分配場(chǎng)域相協(xié)調(diào)。這可能是更深層次的定位，因?yàn)閲?guó)家的產(chǎn)業(yè)政策本質(zhì)上是一種國(guó)家干預(yù)政策。政府為實(shí)現(xiàn)特定的社會(huì)目的而對(duì)產(chǎn)業(yè)實(shí)施干預(yù)，具有明顯的政策性或政治性，是一種政治性制度安排，體現(xiàn)出國(guó)家意志，追求社會(huì)公共利益，直接目的在于充當(dāng)貫徹國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的工具。

另一方面，限購(gòu)令的出臺(tái)也引起了對(duì)計(jì)劃法的再認(rèn)識(shí)和對(duì)國(guó)家計(jì)劃?rùn)?quán)行使的再反思。國(guó)家的一項(xiàng)宏觀調(diào)控權(quán)。計(jì)劃的制訂實(shí)質(zhì)上也是利益的分配和調(diào)整，計(jì)劃是對(duì)各種相互沖突的利益目標(biāo)的調(diào)和，但是限購(gòu)令不是經(jīng)濟(jì)法意義上的宏觀調(diào)控權(quán)，而是屬于行政國(guó)家公權(quán)力直接強(qiáng)制干預(yù)交易市場(chǎng)的范圍。這是因?yàn)椋拶?gòu)令的出臺(tái)與實(shí)施具有強(qiáng)烈的行政干預(yù)性。對(duì)于調(diào)控政策的限購(gòu)令，如果要將其調(diào)控作用發(fā)揮得更大，應(yīng)當(dāng)在起動(dòng)或即將起動(dòng)限購(gòu)令的城市或地區(qū)實(shí)行政策接軌與聯(lián)動(dòng)，防止職業(yè)性炒房群體利用由于各地政策差異性而形成的規(guī)制“真空地帶”，而在各城市或地區(qū)之間尋求投機(jī)性炒房或非正常房屋買賣行為，在很大程度上抵消限購(gòu)令實(shí)施的效果。

責(zé)任編輯肖利