試論物業(yè)管理費(fèi)增高的原因及降低途徑

羅躍虎

摘 要：物業(yè)管理費(fèi)收繳是所有物業(yè)企業(yè)都要面臨的一個(gè)重大問題。目前業(yè)主普遍反映物業(yè)費(fèi)高。文章分析了物業(yè)管理費(fèi)用增高的原因，并就如何降低物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理費(fèi) 降低成本 物業(yè)服務(wù)

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）08-243-02

一、問題的提出

物業(yè)管理費(fèi)收繳是所有物業(yè)企業(yè)都面臨的一個(gè)重大問題。小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高，或認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費(fèi)。個(gè)別業(yè)主干脆以拒交物業(yè)費(fèi)的行動(dòng)來抵制。這既影響到居民的生活穩(wěn)定，也關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展，對這個(gè)問題必須予以重視,并妥善解決。

物業(yè)企業(yè)收費(fèi)果真太高了嗎？從業(yè)主的角度看是高了，但從物業(yè)企業(yè)的成本與利潤上看，物業(yè)企業(yè)的利潤空間已很有限。如果簡單地降低物業(yè)管理費(fèi)用，給業(yè)主“讓利”，這只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準(zhǔn)，把物業(yè)服務(wù)推入收費(fèi)愈來愈低、服務(wù)質(zhì)量愈來愈差的惡性循環(huán)之中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。因此，只有通過物業(yè)管理費(fèi)用升降原因的分析，消除影響費(fèi)用增高的因素，才是降低物業(yè)管理費(fèi)用的根本途徑。

二、影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用升降的客觀因素

1.小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離實(shí)際，成為物業(yè)管理費(fèi)增高的、不可逆轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。目前一些住宅小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的過程中，開發(fā)商出于利潤的考慮，規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離實(shí)際，只注重房屋建筑形式上的美觀、氣派，大搞“園林宮廷化”以此增加“賣點(diǎn)”，有利于銷售。開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)設(shè)置人工水景，雖然很美，然而長期運(yùn)行維護(hù)的費(fèi)用很大。勢必將用水、用電、設(shè)備的維修、更新等費(fèi)用分?jǐn)偟轿飿I(yè)費(fèi)中，小區(qū)中使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案等等，一方面“展示氣派”，一方面又以低成本形成速成景觀。但就日后養(yǎng)護(hù)需要很大的人力、財(cái)力，大大提高了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平。購房者最初可能被美景吸引而購房，居住后，則必須為高額的人工水景設(shè)施費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用買單。這種“先天不足”，恰恰是決定住戶今后物業(yè)費(fèi)支出有增無減的關(guān)鍵所在。

2.住宅小區(qū)建筑質(zhì)量對物業(yè)管理費(fèi)用升降的影響。房屋售后保修期內(nèi)的物業(yè)維修，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，但通常是開發(fā)商要求管理住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)協(xié)助去做（包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等）。業(yè)主入住前期，物業(yè)企業(yè)處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問題，幾乎占去其一半的工作量。這部分應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的費(fèi)用，開發(fā)商自然不愿意付，當(dāng)然是向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)了。住宅小區(qū)的日常維修費(fèi)用，是物業(yè)管理費(fèi)的重要組成部分。建筑物的大、中修費(fèi)用雖不直接出自物業(yè)管理費(fèi)，但也都是業(yè)主買單。

總之,除部分房屋售后保修費(fèi)用外,絕大部分維修費(fèi)是需要業(yè)主支付的。因此，住宅小區(qū)建筑質(zhì)量高，維修量小，就能減少物業(yè)維修費(fèi)用，那么業(yè)主就可以少交納物業(yè)費(fèi)。反之，住宅小區(qū)建筑質(zhì)量低，維修量增加，自然物業(yè)維修費(fèi)用增加，業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)也隨之增加。

3.物業(yè)服務(wù)方式及小區(qū)的規(guī)模對物業(yè)費(fèi)用升降的影響?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者委托其他管理人管理。

目前在我國，絕大部分住宅小區(qū)采取委托物業(yè)企業(yè)管理的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專業(yè)化的服務(wù)，內(nèi)容一般包括小區(qū)安全、建筑物及設(shè)施維修、衛(wèi)生保潔和綠化管護(hù)等。小區(qū)的規(guī)模對物業(yè)費(fèi)用升降影響特別明顯。以普通住宅小區(qū)來說，理論上，管理10萬平方米以上的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)用按面積分?jǐn)偤螅菢I(yè)主可以接受的、較合理的水平。但10萬平方米以下的小區(qū)，如果單獨(dú)管理，則運(yùn)營成本較高，要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，只有收取較高的物業(yè)管理費(fèi)，或是提供縮水的物業(yè)服務(wù)。

因此，只有住宅小區(qū)各個(gè)管理項(xiàng)目的面積總量達(dá)到一定的規(guī)模,才能維持物業(yè)企業(yè)收支平衡，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。而小型住宅區(qū)“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費(fèi)用比相對大的住宅小區(qū)要高出很多，這些費(fèi)用都是業(yè)主買單。這是形成物業(yè)費(fèi)偏高的又一客觀因素。

三、影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用升降的主觀因素

以上列舉影響物業(yè)費(fèi)增高的客觀因素，而作為物業(yè)企業(yè)，在同等的客觀條件下，降低物業(yè)管理成本對物業(yè)費(fèi)的升降，也有著十分重要的作用。物業(yè)管理在我國雖起步較晚，但也經(jīng)歷了20多年的歷史，積累了較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。但物業(yè)企業(yè)的成本管理，卻遠(yuǎn)跟不上市場發(fā)展的需要。主要表現(xiàn)在：

1.物業(yè)接管前缺乏對物業(yè)管理成本的科學(xué)的預(yù)測。物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,而不是物業(yè)接管驗(yàn)收以后。不少物業(yè)企業(yè)在物業(yè)接管驗(yàn)收之前僅對物業(yè)功能進(jìn)行評估，很少對物業(yè)管理成本進(jìn)行評估，沒有根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、質(zhì)量等，進(jìn)行科學(xué)分析物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)和人員配備等與成本有關(guān)的因素是否合理。缺乏接管前物業(yè)管理成本預(yù)測，造成接管后物業(yè)管理的成本管理浪費(fèi)，物業(yè)費(fèi)增高就在所難免。

2.對物業(yè)管理成本缺乏全程監(jiān)控。物業(yè)管理目標(biāo)成本的全程監(jiān)控應(yīng)包括：事前目標(biāo)成本制定、事中監(jiān)控成本的發(fā)生和事后分析和查漏補(bǔ)缺，這是一個(gè)完整的監(jiān)控管理系統(tǒng)。忽視任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都有可能造成成本失控，全盤皆輸。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)，年初都制定了目標(biāo)成本，但在實(shí)施過程中又沒有隨時(shí)監(jiān)控成本的發(fā)生，對已發(fā)生的成本支出沒有認(rèn)真分析，只是事后分析和查漏補(bǔ)缺。則是亡羊補(bǔ)牢，對本期的成本控制無半點(diǎn)價(jià)值，從而影響物業(yè)費(fèi)的升降。

3.控制成本僅依靠財(cái)務(wù)部門，全員參與意識(shí)不夠。在物業(yè)企業(yè)內(nèi)，成本控制的職能主要由財(cái)務(wù)部門承擔(dān)，而財(cái)務(wù)人員又往往缺乏對物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面了解，成本控制局限于報(bào)銷費(fèi)用的審查，很難發(fā)揮對成本的監(jiān)控作用。物業(yè)企業(yè)是一種勞動(dòng)密集型企業(yè)，勞務(wù)工占企業(yè)員工人數(shù)比重大，相當(dāng)一部分員工，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)管理人員的事，好壞與己無關(guān)，以致缺乏降低成本的觀念，勞動(dòng)效率低下、材料浪費(fèi)，造成成本增大，物業(yè)費(fèi)增高。

四、降低物業(yè)管理費(fèi)用的真正出路是降低成本

物業(yè)企業(yè)在物業(yè)接管時(shí)，小區(qū)的規(guī)模、建筑質(zhì)量等影響物業(yè)費(fèi)增高的客觀因素已存在。因此，只有在降低物業(yè)管理成本上探索研究,才是降低物業(yè)管理費(fèi)的真正出路

物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標(biāo)成本的控制；二是對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎(chǔ)上，為今后成本的降低指明方向。

1.充分論證，科學(xué)決策，降低成本。物業(yè)企業(yè)接管物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)要進(jìn)行充分的研討論證，并作出科學(xué)決策，為降低成本提供根本保證。科學(xué)決策一般需做到：首先，要建立一套民主的企業(yè)決策制度和程序。建立由職能部門參與、專家咨詢與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)相結(jié)合的科學(xué)決策機(jī)制，強(qiáng)化企業(yè)決策可行性的論證，推進(jìn)企業(yè)決策的民主化。其次，要強(qiáng)化監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)決策權(quán)力和決策過程的有效制約。企業(yè)的董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)要對經(jīng)營決策的監(jiān)督起到積極作用。第三，要建立企業(yè)決策責(zé)任制，使決策者對自己的決策承擔(dān)責(zé)任，用法律責(zé)任來進(jìn)行約束。不斷培育、提高企業(yè)決策者的責(zé)任感，使企業(yè)決策失誤降至最低限度，為降低成本提供根本保證。

2.全面考慮成本升降因素，統(tǒng)籌兼顧，避免片面性。降低成本不是物業(yè)企業(yè)應(yīng)對物價(jià)上漲等因素的權(quán)宜之計(jì)，而是企業(yè)的根本方針。物業(yè)企業(yè)降低成本，不僅僅指“服務(wù)成本”，還包括其他作業(yè)成本。比如減少不必要的機(jī)構(gòu)、部門或崗位，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好，機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益；嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)的購置和日常費(fèi)用開支，對低值易耗品制定量化標(biāo)準(zhǔn)，降低損耗；建立專門機(jī)構(gòu)，完善采購制度，保證所購物品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉；大宗物品的采購，實(shí)行招、投標(biāo)，最大限度地降低采購成本。

3.大處著眼、小處著手，完善細(xì)節(jié)管理。物業(yè)管理是微利企業(yè)，且物業(yè)企業(yè)科技含量低，人員工資、材料和水電費(fèi)，約占總成本的85％，所以在服務(wù)過程中就必須完善細(xì)節(jié)管理。克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要注重每一個(gè)細(xì)節(jié)：節(jié)約一度電、一滴水、一張紙、一個(gè)燈泡。這在總成本中的比重微不足道，也許短時(shí)間內(nèi)看不出效果，但日積月累，就會(huì)有意想不到的收獲。物業(yè)企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制定耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),要責(zé)任到人,日常消耗和所發(fā)生的費(fèi)用要分別建立臺(tái)賬,每月底由專人計(jì)算匯總,進(jìn)行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方法。加強(qiáng)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作、消除安全隱患，節(jié)約維修費(fèi)；加強(qiáng)對職工的職業(yè)道德教育，厲行節(jié)約，反對浪費(fèi)，杜絕水、電、汽“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象的發(fā)生。

4.加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)與技術(shù)水平，樹立正確的成本意識(shí)。員工素質(zhì)的高低是決定成本控制成敗的一個(gè)關(guān)鍵。物業(yè)企業(yè)一方面要注重引進(jìn)高素質(zhì)、高層次的實(shí)用人才；另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊(duì)伍，搭建良好的員工成長平臺(tái)，通過職業(yè)培訓(xùn)等多種途徑，大力提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德和勞動(dòng)技能。建立崗位責(zé)任制，定編、定崗、定員。每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)，都要制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，建立班組核算，分解目標(biāo)成本，做到責(zé)任到人。班組要建立日常消耗和費(fèi)用臺(tái)賬；不同崗位、不同工種，制定相應(yīng)的勞動(dòng)定額，定期進(jìn)行績效考核，與部門和員工的獎(jiǎng)金和工資掛鉤。讓員工樹立正確的成本意識(shí)，使成本控制建立在廣泛的群眾基礎(chǔ)上，成本的降低就會(huì)水到渠成。

5.積極理順相關(guān)部門的銜接關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。物業(yè)企業(yè)要積極理順供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公共事業(yè)單位和園林、綠化、環(huán)衛(wèi)等城市管理部門與小區(qū)物業(yè)管理的銜接關(guān)系，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，減少不合理支出。比如：物業(yè)管理?xiàng)l例第五十二條規(guī)定:供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。這些費(fèi)用應(yīng)由其他相關(guān)部門支出的。所以，搞清與物業(yè)管理密切相關(guān)部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)和義務(wù)，對于減少支出、降低成本具有重要的意義。

6.開拓專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，提升物業(yè)服務(wù)檔次，增加勞務(wù)收入。目前，絕大多數(shù)的物業(yè)管理服務(wù)，處于低水平層次運(yùn)行，僅限于傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)企業(yè)可根據(jù)自身人力和資源情況，拓展專項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù)項(xiàng)目，既可提升物業(yè)服務(wù)檔次，同時(shí)也增加了勞務(wù)收入，大有作為。

通常的專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：

（1）日常生活服務(wù)類。衣：為住戶收洗衣物、被褥、補(bǔ)衣、制衣等服務(wù)。食：為住戶代購食品、糧食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。?。捍暨M(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。行：代購代訂車船、飛機(jī)票，自行車與機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、清洗與維修等。

（2）商業(yè)服務(wù)類：開辦小型超市、飲食店、美發(fā)廳、修理店等，安裝、維修各種家用電器和生活用品等。

（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育活動(dòng)服務(wù)類。文化：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽、文化知識(shí)講座等。教育：開辦幼兒園及學(xué)前班。衛(wèi)生：設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、小孩疫苗接種、家庭病房服務(wù)等。體育：開辦各種健身場所，如游泳池、健身房、臺(tái)球廳、網(wǎng)球場等。

（4）社會(huì)福利類。如：照顧老人，擁軍優(yōu)屬等。這類服務(wù)一般是以低價(jià)或無償?shù)姆绞教峁?/p>

隨著人民生活水平的不斷提高，需求也各不相同。物業(yè)企業(yè)應(yīng)針對業(yè)主不同的消費(fèi)需求，提供不同的服務(wù)，在為住戶營造舒適生活環(huán)境的同時(shí)，增加企業(yè)的收入。使企業(yè)在拓展服務(wù)內(nèi)容中，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，為企業(yè)的發(fā)展壯大，開辟廣闊的前景。

五、結(jié)束語

21世紀(jì)的前10年，在西方發(fā)達(dá)國家深陷經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中時(shí)，我國的經(jīng)濟(jì)卻蓬勃發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，具有強(qiáng)大的生命力。目前物業(yè)企業(yè)面臨的一切艱難險(xiǎn)阻只是發(fā)展前進(jìn)中的暫時(shí)困難，物業(yè)企業(yè)終將在克服困難中發(fā)展、壯大。因此，物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，走全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的道路。帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)全體員工，全心全意為業(yè)主服務(wù)，構(gòu)建和諧小區(qū)，為構(gòu)建和諧社會(huì)盡力。

參考文獻(xiàn)：

1.劉豐剛.物業(yè)管理的成本管理，http://wenku.baidu.com/view/c6e66774a417866fb84a8ec9.html

2.蔡海.如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)成本管理，http://wenku.baidu.com/view/a209822acfc789eb172dc80c.html

（作者單位：山西電力公司晉盛達(dá)物業(yè)公司 山西太原 030001）

（責(zé)編：若佳）