淺談房地產(chǎn)抵押的若干問(wèn)題

孫義波

摘 要：對(duì)于購(gòu)房者而言，用房地產(chǎn)抵押購(gòu)房涉及諸多方面的法律知識(shí)。文章對(duì)房地產(chǎn)抵押的主體、客體，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押 主體 客體 按揭

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2012）08-058-02

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)處置，并優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保制度。房地產(chǎn)抵押，對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)人而言是效力強(qiáng)大的擔(dān)保物權(quán)，對(duì)于抵押人而言是獲得所需資金的主要手段之一，并不因?yàn)閷?duì)物的抵押而喪失抵押期間的收益。因此，房地產(chǎn)抵押對(duì)于市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有不可或缺的經(jīng)濟(jì)功能。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，不論是企業(yè)還是社會(huì)團(tuán)體，房地產(chǎn)抵押都不能忽視《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》這一法律程序。

一、房地產(chǎn)抵押的主體和客體

在房地產(chǎn)抵押中，主要是借款合同中的房地產(chǎn)抵押，出借方是貸款人，從事貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)抵押的抵押人就要從《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地法》等法律、行政法規(guī)中予以考察確認(rèn)設(shè)定房地產(chǎn)抵押的抵押人的締約資格。若連締約資格都不存在，還談什么房地產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)？企盼什么優(yōu)先受償？例如。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)的廠房抵押。這是經(jīng)常使用的擔(dān)保方式。有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要該廠的法定代表人同意抵押即可；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，村委會(huì)統(tǒng)一抵押方可；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，由村委會(huì)議決定抵押方可。第一種觀點(diǎn)的法律依據(jù)是法定代表人有權(quán)代表企業(yè)從事民事活動(dòng)；第二種觀點(diǎn)的法律依據(jù)是村辦企業(yè)是村委會(huì)的企業(yè)，是法定代表人的企業(yè)，法定代表人只是經(jīng)營(yíng)者；第三種觀點(diǎn)的法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第19條規(guī)定：“涉及村民利益的重大事項(xiàng)。村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定，方可辦理……（八）村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的重大事項(xiàng)?！睋?jù)此，筆者認(rèn)為，由村民會(huì)議討論決定的房地產(chǎn)抵押，企業(yè)法人代表才有締約房地產(chǎn)抵押資格。又如《全民所有制企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》規(guī)定：“……企業(yè)有資產(chǎn)處置權(quán)……對(duì)關(guān)鍵設(shè)備……或重要建筑物可以出租。經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，可以抵押?！边@說(shuō)明，未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的，重要的房地產(chǎn)抵押國(guó)有企業(yè)是無(wú)締約資格的。也就是說(shuō)締約主體要合格，房地產(chǎn)抵押的主體要合法，其客體也必須合法，才能有效。

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。包括房屋和土地，房依地建，地為房載，兩者密不可分。根據(jù)擔(dān)保法律規(guī)范之規(guī)定。房地產(chǎn)的抵押標(biāo)的物是房地產(chǎn)而非他物。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)之一，并非是全部的不動(dòng)產(chǎn)。因法律上的不動(dòng)產(chǎn)還包括林木等其它地上定著物。房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物是：1.抵押人所有的房屋。抵押人對(duì)該房所有權(quán)，且未喪失處分權(quán)。以自己不享有處分權(quán)的房地產(chǎn)抵押的，抵押則無(wú)效，因其有法律瑕疵。此乃是物權(quán)法上的要求，因?yàn)橹挥忻袷轮黧w對(duì)該物所有權(quán)并有處分權(quán)，才能行使法律上的權(quán)利，而與所有權(quán)相對(duì)應(yīng)的他物權(quán)，則依法要受到不同程度的限制，此點(diǎn)要明確。“按份共有人對(duì)其自己享有所有權(quán)的房地產(chǎn)，可以作為房地產(chǎn)的抵押物”。如兄弟二人各有二分之一的主張，其弟經(jīng)商資金短缺，以自己二分之一的房地產(chǎn)抵押貸款：“共同共有人之一要抵押房地產(chǎn)，其他共有人明知或應(yīng)知未提出異議，則視為同意。”這均是合法的處分。2.抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋。國(guó)有土地使用權(quán)可依法抵押，但必須抵押人有權(quán)處分。無(wú)處分權(quán)者，不能用于抵押。但如果具有使用權(quán)的國(guó)有土地上無(wú)房屋，也不建房屋，則不能成為房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物，如抵押人依法有權(quán)處分的房屋抵押或依法抵押的國(guó)有土地上有在建或竣工的房屋，則為房地產(chǎn)抵押。3.以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)廠房抵押，集體土地使用權(quán)原則上不得抵押，但地上有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)廠房的可以抵押，則成為房地產(chǎn)抵押的客體。4.樓花。樓花是房屋只不過(guò)是期房而非現(xiàn)房。樓花是指依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋并預(yù)售給購(gòu)房者的房屋。樓花是以按揭的方式最終成為房地產(chǎn)抵押的客體。

樓花按揭是商品房預(yù)售合同中的購(gòu)房者（按揭人）將其根據(jù)該合同取得的房屋期待權(quán)讓渡給銀行（按揭權(quán)人）作為償還其貸款的擔(dān)保。司法實(shí)踐中，樓花按揭包括在建工程和預(yù)售商品房抵押。

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入的資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保。以在建工程抵押的必須符合規(guī)定的條件。凡未全部建成、運(yùn)轉(zhuǎn)正常的建設(shè)項(xiàng)目稱為在建工程，尚未建造或正在建設(shè)中的房屋是獨(dú)立的交易客體。

預(yù)售商品房抵押是指購(gòu)房者在支付首期房款后，由貸款銀行代其支付剩余的購(gòu)房款，將所購(gòu)的預(yù)售商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的房屋買賣合同實(shí)際上是商品房預(yù)售合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所售的樓房是期房即樓花。房屋尚未建成，抵押登記只是預(yù)售商品房合同登記。當(dāng)房屋竣工后與銀行辦理房地產(chǎn)抵押。此時(shí)，才為真正的房地產(chǎn)抵押。樓花按揭沖破了我國(guó)抵押權(quán)理論與司法實(shí)踐。目前，樓花按揭已成為我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分，以法律的形式確立了樓花成為房地產(chǎn)抵押的客體。

二、房地產(chǎn)抵押的登記

房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保制度，又是房地產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人約定，故此種物權(quán)的擔(dān)保為約定的擔(dān)保物權(quán)，是抵押權(quán)人在債務(wù)人或第三人的房地產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，因此又稱為他物權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：“抵押合同的雙方自登記之日起生效。”說(shuō)明房地產(chǎn)抵押登記是法定的登記。此處的登記是指房地產(chǎn)抵押合同的雙方當(dāng)事人共同到行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押物登記，由登記處機(jī)關(guān)在簿記上對(duì)抵押物的標(biāo)注。此處要注意，房地產(chǎn)抵押合同是要式合同而非口頭合同，不能適用《中華人民共和國(guó)合同法》的“因?qū)嶋H履行而成立的合同”的條款。因《中華人民共和國(guó)合同法》第123條規(guī)定：“其他法律對(duì)合同另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”擔(dān)保法是合同法的特別法，故適用特別法的規(guī)定。擔(dān)保法規(guī)定的房地產(chǎn)抵押合同是書面合同。

房地產(chǎn)抵押登記是什么性質(zhì)的登記。有觀點(diǎn)說(shuō)是物權(quán)公示，為的是保護(hù)第三人；有觀點(diǎn)認(rèn)為抵押合同為效力而設(shè)。筆者傾向于后者的觀點(diǎn)。理由是，由中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明主編，司法部律師考試委員會(huì)編審，2000年6月法律出版社出版的全國(guó)律師資格考試用書《民法學(xué)》對(duì)法律上的公示的內(nèi)涵揭示為，所謂公示是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)公示的方式，向社會(huì)公眾公開(kāi)，從而使社會(huì)公眾知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害，并保護(hù)交易安全。但房地產(chǎn)抵押合同登記時(shí)，物權(quán)沒(méi)有變動(dòng)，何來(lái)物權(quán)公示？而房地產(chǎn)抵押物的物權(quán)變動(dòng)，亦是日后可能發(fā)生而非必然發(fā)生。筆者認(rèn)為，此登記的性質(zhì)是具有向公眾發(fā)出的警示，提醒欲與抵押人發(fā)生對(duì)抵押物的交易注意和證明房地產(chǎn)抵押合同生效和有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)抵押合同的合法性事前監(jiān)督的性質(zhì)。理由是：“抵押物登記”是記載抵押物的有關(guān)信息，如面積、結(jié)構(gòu)、座落地點(diǎn)等。讓公眾知曉，知道此物已抵押并登記在案，如與之交易，應(yīng)慎重而為之，以免房地產(chǎn)抵押時(shí)，買受人的權(quán)益受損。

根據(jù)國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律、法規(guī)規(guī)定，由房地產(chǎn)抵押合同的雙方當(dāng)事人共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記?！叭缫环竭`背誠(chéng)實(shí)信用原則，不協(xié)助另一方登記的，致使債權(quán)人受到損失的，拒絕協(xié)助登記的一方應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！比舫稍A，屬違反先契約義務(wù)賠償之訴。“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因無(wú)法辦理登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可認(rèn)定債權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。但未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人?！狈康禺a(chǎn)抵押合同若不依法登記，抵押權(quán)人的權(quán)益不會(huì)得到法律全面保護(hù)。

三、房地產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)是指房地產(chǎn)抵押權(quán)人在債權(quán)期限屆滿時(shí)，未全部清償和債權(quán)期限未滿時(shí)，有法定的情形出現(xiàn)的，且未受全部清償時(shí)，其就房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)男袨?。房地產(chǎn)抵押權(quán)人從設(shè)定抵押權(quán)的那一天開(kāi)始，就希望自己的債權(quán)得到如期足額的清償，就希望自己的抵押權(quán)如期實(shí)現(xiàn)，達(dá)到此目的的前提要明確抵押權(quán)的效力。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力是指抵押權(quán)法律約束力的范圍。對(duì)此，除房地產(chǎn)抵押合同另有約定外，依《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，法定效力范圍是：1、主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；2、抵押物的效力，如抵押人對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓、混合、添附、法定孳息等均為效力范圍，只要是合法有效的房地產(chǎn)抵押，抵押權(quán)均滲透其中，得以全面保護(hù)；3、對(duì)房地產(chǎn)抵押人的效力，在抵押期間，抵押人的行為足以使房地產(chǎn)抵押的價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，其目的在于保護(hù)抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)的方式，這里的方式即手段和方法。無(wú)論采取何種方式、手段、方法，抵押權(quán)人均須依法進(jìn)行，因?yàn)榉墒请p刃劍。要求的是社會(huì)的公平，任何違法行為都會(huì)受到法律的追究。所以說(shuō)，權(quán)利的行使亦要合法。抵押實(shí)現(xiàn)的前提是：1.債權(quán)期限屆滿，債權(quán)未獲全面清償；2.房地產(chǎn)抵押合同合法有效，無(wú)任何法律上的瑕疵；3.房地產(chǎn)抵押權(quán)人在法定期限內(nèi)主張權(quán)利。三者同時(shí)具備，缺一不可。

房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式：1.房地產(chǎn)抵押主體雙方協(xié)商，以抵押物折價(jià)歸抵押權(quán)人所有，即以物償債的方法。雙方協(xié)商一致，以誠(chéng)實(shí)信用、公正公平的精神，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定抵押物價(jià)格，如雙方有爭(zhēng)議，可委托法定部門評(píng)估，雙方認(rèn)可后，可辦理抵押物的物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，價(jià)差交割完畢。2.主體雙方將抵押物協(xié)商，進(jìn)行予以拍賣，變賣抵押物，將抵押物變現(xiàn)貨幣的償債行為。當(dāng)事人雙方可委托拍賣行拍賣、變賣，如果拍賣、變賣成功，將所得價(jià)款先支付拍賣、變賣費(fèi)用，剩余款項(xiàng)由債權(quán)人優(yōu)先受償，若拍賣價(jià)款超過(guò)債權(quán)部分，超過(guò)部分由抵押人所有，若價(jià)款償債的不足部分由債務(wù)人清償（此處的債務(wù)人不一定是抵押人）。3.前兩種方法都失敗的情況下，抵押權(quán)人可向法院起訴，請(qǐng)求法院強(qiáng)制拍賣、變賣抵押物，使債權(quán)受償，方法與拍賣、變賣相似。4.當(dāng)房地產(chǎn)抵押標(biāo)的物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可就抵押物所得的保險(xiǎn)金、賠償金，或者補(bǔ)償優(yōu)先受償。對(duì)于此種實(shí)現(xiàn)的情形，法理上稱為物上代位權(quán)。當(dāng)擔(dān)保的債權(quán)未屆滿清償期時(shí)，抵押權(quán)人可向人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金采取保全措施。這是一種特殊的財(cái)產(chǎn)保全，其宗旨是保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。5.樓花按揭的實(shí)現(xiàn)的方式。樓花按揭實(shí)現(xiàn)方式，主要是通過(guò)類似債權(quán)人代位權(quán)的方法得以實(shí)現(xiàn)。樓花按揭期間，銀行（按揭權(quán)人）可以代位行使商品房預(yù)售房屋預(yù)售合同中購(gòu)房者（按揭人）的權(quán)利。未經(jīng)銀行同意，購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不得擅自變更、轉(zhuǎn)讓和解除房屋預(yù)售合同，不得以任何行為可能致使合同無(wú)效。在購(gòu)房者不履行貸款合同時(shí)，銀行可以代替購(gòu)房者成為商品房預(yù)售合同買方，有權(quán)處分抵押的樓花，或取得樓花竣工后的房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代購(gòu)房者還清欠款后，解除商品房預(yù)售合同；另一種實(shí)現(xiàn)的方式是：銀行在不解除商品房預(yù)售合同時(shí)，有權(quán)以預(yù)售合同購(gòu)房者的名義，參與房屋預(yù)售合同訴訟，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。

房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)因劃撥形式而取得的，該房地產(chǎn)拍賣后，從所得價(jià)款中繳納出讓金的額度后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)廠房抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，未經(jīng)法定程序，不得改變土地權(quán)屬和用途。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是對(duì)債權(quán)得以清償，完成了房地產(chǎn)抵押的使命。

因此，只有按照法律程序和依據(jù)解決實(shí)際問(wèn)題，才能為企業(yè)和社會(huì)起到保駕護(hù)航的作用，更好地為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

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2.王志偉.失衡背景下的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及風(fēng)險(xiǎn)管理.經(jīng)濟(jì)管理出版社，2010

（作者單位：北方華安工業(yè)集團(tuán)有限公司辦公室 黑龍江齊齊哈爾 161046）（責(zé)編：李雪）