中國房地產(chǎn)稅改革及其優(yōu)化發(fā)展探討

何雄浪 馬永坤

[摘要]隨著經(jīng)濟體制改革的深化,房屋產(chǎn)權(quán)主體由過去的單一國家所有轉(zhuǎn)變?yōu)樗饺?、集體和國家及國外個人所有的多元結(jié)構(gòu)格局,開征房產(chǎn)稅不但有利于遏制人們對房價增長的預期,而且還有利于緩解我國土地及房地產(chǎn)稅制度的弊端。由此,我國房地產(chǎn)稅收制度改革就要發(fā)揮房地產(chǎn)稅在組織財政收入、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入、促使房地產(chǎn)資源合理配置方面的作用,促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅;改革;稅制

[中圖分類號] F293.3;F810.42 [文獻標識碼] A [文章編號]1673-0461(2012)09-0034-06

新中國成立以來經(jīng)歷了若干次稅費的調(diào)整,進一步完善了我國的房地產(chǎn)稅費制度,但是其不合理問題依然存在,特別是伴隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入開展及房地產(chǎn)市場的發(fā)展與完善,房地產(chǎn)稅收制度與整個房地產(chǎn)市場甚至與我國市場經(jīng)濟方面的矛盾越來越凸顯。2007年以后,我國房地產(chǎn)市場明顯反彈,但副作用也如影隨形,淘汰過剩產(chǎn)能這個老問題只好“暫時擱置”,樓市火爆,鋼筋水泥等行業(yè)變得無法抑制。另外,瘋漲的房價也將人們的消費結(jié)構(gòu)推向“畸形”——當收入都用來買房子時,日常消費受到抑制,終端需求難以啟動。如何妥善運用稅收手段,充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,引導房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展成為當務之急。

一、我國房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展的歷史

我國房地產(chǎn)稅制的發(fā)展歷程大致可以分為三個階段。房地產(chǎn)稅收制度是與同一國家及不同國家的社會形態(tài)及經(jīng)濟條件的變化而變化,同時,由于稅收制度的不同認識的差異,其具體作用形式在廣度與深度上有著巨大的差別。房地產(chǎn)稅收制度作為稅收制度的重要內(nèi)容及分支,其建設(shè)與發(fā)展是與我國的稅收制度的發(fā)展緊密相連的。

(一)1949年~1978年間的房地產(chǎn)稅制發(fā)展

新中國成立以來,人民政府面臨著新的困難與挑戰(zhàn),其首要任務就是要加強稅收及實現(xiàn)財政收支的平衡發(fā)展,以保證國民經(jīng)濟健康有序的發(fā)展。1949年初期,新中國的稅收制度不統(tǒng)一,發(fā)展極不平衡,這對財政收入及國民經(jīng)濟的恢復有著很大的障礙。因此,當時的政務院就于1950年頒發(fā)了《全國稅收實施要則》,該要則規(guī)定了全國統(tǒng)一征收14種稅收,如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅及印花稅等等,同時還建立了各級的稅務機構(gòu)。1950年,國家為了進一步恢復國民經(jīng)濟和照顧工商業(yè)的發(fā)展,實施了降低負擔及鞏固財政的一攬子計劃,對新中國的稅收進行了調(diào)整,并將當時的房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅統(tǒng)一歸并為城市房地產(chǎn)稅。[1]在我國社會主義改造基本完成的情況下,中國的經(jīng)濟關(guān)系及發(fā)展上有了巨大的變化,同時,為了適應計劃經(jīng)濟時代的要求,我國政府在1958年開始對稅制進行了一系列的簡化與改革,而當時的房地產(chǎn)稅制卻沒有相應的變化。與此同時,受當時蘇聯(lián)的非稅論思想的沖擊及文化大革命的影響,中國的稅收工作遇到了嚴重打擊,當時中國只承認稅收的財政作用,而不認為其對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用與功能。因此,我國開始在20世紀70年代對我國的稅制進行了簡化,將城市的房地產(chǎn)稅、工商稅及附加稅種等統(tǒng)一為工商稅,并在全國統(tǒng)一試運行。城市的房地產(chǎn)稅雖然作為一個稅種的存在,僅對非企業(yè)單位及個人征收,范圍上相對過窄,在數(shù)額上還不到工商稅收入的百分之一。[2]在這次改革以后,中國的稅收制度幾乎成為了單一的稅收結(jié)構(gòu),其調(diào)節(jié)功能的作用大大降低,這次稅制改革以后,中國的稅收制度差不多成為了一種單一的結(jié)構(gòu)?？偟膩碚f,這一時期的特點就是充分發(fā)揮了稅制的財政功能,在功能上有了進一步的簡化。

(二)1979年~1993年問的房地產(chǎn)稅制改革

改革開放以后,中國的國民經(jīng)濟形式發(fā)生了重大的變化,經(jīng)濟體制逐步由計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟體制過度。由于過去的稅制相對簡化,已經(jīng)不能適應新的經(jīng)濟形勢與客觀要求,我國在此期間進行了一系列的稅制改革,使得工商稅制逐步走向了正確的道路,房地產(chǎn)稅制也有了進一步的發(fā)展與完善。這期間主要有四個方面的內(nèi)容:一是開始征收企業(yè)的所得稅。在1983年到1984年兩年期間,中國完成了企業(yè)的利改稅,并根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)征收了所得稅,并將外商及個人投資房地產(chǎn)業(yè)第一次納入到了征稅的范疇。二是國家進行了城鎮(zhèn)土地使用制度方面的改革,使得我國的房地產(chǎn)市場逐步形成與發(fā)展,其交易活動也逐步開展與活躍起來。同時,契稅的征收保護了房屋所有者的利益及合法權(quán)益,其在穩(wěn)定經(jīng)濟秩序方面發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這為增加財政收入及房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到了重要作用。三是國家開始加強了對城市房地產(chǎn)的管理與監(jiān)督,進一步提高了房地產(chǎn)的使用效益,同時國家也恢復了房地產(chǎn)稅的征收。[3]考慮到我國城市土地的屬性,所有權(quán)歸國有,房地產(chǎn)企業(yè)只擁有土地使用權(quán),國務院將城市房地產(chǎn)稅分為了房產(chǎn)稅及城市土地使用權(quán)稅兩個類別,而外商投資企業(yè)仍然征收房地產(chǎn)稅。四是國家改變了過去建設(shè)稅為投資調(diào)節(jié)稅的政策,進一步完善了固定資產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)。這一系列政策的出臺,帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮,房地產(chǎn)稅也發(fā)揮了財政收入的功效,推動了城市的建設(shè)與發(fā)展,對我國經(jīng)濟建設(shè)提供了重要的基礎(chǔ)與保障?？傊?這一時期的房地產(chǎn)稅制改革為我國初步建立了房地產(chǎn)稅費體系,同時稅收的財政功能也進一步增強。

(三)1994年以后的房地產(chǎn)稅制改革

我國的社會主義市場經(jīng)濟進一步發(fā)展與完善需要進一步增強稅收的調(diào)節(jié)功能,公平稅負及稅制的簡化已成為經(jīng)濟主體的客觀要求及公平競爭環(huán)境的需要。于是國家在1994年進行了一次全面的稅制改革,其內(nèi)容主要體現(xiàn)在如下方面:統(tǒng)一了國內(nèi)企業(yè)的所得稅,對投資房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)以33%的比例,統(tǒng)一征稅;改革了個人所得稅及營業(yè)稅,對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物及其他相關(guān)的附屬物等,統(tǒng)一作為營業(yè)收入,并按照5%的稅率征稅;改革過去的土地使用稅,并根據(jù)物價的水平來統(tǒng)一調(diào)節(jié)相應的稅額;開征了土地增值稅進一步限制了房地產(chǎn)交易中的過高利潤,限制了土地投機及房產(chǎn)的炒賣行為;1997年,國家調(diào)整了稅基的范圍,統(tǒng)一將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為納入進了征稅范疇;2001年,國家對房屋租賃稅制進行了改革,對應繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅減免及個人出租房屋稅進行了量化規(guī)定[4];2005年,國家開始改革營業(yè)稅,規(guī)定個人購買住房不到兩年轉(zhuǎn)手交易的,按照其取得的住房收入全額作為稅基征收營業(yè)稅;銷售個人購買的非普通住房超過兩年的,按照銷售收入減去購買房屋價款的差額征稅。到此,中國基本建立了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)稅制框架,這對增加國家財政收入及各經(jīng)濟主體關(guān)系方面有著重要的意義和價值。

二、我國房地產(chǎn)稅體系存在的主要問題

(一)稅收制度目標多元化問題

當前中國的房地產(chǎn)稅的范圍涉及到各個稅種經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟及改革開放時期,根據(jù)各個時期的經(jīng)濟發(fā)展和政策的要求,形成了一個繁雜的“拼盤”式的房地產(chǎn)稅收體系。在計劃經(jīng)濟時期,房屋和土地財產(chǎn)是將公有制作為其主體,對絕大部分社會財產(chǎn)沒有進行征稅。改革開放后,國家的社會財產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化,多種經(jīng)濟共同發(fā)展,國家逐步制定了針對企業(yè)及個人的房地產(chǎn)稅費制度。同時,為了調(diào)節(jié)和土地相關(guān)的經(jīng)濟行為,政府又開征了與土地占用、使用與增值相關(guān)的稅費,最終形成了中國當前的多稅種,多目標的房地產(chǎn)稅制體系。[5]當前,中國的房地產(chǎn)稅收政策呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展事態(tài),不同的稅制政策目標專業(yè)化,但也存在著房地產(chǎn)稅種之間目標的不協(xié)調(diào)等問題。這種目標的錯位使得房地產(chǎn)稅收的實施沒有產(chǎn)生應有的經(jīng)濟效應和社會效應,反而對房地產(chǎn)企業(yè)、普通民眾和政府都產(chǎn)生極大的負面效應。

(二)征稅環(huán)節(jié)稅負分布不合理問題

房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)上存在著在流通環(huán)節(jié)賦稅重,保有環(huán)節(jié)賦稅少,導致了稅負之間的不平衡,也加劇房地產(chǎn)業(yè)的非平衡及不可持續(xù)發(fā)展。征稅環(huán)節(jié)的不合理稅負主要體現(xiàn)在如下幾個方面:一是房屋空置率高,存在很大的浪費現(xiàn)象;二是房地產(chǎn)進入市場后承擔著很大的稅負,進而阻礙了房地產(chǎn)的正常交易,形成偷稅漏稅的問題;四是交易環(huán)節(jié)稅負的增加,進而會增加房地產(chǎn)的交易價格,提高了房地產(chǎn)價格及制約了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展與循環(huán)。[6]

下面我們通過數(shù)字進行具體分析:

1. 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負分析

以房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅金及附加、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅等稅收收入的合計數(shù)與商品房的銷售收入之比作為衡量房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負的基本指標,其具體數(shù)據(jù)如表1所示。

可以看到從2002年到2009年,我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收合計數(shù)年年都在增長,平均增長速度達到29%。從稅收負擔率來看,從2004年到2009年該比率連年提高,2009年達到了16.86%。從總體上看,房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)8年的平均稅收負擔率為14.83%,這種稅收負擔水平遠大于其他許多行業(yè)。[7]

2. 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負分析

我國的城鎮(zhèn)土地使用稅是對擁有土地使用權(quán)的單位及個人征收的一種稅,是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅種。以城鎮(zhèn)土地使用稅與商品房的銷售收入之比作為衡量房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負的基本指標,其具體數(shù)據(jù)如表2所示。

從表2的計算可知,2002年~2009年我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收總額占商品房的銷售收入的比重平均在1.67%左右,這樣的稅收負擔率與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)平均14.83%的稅收負擔率形成了鮮明對比。一些發(fā)達國家房地產(chǎn)保有稅是以不動產(chǎn)評估值征稅的,他們的稅率大致可以反映稅負水平。而此處計算房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負,是以商品房的銷售收入作為分母,一則為了與房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負作對比分析,另外,也由于客觀原因的限制,我們無法得到我國房地產(chǎn)的歷年市值,顯然,我國房地產(chǎn)的歷年市值遠遠大于歷年的商品房的銷售收入,因此,此處計算的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負水平被大大高估了,這說明,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負水平還與西方等發(fā)達國家有著較大的差距。

(三)房地產(chǎn)的計稅依據(jù)不合理

當前,我國的房地產(chǎn)計稅可分為房產(chǎn)計稅與從價計稅兩個方面。從價計稅按照房產(chǎn)的原值一次減去一成到三成的余值后在乘以百分之一左右的稅率來進行納稅。但是這種折中余值的計算方式,依據(jù)的是過去的成本,并沒有真正反映房產(chǎn)的市場價值。同時也沒有考慮到房屋的損耗及其后期的升值元素等,這就與房屋的市場價格有了很大的差距,房產(chǎn)稅也不能隨著房地產(chǎn)的增值而相應提高。不同時期的房屋建造成本是不一樣的,新舊房屋間的稅負也會產(chǎn)生不合理的依據(jù)。通常情況下,先建成的房屋成本要低于后建成的成本,如果按照歷史成本為其課稅的依據(jù),就會造成舊房屋所有者承擔較輕的稅負,進而降低了房地產(chǎn)交易的積極性,造成其資源流通及配置的低效。從租計征的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的租金收入來乘以一定的稅率進行征稅,房屋的租金往往是根據(jù)市場租賃的行情進行設(shè)定的,這與歷史成本計稅的方式相比有了顯著的提高。

(四)房屋產(chǎn)權(quán)信息體系難以共享,不利于房產(chǎn)稅的實施

我國的房產(chǎn)稅征稅需要完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息資源及體系。在1998年初,國務院頒布的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》就已開始實施,并為建立中國完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系提供了重要的基礎(chǔ)與條件。但是,我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度還有一定的問題與不足,土地登記與房產(chǎn)登記分別在土地管理部門和房地產(chǎn)管理機關(guān),這就不利于當事人進行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息,同時也不利于對民眾產(chǎn)權(quán)的保護。[8]在房屋產(chǎn)權(quán)信息難以共享的情況下,很難完成國家的宏觀調(diào)控目標,同時也進一步加劇了炒房、投機行為的開展,加劇了尋租及腐敗行為。[9]房屋及其他的不動產(chǎn)信息是一種公共信息,并不屬于某一特定的部門,任何單位及個人都沒有拒絕民眾進行查詢的權(quán)利。隨著社會的進步及科學技術(shù)的發(fā)展,在軟硬件建設(shè)上已經(jīng)為房屋產(chǎn)權(quán)的信息共享提供了良好的基礎(chǔ)與條件,但是相關(guān)部門之間對并沒有對建立該信息體系達成共識,也是其不作為的一種表現(xiàn)。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收制度的主要思路

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚,起點低,又呈現(xiàn)一個跨越式突擊性的迅猛發(fā)展狀況。在這種情況下,國家稅收政策的設(shè)計需要一個發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟要素、發(fā)現(xiàn)市場經(jīng)濟特點,根據(jù)實際運行情況進行相應的稅收政策設(shè)計的過程。針對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況,是完善稅制,加快稅收政策的制定,抓緊總結(jié)兩個城市的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗,加快推進以物業(yè)稅為核心的稅收制度改革,以使它進一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場運行過程當中的調(diào)控作用。

(一) 以物業(yè)稅為核心,我國房地產(chǎn)稅收制度的具體設(shè)計

1. 房地產(chǎn)投資階段

(1)簡化稅種。一是將房地產(chǎn)買賣中的營業(yè)稅、契稅和印花稅統(tǒng)一歸并為房地產(chǎn)交易稅,并只能在房屋買賣環(huán)節(jié)才能征收。在計稅依據(jù)的設(shè)計中,采用房地產(chǎn)當時交易的數(shù)額來進行征收,稅率設(shè)計上可以借鑒國外的房地產(chǎn)交易稅率;二是將具有一定所得性質(zhì)的房產(chǎn)稅統(tǒng)一劃入所得稅范圍,并根據(jù)房屋買賣的數(shù)額作為計征依據(jù),這就避免了重復征收的問題;三是將現(xiàn)行的國內(nèi)企業(yè)所得稅與國外投資企業(yè)的所得稅劃為統(tǒng)一的企業(yè)所得稅范圍;在其他稅收待遇上也應保證內(nèi)外資企業(yè)的平等,以使內(nèi)外資企業(yè)享受同等的國民待遇,促進其公平競爭。

(2)根據(jù)情況開征遺產(chǎn)稅及贈與稅。遺產(chǎn)稅及贈與稅的征收將有效調(diào)節(jié)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收,其開征的目的不是在于財政收入的考略,而是有利于調(diào)節(jié)個人所得稅及財富的合理分配,促進社會的和諧與公平。所以,對遺產(chǎn)稅及贈與稅的征收應采取高起征點及高累進稅率的征收模式。從當前中國的現(xiàn)實情況分析,國家的遺產(chǎn)稅制定應該采取總的遺產(chǎn)稅制,以全部的遺產(chǎn)作為稅基進行征稅,并且在不考慮遺產(chǎn)分配方向的情形下,有利于稅源的監(jiān)控及降低稅收征收的成本。在模式選擇上,可以考慮分設(shè)贈與稅與遺產(chǎn)稅,以保證稅負的合理與均等,且遺產(chǎn)稅的稅率要高于贈與稅的稅率。

2. 房地產(chǎn)保有階段:開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

為促進房地產(chǎn)資源的合理利用,調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者及占有者之間收益的合理分配,建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅,開征統(tǒng)一的物業(yè)稅,將對房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn),無論是經(jīng)營性的,還是非經(jīng)營性的,都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值,建議按房地產(chǎn)的評估價格作為計稅依據(jù);為體現(xiàn)量能負擔的原則,可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策;為簡化稅制,將從價、從量、從租計征統(tǒng)一為從價計征。本部分將結(jié)合我國的實際情況及國外多個國家不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅制的經(jīng)驗,對物業(yè)稅稅制各要素的設(shè)計提出以下初步設(shè)想。

(1)物業(yè)稅的納稅人。物業(yè)稅在理論上是屬于財產(chǎn)稅的范疇,所以,其納稅人就應該是土地使用權(quán)的擁有者及房產(chǎn)的所有者。為了防止稅收的流失,房產(chǎn)所有人負有納稅義務的同時,房產(chǎn)使用人負有連帶納稅義務。由于我國土地實行公有制,單位和個人對土地只擁有一定年限的使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)。因此,物業(yè)稅的納稅人只能是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的所有者。同時考慮到一些企事業(yè)單位只擁有房產(chǎn)的使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離的情況比較嚴重。因此在實際征管過程中,對這些權(quán)屬關(guān)系未確定或無法確定土地或房產(chǎn),采取特殊的方法確定納稅義務人。

(2)物業(yè)稅的征稅范圍和征收對象。絕大數(shù)國家對坐落于本國境內(nèi)的所有土地和房產(chǎn)征稅,但對于農(nóng)村地區(qū)及坐落在城市地區(qū)的公共部門和設(shè)施實行稅收優(yōu)惠。只有少數(shù)國家對農(nóng)村地區(qū)不征收物業(yè)稅。在我國設(shè)計物業(yè)稅的征稅范圍時,應該按照“寬稅基、低稅率”的原則,應擴大物業(yè)稅的征稅范圍,把城市自有居住用房和事業(yè)單位用房納入征稅范圍。但考慮到我國在城市和農(nóng)村地區(qū)實行不同的土地所有制以及我國農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟相對落后,為了不增加農(nóng)民負擔暫時對農(nóng)村地區(qū)免征物業(yè)稅。同時,為提高土地的利用效率,必須對已經(jīng)批租的土地,在其辦理土地使用權(quán)證后,開始征收物業(yè)稅。因此,我國物業(yè)稅的課征范圍主要應包括城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的土地和房屋(包括營業(yè)性和非營業(yè)性房屋),在條件具備時逐步擴展到農(nóng)村。在我國物業(yè)稅的設(shè)計上也應該考慮第一種。因為房屋是依照土地而建的,房屋及其屬物附屬于土地不能移動,房屋和土地不可分離,二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)的價值,還有由于房地產(chǎn)買賣多是土地和房屋一起轉(zhuǎn)移,將土地和房屋及附屬物合并征稅,課稅價值容易掌握。因此我國物業(yè)稅的課征對象為土地、房產(chǎn)和房地合一的不動產(chǎn)及其附屬物。附屬物必須是能增加建筑物使用價值并附屬于建筑物主體的,包括:電梯、地下室、室內(nèi)游泳池等。[10]

(3)物業(yè)稅的計稅依據(jù)。物業(yè)稅的計稅依據(jù)主要包括從價計稅、從租計稅和從量計稅三種形式。在具體實施上不同的國家采用不同的方式,但是大部分國家和地區(qū)采用從價計稅,以房產(chǎn)的價值(房產(chǎn)的造價、凈值或者市值)為基礎(chǔ)的評估價值或者用實際交易價格乘以一定系數(shù)作為計稅依據(jù);其次是從租計稅,一種是按照評估的年組值,一種是按照實際租金征稅;只有少數(shù)國家(主要是發(fā)展中國家和地區(qū))采用從量計稅,主要是按照土地和房屋的面積大小作為計稅依據(jù)。經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)通常分為從價計稅和從租計稅?？紤]到經(jīng)營性房產(chǎn)的專用性比較強,在市場上流動性比較弱且很難找到相似的房產(chǎn)作為價格參照,同時考慮房產(chǎn)的折舊和改良等問題。在計算經(jīng)營性房產(chǎn)的物業(yè)稅時,應按照房屋的資產(chǎn)計稅余值及出租的房產(chǎn)的租金收入作為計稅依據(jù)。

(4)物業(yè)稅的稅率。目前,各國和地區(qū)在物業(yè)稅稅率設(shè)置從比例稅率到定額稅率相差很到,如實行比例稅率的國家中,美國各州的財產(chǎn)稅率為3%~10%,法國的財產(chǎn)稅率為3%,香港地區(qū)的物業(yè)稅稅率為5%~6%;土耳其等國家實行定額稅率,根據(jù)面積和土地實行地區(qū)差別的定額稅率。物業(yè)稅屬于地方稅,為了便于征納,建議我國實行分地區(qū)的差別比例稅率。即對不同地區(qū)、不同用途的房地產(chǎn)分別適用不同稅率。考慮各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平相差很大,因此物業(yè)稅率應該設(shè)立一個彈性的可控制的區(qū)間,同時各個地區(qū)能夠根據(jù)其城市的發(fā)展水平、納稅人支付能力及地方政府的預算等情況來合理選擇適宜的稅率。

(二)完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度及機制

第一,建立健全完善的財產(chǎn)登記及估價制度。建立完善的財產(chǎn)登記制度需要逐步實施財產(chǎn)登記的實名制,以增強房地產(chǎn)稅開征的實效性。強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記就要查明土地的位置及面積,加快實現(xiàn)房屋與土地產(chǎn)權(quán)證書的統(tǒng)一化進程,有效避免房地產(chǎn)的私下交易和打擊房地產(chǎn)市場的尋租、腐敗等違法行為。建立和完善房地產(chǎn)的估價制度,主要是建立一套適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。同時,房地產(chǎn)市場的發(fā)展與管理還需要政府的調(diào)控及民間機構(gòu)的參與。政府的調(diào)控重點是關(guān)注房地產(chǎn)市場的價格問題,民眾的參與重點是在房地產(chǎn)交易活動中發(fā)揮重要作用。在建立完善的房地產(chǎn)估價制度上還應加強對房地產(chǎn)價格的評估理論及方法的研究,最終形成一整套適應中國國情的房地產(chǎn)價格理論與方法。另外,還應加快建設(shè)房地產(chǎn)評估人員的資格認證制度,建立一支富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的房地產(chǎn)估價師隊伍。

第二,建立完善的房地產(chǎn)評稅制度。房地產(chǎn)評稅制度就是將房地產(chǎn)的估價運用在稅收上,這是為了滿足政府財政的需要,并依照相關(guān)的法律及程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)納稅人所擁有的房產(chǎn)進行估價,并將這些房地產(chǎn)的評估值作為其計稅的依據(jù),進而分配每個納稅人所應承擔的房地產(chǎn)稅額的一種制度和方法。當前,我國對房地產(chǎn)納稅人所擁有的房屋及土地,還是通過房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估,建立全面的房地產(chǎn)評稅制度的條件還不成熟,這就需要稅務部門加強對房地產(chǎn)評稅制度的研究與試點,以建立適合中國國情的房地產(chǎn)評估機構(gòu)及評稅制度。

第三,完善收入籌措機制和強化宏觀調(diào)控功能相結(jié)合。對房地產(chǎn)擁有者進行征稅在帶來一定的稅收收入的同時,還增強了稅收的調(diào)節(jié)功能。所以,設(shè)計房地產(chǎn)稅的改革方案不但要充分考慮增加的稅收需要,而且還要考慮如何對收入分配進行有效地調(diào)節(jié)。當前中國面臨著收入差距擴大及個人收入分配過度集中的現(xiàn)實,可見,加強房產(chǎn)稅對收入的調(diào)節(jié)功能顯得尤為重要。這就需要完善收入的籌措機制,嚴格征管個人所得稅,并強化國家的宏觀調(diào)控功能,使得房產(chǎn)稅稅制更加明朗化。

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