6540萬套“空置房”現(xiàn)象

一 我國(guó)為什么沒有已售住房空置統(tǒng)計(jì)？

西方國(guó)家計(jì)算住房空置率指標(biāo)的方法是，以一個(gè)城市（或全國(guó)）的全部住房為分母，以空置房為分子而得出。空置房的定義，由城市（或國(guó)家）政府做出規(guī)定，例如規(guī)定空置半年或一年以上為空置房等。

上世紀(jì)九十年代，我國(guó)決定設(shè)立空置房統(tǒng)計(jì)。當(dāng)時(shí)我國(guó)仍在實(shí)行公房低租金制度，而且住房供應(yīng)相當(dāng)緊缺。當(dāng)一個(gè)單位通過購(gòu)買或自建而新增若干套“公”房時(shí)，為數(shù)眾多的缺房、少房職工都會(huì)睜大眼睛“盯”著它，使得行政部門會(huì)盡快地通過“排隊(duì)”和“三榜定案”等辦法，把住房分給職工居住。雖然每個(gè)單位總要保留幾套周轉(zhuǎn)房，但從總體來說，不存在空房問題。這種情況，當(dāng)時(shí)曾被有些社會(huì)人士“贊美”為我國(guó)是一個(gè)“零空房”國(guó)家。既然已出售住房是“零空房”，就沒有必要采用西方國(guó)家的方法去統(tǒng)計(jì)它，而應(yīng)該把注意力放在新建住房銷不出去的空置問題上。因此當(dāng)年對(duì)空置房下的定義是：本年內(nèi)建成在12月31日尚未銷出去的住房為空置房。通過幾年的統(tǒng)計(jì)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，年底尚未銷出去的新建住房，絕大部分會(huì)在第二年銷出，使得這一指標(biāo)只能反映新建住房在本年內(nèi)的銷售情況，而不能反映真實(shí)的空置情況。針對(duì)這個(gè)問題，有關(guān)主管部門于2003年提出了以下補(bǔ)充修改意見，即：住房建成1年以內(nèi)尚未銷出的為待銷商品房，1至3年內(nèi)未銷出的為滯銷商品房，3年以上未銷出的為積壓商品房。以上建議，統(tǒng)計(jì)部門除了第1項(xiàng)還能“勉力為之”外，其它兩項(xiàng)則需要連續(xù)跟蹤3年以上，工作量和難度都很大，因而并未明確表態(tài)采納。我國(guó)決定改行住房商品化后，本應(yīng)及時(shí)增加對(duì)已出售住房空置情況的統(tǒng)計(jì)，但因新建住房的空置統(tǒng)計(jì)一直沒有解決好，加上沒有覺察到已出售的住房空置日益嚴(yán)重，以致拖延至今而未決。

2006年我在一篇分析我國(guó)空置房指標(biāo)與西方國(guó)家空房指標(biāo)的區(qū)別文章中，曾建議由有條件的城市先行試點(diǎn)。請(qǐng)“各城市政府組織力量研究確定，是使用經(jīng)過修改后的住房空置指標(biāo)，或者直接使用西方國(guó)家應(yīng)用的已售住房空置指標(biāo)”。也可能是由于上述原因，沒有一個(gè)城市采納這一建議。

二 為什么我國(guó)已出售住房會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的空置？

筆者在2008年的一篇文章中作過如下分析：從2003年至2007年的5年時(shí)間里，我國(guó)每年新建住房500多萬套，其中120平方米以上套型的高價(jià)位商品房占住房總數(shù)的60%以上，計(jì) 300多萬套。這一數(shù)據(jù)既證明了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的極不合理，也顯露了住房投資和投機(jī)的惡性膨脹。這是因?yàn)椋I得起以上套型高價(jià)位住房的居民主要可分為三部分：其一，高收入者。我國(guó)城鎮(zhèn)高收入者有3000多萬戶，如果每年有10%的高收入者進(jìn)入市場(chǎng)各買一套大中型住房，就可以買掉300多萬套120平方米以上套型住房的大部分，因而占據(jù)了購(gòu)買這類住房的“主角”地位。其二，投機(jī)購(gòu)房。在房?jī)r(jià)連年高漲的形勢(shì)下，住房投機(jī)就會(huì)不斷增加而占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~。其三，一部份中等收入者購(gòu)房。有的是經(jīng)過好幾年努力攢了一筆錢來進(jìn)行小量的住房投資；有的是為了改善居住條件而買房；有的是兩個(gè)獨(dú)生子女結(jié)婚時(shí)雙方父母支持而成了“合三家人之力”來買房；有的是寧愿做“房奴”也要買大一點(diǎn)套型的住房，……。以上三種情況的疊加，就形成了前5年這類住房的供不應(yīng)求和暢銷，并成為前5年房?jī)r(jià)連年高漲和建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的一條重要原因。由于高收入者早就擁有自己的住宅，他們?yōu)榱司幼⌒枨蠖I房的已經(jīng)很少，大多數(shù)買房是住房投資。目前，他們中的多數(shù)人都擁有三五套、七八套住房，擁有十幾套以上住房的也大有人在。他們?yōu)橥顿Y而買的住房，既不上市銷售，又不出租，而是為了保值增值而予以空置。由于他們占據(jù)“主角”地位，因而造成的空置房數(shù)量巨大，是對(duì)寶貴的土地資源和住房資源的極大浪費(fèi)。

前年我提出了“空置房數(shù)量巨大”，本想起點(diǎn)“醒世”作用。但因沒有提出具體的空置數(shù)字，并未引起人們重視。為此，幾個(gè)月前我與幾位同仁進(jìn)行了討論，并嘗試性地做了如下推算：10年來，我國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住房平均在6億平方米以上，其中120平方米以上套型住房3億多至4億多平方米，住房投資和投機(jī)者購(gòu)買的住房2億平方米左右，每年因住房投資而形成界的售后空置房少則6千至8千萬平方米，多則1億多平方米。十年總計(jì)，并適當(dāng)扣除有些空置房會(huì)轉(zhuǎn)為非空置房的變化，到目前我國(guó)城鎮(zhèn)因之而產(chǎn)生的空置住房總量，低算為6至8億平方米，高算則超過10億平方米。筆者在2008年的文章中，還曾提出要區(qū)分合理空置和不合理空置的界線問題。在我國(guó)為數(shù)眾多的中低收入者還處于“住房難”的情況下，出現(xiàn)這樣巨大的新建住房空置，應(yīng)屬不合理空置。前些年，我們忽視了住房投資的“主角”地位及其對(duì)新建住房造成的嚴(yán)重空置，沒有對(duì)其采取措施，是政府工作特別是宏觀調(diào)控的一項(xiàng)缺失。

需要指出，嘗試性的推算雖有一定參考價(jià)值，但總會(huì)有誤差，因而亟需通過統(tǒng)計(jì)弄清楚住房空置的確切情況，以利于正確決策。

三 為什么智能網(wǎng)絡(luò)的數(shù)字嚴(yán)重失實(shí)？

近10年來，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住房約為7000多萬套，70多億平方米。而按智能網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)推算出的我國(guó)城鎮(zhèn)空置住房6540萬套，60多億平方米。也就是說，空置房相當(dāng)于我國(guó)10年來新建住房總量的90%以上。從這一分析就可以看出，這一數(shù)字嚴(yán)重失實(shí)。

我們一貫主張?jiān)诮y(tǒng)計(jì)工作中應(yīng)用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，當(dāng)然也可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。應(yīng)用任何先進(jìn)技術(shù)于統(tǒng)計(jì)，都是一個(gè)繁重的系統(tǒng)工程。對(duì)每項(xiàng)指標(biāo)都要做出明確而周全的定義（空置房的定義就要精心“設(shè)計(jì)”），取得每項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都要建立全方位、全過程嚴(yán)密的工作程序和質(zhì)量保證體系，并經(jīng)過試點(diǎn)檢驗(yàn)和改進(jìn)，證明其達(dá)到預(yù)期的準(zhǔn)確度以后，才能用于統(tǒng)計(jì)工作。取得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后，要經(jīng)由法定部門嚴(yán)格審定后才予以公布。目前，我們使用網(wǎng)絡(luò)智能為統(tǒng)計(jì)服務(wù)還很不成熟（實(shí)際上是尚未開始），要使之成熟達(dá)到可供統(tǒng)計(jì)使用條件，還得花大力氣、下狠功夫。這次有的媒體“貿(mào)然”地公布了智能網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)并據(jù)以推算出空置房數(shù)，失實(shí)在所難免。但這次議論6540萬套空置房也產(chǎn)生了一個(gè)“積極作用”，就是推動(dòng)我國(guó)盡快地建立已售住房空置情況的統(tǒng)計(jì)。

既然6540萬套空置房的數(shù)據(jù)失實(shí)，而前面我們嘗試性的推算數(shù)字也有待校正。因而再次建議（筆者曾于2006年和2008年兩次建議），開展一次住房普查，把居民擁有多套住房的情況和已售住房的空置情況納入普查內(nèi)容。在吸取普查經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立比較周全的已售住房空置情況的統(tǒng)計(jì)。

四 住房空置與房?jī)r(jià)的關(guān)系

這是議論空置房問題中稍帶提出的問題。

如果一個(gè)國(guó)家的住房市場(chǎng)一直運(yùn)行比較正常，如果突然出現(xiàn)了（其實(shí)是經(jīng)過一定時(shí)間的積累而突然出現(xiàn)）過大的住房空置，就會(huì)沖擊正常的新建房和二手房銷售，并會(huì)使房?jī)r(jià)下降。這是一條人所共知的住房市場(chǎng)運(yùn)行的常識(shí)。

而我國(guó)前些年的情況卻很特殊。這就是：房?jī)r(jià)連年的過快上漲，推動(dòng)了住房投資和投機(jī)的“惡性膨脹”，并不斷擴(kuò)大與住房投資有關(guān)的住房空置；而住房投資和投機(jī)的“惡性膨脹”，又反過來要求和推動(dòng)房?jī)r(jià)的持續(xù)過快上漲?？梢?，前些年因住房投資而形成的巨量空置，不僅沒有使房?jī)r(jià)下降，反而與房?jī)r(jià)上漲“掛鉤”。由此可以推斷，如果能夠出現(xiàn)一個(gè)房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)定和適度下降的態(tài)勢(shì)，住房投資、投機(jī)以及相關(guān)的住房空置，都會(huì)相應(yīng)緊縮。直觀地看，這種“緊縮”是“好事”。但因“緊縮”會(huì)涉及多方面的利益，會(huì)牽出多種多樣的問題，許多人會(huì)為之“陳詞”。如何對(duì)待“緊縮”，就成了困擾我國(guó)宏觀調(diào)控決策的一個(gè)突出問題。