韓國市區(qū)內(nèi)老年集合租賃設(shè)施分析*
——以首爾市Signum Haus和Noblesse Tower項(xiàng)目為例

文/北京市世源科技工程有限公司 金銀實(shí)

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 石 明

0 引言

隨著我國科技與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均壽命延長，相應(yīng)老年人口比例逐步提高。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，我國60歲及以上人口占比超過18%，人口老齡化程度進(jìn)一步加深，適老設(shè)施建設(shè)日益嚴(yán)峻，尤其像我國人口千萬級的大型城市，養(yǎng)老服務(wù)資源匱乏且經(jīng)驗(yàn)不足。韓國2005年60歲及以上老年人口占其總?cè)丝诘?2.1%，也較早地進(jìn)入老齡化社會，積累了較豐富的老年養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計(jì)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。以下以韓國市區(qū)內(nèi)較繁華區(qū)域的城市型集體居住兼租住型老年住宅設(shè)施為主要分析對象，介紹韓國老年集合租賃住宅設(shè)施情況。

1 韓國養(yǎng)老住宅概述

在韓國一般提供給老年人的老年設(shè)施叫Silver Town，比喻老年人頭發(fā)為白色及銀色而形成的詞語。韓國為老年人提供的設(shè)施大致分為住宅、療養(yǎng)設(shè)施、老年人醫(yī)院、老年人活動中心及其他服務(wù)設(shè)施；按地理位置分為城市型、郊區(qū)型、療養(yǎng)地型；按功能分為獨(dú)立住宅型和集體居住型。因養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營方式不同，又分為購買型（其中有全款和分期付款型）、租住型。韓國實(shí)際運(yùn)用較多的是城市內(nèi)部租賃老年住宅設(shè)施。

2 韓國老年集合租賃住宅設(shè)施實(shí)例分析

Signum Haus項(xiàng)目位于首爾最繁華的江南區(qū)紫谷路，鄰近地鐵3號線水西站，周邊有住宅區(qū)、三星首爾醫(yī)院、商場。Noblesse Tower項(xiàng)目位于首爾市城北區(qū)鍾巖路，西側(cè)為地鐵4號線吉音站，東側(cè)為地鐵6號線月谷站，南側(cè)為高麗大學(xué)、高麗大學(xué)醫(yī)院、居民區(qū)及配套設(shè)施。兩個(gè)項(xiàng)目均位于韓國首爾市中心區(qū)域，交通方便，配套齊全，是韓國市區(qū)內(nèi)老年租賃設(shè)施的典型范例。

2.1 套型類型分析

1）Signum Haus項(xiàng)目接收滿60歲以上及未滿85歲的可獨(dú)立生活的老年人。夫婦二人一同入住時(shí)一人滿足大于60歲即可，一般一次簽4年，可續(xù)約。

該項(xiàng)目共有169套住房，分11種套型，其中，一室一廳為5種套型，125套，使用面積38.99～61.60m2；兩室一廳為6種套型，使用面積72.33～84.54m2，為44套。此老年住宅的契約面積類似我國的建筑面積，含公攤面積，不含陽臺面積，所以一般均設(shè)置較大的陽臺，套型實(shí)際使用面積為契約面積的51.6%。

因韓國山地較多，在傳統(tǒng)文化及生活習(xí)慣上并不追求坐北朝南及避免西曬的情況，所以存在多樣朝向。套型單元布局如圖1所示，由此可看出，無純北向套型，但有東南向、東北向、西南向、西北向4種朝向，一般會將大套型布置在南區(qū)占據(jù)較好的朝向，小套型設(shè)置在北區(qū)。

1 Signum Haus建筑平面

2）Noblesse Tower項(xiàng)目接收85歲以下老年人，85～90歲老年人先做相應(yīng)檢查之后方可辦理入住。目前入住率為63%～76%，合同期結(jié)束后全額退還保證金。

該項(xiàng)目共有239套住房，分8種套型，套型實(shí)際使用面積約為契約面積50.0%。其中一室一廳為4種套型，112套，使用面積29.62～36.53m2；兩室一廳為4種套型，127套，使用面積54.82～74.01m2。

兩個(gè)項(xiàng)目均為位于首爾市區(qū)內(nèi)較繁華地段的租賃型老年設(shè)施，老年人開始可以兩人一同入住，后期有變化可調(diào)整為單獨(dú)居住，所以對于小套型的需求更多。通過套型配比可分析韓國當(dāng)前養(yǎng)老設(shè)施中的各套型需求，一室一廳30～60m2套型為主力套型，兩室一廳和零居套型占比較小。

2.2 套型空間分析

2.2.1 一室一廳

Signum Haus的B套型如圖2a所示，使用面積38.99m2，契約面積75.53m2，占總套型數(shù)量的14.8%。此套型僅有一開間，朝陽，開放式廚房朝向中間小廳，由此廚房和小廳可根據(jù)不同需求靈活改變，小廳和南側(cè)臥室中間設(shè)置采光窗或推拉門。

Signum Haus的C套型如圖2b所示，使用面積52.44m2，契約面積101.58m2，占總套型數(shù)的44.4%。一室一廳布局為一開間，朝陽，中間房間一側(cè)為開放式廚房，廚房與過道結(jié)合布置。中間房間設(shè)置推拉門，可根據(jù)使用需求靈活改為廳或臥室使用。

2 Signum Haus套型平面2a B套型2b C套型

Noblesse Tower的A套型如圖3所示，使用面積29.62m2，契約面積60.01m2，占總套數(shù)的11.7%。一室一廳，兩開間，臥室和客廳均朝陽。玄關(guān)入戶，開放式廚房和客廳連通，內(nèi)側(cè)為衛(wèi)生間。陽臺一般不算在套型建筑面積內(nèi)，此套型陽臺較大（8.55m2），在陽臺一端設(shè)置避難間。

3 Noblesse Tower的A套型模型

因Signum Haus項(xiàng)目位于首爾交通較發(fā)達(dá)的區(qū)域，一室一廳套型約占73.9%，Noblesse Tower的一室一廳套型占比46.9%，可見在較發(fā)達(dá)城市市區(qū)內(nèi)老年設(shè)施中小套型的市場需求較大。

2.2.2 兩室一廳

Signum Haus的G套型如圖4所示，使用面積72.33m2，契約面積140.11m2，占總戶數(shù)的5.9%。兩室一廳套型可調(diào)整為三室一廳使用，開放式廚房可連接客廳使用，衛(wèi)生間在2個(gè)臥室中間，通過過道連接，方便老年人使用。

4 Signum Haus的G套型平面

Noblesse Tower的H套型如圖5所示，使用面積74.01m2，契約面積146.85m2，占總戶數(shù)的4.2%。H套型為兩室兩衛(wèi)，三開間朝陽，有獨(dú)立的玄關(guān)空間，開放式廚房與中間客廳相連以改善采光；主臥室內(nèi)側(cè)設(shè)置主衛(wèi)生間，廚房另一側(cè)設(shè)置次衛(wèi)生間；一側(cè)陽臺設(shè)置避難間，另一側(cè)陽臺設(shè)置儲物間。

5 Noblesse Tower的H套型模型

2.3 套型特點(diǎn)總結(jié)

1）玄關(guān) 韓國因坐式文化，全屋為地暖，所以多使用木地板或鋪地板磚，進(jìn)屋需脫鞋，因此有獨(dú)立的玄關(guān)分隔室內(nèi)外空間。玄關(guān)內(nèi)部一側(cè)為儲物柜，內(nèi)設(shè)設(shè)備箱。玄關(guān)地面鋪裝及高差上也盡量不影響輪椅使用。

2）單向朝陽 大部分老年集合租賃設(shè)施為單向朝陽套型，所以朝入戶門的臥室朝向入戶過道或中庭采光，單向朝陽套型可靈活進(jìn)行建筑平面設(shè)計(jì)。

3）廚房 大部分為開放式廚房，可結(jié)合過道或小廳布置，在有限空間提供更大的多變可能，提高空間使用靈活性。

4）地面 絕大部分套型地面為木地板和地暖，在較寒冷的冬季給老年人更加溫暖舒適的居住感受。

5）衛(wèi)生間 可布置在2個(gè)臥室中間，過道連通2個(gè)臥室，以方便老年人共用。

6）推拉門 2個(gè)房間多采用推拉門分隔，提高空間可變性。

7）陽臺 韓國陽臺不算建筑面積，所以一般住宅或老年設(shè)施均盡量設(shè)置陽臺，陽臺多設(shè)置避難間。

2.4 配套功能及活動

Signum Haus有餐廳、運(yùn)動區(qū)、養(yǎng)生區(qū)、文化區(qū)、咖啡館、圖書室等。Noblesse Tower項(xiàng)目配套功能較全，首層為咖啡館和超市，地下1層為游泳館、餐廳、溫泉洗浴間、健身房、桑拿間、皮膚管理室，地下2層為影音室、圖書館、室內(nèi)高爾夫室、書法室、臺球廳、乒乓球館、練歌房，也可在多功能廳進(jìn)行多種活動；同時(shí)提供附屬醫(yī)療設(shè)施、物理治療室、康復(fù)運(yùn)動中心，醫(yī)療設(shè)施較全面。

通過具體配套功能分析可看出，韓國老年設(shè)施提供的活動很豐富，并且入住后生活配套設(shè)施均為免費(fèi)使用。隨著時(shí)代變化，老年設(shè)施也在不斷完善以滿足老年人的活動需求。

2.5 套型收費(fèi)

韓國養(yǎng)老設(shè)施一般按套型面積收取費(fèi)用，除保證金外，還有按入住人數(shù)收取月管理費(fèi)和月餐費(fèi)。

Signum Haus為首爾繁華區(qū)域江南區(qū)的老年集合租賃設(shè)施，可分析韓國首都繁華區(qū)的養(yǎng)老費(fèi)用。該項(xiàng)目一般以4年為單位簽約合同，包含一次性繳費(fèi)的保證金和按月繳費(fèi)的生活費(fèi)，月生活費(fèi)包含月管理費(fèi)和月餐費(fèi)，如表1所示（表中費(fèi)用單位為人民幣）。簽完合同入住時(shí)間超過2年后解約，全額退還保證金。一般管理費(fèi)包含工作人員人工費(fèi)、設(shè)施費(fèi)用、物品費(fèi)用、相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)用及清掃費(fèi)等。

表1 Signum Haus老年集合租賃設(shè)施套型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

Noblesse Tower最小的A套型契約面積為60.01m2，保證金為169.60萬元，單人月管理費(fèi)為4166元，單人月餐費(fèi)為5899元。最大的兩室一廳H套型保證金為359.75萬元，單人月管理費(fèi)為7422元，雙人月管理費(fèi)為8712元，單人月餐費(fèi)為9156元，雙人月餐費(fèi)為12179元。

3 對我國老年集合租賃住宅設(shè)施發(fā)展的建議

隨著我國老齡化進(jìn)程加劇及我國大型人口密集城市的城市養(yǎng)老問題，市區(qū)內(nèi)存在較高的養(yǎng)老需求。從韓國首爾市多年市區(qū)內(nèi)老年集合租賃設(shè)施的實(shí)際案例分析，市區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老租賃設(shè)施的套型需求更偏向于小套型，兩個(gè)項(xiàng)目的契約面積60～119m2的一室一廳套型占50%～75%。因此在套型設(shè)置方面可參照韓國老年設(shè)施套型的一些符合我國規(guī)范和生活習(xí)慣的優(yōu)點(diǎn)，如在不影響輪椅使用的前提下設(shè)置玄關(guān)空間，北方地區(qū)可設(shè)置地暖；設(shè)置陽臺避難間，中間衛(wèi)生間設(shè)置成島式布局，通過過道連通兩側(cè)臥室；可采用推拉門進(jìn)行分隔以實(shí)現(xiàn)空間靈活多變；小套型設(shè)置開放式廚房，過道及餐廳空間可變?yōu)樾d、臥室、客廳空間。由于韓國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和首爾市區(qū)生活水平提高的緣故，收費(fèi)較高，但以兩個(gè)項(xiàng)目的常年入住率可知，隨著我國大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在大城市內(nèi)部養(yǎng)老的需求也會增長，因此對韓國老年集合租賃設(shè)施的研究，可為我國大城市市區(qū)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)提供參考。