“土地財(cái)政”對(duì)房?jī)r(jià)影響的思考

鄭欽月

目前不斷上漲似乎看不到頂點(diǎn)的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為百姓之痛。在前不久召開(kāi)的兩會(huì)上，房?jī)r(jià)成了兩會(huì)絕對(duì)的熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商、地方政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政協(xié)委員以及人大代表就這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論不休，可謂戰(zhàn)火紛飛，硝煙彌漫。在這時(shí)，公眾開(kāi)始逐漸認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的問(wèn)題以及不斷上漲的房?jī)r(jià)背后的真正大贏家——政府。

在不斷涌現(xiàn)出來(lái)的“地王”中，無(wú)論是民企還是央企，我們總能看到地方政府的身影，畢竟對(duì)出售土地一方的地方政府而言，土地的價(jià)格越高越好。今年兩會(huì)上有代表委員透露，2009年全國(guó)土地出讓收入約達(dá)14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財(cái)政收入的五六成之多。根據(jù)資料，西部某城市年財(cái)政收入為200余億元，而其年經(jīng)營(yíng)土地的收入竟超過(guò)了100億元，這就意味著對(duì)該城市而言，土地成為其發(fā)家致富的“法寶”。但是高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁成消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，加劇百姓住房難，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。同時(shí)人為的造成地價(jià)過(guò)快上漲將吹大房地產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患，如果處理不好必將帶來(lái)一場(chǎng)巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在這里我們有必要分析一下商品房的成本構(gòu)成要素，希望通過(guò)這樣進(jìn)一步說(shuō)明地方政府的“土地財(cái)政”對(duì)整個(gè)高房?jī)r(jià)的影響。

目前我國(guó)商品房的成本構(gòu)成主要有六項(xiàng)：①土地成本和各項(xiàng)行政費(fèi)用：包括土地出讓金和拆遷等費(fèi)用，以及相關(guān)行政費(fèi)用，平均占據(jù)了整個(gè)成本的近50%。②建造成本：包括住房設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑成本和綠化配套費(fèi)用，一般占整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的20%。③融資成本：也就是開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商業(yè)銀行貸款或其它途徑融資所需付出的利息，一般按7%計(jì)算。④營(yíng)銷(xiāo)成本：一般企業(yè)按3%計(jì)算。⑤管理成本：開(kāi)發(fā)企業(yè)中銷(xiāo)售人員和管理層的工資福利支出等。⑥利潤(rùn)：一般為20%左右吧。目前通過(guò)招拍掛正常途徑取得的土地，其利潤(rùn)雖然相對(duì)較高，但與其他行業(yè)相比（例如石化、電信等），也算不上暴利。

通過(guò)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本分析，可見(jiàn)造成目前高居不下的房?jī)r(jià)的真正原因是日益高漲的土地成本。目前，按照目前漸趨清晰的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，利益既得者首先是地方政府，然后是開(kāi)發(fā)商。筆者以為，房地產(chǎn)商追求高額利潤(rùn)，基于其市場(chǎng)逐利本性及最大利潤(rùn)化，這是盈利性組織的天然屬性，是無(wú)可厚非的。但是，對(duì)于政策設(shè)計(jì)者或決策者的政府，將樓市視作GDP和財(cái)源的孵化器，顯然有悖其公共屬性。

在2009年的全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言稿，該發(fā)言稿稱(chēng)，全國(guó)九城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%，其中上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%。

因?yàn)槲覈?guó)土地的特殊屬性——國(guó)家所有，使擁有土地的地方政府作為土地唯一的賣(mài)家處在高度壟斷的強(qiáng)勢(shì)地位，使得土地買(mǎi)賣(mài)成為競(jìng)爭(zhēng)性極低的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，現(xiàn)有的土地供給制度屬于供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)，這種要素市場(chǎng)的必然結(jié)果是需求方惡性競(jìng)爭(zhēng)，供給方坐收漁人之利，高房?jī)r(jià)的形成也就成了必然。

但有必要指出一點(diǎn)，在我國(guó)土地屬于國(guó)家而非某一個(gè)地方政府，那么土地就是公共財(cái)產(chǎn)，必須惠及全部國(guó)民?？墒乾F(xiàn)有的土地招拍掛賣(mài)制度源于土地私有制，在這種體制下，本身就是誰(shuí)賣(mài)土地誰(shuí)受益，而且是賣(mài)得越高獲利越多。而政府正是通過(guò)這種看似合理的制度獲取了大量的財(cái)政收入，甚至成為了其財(cái)政支柱。同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,各級(jí)政府從土地轉(zhuǎn)讓中獲取了巨大的收益,這也就造成各地方政府會(huì)采用各種方法抵制有關(guān)房?jī)r(jià)的任何宏觀調(diào)控。

但是我們應(yīng)該看到，現(xiàn)在地方政府把出讓土地作為地方的主要財(cái)源，在某種程度上是一種“飲鴆止渴”的短期行為，其犧牲的是未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。一方面，在滾滾而來(lái)的財(cái)政收益和“政績(jī)”面前，百姓的買(mǎi)房承受能力、耕地保護(hù)紅線都顯得蒼白無(wú)力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實(shí)際上是預(yù)支了未來(lái)若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)資料估算：2009年的土地出讓收入高達(dá)14239億，而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)只是67億，由此可見(jiàn)土地出讓收入之巨大。而相對(duì)于城市不斷擴(kuò)大的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)歉孛娣e的日益減少。我國(guó)本來(lái)就處于人多地少局面，而地方政府為了短期的政績(jī)和所謂的高漲的“GDP”不惜犧牲后代的利益，這本來(lái)就是一種極為危險(xiǎn)的發(fā)展方式。土地是有限的，城市的發(fā)展也不可能總像現(xiàn)在這樣。深圳官方曾經(jīng)向媒體公布：深圳土地面積相對(duì)較小，總面積為1953平方公里，可建設(shè)用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度開(kāi)發(fā)，土地“分母”與人口密度及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出“分子”之間將出現(xiàn)嚴(yán)重失衡，20年后，深圳將無(wú)地可用。

一九九八年，試水近二十年的住房改革全面啟動(dòng)，延續(xù)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房壽終正寢，中國(guó)由此大步邁向商品房主導(dǎo)市場(chǎng)的地產(chǎn)“黃金”歲月。1998年房改之后的城市商品住房面積是40億平方米，而2008年全國(guó)城市商品房面積增長(zhǎng)到140億平方米，這就意味著中國(guó)城市面積翻了近兩番。而與之相對(duì)應(yīng)的是耕地面積減少了832萬(wàn)多公頃，這對(duì)于我們這樣一個(gè)本來(lái)耕地就稀少的國(guó)家而言是難以想象的。

同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)與數(shù)十個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，在帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用不可小覷。也正因?yàn)樽饔么?、獲利快，地方政府愈來(lái)愈倚重拍賣(mài)地皮、推高房?jī)r(jià)來(lái)“繁榮”經(jīng)濟(jì)。因此必然形成一種惡性循環(huán)：高土地價(jià)格——高房?jī)r(jià)——更高的土地價(jià)格——更高的房?jī)r(jià)。

2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較上年增長(zhǎng)16.1%，商品住宅投資增長(zhǎng)14.2%，遠(yuǎn)高于GDP8.7%的增幅。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占比超過(guò)22%。這種“虹吸效應(yīng)”必然破壞經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，傷害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

當(dāng)然這樣大的固定資產(chǎn)投資絕對(duì)與地方政府的賣(mài)地?zé)崆殡x不開(kāi)的。但是正如上文所說(shuō)這樣的寅吃卯糧、透支未來(lái)的賣(mài)地財(cái)政，從根本上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)難以持續(xù)，更意味著依靠這種方式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持久。而且據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)占全部貸款總額的20%，深圳等城市甚至達(dá)到30%以上。是泡沫，總會(huì)破。是聽(tīng)任泡沫放大，還是及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)調(diào)控者的勇氣和智慧。

那么我們?cè)撛趺崔k？

從目前的情景看，當(dāng)前的土地招掛拍制度是最好的選擇。我們能夠做的只是盡量的完善它。方法很多，筆者只想談?wù)劚救艘粋€(gè)小想法：以土地報(bào)價(jià)和完善的土地使用規(guī)劃相結(jié)合作為競(jìng)拍土地時(shí)的綜合考慮因素。不能再唯價(jià)高者得了。地方政府在拍賣(mài)土地時(shí)應(yīng)該考慮土地的綜合使用，以圖發(fā)掘土地的最大價(jià)值。同時(shí)，在評(píng)價(jià)相應(yīng)規(guī)劃報(bào)告時(shí)，應(yīng)該聘請(qǐng)第三方專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，做到公開(kāi)、公正和公平。而且在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)注意土地的開(kāi)發(fā)期限，避免囤地的出現(xiàn)。

解決“土地財(cái)政”帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)迫不及待了，這需要我們的地方政府作出很大犧牲，但是這也是為了以后的更好更健康的發(fā)展。