對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的思考

孟　冰

【摘要】 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露,對(duì)于客觀、公允地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有重要意義。本文通過(guò)分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)表的影響,比較上市公司對(duì)公允價(jià)值評(píng)估的方法,闡述了目前我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值存在的問(wèn)題,并提出了完善投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值;問(wèn)題;建議

2006年,美國(guó)房?jī)r(jià)的突然暴跌,引發(fā)了次貸危機(jī),隨著次貸危機(jī)的惡化,以公允價(jià)值計(jì)量的眾多資產(chǎn)的價(jià)值也不斷下跌,隨之而來(lái)的是壞賬、信用等級(jí)下降等,這樣的惡性循環(huán)最終引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。在這場(chǎng)危機(jī)中,有人將矛頭指向了“公允價(jià)值”。美國(guó)一些金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱,如果不采用公允價(jià)值計(jì)量,就不會(huì)使公司陷入這樣的危機(jī)中。

我國(guó)2006年發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個(gè)準(zhǔn)則中使用了公允價(jià)值。如何認(rèn)識(shí)和使用公允價(jià)值,是非常值得思考的問(wèn)題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價(jià)值在我國(guó)應(yīng)用的有關(guān)問(wèn)題。

一、公允價(jià)值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開(kāi)始質(zhì)疑歷史成本,認(rèn)為采用歷史成本計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)報(bào)表信息沒(méi)有用,因?yàn)闅v史成本反映的信息與實(shí)際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計(jì)量屬性。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,公允價(jià)值開(kāi)始走進(jìn)人們的視野,逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價(jià)值日趨成熟的時(shí)候,由美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)使得人們要求停止使用公允價(jià)值的呼聲增高,似乎公允價(jià)值是這場(chǎng)危機(jī)的根源。那么,是否公允價(jià)值不再適應(yīng)時(shí)代的需要了呢?

筆者認(rèn)為,從表面上看,是因?yàn)楣蕛r(jià)值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機(jī)的發(fā)生,但不能因?yàn)楣蕛r(jià)值的下跌使企業(yè)陷入危機(jī)就否認(rèn)它,批判它。但當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí),也會(huì)也給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn),使財(cái)務(wù)報(bào)表變得好看,那時(shí)并沒(méi)有人批判公允價(jià)值。應(yīng)該說(shuō),公允價(jià)值本身并沒(méi)有問(wèn)題,問(wèn)題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\(yùn)用它,如何客觀地估計(jì)公允價(jià)值。

與歷史成本計(jì)量屬性相比較,公允價(jià)值計(jì)量屬性有其明顯的優(yōu)勢(shì),它能夠及時(shí)、全面地反映現(xiàn)行和未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,更真實(shí)地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供更有價(jià)值的信息。

謝詩(shī)芬教授曾在《公允價(jià)值:國(guó)際會(huì)計(jì)前沿問(wèn)題研究》中指出,公允價(jià)值符合包括經(jīng)濟(jì)收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場(chǎng)價(jià)格會(huì)計(jì)假設(shè)、現(xiàn)代會(huì)計(jì)目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會(huì)計(jì)要素的本質(zhì)特征、未來(lái)會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價(jià)值理念、計(jì)量觀和凈盈余理論以及財(cái)務(wù)報(bào)表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更真實(shí)地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供有價(jià)值的信息,會(huì)計(jì)還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持采用公允價(jià)值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價(jià)值,而在于如何運(yùn)用公允價(jià)值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值中存在的問(wèn)題

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 可見(jiàn),由于我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的使用有嚴(yán)格的限制,并且在選用公允價(jià)值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時(shí)候,上市公司選擇了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。但隨著時(shí)間的推移,情況將會(huì)發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼發(fā)布公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益,進(jìn)而影響當(dāng)期利潤(rùn)。表1選取2007年上市公司年度報(bào)告中采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)其利潤(rùn)的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國(guó)銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)本年利潤(rùn)的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津?yàn)I發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響達(dá)到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對(duì)利潤(rùn)的影響達(dá)到了177.91%。也就是說(shuō),如果方大A沒(méi)有采用公允價(jià)值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對(duì)公允價(jià)值確定的依據(jù)和方法不同,其對(duì)利潤(rùn)的影響也大相徑庭。正因?yàn)槿绱?“公允價(jià)值”很可能成為上市公司提升業(yè)績(jī)的一個(gè)工具。這與前些年有些公司利用計(jì)提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運(yùn)用“公允價(jià)值”也可以使企業(yè)達(dá)到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價(jià)值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評(píng)估的方法,聘請(qǐng)獨(dú)立評(píng)估師確定公允價(jià)值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)——深圳市國(guó)政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司;白云山聘請(qǐng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地估價(jià)有限公司等途徑來(lái)獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司發(fā)布的《關(guān)于我國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況的分析報(bào)告》,采用公允價(jià)值對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的18家上市公司中,對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報(bào)告中的價(jià)格;有1家上市公司采用與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。

公允價(jià)值的獲取應(yīng)該是在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下進(jìn)行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場(chǎng)情況,信息不對(duì)稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格都可以公開(kāi)查閱,并據(jù)此確定交易的價(jià)格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限制,規(guī)定其公允價(jià)值的取得只能是同類市價(jià),不允許采用估值技術(shù)。但在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常以該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定,這就很容易發(fā)生惡意會(huì)計(jì)職業(yè)判斷的情況。同時(shí),采用評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格還存在一個(gè)問(wèn)題,即國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)、人才以及評(píng)估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價(jià)值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,通過(guò)從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定公允價(jià)值,那么同類或類似的市場(chǎng)價(jià)格又如何確定?是根據(jù)二手市場(chǎng)的均價(jià)?還是其最低價(jià)格?

除此之外,公允價(jià)值也是一把雙刃劍。由于公允價(jià)值是隨市場(chǎng)大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的同時(shí),也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國(guó)房?jī)r(jià)高攀,公允價(jià)值計(jì)量會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不少的“利潤(rùn)”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過(guò)高的估計(jì)了公允價(jià)值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時(shí)候,公允價(jià)值的大幅下跌將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)新的危機(jī)。因此,如果不能正確地運(yùn)用公允價(jià)值,客觀地估計(jì)公允價(jià)值,那么“公允價(jià)值”將帶來(lái)負(fù)面的效應(yīng)。

三、對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的幾點(diǎn)建議

由上述分析可以看出,“公允價(jià)值”不僅對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對(duì)相關(guān)部門(mén)提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細(xì)、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估體系,減少利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià))來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值;無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的,可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該說(shuō)是最為公允,也是最為公開(kāi)的一個(gè)信息,是企業(yè)評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的一個(gè)比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場(chǎng),有助于公允價(jià)值的評(píng)估,使公允價(jià)值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時(shí)也降低了企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間。

(二)提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用,要求會(huì)計(jì)人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價(jià)值中存在許多不確定的因素,這就要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強(qiáng),由此增加了操縱利潤(rùn)的可能性。因此,首先要提高會(huì)計(jì)人員的道德素養(yǎng),加強(qiáng)其遵紀(jì)守法的意識(shí),這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng),增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力。在實(shí)務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常以該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定,這時(shí)需要專業(yè)判斷。國(guó)際上常用的公允價(jià)值的估值技術(shù)包括市場(chǎng)法、收益法和成本法等,如通過(guò)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來(lái)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì),對(duì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開(kāi)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷,因此,提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運(yùn)用公允價(jià)值。

(三)健全資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),保持其獨(dú)立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來(lái)估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評(píng)估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價(jià)值。

既然選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)便捷的途徑,那么就要加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前,我國(guó)還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍,同時(shí)應(yīng)提高現(xiàn)有評(píng)估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價(jià)值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,逐步放寬要求

我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)公允價(jià)值做出合理估計(jì);而按照國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場(chǎng)上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價(jià)格、采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。

由于目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠完善,若放寬限制,可能會(huì)導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對(duì)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值有較為嚴(yán)格的限制條件。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值,并給予正確的引導(dǎo),同時(shí)不斷完善準(zhǔn)則,促進(jìn)估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場(chǎng)發(fā)展的更成熟時(shí),再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價(jià)值,擴(kuò)大公允價(jià)值應(yīng)用的范圍?！?/p>

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