“史上最高退房率”迷霧

欣　雯

[“真像霧里看花、水中望月一樣，樓市越來(lái)越看不清了?！弊罱邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了相同觀點(diǎn)。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真是亂花漸欲迷人眼，有關(guān)樓市的爭(zhēng)議也越來(lái)越多，商品住宅熱銷、高退房率、假按揭正在讓現(xiàn)在的樓市看不懂。]

萬(wàn)象新天退房率飆至85%

一方面是部分樓盤銷售火爆，開盤當(dāng)日便告售罄；另一方面，則是官方數(shù)據(jù)顯示，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮，市場(chǎng)回暖是否存在“人造因素”。

京城幾大在售項(xiàng)目中，部分樓盤的退房率遠(yuǎn)高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬(wàn)象新天家園的退房率則高達(dá)85.62%。截至4月27日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的“期房退房公示”中共有1759條退房記錄。

對(duì)于高退房率，業(yè)內(nèi)人士指出，在前期房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)一定比例，客戶理論上的毀約風(fēng)險(xiǎn)將極大增加。

此前有媒體報(bào)道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可謂一石激起千層浪。盡管潘石屹后來(lái)親自出面澄清了此事，但有關(guān)“假按揭”的消息還是引來(lái)了廣泛關(guān)注。

部分項(xiàng)目退房率高，其實(shí)是因?yàn)轫?xiàng)目中部分樓座存在抵押，相當(dāng)于完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時(shí)，交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計(jì)便顯示為“退房”。這一現(xiàn)象在樓市中較為普遍，其背后則是開發(fā)商資金鏈緊張。

業(yè)內(nèi)人士更是透露，萬(wàn)象新天家園超過(guò)80%的退房率，正是由于之前開發(fā)商對(duì)部分樓房進(jìn)行了銀行抵押。在解押的過(guò)程中需要通過(guò)退房這一步驟，因此造成了高退房率。

2009年2月，位于北京市東北三環(huán)的太陽(yáng)星城項(xiàng)目，有兩座樓以每平方米8200余元的價(jià)格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因?yàn)?，那一區(qū)域目前的銷售均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授就認(rèn)為，開發(fā)商通過(guò)“假按揭”套現(xiàn)，導(dǎo)致退房率過(guò)高的情況是存在的，但目前國(guó)家銀行按揭審批程序比較嚴(yán)格，因此只是個(gè)別現(xiàn)象。

虛假銷售回籠資金

但喬志敏教授的觀點(diǎn)立馬被駁回，業(yè)內(nèi)人士分析，退房率并不像數(shù)字顯示的那么簡(jiǎn)單，原因也較復(fù)雜。其背后可能是部分項(xiàng)目存在資金鏈緊張；也可能是前期市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的“后遺癥”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項(xiàng)目提價(jià)明顯，這可能掩蓋退房的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價(jià)格上漲，退房現(xiàn)象可能再度抬頭。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月12日對(duì)外公布數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國(guó)商品房銷售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%。熱銷未能掩蓋退房事件的發(fā)生。“虛假按揭貸款案件開始暴露，數(shù)量明顯增多”，最高人民法院有關(guān)人士近日公開發(fā)表的言論，似乎就是一個(gè)印證。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，假按揭在各地都不同程度地存在。之所以出現(xiàn)這種情況，原因是多方面的。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面看，他們之所以這樣做，是為了長(zhǎng)期套用銀行資金，而且還可能因此節(jié)省數(shù)目可觀的利差。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日做的《全國(guó)商品房空置研究》也顯示，部分一線城市存在空置率過(guò)高情況，其中北京形勢(shì)嚴(yán)峻。2008年，北京商品房空置率高居全國(guó)首位，為16.64%，高出全國(guó)0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。庫(kù)存的巨大壓力并沒有成為企業(yè)降價(jià)的動(dòng)力，相反企業(yè)依然我行我素地高調(diào)提價(jià)。在很多城市，出現(xiàn)了大規(guī)模的項(xiàng)目漲價(jià)的現(xiàn)象。2月起已有若干項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，而3月這一趨勢(shì)更為明顯，中原統(tǒng)計(jì)顯示，漲價(jià)項(xiàng)目占到全部在售項(xiàng)目數(shù)的14%，其中十大標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目均價(jià)小幅上漲，環(huán)比漲1%。對(duì)此，DTZ戴德梁行和中原地產(chǎn)均明確提醒，前期庫(kù)存水平尚未整體扭轉(zhuǎn)。建議開發(fā)商謹(jǐn)防盲目跟風(fēng)漲價(jià)，避免去庫(kù)存化進(jìn)程的放緩。

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生，主要由于開發(fā)商手中“缺錢”所致。去年樓市清淡使得開發(fā)商資金鏈告急，因此通過(guò)“內(nèi)部銷售”或者找“托兒”假借購(gòu)房者身份買房，做“假按揭”從銀行騙取貸款。當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí)開發(fā)商再把房子退掉。這樣一來(lái)，不僅解決了資金鏈問(wèn)題，還能趁機(jī)賺上一筆。尤其自去年銀行下調(diào)了房貸利率之后，“假按揭”的現(xiàn)象便有所抬頭。一方面，開發(fā)商的貸款審批要求越來(lái)越嚴(yán)，而住房按揭貸款的手續(xù)要相對(duì)簡(jiǎn)單一些；另一方面，個(gè)人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低。因此開發(fā)商通過(guò)“自買自賣”從銀行套現(xiàn)，既緩解了資金問(wèn)題，又回避了降價(jià)售樓的尷尬，并且通過(guò)捂房制造虛假繁榮推高了房?jī)r(jià)。

長(zhǎng)城證券的研究表明，房地產(chǎn)商采取“低價(jià)快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權(quán)融資收縮、債權(quán)融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下，地產(chǎn)商會(huì)采用適當(dāng)降低單個(gè)項(xiàng)目毛利率的做法來(lái)提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠。

金融法規(guī)紕漏重重

房市起起伏伏，好似霧里看花；假按揭是否存在，各方人士爭(zhēng)得面紅耳赤。京城最大假按揭騙貸案的一審落槌，恰到好處地為人們撥開了云霧。

2005年初，北京森豪公寓項(xiàng)目被爆房地產(chǎn)商和銀行職員聯(lián)合制造假按揭，騙取銀行按揭資金7.5億元，之后10余人陸續(xù)因此被捕，牽涉其中的3名銀行放貸職員因國(guó)有企業(yè)人員失職罪被判刑。

他們騙貸的方式是，發(fā)動(dòng)職工以個(gè)人名義購(gòu)房，公司提供首付款和假收入證明。但是在森豪公寓審貸期間，虛假按揭的蛛絲馬跡并不難發(fā)現(xiàn)。那么，面對(duì)上百份漏洞百出的偽造材料、合同，銀行就真的一點(diǎn)沒看出來(lái)嗎？鄒慶又是怎樣屢屢過(guò)關(guān)的呢？

原中國(guó)銀行北京分行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科科長(zhǎng)尚進(jìn)在法庭上向大家揭開了其中的玄機(jī)。尚進(jìn)稱，從有的材料上可以發(fā)現(xiàn)，申貸人學(xué)歷不高、年紀(jì)輕，但收入很高；銀行回訪鄒慶提供的申貸人時(shí)，這些人均否認(rèn)買房。

雖然其中破綻明顯，可為了完成當(dāng)時(shí)銀行制定的高指標(biāo)，應(yīng)對(duì)各行之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銀行對(duì)此并沒有深究。而且，據(jù)尚進(jìn)說(shuō)，開發(fā)商以小業(yè)主名義貸款融資的現(xiàn)象其實(shí)并不少見，當(dāng)時(shí)各個(gè)銀行的做法也都如出一轍。

如果不是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)了徹底斷裂，虛假按揭這個(gè)公開的秘密，經(jīng)常被作為經(jīng)濟(jì)糾紛來(lái)處理，甚至被作為房地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金的手段。

任何不良現(xiàn)象的發(fā)生本質(zhì)都是一個(gè)法規(guī)和制度的問(wèn)題。事實(shí)證明，正是金融領(lǐng)域相關(guān)法規(guī)的不健全，使得假按揭成為一種頗具“可行性”的融資方式。因此，我們首先應(yīng)該審視的是法規(guī)和制度層面的紕漏，而不應(yīng)僅從道德角度去評(píng)判開發(fā)商。（欣 雯）