房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中面臨的泡沫經(jīng)濟(jì)問題

許柯

[摘 要]隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也得到了很快發(fā)展,并且成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來關(guān)于我國是否出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的爭論不絕于耳,本文主要分析了房地產(chǎn)泡沫的成因及危害,并對(duì)如何防范房地產(chǎn)泡沫提出了建議和防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫 結(jié)構(gòu)失衡 稅收制度

一、房地產(chǎn)泡沫的成因

(一)房地產(chǎn)開發(fā)成本上升

土地是房地產(chǎn)建設(shè)的根本條件,土地價(jià)格的變化直接關(guān)系房地產(chǎn)成本。國家相關(guān)部門規(guī)定,自2002年7月1日起,經(jīng)營性用地一律實(shí)行“招拍掛”;2004年3月又規(guī)定,屬于歷史遺留問題的協(xié)議出讓土地項(xiàng)目,必須在8月31日前處理完畢。顯然,國家已決定全面停止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓,推進(jìn)土地市場公開交易,但難以避免“招拍掛”制度也存在一定的缺陷,即短期內(nèi)可能推動(dòng)地價(jià)上漲,從而導(dǎo)致了房價(jià)上漲。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡

目前我國的現(xiàn)狀是高檔住宅大量閑置、中低檔住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。中低檔普通商品房的供應(yīng)不足,體現(xiàn)了中低價(jià)位、中小套型住宅開發(fā)比例的偏低。但從房地產(chǎn)開發(fā)中別墅和高檔公寓類住宅的投資增長仍顯著高于全部住宅的投資增長率。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡,不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資擴(kuò)張及反彈苗頭的出現(xiàn)以及房價(jià)過快增長;而且間接刺激了個(gè)人住房貸款需求與被動(dòng)需求。而房價(jià)快速增長與人們對(duì)置房回報(bào)的樂觀預(yù)期,又刺激了個(gè)人住房貸款的需求,其不但加大了金融風(fēng)險(xiǎn)壓力,且會(huì)刺激住房投資與房價(jià)的上漲。

(三)金融系統(tǒng)的投資傾向

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性,銀行非常樂于發(fā)放房地產(chǎn)貸款。2004年底,房產(chǎn)貸款余額約26306億元人民幣,比上年同比增長了八個(gè)點(diǎn)。金融系統(tǒng)的投資傾向不僅受房地產(chǎn)信貸的增值誘惑,還受到社會(huì)信用缺失、其它行業(yè)企業(yè)增長乏力、政策性投資渠道不足等多種原因制,這種投資傾向一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款比例增加,增大了金融系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政策及地方政府的推動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性及主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用,經(jīng)濟(jì)增長自身周期慣性影響很大。房地產(chǎn)可以帶動(dòng)建材、鋼鐵、金融服務(wù)等關(guān)聯(lián)部門的發(fā)展,使居民居住環(huán)境得到改善,使消費(fèi)品需求擴(kuò)大,間接帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市建設(shè)是最能體現(xiàn)政績的,地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展獲得賣地的收入,因此,各級(jí)政府都下大力氣干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)。我國也不例外,例如我國住房制度改革、土地改革、以及國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)購房按揭、建經(jīng)濟(jì)適用房等政策,都直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長。

二、房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國的危害

(一)房地產(chǎn)泡沫的長期存在會(huì)使房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場上,特別是大中城市普遍存在結(jié)構(gòu)不合理問題:中高檔價(jià)位的產(chǎn)品過剩,中低檔價(jià)位的產(chǎn)品不足,大面積戶型的產(chǎn)品過多,小面積戶型的產(chǎn)品太少。從2005年上半年的投資結(jié)構(gòu)分析,社會(huì)需求較大的住宅投資增長幅度仍然低于房屋投資的平均水平,而以中低收入階層為主要需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅沒有增長,反而下降14. 60%,使經(jīng)濟(jì)適用房與普通住宅供給比例比2004年同期和年末出現(xiàn)較大幅度下降,加劇了房屋供給結(jié)構(gòu)失衡的程度。

(二)房地產(chǎn)泡沫的長期存在會(huì)損害消費(fèi)者的利益

由于房地產(chǎn)價(jià)格的土漲,人們熱衷于貸款購房,很多人是寄希望于資本增值并將它作為一種投資方式。房價(jià)收入比過高使廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)越來越重,解決購的途徑更多靠融資,即向銀行按揭貸款。房地產(chǎn)投資占用了消費(fèi)者的大部分資金,增加了其生活的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者的資產(chǎn)差距越來越大,使得社會(huì)分配出現(xiàn)新的不公,嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性,帶來了深刻的社會(huì)問題。當(dāng)泡沫破滅后,最終受到巨大利益損失的是廣大的消費(fèi)者,特別貸款購房者,可能會(huì)“錢房兩空”。

(三)房地產(chǎn)泡沫的長期存在會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款存在風(fēng)險(xiǎn),首先,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高,其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高;其次,雖然個(gè)人購房貸款的不良率較低,但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高,購房者的還款能力可能受到影響,按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)泡沫的長期存在影響了市場經(jīng)濟(jì)的正常秩序

市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律是追求利益的最大化,我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)利潤奇高,從全國范圍看,一般都能達(dá)到15%以上利潤率,泡沫驚人。當(dāng)前這種逐利行為促進(jìn)了水泥、鋼鐵和建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相對(duì)繁榮,使得它們?cè)趪窠?jīng)濟(jì)中的地位得到了加強(qiáng)。房地產(chǎn)泡沫的長期存在,會(huì)導(dǎo)致我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生畸形,社會(huì)資源不能夠優(yōu)化配置。隨著最終房地產(chǎn)泡沫的破滅,這些相關(guān)的行業(yè),會(huì)受到嚴(yán)重的打擊。最終使社會(huì)生產(chǎn)力遭到嚴(yán)重的破壞,形成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

三、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策

(一)加強(qiáng)稅收制度的建設(shè)

1.征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅包括兩部分,一部分是資產(chǎn)稅,一部分是增值稅,房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時(shí)才納稅。在現(xiàn)有階段,自住住房(限一套)可實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諟p免,自住房出售同時(shí)購買新房可免收增值稅。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點(diǎn)在于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅,屬于直接稅,不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。是從根本土抑制房地產(chǎn)市場上的盲目需求、調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上公平關(guān)系、促進(jìn)資源節(jié)約、引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長效機(jī)制。2.改革土地出讓金收取辦法,開征財(cái)產(chǎn)稅。目前土地出讓金實(shí)行一次性交清的方式,將今后50~70年的收益提前收取是房價(jià)居高不下的重要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,須改革當(dāng)前土地出讓金的收取辦法,由一次性交清變成逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。3.對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收較高比例的所得稅可以抑一些人在房地產(chǎn)市場中的投機(jī)炒作。在國外,這是一條采用較多的調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施,有些國家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%。我國應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策,對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。

(二)加強(qiáng)銀行信貸管理

1.強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理

要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理,禁止發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款;明確限定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例與房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款,應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%。正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值有利于減少金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立信息的定期披露制度

如果人們可以及時(shí)準(zhǔn)確地獲得信息與了解政府的相關(guān)政策,就能夠減少對(duì)市場的過度預(yù)期,進(jìn)而能夠?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)價(jià)格的走勢形成一個(gè)合理的預(yù)期,因此應(yīng)該加強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集和整理,健全政務(wù)公開制度。比如建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報(bào)。通過對(duì)全國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析,就市場運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測,定期發(fā)布市場分析報(bào)告,合理引導(dǎo)市場,為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問。

參考文獻(xiàn)

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