土地證券化國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒與國(guó)內(nèi)實(shí)踐案例分析

楊曉東

摘 要：借鑒德國(guó)、美國(guó)、日本土地證券化模式，我國(guó)重慶江津、安徽宿州、江蘇無(wú)錫等地開(kāi)展了抵押貸款、股份入股、資產(chǎn)信托等土地證券化實(shí)踐，有效推動(dòng)了我國(guó)土地證券化進(jìn)程。本文通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外土地證券化模式，找準(zhǔn)土地證券化的差距，提出了一些改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：抵押貸款；土地股份；資產(chǎn)信托

中圖分類號(hào)：F830.92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-0017-2016（10）-0086-03

土地證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式，是一種新型的金融融資方式。徐淑萍（2001） 強(qiáng)調(diào)土地證券化是農(nóng)戶以證券化的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押、投資，或以證券化的土地入股，成立聯(lián)合新型農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)程。鄧大才（2003） 認(rèn)為是把承包土地的權(quán)利或者承包土地所能夠得到的收益轉(zhuǎn)變成為資本市場(chǎng)上可流通的金融產(chǎn)品的過(guò)程，包括申請(qǐng)抵押貸款、發(fā)行抵押債券和股票。黃小彪（2005） 認(rèn)為是以土地收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，是在不喪失土地產(chǎn)權(quán)的前提下，利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)、難以分割、不適合小規(guī)模投資的土地轉(zhuǎn)化成可以流動(dòng)的金融資產(chǎn)的過(guò)程。

一、國(guó)外土地證券化模式

（一）歐洲-土地投資信托模式。以德國(guó)為代表的歐洲土地證券化的歷史可追溯至18世紀(jì)70年代，為避免土地革命和戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的沖擊，德國(guó)政府成立了土地抵押信用社，由省級(jí)政府主導(dǎo)發(fā)行土地債券，以低息貸款籌借給組織成員，并最終建立了以抵押信用合作社及其共同成立的聯(lián)合合作銀行為主體的土地抵押信用合作制度。德國(guó)采用“社員-投資者”、“合作社-投資者”的雙渠道證券銷售模式，利用“階梯化攤還本金”的形式，由社員在規(guī)定期限內(nèi)以遞增方式償還本金，充分激發(fā)社員的還款積極性。合作社作為社員和投資者的紐帶，負(fù)責(zé)將社員每年支付的利息轉(zhuǎn)付給投資者，將社員每年償還的本金作為“償債基金”進(jìn)行貸款生息或證券贖回，以保障市場(chǎng)的流動(dòng)性和循環(huán)性。

（二）美國(guó)-聯(lián)邦土地銀行模式。為解決資本主義大農(nóng)業(yè)發(fā)展的大規(guī)模資金來(lái)源問(wèn)題，美國(guó)1916年設(shè)立了“聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款局”，主要向家庭農(nóng)場(chǎng)提供低息貸款，于1952年聯(lián)合全國(guó)12家土地銀行組成“中央土地銀行”，總攬全國(guó)農(nóng)用土地證券的發(fā)行和抵押業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著土地證券化制度的形成。美國(guó)土地證券化體系的底層為“農(nóng)業(yè)信用合作社”，眾多合作社組成了“聯(lián)邦土地銀行”，負(fù)責(zé)發(fā)放土地債券，參與土地抵押貸款的主體不是社員而是合作社。農(nóng)民或農(nóng)場(chǎng)主必須向聯(lián)邦土地銀行購(gòu)買(mǎi)借款額5%作為入股憑證，才能獲得借款，且借款額一般不得超過(guò)土地價(jià)值的85%，期限短為3-4年，長(zhǎng)為30-40年，利率為年利率的5%-7%；償還本金由合作社交給聯(lián)邦土地銀行，本息全部?jī)斍鍟r(shí)，可退股收回股金。聯(lián)邦土地銀行可以所有股金、公積金總額的20倍發(fā)行債券，期限為3-10年，年利率約為5%。

（三）日本-不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托模式。為消除小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的小規(guī)模和低效益，20世紀(jì)50-60年代，日本嘗試以“農(nóng)村合作金融組織”為主體來(lái)發(fā)展農(nóng)村土地證券，主要業(yè)務(wù)是向農(nóng)戶提供低息借款。日本土地證券化的主體是“日本農(nóng)業(yè)協(xié)同工會(huì)”，負(fù)責(zé)共同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、共同資料采購(gòu)、共同產(chǎn)品銷售等功能，以及吸納儲(chǔ)蓄、融資信用、保險(xiǎn)服務(wù)等活動(dòng)。特色是多層次的農(nóng)村金融層級(jí)網(wǎng)絡(luò)，基層農(nóng)業(yè)協(xié)同工會(huì)由廣大農(nóng)戶入股組成，并逐級(jí)入股形成農(nóng)村信用聯(lián)合社和農(nóng)林中央金庫(kù)。核心是農(nóng)村土地所有者以出售或租賃的形式將土地信托于農(nóng)村信用聯(lián)合社和土地銀行，并通過(guò)土地受托人發(fā)行與管理土地證券的過(guò)程中獲得紅利。

二、國(guó)內(nèi)土地證券化實(shí)踐

（一）抵押貸款-江津模式。抵押貸款是指農(nóng)戶或企業(yè)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款的過(guò)程。江津市雖作為全國(guó)柑橘生產(chǎn)的最佳區(qū)域之一，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、缺乏創(chuàng)新，以致產(chǎn)量過(guò)剩、果賤傷農(nóng)。江津市政府組織農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地附屬物及其他資產(chǎn)折價(jià)入股方式成立江津市仁偉果業(yè)有限責(zé)任公司，仁偉公司向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款60萬(wàn)元，重慶市政府提供三年貼息。引入澳門(mén)恒河果業(yè)集團(tuán)，利用當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行反季節(jié)柑橘培養(yǎng)，保證了農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源。

（二）土地股份合作社-南海模式。南海市政府開(kāi)展土地證券化實(shí)踐中，對(duì)此進(jìn)行了有益探索。一是進(jìn)行三區(qū)規(guī)劃，即把土地按功能劃分為農(nóng)田保護(hù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)和商業(yè)住宅區(qū)。這樣既保護(hù)了農(nóng)田，又能通過(guò)合理布局，使土地資源得到重新和有效利用。二是將集體財(cái)產(chǎn)、土地和農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)入股，同時(shí)制定出章程規(guī)定股權(quán)設(shè)置、股紅分配和股權(quán)管理的相關(guān)內(nèi)容。折價(jià)入股后，由管理區(qū)或合作社統(tǒng)一規(guī)劃、管理和經(jīng)營(yíng)全村或全社的土地。在股權(quán)設(shè)置上，以社區(qū)戶口為準(zhǔn)確定配股對(duì)象，分別設(shè)置了基本股、承包權(quán)股、勞動(dòng)貢獻(xiàn)股、集體積累股、社員分配股等多種股份。有集體積累股與社員分配股之分的村社，按照股權(quán)比例分紅；只設(shè)社員分配股的村社，扣除再生產(chǎn)基金、福利基金等后的剩余利潤(rùn)用于社員股利分紅。村民享有的股份具有很強(qiáng)的福利性質(zhì)，不得繼承、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送和抵押。

（三）土地流轉(zhuǎn)信托-無(wú)錫模式。按照《北京信托·土地信托之無(wú)錫桃園村項(xiàng)目》方案中約定，村民享受每年1700元/畝的固定收益，受托人（即承包人）獲得每年浮動(dòng)收益的70%，村民按照流轉(zhuǎn)土地面積獲得20%，信托公司留5%，村委會(huì)留4%，股份合作社留1%。按照信托計(jì)劃工作流程，首先請(qǐng)國(guó)土部門(mén)測(cè)量土地，確權(quán)到戶；村民以自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為出資，入股成立股份合作社，入股村民獲得《土地承包經(jīng)營(yíng)股權(quán)證書(shū)》；股份合作社在取得村民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)后，以財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給北京信托設(shè)立“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”，再由北京信托將其委托給由該村5位種桃能手發(fā)起的“靈俊水蜜桃專業(yè)合作社”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，北京信托為加入股份合作社的村民頒發(fā)經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)的“土地收益憑證”。為了降低村民的風(fēng)險(xiǎn)，村里要求專業(yè)合作社先預(yù)付3年的固定收益到村委會(huì)賬上，而且鎮(zhèn)政府還出具保證書(shū)，如果經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)問(wèn)題，由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)。

三、國(guó)內(nèi)土地證券化實(shí)踐存在的問(wèn)題

（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰、主體不明確。德國(guó)、美國(guó)、日本的農(nóng)村土地證券化建立在土地私有制的基礎(chǔ)上，農(nóng)民享有土地所有權(quán)，不僅可以對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益等權(quán)益，還具備進(jìn)行土地抵押、出售等完整處分權(quán)利。與歐洲等國(guó)家不同，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)包括集體所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)多種權(quán)益，農(nóng)民僅享受土地的使用權(quán)、收益權(quán)，不具備農(nóng)村土地財(cái)產(chǎn)出售、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、信托、典當(dāng)?shù)臋?quán)益，弱化了農(nóng)戶的主體地位，為集體土地所有權(quán)歸為土地糾紛埋下隱患。

（二）證券市場(chǎng)法律、制度體系不完善。德國(guó)、美國(guó)等國(guó)家土地證券化過(guò)程中，均有規(guī)范完善的法律制度體系，如美國(guó)的“聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款法案”、“農(nóng)村土地新用法”，日本的“農(nóng)村土地抵押法”，為土地證券化提高了制度保障。而我國(guó)目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托模式，涉及到諸多的法律問(wèn)題，信用評(píng)估、信用增級(jí)、證券化具體操作等方面的制度尚為欠缺。江津模式中，雖然我國(guó)法律允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，但無(wú)配套政策，更無(wú)政策鼓勵(lì)這種權(quán)力抵押；在南海模式中，關(guān)于股權(quán)流動(dòng)、農(nóng)民監(jiān)督管理權(quán)等方面的欠缺，使產(chǎn)業(yè)布局分散，資本規(guī)模狹小，農(nóng)民和村集體已經(jīng)產(chǎn)生了矛盾的激化；無(wú)錫模式中，土地信托管理、風(fēng)險(xiǎn)保障都沒(méi)有明確的制度可依。

（三）抵押評(píng)估等金融中介不發(fā)達(dá)。雖然德國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家土地證券化模式各有側(cè)重，但金融中介機(jī)構(gòu)不可或缺。德國(guó)土體抵押合作社、土地合作銀行是中介機(jī)構(gòu)，用社員的土地抵押向資本市場(chǎng)發(fā)行債券，美國(guó)、日本也是如此。相比較，國(guó)內(nèi)的土地證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)發(fā)展較為薄弱，如江津市籌備股份公司時(shí)，需要江津市政府和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的幫助，才得以注冊(cè)，為股份公司擔(dān)保的也是江津市政府建立的綠豐農(nóng)村擔(dān)保有限公司。且國(guó)內(nèi)主要采取政府部門(mén)主導(dǎo)的評(píng)估模式，未建立市場(chǎng)化的評(píng)估部門(mén)。因評(píng)估規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單，在小范圍、小規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)和抵押貸款中具有一定的適用性，對(duì)后期大規(guī)模土地價(jià)值評(píng)估缺乏權(quán)威性。

四、土地證券化國(guó)外模式對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)踐的啟示

（一）政府支持是土地證券化的重要前提。無(wú)論德國(guó)、美國(guó)、日本模式，還是江津、南海、無(wú)錫模式，農(nóng)村土地證券化制度的建立都離不開(kāi)政府的有效干預(yù)。相對(duì)而言，中國(guó)政府在執(zhí)行力和公信力方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，政府可采取減免稅收、直補(bǔ)、提供低利資金等方式給予農(nóng)村土地證券化資金支持，扶持農(nóng)村土地證券化的發(fā)展；還可以通過(guò)農(nóng)業(yè)稅收優(yōu)惠等農(nóng)業(yè)金融扶持政策來(lái)配合農(nóng)地證券化，從而增大投資者投資收益、減少融資者融資成本和擴(kuò)大融資規(guī)模。

（二）產(chǎn)權(quán)制度是土地證券化的基礎(chǔ)保障。一是要加快農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)取得登記、變更登記、抵押登記和信托登記的制度建設(shè)，明確登記內(nèi)容、登記時(shí)間、登記義務(wù)人、登記機(jī)關(guān)和查詢辦法，只有清晰界定的產(chǎn)權(quán)才能明確產(chǎn)權(quán)主體、定位職責(zé)，才能有效地確定抵押標(biāo)的物、避免產(chǎn)權(quán)糾紛、保護(hù)農(nóng)戶權(quán)益。二是將農(nóng)地制度改革與農(nóng)民的保障要求有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。由于農(nóng)民所承包的土地長(zhǎng)期以來(lái)一直承擔(dān)著就業(yè)保障、基本生活保障等功能，農(nóng)民對(duì)土地的依賴性很強(qiáng)，農(nóng)民對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或土地折價(jià)入股的行為一直有后顧之憂。為此，國(guó)家可采取“因勢(shì)利導(dǎo)制宜，農(nóng)民自愿”的原則，積極、穩(wěn)健地推進(jìn)養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等工作的順利開(kāi)展，多渠道、多層次地進(jìn)行農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的改革。

（三）法律法規(guī)是土地證券化的根本依據(jù)。一是要修訂完善《農(nóng)村土地承包法》，從維護(hù)農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)力公平角度出發(fā)，持續(xù)推進(jìn)土地承包制度。二是修訂土地承包抵押法律制度。在完善土地登記，培訓(xùn)、發(fā)展和規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，在法律上開(kāi)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押市場(chǎng)。三是制定和完善各類配套法律法規(guī)。如加快農(nóng)村股份合作組織的地方性立法，重點(diǎn)就農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的法律地位、權(quán)力能力、成立條件、權(quán)力義務(wù)做出規(guī)定等。另外，針對(duì)發(fā)展實(shí)踐，需要進(jìn)一步完善《農(nóng)地抵押貸款法案》、《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》、《擔(dān)保法》等。

（四）證券市場(chǎng)是土地證券化的有效途徑。一是建立健全農(nóng)村土地證券化信用擔(dān)保、信用評(píng)估體系，各地政府要建立農(nóng)地證券登記結(jié)算和托管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)農(nóng)地證券的托管和登記，對(duì)農(nóng)地證券的實(shí)時(shí)交易過(guò)程開(kāi)展全過(guò)程的監(jiān)督和規(guī)范。二是促進(jìn)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)與各類農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合作，積極發(fā)展農(nóng)民互保型聯(lián)合貸款，提高農(nóng)戶融資水平。三是放寬農(nóng)村金融市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，特別是允許符合一定條件的農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)社開(kāi)展儲(chǔ)蓄、貸款及合作保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、要加快農(nóng)村信用社改革步伐，對(duì)符合條件的，改組為農(nóng)村社區(qū)商業(yè)銀行。同時(shí)，允許民營(yíng)企業(yè)依法成立區(qū)域性中小商業(yè)銀行或參股農(nóng)村商業(yè)銀行。

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Foreign Experience for Reference and Domestic Practice

Case Analysis of Land Securitization

YANG Xiaodong

（Ningxia Branch of Nanjing Securities Co.， LTD.Ning Xia Yinchuan，750000）

Abstract： Learning from land securitization modes of Germany， the United States and Japan， land securitization practices such as mortgage loan， shares investment， assets trust etc. have been carried out in Jiangjin of Chongqing， Suzhou of Anhui and Wuxi of Jiangsu， which effectively promotes the process of land securitization in China. The paper analyzes domestic and foreign land securitization modes， finds out the difference of land securitization， and puts forward some improving measures.

Keywords： mortgage loan； land share； assets trust

責(zé)任編輯、校對(duì)：王紅莉