農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的供需調(diào)查

明道江

摘 要：開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，破解農(nóng)村地區(qū)缺乏有效抵押物的困境，為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中資金不足問題的解決提供了有效途徑。但是，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款不僅具有一定法律風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還存在民生風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，因此需要采用相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施推動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)施：完善法律制度，構(gòu)建完備的市場(chǎng)服務(wù)功能機(jī)制，培育和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押業(yè)務(wù)的支持。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)；抵押貸款；貸款風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2015）06-0091-04

長期以來，融資難是制約“三農(nóng)”發(fā)展的重要因素，尤其是西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村金融供給總量不足、供求錯(cuò)位與結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村落后、農(nóng)業(yè)不發(fā)達(dá)、農(nóng)民收入低的重要原因。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，破解農(nóng)村地區(qū)缺乏有效抵押物的困境[1]，為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中資金不足問題的解決提供了有效途徑。本文以凱里地區(qū)三穗縣為例，調(diào)查三穗縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的需求與供給現(xiàn)狀，分析三穗縣開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款所面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問題，提出相應(yīng)的防范措施，促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實(shí)施。

一、三穗縣農(nóng)戶土地承包經(jīng)營抵押貸款需求現(xiàn)狀

本文采取問卷調(diào)查的方式對(duì)三穗縣農(nóng)戶土地承包抵押貸款的需求現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在調(diào)查中選取了三穗縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨機(jī)選擇了一個(gè)行政村，針對(duì)100戶農(nóng)戶做了問卷調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷100份，收回有效調(diào)查問卷94份，不合格問卷6份。

（一）農(nóng)戶融資渠道調(diào)查

在生產(chǎn)生活過程中，農(nóng)戶由于自身資金短缺，需要進(jìn)行融資。在融資渠道的選擇上，有57.88%的農(nóng)戶首先選擇向親朋好友借貸，這是因?yàn)橄蛴H友借貸不需要支付利息等借款成本，并且不需要有關(guān)的手續(xù)或抵押擔(dān)保，簡(jiǎn)單易行，33.56%的農(nóng)戶選擇向農(nóng)信社或銀行等金融機(jī)構(gòu)借款，這說明農(nóng)戶借款過程中，對(duì)現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)的融資手段利用不夠充分，這和當(dāng)?shù)氐囊恍┱吆鸵?guī)定也有很大的關(guān)系。一些農(nóng)戶表示，之所以沒有向金融機(jī)構(gòu)貸款是由于缺少可以抵押擔(dān)保的資源。有8.56%的農(nóng)戶選擇其他融資渠道。

（二）農(nóng)戶貸款需求調(diào)查

通過對(duì)調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶具有較強(qiáng)的貸款意愿，其中有62戶農(nóng)戶有一定的貸款需求，占有效問卷的65.96%；沒有貸款需求的有15戶，占有效問卷的15.96%；無所謂的有17戶，占有效問卷的18.09%。這說明在現(xiàn)有政策條件下，農(nóng)戶的貸款意愿是比較強(qiáng)烈的，大部分農(nóng)戶在生產(chǎn)和生活過程中對(duì)資金有很大的需求，他們希望通過正規(guī)的金融渠道進(jìn)行融資，解決資金短缺的困難。

（三）農(nóng)戶貸款用途調(diào)查

調(diào)查結(jié)果顯示，農(nóng)戶貸款主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要，占總合格樣本問卷的48.94%，有13.83%的農(nóng)戶貸款用于購置房屋或家用汽車，還有21.28%的農(nóng)戶貸款是用于子女上學(xué)讀書，15.96%的農(nóng)戶貸款是用于日常生活。從這些數(shù)據(jù)可以看出，滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要是大部分農(nóng)戶貸款的主要用途，在住房、交通等方面農(nóng)戶也有更高的要求。另外還有一部分農(nóng)戶貸款是為了解決子女的上學(xué)問題，經(jīng)調(diào)查，農(nóng)戶貸款主要用來解決農(nóng)村大學(xué)生接受高等教育的學(xué)費(fèi)；還有一部分農(nóng)戶貸款是為了日常生活，通過走訪交流，發(fā)現(xiàn)滿足日常生活的貸款一般額度都非常小。

（四）家庭收入水平對(duì)貸款需求的影響

根據(jù)家庭收入水平對(duì)農(nóng)戶進(jìn)行分組，分別統(tǒng)計(jì)每一組農(nóng)戶中有貸款需求農(nóng)戶的比例。家庭收入主要依據(jù)每一戶農(nóng)戶的年收入總額，年收入水平在1萬元以下的，有5.3%的農(nóng)戶有貸款需求；年收入水平在1萬～2萬元，有貸款需求農(nóng)戶的比例占23.44%；2萬～3萬元的，有45.38%的農(nóng)戶有貸款需求；3萬元以上的，有貸款意愿的農(nóng)戶比例達(dá)到37.24%。從不同家庭收入水平農(nóng)戶的貸款需求比例來看，中高收入家庭的貸款需求比例高于低收入家庭的貸款需求。究其原因，收入低的家庭只能解決生活問題，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)沒有更高的要求，也沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去解決農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中遇到的困難和問題。對(duì)于高收入家庭來說，盡管他們的收入能夠滿足生產(chǎn)和生活的一般需要，但他們希望通過銀行貸款來解決生產(chǎn)中的資金問題，從而將自身富余的資金用于滿足更高的需要。

（五）對(duì)農(nóng)地抵押貸款政策的關(guān)注程度

在農(nóng)戶對(duì)農(nóng)地抵押貸款政策的關(guān)注程度調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有56戶關(guān)注政策的推出，占總戶數(shù)的59.57%；有32戶不關(guān)注政策，占總戶數(shù)的34.04%；有6戶無所謂，占總戶數(shù)的6.38%。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，超過半數(shù)的農(nóng)戶希望國家推出農(nóng)地抵押貸款政策，需要通過抵押農(nóng)業(yè)用地取得貸款，從而解決資金短缺問題。有一部分農(nóng)戶對(duì)政策不關(guān)注，通過交流發(fā)現(xiàn)有幾種情況：一種是自身家庭農(nóng)業(yè)用地較少，即使國家推出政策，也不能實(shí)現(xiàn)抵押貸款；另一種是農(nóng)戶的家庭收入主要靠在外打工，不是靠耕地和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此對(duì)于農(nóng)地抵押貸款政策不關(guān)注；還有一種是目前已經(jīng)有銀行貸款，再進(jìn)行貸款擔(dān)心無法按期償還，或者利息負(fù)擔(dān)較重，因此采取不關(guān)注態(tài)度。

（六）用土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押貸款的意愿

針對(duì)農(nóng)戶是否愿意用土地承包經(jīng)營權(quán)做抵押進(jìn)行貸款，發(fā)現(xiàn)有60戶農(nóng)戶愿意用自己的土地作抵押貸款，占總調(diào)查戶數(shù)的63.83%；有20戶農(nóng)戶不愿意用自己的土地作抵押貸款，占總調(diào)查戶數(shù)的21.28%；有14戶農(nóng)戶覺得無所謂，占總調(diào)查戶數(shù)的14.89%。這說明大部分農(nóng)戶對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款有較強(qiáng)的意愿。因此這項(xiàng)調(diào)查不僅反映出農(nóng)民抵押土地貸款的意愿強(qiáng)烈，更反映出該地區(qū)農(nóng)村資金的缺乏。

（七）失地風(fēng)險(xiǎn)的承受能力

土地是農(nóng)民賴以生存的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)戶基本的社會(huì)保障，農(nóng)戶對(duì)失地風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，是農(nóng)戶是否用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的重要影響因素。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶雖然愿意用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押來進(jìn)行融資，但是大多數(shù)農(nóng)戶的承受能力比較弱，無法面臨可能失去土地的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)失地風(fēng)險(xiǎn)承受能力較弱和弱的農(nóng)戶占總調(diào)查對(duì)象的62.77%，這說明在農(nóng)村由于土地不僅能滿足生存需要，還能提供就業(yè)機(jī)會(huì)，并且是農(nóng)民生活的重要保障，提供了一定的養(yǎng)老作用，因此對(duì)農(nóng)戶群體而言，當(dāng)面臨生活需要和意外事故風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，基于生存的需要要占有土地，土地承擔(dān)的社會(huì)保障功能弱化了農(nóng)戶抵押土地貸款的意愿。

二、三穗縣農(nóng)戶土地承包經(jīng)營抵押貸款供給現(xiàn)狀分析

從三穗縣農(nóng)村信用聯(lián)社調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，土地承包經(jīng)營抵押貸款從2008年在少數(shù)分社開始實(shí)行，貸款數(shù)額比較小，大部分是在2010年之后開始發(fā)放貸款，大幅度的增長集中在2011年之后。截至2014年3月，共發(fā)放集體土地抵押貸款64戶，累計(jì)貸款金額1 161.5萬元，結(jié)欠金額1 102.29萬元，基本能正常結(jié)息戶46戶，18戶不能按時(shí)結(jié)息（1戶去世，5戶抵押貸款轉(zhuǎn)變成了信用貸款）。能夠正常結(jié)息的農(nóng)戶一般有固定的收入來源，或者有自身經(jīng)營的生意，他們的經(jīng)營狀況良好，收益可觀，因此能按期還本付息。

從貸款的期限來看，大部分期限集中在3年，少數(shù)略長一些，最長期限是5年，這說明土地承包經(jīng)營抵押貸款的期限普遍偏短，這不利于解決農(nóng)戶的融資問題。從貸款金額來看，車站分社、長吉信用社和金穗分社的貸款金額比較高，單筆金額最高的是50萬元。

從集體資產(chǎn)抵押登記情況來看，當(dāng)辦理抵押貸款手續(xù)時(shí)，集體土地辦不了登記手續(xù)。當(dāng)前農(nóng)戶主要采取集體土地證抵押貸款，當(dāng)向有關(guān)部門進(jìn)行手續(xù)辦理時(shí)，有關(guān)部門不能登記，原有的抵押貸款到期不能再辦理登記，借款人一時(shí)又不能按期償還貸款，如果抵押貸款轉(zhuǎn)變成信用貸款，就會(huì)增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)（如瓦寨分社某借款人2011年2月25日在信用社抵押貸款20萬元，貸款于2014年2月24日到期，借款人資金周轉(zhuǎn)困難不能按時(shí)還貸，因無法辦理登記，所以只有轉(zhuǎn)成信用貸款）。

從貸款違約后處置情況來看，目前集體土地的市場(chǎng)升值空間較低，當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭謱?duì)集體土地證作抵押登記只辦理抵押順序?yàn)榈谌樞?，變現(xiàn)效益差（如某一土地承包經(jīng)營抵押貸款戶，本人已死亡，房屋抵押為第三順序，變現(xiàn)條件差）。有些不能按時(shí)還款的農(nóng)戶當(dāng)信貸人員催款時(shí)，其本人還款意識(shí)淡漠，當(dāng)提及土地抵押權(quán)處理時(shí)，他們表示不在意用土地抵債，這給貸款的收回和資產(chǎn)的保全帶來了很大的困難，信貸資金將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)甚至可能損失。

從農(nóng)戶的貸款需求滿足情況來看，三穗縣信用社對(duì)農(nóng)戶主要開展小額信用貸款，用以滿足客戶資金需求，但有時(shí)小額信用貸款無法滿足部分客戶生產(chǎn)經(jīng)營中的資金需求，這部分客戶就要用抵押貸款的方式來取得貸款，而農(nóng)村的抵押物大多為集體土地，采用集體土地作為抵押物來達(dá)到融資目的以滿足生產(chǎn)經(jīng)營中的資金需求，這就形成用集體土地抵押的情況將長期存在。但現(xiàn)行法律法規(guī)及一些規(guī)章制度明確有的集體土地不能作為抵押物，這就為農(nóng)村融資和農(nóng)民貸款制造了障礙。

三、三穗縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)

從法律上來看，農(nóng)村土地的使用權(quán)受到了嚴(yán)格的限制。我國《物權(quán)法》明確規(guī)定農(nóng)村土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押，《土地管理法》也限制農(nóng)民土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與出租?？梢钥闯?，在現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)戶對(duì)集體土地只能擁有使用權(quán)，但是沒有轉(zhuǎn)讓或出租權(quán)，因此從法律上來講，禁止農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)[2]。

從法律上來講，農(nóng)村土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}主要在《擔(dān)保法》《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》等管理規(guī)定當(dāng)中體現(xiàn)，這些規(guī)定有些是法律規(guī)定，有些是行政規(guī)范，目前來講對(duì)于集體土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}的規(guī)定不夠統(tǒng)一，詳細(xì)的實(shí)施方面的細(xì)節(jié)問題沒有進(jìn)行有效規(guī)范，因此需要對(duì)土地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}進(jìn)行法律范圍的有益探索和商討。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的民生風(fēng)險(xiǎn)

土地作為一種生產(chǎn)要素，具有一定的經(jīng)濟(jì)性，在農(nóng)村金融的逐漸發(fā)展過程中，這種經(jīng)濟(jì)性的特征也在不斷強(qiáng)化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，要使農(nóng)村土地也實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，從經(jīng)濟(jì)功能的角度來看會(huì)促使農(nóng)村土地流向利潤最高的地方，最終形成規(guī)模收益。但是，在我國農(nóng)村土地還是一種社會(huì)保障。農(nóng)民的生存、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題統(tǒng)統(tǒng)都建筑在擁有土地經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)之上，在目前我國農(nóng)民社會(huì)保障體系不夠健全的現(xiàn)實(shí)情況下，農(nóng)業(yè)人口所負(fù)擔(dān)的生存和就業(yè)壓力只能轉(zhuǎn)嫁到土地上來，因此農(nóng)民不敢失去土地這一基礎(chǔ)，即使耕種土地不能獲得較高的利潤，也不能把土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或閑置。

目前采用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，當(dāng)貸款到期時(shí)，如果債務(wù)人無法履行債務(wù)，農(nóng)民會(huì)面臨喪失土地的風(fēng)險(xiǎn)，這從一定程度上導(dǎo)致農(nóng)村兩極分化，很多農(nóng)民會(huì)減少土地或最終成為無土地農(nóng)民。這在一定程度上使農(nóng)民缺少了基本的生活保障，給農(nóng)村和社會(huì)的和諧穩(wěn)定帶來了一些不利因素。

從對(duì)三穗縣農(nóng)戶的調(diào)查結(jié)果來看，盡管大部分農(nóng)戶支持開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但是當(dāng)面對(duì)失去土地的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，大部分農(nóng)戶是無力承擔(dān)的，因此作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的根本基礎(chǔ)，土地仍然是農(nóng)民無法割舍的最終保證。如果土地被抵押之后無法按期還款，更由于農(nóng)戶的文化素質(zhì)各方面決定了他們沒有一技之長，農(nóng)民將會(huì)面臨流離失所的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)

由于缺乏健全的土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，土地流轉(zhuǎn)很難進(jìn)行，一旦遇到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛時(shí)，涉及土地所有人與承包人等利益分配問題，造成法律關(guān)系復(fù)雜化。很多農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)是從集體組織手中獲取的，是社員享受的權(quán)利，這部分土地的獲得并沒有付出對(duì)等的義務(wù)，因此以無償獲得的土地向他人抵押來獲得貸款，一旦農(nóng)戶到期無法還款，會(huì)給作為抵押權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)帶來很大的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

另外，用土地的承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物獲得貸款資金，價(jià)值的衡量比較困難。土地價(jià)值的準(zhǔn)確評(píng)估是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，目前現(xiàn)存的主要問題是：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，缺少有效的中介服務(wù)交易市場(chǎng)，對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估也沒有權(quán)威機(jī)構(gòu)能夠承擔(dān)責(zé)任，具備專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估人員就更難找到。因此，對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)定方面存在一定的缺陷。從三穗縣的實(shí)踐中可以看出，大部分信用社是根據(jù)貸款人的土地租金或土地上農(nóng)作物的價(jià)值來評(píng)估土地的抵押物價(jià)值，這在一定程度上會(huì)受到評(píng)估人主觀因素的影響，評(píng)估的程序不符合規(guī)定，因此帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）完善法律制度

承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款首先需要國家法律部門的支持，從法律層面上賦予農(nóng)民土地使用權(quán)抵押的合法性，防范承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。其次需要進(jìn)一步完善相關(guān)配套措施，如土地承包權(quán)登記制度、土地評(píng)估機(jī)制等，使土地承包經(jīng)營權(quán)抵押更加清晰化、法律化，避免農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛問題的發(fā)生，為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供有效法律制度保障[3]。因此，從法規(guī)角度來看，要加快設(shè)立《農(nóng)村土地抵押擔(dān)保法》，從財(cái)產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)的角度進(jìn)一步明確農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)，使農(nóng)民擁有的土地便于交易、流轉(zhuǎn)、抵押。

（二）構(gòu)建完備的市場(chǎng)服務(wù)功能機(jī)制

建立完善的土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，和相關(guān)的行政管理部門統(tǒng)一協(xié)商確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)土地承包經(jīng)營權(quán)的有關(guān)工作，如權(quán)利的確認(rèn)、登記、頒證等，對(duì)土地的等級(jí)進(jìn)行合理劃分，針對(duì)土地質(zhì)量、產(chǎn)量以及土地收益等因素制定相應(yīng)的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款價(jià)值評(píng)估管理辦法》，將辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的農(nóng)地逐一登記，并備案在冊(cè)；并建立先進(jìn)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，將農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易的數(shù)據(jù)輸入其中，形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)和信息查詢系統(tǒng)，以此防止“一權(quán)多貸”現(xiàn)象的發(fā)生。

成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，主要職責(zé)是領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行合規(guī)化交易，同時(shí)根據(jù)交易價(jià)格編制相關(guān)指數(shù)，指導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易向市場(chǎng)化方向發(fā)展。成立專門的仲裁機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理農(nóng)村土地經(jīng)營抵押貸款的法律糾紛事件，對(duì)產(chǎn)生的糾紛處理時(shí)要按照法定程序嚴(yán)格執(zhí)行。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所和農(nóng)村土地經(jīng)營抵押貸款仲裁機(jī)構(gòu)都是由地方人民政府和相關(guān)行政部門聯(lián)合成立的。

（三）積極培育和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

認(rèn)真貫徹國家有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的政策方針，積極宣傳與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，同時(shí)根據(jù)本地的實(shí)際情況制定適應(yīng)本地的土地流轉(zhuǎn)文件。在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的過程中要堅(jiān)持農(nóng)民自愿的原則，不增加任何農(nóng)民負(fù)擔(dān)，可以選擇在條件成熟的地區(qū)優(yōu)先進(jìn)行大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，之后逐步向其他地區(qū)進(jìn)行擴(kuò)展。另外，根據(jù)本地區(qū)農(nóng)村發(fā)展情況，構(gòu)建市、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)設(shè)立專門的土地流轉(zhuǎn)交易中心，進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行嚴(yán)格的登記制度[4]，并進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，從政策上加大對(duì)農(nóng)民的指導(dǎo)，在土地流轉(zhuǎn)過程中的合同訂立既要完整還要有效。在土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的糾紛，仲裁機(jī)構(gòu)與擁有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體組織需要及時(shí)進(jìn)行糾紛調(diào)解，保證土地出讓人與承包人的合法權(quán)益。

構(gòu)建縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)信托服務(wù)機(jī)構(gòu)，即“土地信托服務(wù)中心”屬于縣級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)領(lǐng)土地流轉(zhuǎn)信托服務(wù)；在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)立一個(gè)“土地信托服務(wù)中轉(zhuǎn)站”，直屬“土地信托服務(wù)中心”領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)對(duì)各村設(shè)立的土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理；在每個(gè)行政村設(shè)立一個(gè)“土地信托服務(wù)點(diǎn)”，對(duì)所屬區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。這三個(gè)層次的土地流轉(zhuǎn)信托服務(wù)機(jī)構(gòu)具體的服務(wù)內(nèi)容有：第一，登記土地流轉(zhuǎn)的詳細(xì)信息，包括土地流轉(zhuǎn)雙方信息、土地面積、雙方報(bào)價(jià)等，并對(duì)信息進(jìn)行整理發(fā)布，為土地流轉(zhuǎn)雙方提供咨詢服務(wù)，同時(shí)提出一些可行性建議；第二，作為中介機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)雙方各項(xiàng)事宜，作為第三方見證土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂；第三，土地流轉(zhuǎn)的后續(xù)服務(wù)，比如涉及土地出讓人與承包人的糾紛事件，需要信托服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，合理解決雙方的利益分配問題，并且保障土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益[5]。

（四）加強(qiáng)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押業(yè)務(wù)的支持

地方政府要從財(cái)政上對(duì)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，具體可以從財(cái)政收入中撥付資金對(duì)其進(jìn)行貼息，從而鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村信用社來說，可以設(shè)立專門的土地貸款部門負(fù)責(zé)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，農(nóng)業(yè)銀行和郵儲(chǔ)銀行在為農(nóng)戶提供貸款的條件限制上要適當(dāng)放寬[6]，并且創(chuàng)新土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)品種。另外，積極推動(dòng)新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，如設(shè)立村鎮(zhèn)銀行等，增加可以提供土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，積極探索土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的新模式和新業(yè)務(wù)[7]。在此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展過程中銀行監(jiān)管部門應(yīng)該承擔(dān)其監(jiān)管職責(zé)，對(duì)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，使金融機(jī)構(gòu)在信貸審核上更為嚴(yán)格，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)積極防范。

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責(zé)任編輯：曹華青