住房公積金管理中心貸款風險管理研究

夏一鳴

[摘 要]近年來我國的房地產市場得到了快速的發(fā)展，房地產市場的規(guī)模越來越大，個人住房貸款業(yè)務也得到了快速的發(fā)展。對于個人住房公積金貸款而言，其貸款利率比市場利率低，而且程序簡單，因此受到了人們的普遍歡迎。住房公積金貸款業(yè)務的發(fā)展推動了住房體制的改革，同時也滿足了廣大人員住房的需求。但是由于我國住房公積金管理制度還不夠完善，住房公積金貸款還存著比較大的風險，需要加強對住房公積金貸款風險管理。

[關鍵詞]住房公積金；貸款風險；風險管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.06.047

住房公積金貸款作為商業(yè)銀行貸款的有效補充，對于社會的進步和發(fā)展具有重要的意義。近年來住房公積金貸款業(yè)務得到了蓬勃的發(fā)展，但是也面臨著各種潛在的風險，貸款風險時有發(fā)生，對于住房公積金貸款業(yè)務的發(fā)展帶來了不利的影響。一些住房公積金管理中心對于貸款風險的管理水平有限，不能有效地適應社會經濟的發(fā)展，這就需要提高住房公積金貸款風險管理水平，滿足社會的發(fā)展需要。

1 住房公積金中心貸款風險產生的原因

1.1 信用風險

信用風險又稱之為違約風險，指的是借款人在未來沒有意愿或者沒有能力履行合約，不能及時地償還本息或者繳納利息的風險，從而對貸款人造成損失。對于住房公積金管理中心來說，當信息不對稱時往往會做出錯誤的決策，從而導致信用風險的發(fā)生。例如住房公積金管理中心與個人信用信息不對稱，我國個人信用建設還不夠完善，個人信用的透明度比較低，導致了我國公民中存在著信用比較差的群體，這些群體往往具有償還能力而故意地拖欠或者不償還。再加上我國對于個人違約的處罰力度不足，違約成本比較低，從而導致違約的發(fā)生。由于借款人在申請貸款時具有良好的信用和償還能力，但是由于意外事件的發(fā)生，當借款人的經濟狀況下滑時，就可能導致對貸款無法償還，這種情況也會造成違約風險的發(fā)生。

1.2 市場經濟環(huán)境變化帶來的風險

住房公積金的貸款時間比較長，一般都在十年以上，而對于市場經濟環(huán)境來說，在比較長的時期內相關事物的價值會發(fā)生比較大的變化，例如常見的房價下降與上漲等。在進行住房公積金貸款時，為了貸款需要提供抵押物，市場環(huán)境的變化，會導致抵押物價值的升跌。對于住房公積金抵押貸款來說，其抵押物往往是已經付首付的住房，房價價格的變化就會造成抵押物風險，以及房地產法律糾紛方面的風險。近年來我國的房價上漲趨勢沒有得到根本性的改變，房價價格過高以及房地產泡沫的存在，都會導致國家宏觀調控，當房價的周期發(fā)生變化時，特別是房價下降時常常會造成抵押物風險的發(fā)生。

1.3 擔保方式所帶來的風險

住房公積金擔保方式往往是利用貸款的住房來進行抵押，在這一過程中也可能會導致風險的發(fā)生。例如目前房地產開發(fā)商進行銷售時采取的都是預售的模式，房屋沒有建設完成就進行銷售，而消費者則需要提前支付相應的資金等。由于住房施工沒有完成，在購買的過程中進行抵押貸款時，就可能因為住房發(fā)生問題而產生風險，例如一些城市的爛尾樓等。再加上住房公積金管理中心由于其自身的原因，難以了解貸款對象的財務狀況，不能有效把握市場的變化趨勢，不能準確地判斷抵押品的價值，會導致價值的錯估問題，在這種情況下，公積金管理中心由于信息的不對稱，導致違約風險的發(fā)生。

1.4 開發(fā)商的風險

對于房地產開發(fā)商來說，當資金緊張等原因可能會造成公積金貸款不能得到償還而產生損失的風險。例如目前在房地產市場中基本采取預售的模式來進行銷售，便于房地產商快速地回籠資金，但是由于消費者所購買的住房并沒有真正地完成。在這種模式下相當于期房，當開發(fā)商在未來的施工過程中由于資金鏈斷裂或者建筑設計等方面的原因，不能按時交房而導致消費者不能按時入住時，也會產生貸款風險。在這種情況下消費者一般會不按時還款，這樣就會產生經濟方面的損失。

2 加強公積金貸款風險管理的對策

2.1 提高風險管理意識

對于住房公積金管理中心來說，應當提高貸款風險管理意識，加強內部的監(jiān)督和管理，例如建立完善的內控制度，使公積金能夠得到有效的保護，防止出現(xiàn)公積金貸款的不合理發(fā)放以及挪用等現(xiàn)象。公積金管理中心要將貸款風險的管理作為工作的出發(fā)點，在內部建立完善的授權制度，實現(xiàn)分權監(jiān)控。住房公積金管理委員會作為重要的決策組織，要重視公積金貸款風險管理，例如需要不斷地完善管理委員會的職能，對管理中心進行有效的監(jiān)督。管理人員風險控制意識的高低對于貸款風險管理的效率具有重要的影響，管理人員要充分地發(fā)揮自己的帶頭作用，對員工進行科學有效的引導，從而不斷地提高工作人員的業(yè)務水平和職業(yè)道德，嚴格地按照內控制度做好貸款風險管理工作。公積金管理中心管理人員作為內部控制的主要執(zhí)行者，提高他們的風險管理意識，有利于風險管理工作的開展。要在公積金管理中心內部加強貸款風險的宣傳工作，明確相關工作人員在風險管理中的職能，使風險管理貫穿到公積金貸款的全過程。資金的安全對于公積金管理中心的運營和發(fā)展具有重要的影響，因此應當在提高貸款風險意識的基礎上，加強對資金的監(jiān)督，掌握資金的流動情況，這就要求相關的工作人員能夠嚴格地執(zhí)行內部控制的制度。

2.2 建立信用評級體系

在住房公積金貸款風險管理的過程中，做好信用評級對于防止風險的發(fā)生具有重要的意義。目前我國央行逐漸建立了比較完善的個人信用系統(tǒng)，能夠實現(xiàn)住房公積金管理中心和商業(yè)銀行之間信息的共享。透過個人信用系統(tǒng)，對于商業(yè)貸款等借款過程中具有不良記錄的個人，在申請住房公積金貸款時，可以考慮提高首付、降低貸款額度、減少貸款年限等方式來降低風險。當發(fā)現(xiàn)借款人存在著未償清的債務，以及收入還貸比不能滿足相關標準時，可以考慮不予貸款。信用風險管理近年來得到了住房公積金管理中心的重視，信用風險管理由之前的定性階段逐漸發(fā)展到定量階段，通過建立信用風險模型，能夠對于信用風險進行準確的管理，對于風險發(fā)生的后果也能夠進行很好的控制。借鑒國外金融機構對于住房貸款的發(fā)放原則，主要考慮貸款人的個人能力、品德、資本狀況、抵押品以及行業(yè)環(huán)境等，通過綜合考慮這些因素來考慮是否發(fā)放貸款以及發(fā)放多少貸款。（需刪除）與銀行等金融機構所提供的商業(yè)貸款相比，住房公積金貸款具有比較強的政策性特點，其服務對象主要為具有比較穩(wěn)定收入的個人（職工），這一群體處于社會的中下層（并非中下層），他們償債主要來自工資薪酬這一單一來源，這類人群工作穩(wěn)定性被打破之后還款能力就會受到比較大的影響，因此在進行信用評級的過程中，需要綜合性地考慮到相關社會因素的影響，通過建立信用風險模型，能夠對于信用風險進行更加準確的管理，對于風險發(fā)生的后果也能夠進行很好的控制。

2.3 加強風險的評估

對于住房公積金貸款風險來說，其發(fā)生的主要原因還是由于對風險的評估不科學，沒有準確地預測風險，從而導致風險的發(fā)生。對于住房公積金管理中心來說，應當不斷地與時俱進，加強風險評估，完善內部風險評估機制，做好信息的甄別和調查工作，例如應當利用目前比較先進的信息技術，了解貸款人的信用以及財務狀況，從而做好風險的分析和識別。在貸款風險的評估過程中，要對風險發(fā)生的高危對象，例如下崗人員、患病人員等進行系統(tǒng)性的調查，了解風險的類型，對風險的趨勢進行科學判斷，防止貸款無法收回。對于貸款人個人信用的評估，主要判斷其個人的誠信情況或者風險指標能力等。對于貸款風險，應當重點分析貸款人的還款能力，例如借款人的職業(yè)以及行業(yè)的發(fā)展前景等。

3 結 論

在住房公積金貸款風險管理的過程中，要盡可能地完善相關的貸款流程和標準，加強貸款風險管理，做好借款人的調查和后期管理。要重點做好借款人前期的信用分析和相關的財務調查，分析貸款的風險系數(shù)大小，必要時可以建立相應的信用評級體系，使信用評級更加的科學化。此外還應當加強對貸款的后期管理，加強對貸款的追蹤檢查，確保貸款能夠?？顚Ｓ?，對于發(fā)現(xiàn)的問題要及時地處理，確保資金的安全，防止貸款風險的發(fā)生。

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