新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略研究

摘" 要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多挑戰(zhàn)，如房?jī)r(jià)高漲、土地資源緊張以及經(jīng)濟(jì)周期和政策調(diào)控等，這使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展亟須采取有效策略來(lái)應(yīng)對(duì)。因此，分析新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，并據(jù)此提出有針對(duì)性的優(yōu)化策略，如規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為、健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制、提高土地資源利用效率、加強(qiáng)企業(yè)成本控制等，從而更好地滿足人民群眾的居住需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展策略

DOI：10.12231/j.issn.1000-8772.2025.19.007

1 緒論

自2012年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入了一個(gè)以中高速為特征、結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、動(dòng)力更為多元的新常態(tài)發(fā)展階段。在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的深刻變革。政府的宏觀調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)調(diào)整等，有效遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，促進(jìn)了市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展[1]。此外，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和居民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求和改善性需求依然存在，但需求的多元化、品質(zhì)化趨勢(shì)也日益明顯。這些變化要求房地產(chǎn)行業(yè)在保持市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，應(yīng)更加注重房產(chǎn)的創(chuàng)新與升級(jí)，以滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的居住需求。2023年末，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2024年，我國(guó)應(yīng)該在確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在前進(jìn)中謀求穩(wěn)定，在穩(wěn)定中尋求發(fā)展，既要在鞏固已有成果的基礎(chǔ)上穩(wěn)扎穩(wěn)打，又要敢于突破創(chuàng)新，以發(fā)展的辦法解決前進(jìn)中的問(wèn)題[2]。這一戰(zhàn)略導(dǎo)向不僅為房地產(chǎn)行業(yè)提供了宏觀政策的指引，也為其在新時(shí)期的發(fā)展指明了方向。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極探索符合自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

2 新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

如表1所示，在2019年至2023年，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了從穩(wěn)步增長(zhǎng)到逐步放緩乃至顯著下滑的轉(zhuǎn)變。具體而言，從全國(guó)房屋新開(kāi)工面積的數(shù)據(jù)來(lái)看，在2019年至2023年間呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的下降趨勢(shì)。2019年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到22.72億平方米，隨后幾年中，2020年保持在22.44億平方米，但自2021年起，新開(kāi)工面積顯著減少至19.89億平方米，并在接下來(lái)的兩年里繼續(xù)大幅下滑，2022年減至12.01億平方米，到了2023年，這一數(shù)字進(jìn)一步縮減至9.54億平方米。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額的變化趨勢(shì)亦呈現(xiàn)出類(lèi)似的波動(dòng)。2019年至2020年間，投資金額實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，從127747億元增加至136438億元，但在2021年達(dá)到142248億元后，便開(kāi)始了顯著回落。2022年，投資金額降至128075億元，而到了2023年，其顯著降至110913億元，這表明投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)調(diào)整仍在進(jìn)行中。總之，新時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)狀況呈現(xiàn)出顯著的波動(dòng)與調(diào)整趨勢(shì)。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額的逐年變化，反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正面臨挑戰(zhàn)。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面，政府采取了一系列措施以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化：一方面，政策調(diào)控成為常態(tài)，政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)、信貸政策、稅收政策等手段，以平衡市場(chǎng)供需關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。這些政策的出臺(tái)和執(zhí)行，不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響[3]；另一方面，隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心，綠色建筑和環(huán)保要求成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的新方向。政府鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)綠色建筑項(xiàng)目，提高能源效率和資源利用效率，減少環(huán)境污染和生態(tài)破壞。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨著諸多挑戰(zhàn)，政策調(diào)控的不確定性給市場(chǎng)帶來(lái)了較大波動(dòng)，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，資金壓力、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題也是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的難題。

2.3 土地資源利用現(xiàn)狀

如表2所示，2019年至2023年間，我國(guó)房地產(chǎn)土地資源的成交建筑面積與成交金額均經(jīng)歷了顯著的變化。具體而言，這一時(shí)期內(nèi)，土地市場(chǎng)的成交建筑面積從2019年的27.0億平方米逐步增長(zhǎng)至2020年的29.1億平方米，達(dá)到了近年來(lái)的峰值。然而，自2021年起，該指標(biāo)開(kāi)始顯著下滑，至2022年已降至16.9億平方米，而到了2023年，更是進(jìn)一步縮減至12.2億平方米。這一趨勢(shì)反映出近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策、市場(chǎng)需求以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素的影響下，土地資源開(kāi)發(fā)利用規(guī)模呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。在成交金額方面，同樣呈現(xiàn)出先增后減的趨勢(shì)。2019年至2020年間，土地成交金額從64289億元增長(zhǎng)至74789億元，但是自2021年起，成交金額開(kāi)始大幅下滑，2022年已降至49260億元，而2023年則繼續(xù)下降至37504億元。

綜上所述，新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的土地資源利用現(xiàn)狀呈現(xiàn)出明顯的波動(dòng)性與下降趨勢(shì)。這一變化不僅反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策調(diào)控下的動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程，也給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

2.4 企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

在新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特征。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成比例也隨之調(diào)整，顯著表現(xiàn)為土地價(jià)格占比的持續(xù)增加，而建筑安裝成本的比重則呈現(xiàn)下降趨勢(shì)[4]。與此同時(shí)，資金成本和稅務(wù)成本在總成本中的比重顯著提升，這一變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提出了更高要求。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目標(biāo)成本管理是實(shí)行項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的一項(xiàng)關(guān)鍵工作。其準(zhǔn)確性不僅直接影響到建設(shè)項(xiàng)目成本的管理與控制效果，還關(guān)系到企業(yè)的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本的制定上仍存在一些問(wèn)題。因此，如何在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境中準(zhǔn)確制定目標(biāo)成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)。

3 新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)化策略

3.1 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為

首先，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為需要強(qiáng)化法律法規(guī)的約束作用[5]。政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核制度，確保只有具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)才能從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。這不僅可以提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，還能有效遏制一些不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的小企業(yè)無(wú)序進(jìn)入市場(chǎng)，從而維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和秩序。與其次，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為需要強(qiáng)化行業(yè)自律和信用體系建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺(jué)遵守行業(yè)規(guī)范和法律法規(guī)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象和社會(huì)責(zé)任感。同時(shí)，政府也應(yīng)推動(dòng)建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，通過(guò)公開(kāi)透明的信用信息，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇信譽(yù)良好的企業(yè)進(jìn)行交易[6]。最后，在規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的過(guò)程中，政府、企業(yè)和社會(huì)各界應(yīng)共同努力，形成合力。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管和宏觀調(diào)控，為企業(yè)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境；企業(yè)應(yīng)自覺(jué)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，注重誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和品牌建設(shè)；社會(huì)各界應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.2 健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍存在一些體制性障礙和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，因此，必須加快完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，明確管理目標(biāo)，細(xì)化政策措施，確保各項(xiàng)政策能夠得到有效落實(shí)。具體而言，健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的核心在于構(gòu)建完善的法規(guī)體系，這一體系應(yīng)全面覆蓋土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售以及后續(xù)管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，旨在明確界定各類(lèi)市場(chǎng)主體的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范其行為模式[7]。法規(guī)的制定應(yīng)緊密結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，既需要體現(xiàn)前瞻性與創(chuàng)新性，又需要兼顧可操作性與適應(yīng)性。這意味著，隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，相關(guān)法規(guī)應(yīng)定期進(jìn)行評(píng)估與修訂，以確保其始終與市場(chǎng)發(fā)展保持同步，有效應(yīng)對(duì)新出現(xiàn)的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。此外，強(qiáng)化監(jiān)管能力是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效能的關(guān)鍵，應(yīng)加大對(duì)監(jiān)管部門(mén)的人力資源配置和技術(shù)支持，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等現(xiàn)代信息技術(shù)手段，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)度和時(shí)效性。構(gòu)建全方位、多層次的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，不僅應(yīng)在源頭上嚴(yán)格把控土地供應(yīng)和項(xiàng)目審批，還應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等各個(gè)階段實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，確保各項(xiàng)政策規(guī)定得到有效執(zhí)行[8]。最后，制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批與管理制度，是健全經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的重要舉措。其要求相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售等各個(gè)階段，均實(shí)行嚴(yán)格的審批流程與標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃、土地利用、環(huán)境保護(hù)等要求。

3.3 提高土地資源利用效率

需要提高土地資源的利用效率，需要從源頭進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)基于全面的調(diào)研和分析，依據(jù)土地的特性、地理位置和區(qū)域發(fā)展需求，制定詳細(xì)且具有前瞻性的土地利用規(guī)劃。這一規(guī)劃應(yīng)明確不同區(qū)域的功能定位，如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等，以避免土地使用的混亂與無(wú)序[9]。與此同時(shí)，提高土地資源利用效率還需加強(qiáng)土地管理和監(jiān)督：一方面，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地使用相關(guān)法律法規(guī)，建立健全土地使用的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)閑置土地和低效利用土地進(jìn)行清查和處理；對(duì)于已出讓但未按規(guī)定開(kāi)發(fā)的土地，應(yīng)依法予以收回或處置，以防止土地資源的浪費(fèi)。另一方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地審批環(huán)節(jié)的監(jiān)管，防止因權(quán)力尋租和“暗箱操作”而導(dǎo)致的土地審批不公和資源錯(cuò)配。政府應(yīng)正確引導(dǎo)，確保土地審批過(guò)程的公開(kāi)、公平和公正，從而保障土地資源的合理分配和高效利用。最后，應(yīng)推動(dòng)土地整治和復(fù)墾工作，對(duì)廢棄、低效利用的土地進(jìn)行整治和再利用。通過(guò)對(duì)這些土地的修復(fù)和改造，可以增加有效耕地面積和可利用土地資源，提高土地的質(zhì)量和產(chǎn)出效益。

3.4 加強(qiáng)企業(yè)成本控制

新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，加強(qiáng)成本控制不僅是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在未來(lái)發(fā)展的過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建全面而精細(xì)的成本管理體系，涵蓋成本核算、成本控制及成本預(yù)測(cè)等多個(gè)維度，確保成本信息的準(zhǔn)確性和時(shí)效性，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。在成本核算方面，應(yīng)細(xì)致入微，精確到每一個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)，避免成本漏算或誤算。在成本控制方面應(yīng)通過(guò)預(yù)算制定與執(zhí)行、費(fèi)用審批流程優(yōu)化等手段，嚴(yán)格把控各項(xiàng)開(kāi)支，避免浪費(fèi)。同時(shí)，成本預(yù)測(cè)應(yīng)基于市場(chǎng)趨勢(shì)、政策變動(dòng)及企業(yè)內(nèi)部條件等多方因素，進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供前瞻性指導(dǎo)[10]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深化與供應(yīng)商的合作關(guān)系，通過(guò)供應(yīng)鏈管理的優(yōu)化來(lái)降低采購(gòu)成本。建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，不僅有助于爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)價(jià)格和條件，還能通過(guò)集中采購(gòu)、招標(biāo)采購(gòu)等策略，進(jìn)一步壓縮采購(gòu)成本空間。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新與管理革新，以科技賦能提升成本控制能力。在建筑技術(shù)領(lǐng)域，企業(yè)應(yīng)關(guān)注綠色建筑、智能建筑等前沿技術(shù)的應(yīng)用，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、降低能耗、提升建筑品質(zhì)等方法，在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中節(jié)約維護(hù)成本并提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在信息技術(shù)方面，企業(yè)應(yīng)充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等技術(shù)手段，優(yōu)化項(xiàng)目管理流程，提高決策效率，實(shí)現(xiàn)成本控制的智能化與精細(xì)化。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)乎著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，還深刻影響著社會(huì)民生與城市化進(jìn)程的推進(jìn)?；诖?，提出以下幾點(diǎn)建議：第一，通過(guò)建立健全監(jiān)督機(jī)制，加大對(duì)違法違規(guī)行為的懲處力度，有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的亂象，維護(hù)市場(chǎng)秩序，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第二，建立科學(xué)有效的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，有效防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，為投資者和消費(fèi)者創(chuàng)造更加穩(wěn)定、可預(yù)期的市場(chǎng)環(huán)境。第三，充分利用每一寸土地，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。第四，通過(guò)精細(xì)化管理、技術(shù)創(chuàng)新和供應(yīng)鏈優(yōu)化等手段，使企業(yè)在保持產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)成本控制的最優(yōu)化，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。新時(shí)期，通過(guò)這些策略的實(shí)施可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展，為構(gòu)建更加繁榮、穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境貢獻(xiàn)力量。

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作者簡(jiǎn)介：孫嘉（1993-），女，漢族，陜西寶雞人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。