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    消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)空間溢出效應(yīng)的資本化研究

    2025-04-22 00:00:00王志鋒王優(yōu)容蔡宏宇
    城市觀察 2025年2期
    關(guān)鍵詞:消費(fèi)型住房價(jià)格城市空間

    摘要:公共不動(dòng)產(chǎn)是城市不動(dòng)產(chǎn)的重要類型之一,在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市治理效能和市民福利水平等方面發(fā)揮重要作用。公共不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵外延、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益以及其更新改造的效應(yīng)受到越來越多學(xué)者和政府部門的關(guān)注。本文聚焦消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn),在理論分析基礎(chǔ)上,以北京市8個(gè)典型項(xiàng)目的更新改造為研究對(duì)象,通過揭示其對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)論證資本化效應(yīng)及效應(yīng)大小。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):(1)消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的更新改造對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的空間溢出效應(yīng),表明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng)。(2)住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離彈性是-0.0212,與消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%,住房交易價(jià)格上升超過0.02%。

    關(guān)鍵詞:公共不動(dòng)產(chǎn);消費(fèi)型;資本化效應(yīng);住房價(jià)格;城市空間

    【中圖分類號(hào)】 F293. 3" " "DOI:10.3969/j.issn.1674-7178.2025.02.004

    引言

    城市公共不動(dòng)產(chǎn)作為城市公共服務(wù)的綜合空間載體,承載著行政、教育、醫(yī)療、交通、交往、休閑、健身、娛樂、餐飲、展示、節(jié)慶等多種功能,其既為城市創(chuàng)新發(fā)展提供支撐和保障、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展,也能夠顯著提高城市居民生活質(zhì)量,提高市民的消費(fèi)福祉。盡管公共不動(dòng)產(chǎn)涵蓋的范圍比較寬泛,不同國家的界定范圍也有所不同[1],但在各個(gè)國家的主要城市,公共不動(dòng)產(chǎn)的體量及其帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不容忽視。尤其是在我國,在以公有制為主體的社會(huì)體制下,國有經(jīng)濟(jì)占比較高,國有經(jīng)營性資產(chǎn)、行政事業(yè)性資產(chǎn)以及城市中的公共空間等公共不動(dòng)產(chǎn)存量較大且分布廣泛。截至2018年末,我國行政事業(yè)單位房屋資產(chǎn)總額已達(dá)65126億元①。2010—2018 年,行政事業(yè)單位房屋資產(chǎn)占固定資產(chǎn)總額的比重保持在51%以上,且房屋資產(chǎn)總量在以年均10.2%的速率持續(xù)上漲②。2018年,中國各省區(qū)市城市建成區(qū)開放公共空間面積(公園綠地、廣場(chǎng)、道路)平均比例為19.50%,近50個(gè)城市公共空間面積比例超過20%③。鑒于公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市發(fā)展的深遠(yuǎn)影響,學(xué)者們主要從創(chuàng)業(yè)質(zhì)量[2]、創(chuàng)新產(chǎn)出[3]等角度研究公共不動(dòng)產(chǎn)的聚集和溢出效應(yīng),認(rèn)為公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市人才集聚與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展起到重要作用,但尚未有文獻(xiàn)探討并量化城市公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。

    公共不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)滿足三個(gè)前提:以公共為目的的使用或享受、由政府部門或相關(guān)社會(huì)組織提供以及廣大公眾作為使用主體[4-5]。據(jù)此,以創(chuàng)新街區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)、購物中心、商業(yè)綜合體、社區(qū)中心等為代表的城市非正式公共聚集場(chǎng)所也可納入公共不動(dòng)產(chǎn)的分類。鑒于這類城市空間具有較強(qiáng)的提高市民消費(fèi)福祉和普惠服務(wù)的功能,而且具有明確的地理邊界與物理形態(tài),本研究將其稱為消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)。消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)不僅直接與城市居民的幸福感與滿意度相關(guān)聯(lián),還作為空間載體為創(chuàng)新發(fā)展提供支撐和保障,形成創(chuàng)新活動(dòng)新空間,為多種創(chuàng)新要素的集聚提供便捷的信息共享、匹配和學(xué)習(xí)的場(chǎng)所,從而產(chǎn)生溢出效應(yīng),促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。然而,由于歷史原因,我國城市公共空間存在諸多問題。例如,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低,失養(yǎng)失修失管現(xiàn)象嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、公共活動(dòng)空間不足等。隨著城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深入調(diào)整,部分國有企業(yè)原本用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公和生活等用途的房產(chǎn)出現(xiàn)空置現(xiàn)象,造成資源浪費(fèi)。因此,對(duì)城市公共不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行更新改造顯得尤為迫切,而這些公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造也為探究其資本化效應(yīng)提供了理想的試驗(yàn)場(chǎng)。

    本文首先對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和分類進(jìn)行界定,梳理其資本化效應(yīng)的理論基礎(chǔ)和研究成果。然后,以北京市為例,通過研究2013年至2017年之間8個(gè)典型消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新案例在建設(shè)/修繕期和正式運(yùn)營期對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng),揭示其資本化效應(yīng)的存在性及其大小。最后,基于鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年北京市二手房交易數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),改造后的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)的資本化效應(yīng)。本研究不僅豐富了公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和外延,通過探討廣義公共不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)涵,對(duì)學(xué)術(shù)界統(tǒng)一對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)具有一定的參考價(jià)值,而且通過探討消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目更新對(duì)周邊房價(jià)的溢出效應(yīng)揭示消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)及其大小,豐富了公共不動(dòng)產(chǎn)資本化研究和城市更新溢出效應(yīng)研究。

    一、文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)

    (一)公共不動(dòng)產(chǎn)的概念與分類

    公共目的對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的界定具有重要意義。從“公共性”出發(fā),學(xué)者們借鑒公共物品的分類方式對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類。公共物品具有狹義和廣義之分[6],狹義的公共物品是指純公共物品,即既具有非排他性又具有非競(jìng)爭(zhēng)性的物品。廣義的公共物品是指一方面具有排他性,另一方面卻不具競(jìng)爭(zhēng)性的物品。城市中服務(wù)于公益目的的不動(dòng)產(chǎn),如城市圖書館、博物館、綠地公園、公共街道等,既不具備競(jìng)爭(zhēng)性也不具備排他性,但又不完全屬于純公共物品,屬于混合物品,可列入公共不動(dòng)產(chǎn)之中。城市中具有消費(fèi)屬性的公共空間是指用于構(gòu)建集體公共生活的城市空間,是城市居民公共生活發(fā)生的場(chǎng)所[7],具備廣義公共物品的特征,此類公共物品可定義為俱樂部物品[8]。此外,公共不動(dòng)產(chǎn)還可定義為由政府部門及相關(guān)社會(huì)組織提供的、服務(wù)于公眾日?;顒?dòng)的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施[9],這一定義側(cè)重于公共服務(wù)性質(zhì),將非政府屬性的不動(dòng)產(chǎn)也納入公共不動(dòng)產(chǎn)范疇,進(jìn)一步擴(kuò)大了公共不動(dòng)產(chǎn)的范圍和類別。

    其他分類方法包括按照行政財(cái)產(chǎn)屬性進(jìn)行分類,例如,將公共不動(dòng)產(chǎn)分為經(jīng)營性國有資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)、行政事業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)、資源型不動(dòng)產(chǎn)三類[10];按照使用類別分類,將公共不動(dòng)產(chǎn)分為辦公不動(dòng)產(chǎn)(商務(wù)寫字樓、政府辦公樓等)、服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)(餐館、賓館、酒店等)、特殊用途不動(dòng)產(chǎn)(學(xué)校、醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭等)以及綜合不動(dòng)產(chǎn)[11]。

    上述定義和分類方法各有側(cè)重,為理解和管理公共不動(dòng)產(chǎn)提供了不同視角。然而,商業(yè)空間能否劃入公共不動(dòng)產(chǎn)范疇存在爭(zhēng)議。部分學(xué)者認(rèn)為,商業(yè)空間具有排他性,屬于私人領(lǐng)域財(cái)產(chǎn)范疇[12]。但是城市中具有消費(fèi)屬性的公共空間,如電影院、咖啡廳、音樂廳、書店、主題樂園等④,這類商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)更像是混合公共物品或地方準(zhǔn)公共物品。貿(mào)易和商業(yè)本質(zhì)上也是一種社交活動(dòng),商業(yè)需要人與人之間的互動(dòng),而這種互動(dòng)需要到達(dá)特定的物理位置[13]。以消費(fèi)屬性公共空間為代表的地方準(zhǔn)公共物品,通過商業(yè)活動(dòng)將社交屬性體現(xiàn)得淋漓盡致,為公眾提供了豐富的業(yè)余生活,增加人在城市中的幸福感以及對(duì)城市產(chǎn)生歸屬感,并促進(jìn)了社會(huì)財(cái)富的積累。類似地,在城市公共空間研究領(lǐng)域,城市公共空間的本質(zhì)是公共產(chǎn)品和公共領(lǐng)域,是彰顯城市居民平等身份和容納多元價(jià)值的生活方式物理空間[14]。城市公共空間界定為城市內(nèi)數(shù)量眾多、體量龐大的購物中心[15]。這些城市公共空間的研究對(duì)豐富公共不動(dòng)產(chǎn)公共性和物理性有借鑒之處。

    本文所界定的公共不動(dòng)產(chǎn)屬于廣義的公共不動(dòng)產(chǎn)范疇,即公共不動(dòng)產(chǎn)是指以服務(wù)于公共目的為前提,具有公益屬性或向公眾開放的土地或者空間。根據(jù)該定義,公共不動(dòng)產(chǎn)可以分為三類:第一類為政府權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)和經(jīng)營性國有資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn),例如政府辦公大樓等。第二類為服務(wù)于公益目的的不動(dòng)產(chǎn),例如學(xué)校、醫(yī)院、道路交通設(shè)施、綠地公園、博物館、圖書館等。第三類為城市中具有消費(fèi)屬性的公共不動(dòng)產(chǎn),如電影院、咖啡館、購物中心、商業(yè)綜合體、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、歷史文化街區(qū)等。這一分類主要從空間功能出發(fā),不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題,屬于廣義公共不動(dòng)產(chǎn)范疇。消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)有助于政府職能的實(shí)現(xiàn),能促進(jìn)社會(huì)交往,讓人產(chǎn)生歸屬感和幸福感,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)這類項(xiàng)目的更新改造,兼顧產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共空間的優(yōu)化,不僅可以改善城市面貌和空間布局,使城市重新煥發(fā)活力,還能在一定程度上改變周邊區(qū)域的人居環(huán)境,提高城市居民的生活品質(zhì)。

    (二)公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)

    公共服務(wù)資本化效應(yīng)一直是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn),但鮮少有研究關(guān)注公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。公共服務(wù)資本化的探討最早可追溯至1956年查爾斯·蒂布特(Charles Tiebout)提出的“用腳投票的理論”,該理論被后來的中外學(xué)者不斷驗(yàn)證并普遍接受。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最基本的市場(chǎng)形式,其深受包括公共財(cái)政和福利政策等制度的影響,體現(xiàn)了這些政策帶來的資本化效應(yīng)[16]。人口流動(dòng)因素所帶來的資本化效應(yīng)會(huì)影響資源配置和區(qū)域均衡發(fā)展[17]?!白赓I不同權(quán)”的入學(xué)制度[18]也體現(xiàn)了教育這一公共資源存在資本化效應(yīng)[19]。

    在城市公共不動(dòng)產(chǎn)的溢出效應(yīng)研究方面,溢出效應(yīng)的主體包括高速公路、高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房、學(xué)區(qū)房、現(xiàn)代物流設(shè)施以及綜合交通樞紐。溢出效應(yīng)的客體包括住房價(jià)格、創(chuàng)業(yè)率、城市經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)出、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。主要研究領(lǐng)域集中在以交通設(shè)施為代表的公共不動(dòng)產(chǎn)的溢出效應(yīng),且研究結(jié)論多數(shù)認(rèn)為公共不動(dòng)產(chǎn)具有正向溢出效應(yīng)。機(jī)場(chǎng)與高鐵站連通形成的綜合交通樞紐對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在顯著的外部性,能促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展[20]。高鐵建設(shè)對(duì)中國城市經(jīng)濟(jì)的影響存在溢出效應(yīng),能推動(dòng)中國城市經(jīng)濟(jì)的增長[21]。以餐飲設(shè)施、購物設(shè)施和金融設(shè)施為代表的經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施,適度的空間集聚能夠獲取空間溢出效應(yīng)等外部經(jīng)濟(jì)[22]。城市社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能提升居民創(chuàng)業(yè)比例,為居民生產(chǎn)生活提供便利,提高信息的流通效率,改善居民預(yù)期,存在正向外部性[23]。公共不動(dòng)產(chǎn)還存在負(fù)向溢出效應(yīng)。交通運(yùn)輸系統(tǒng)存在交通事故、噪聲污染、空氣污染、溫室效應(yīng)和交通擁堵五類負(fù)外部性[24]。道路交通密度對(duì)不同等級(jí)規(guī)模的城市以及在不同空間上存在溢出效應(yīng)[25]。另外,少數(shù)學(xué)者從其對(duì)創(chuàng)業(yè)質(zhì)量[26]以及對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)出[27]的溢出效應(yīng)等角度證明了公共不動(dòng)產(chǎn)對(duì)城市人才集聚與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展起到重要作用。但是學(xué)術(shù)界對(duì)公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)研究不足,尤其是缺乏更新改造公共不動(dòng)產(chǎn)是否會(huì)影響周邊住房價(jià)格這一問題的研究。

    對(duì)城市更新改造項(xiàng)目的研究發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目更新改造后會(huì)對(duì)周邊住房價(jià)格存在積極的溢出效應(yīng)。城中村改造對(duì)周邊住房市場(chǎng)產(chǎn)生正外部性,這種積極的溢出效應(yīng)在空間維度上呈現(xiàn)距離衰減趨勢(shì),而在時(shí)間維度上則呈現(xiàn)逐步推進(jìn)趨勢(shì)。在交通、商服等區(qū)位條件較好的地區(qū),城中村改造對(duì)周邊住房價(jià)格的影響更大[28]。城市更新會(huì)使周邊住房價(jià)格上漲,這種上漲取決于城市更新項(xiàng)目的規(guī)模以及項(xiàng)目中包含的商業(yè)面積數(shù)量[29]。然而,城市更新項(xiàng)目對(duì)周邊住房價(jià)格還可能存在消極的溢出效應(yīng)。體育場(chǎng)館開始建設(shè)之前,相對(duì)于周邊地區(qū),平均房價(jià)下降了約1.5%,這可能是因?yàn)槿藗冾A(yù)期體育場(chǎng)館建成后,頻繁的體育賽事會(huì)對(duì)周邊居民的生活造成干擾[30]。北京市中心城區(qū)——海淀區(qū)的棚戶區(qū)改造在公告階段房價(jià)下跌了4. 3%,這可能是由于棚戶區(qū)改造涉及拆遷騰退和資金融通,且持續(xù)時(shí)間較長。甚至有些項(xiàng)目因補(bǔ)償不合理、拆遷矛盾突出等情況,導(dǎo)致無法順利開發(fā)建設(shè)。[31]可見,學(xué)者們對(duì)不同類型的城市更新及其溢出效應(yīng)進(jìn)行了較為豐富的研究,這些研究為本文的研究提供了方法借鑒。

    二、研究對(duì)象、方法及數(shù)據(jù)

    本研究聚焦消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn),通過揭示其更新改造對(duì)周邊房價(jià)的影響,探究是否存在資本化效應(yīng)以及資本化效應(yīng)的大小。

    (一)研究對(duì)象

    北京市作為我國的政治中心,現(xiàn)存大量城市公共不動(dòng)產(chǎn),包括政府權(quán)屬辦公樓、道路交通設(shè)施、學(xué)校、博物館、醫(yī)院、綠地公園、國有經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、科創(chuàng)園區(qū)、電影院、咖啡廳、購物中心等。2022年5月18日,北京市人民政府印發(fā)《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)指出:“要統(tǒng)籌央產(chǎn)、軍產(chǎn)用地的疏解騰退、供給利用、投資儲(chǔ)備等”,同時(shí)強(qiáng)調(diào),利用存量資源,補(bǔ)足公共設(shè)施短板,注重留白增綠,加強(qiáng)公共空間精細(xì)化管控,建立公共服務(wù)的共建共享機(jī)制,激發(fā)存量地區(qū)活力,實(shí)現(xiàn)街區(qū)價(jià)值提升。”⑤2022年6月7日—7月6日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)向社會(huì)公開征求對(duì)《北京市城市更新條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的意見,《條例》強(qiáng)調(diào)以推動(dòng)老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量空間資源提質(zhì)增效為主的產(chǎn)業(yè)類城市更新;以更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施,保障安全、補(bǔ)足短板為主的設(shè)施類城市更新;以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等環(huán)境品質(zhì)為主的公共空間類城市更新。⑥

    本研究選取北京市東城區(qū)、西城區(qū)全域和朝陽區(qū)的部分區(qū)域作為研究區(qū)域。其中,東城區(qū)和西城區(qū)作為老北京城所在區(qū)域,擁有大量城市公共不動(dòng)產(chǎn),并且近年來提供了許多具有代表性的城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新案例。朝陽區(qū)內(nèi)城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新項(xiàng)目與房地產(chǎn)市場(chǎng)異質(zhì)性較強(qiáng),這一區(qū)域包含老城、商務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(遺址)等多樣性區(qū)域,特別是工業(yè)區(qū)(遺址)數(shù)量較多且具有代表性,能夠豐富本文的研究樣本。最終的研究區(qū)域如圖1所示。

    通過北京市人民政府網(wǎng)站的相關(guān)公示信息,選取8個(gè)具有代表性的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目,項(xiàng)目的分布見圖1圓點(diǎn)所示,表1列出項(xiàng)目具體名稱和其動(dòng)工修繕和竣工運(yùn)營的時(shí)間。其中,西單更新場(chǎng)將地上城市公共空間與地下商業(yè)空間完美融合,入選16個(gè)北京城市更新“最佳實(shí)踐”項(xiàng)目;楊梅竹斜街的環(huán)境更新與公共空間營造入選聯(lián)合國 “亞太城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)優(yōu)秀項(xiàng)目庫”;北京坊和天寧1號(hào)文化科技創(chuàng)新園將文化空間建設(shè)與文化消費(fèi)相結(jié)合,入選2020年度北京市級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其余項(xiàng)目因共享空間、公共文化與消費(fèi)空間建設(shè)等成為區(qū)域內(nèi)新地標(biāo)。

    (二)研究方法

    表1列舉了8個(gè)具有代表性的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目,這些項(xiàng)目的更新改造周期比較長。借鑒王優(yōu)容等學(xué)者[32]的做法,本文考察了公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造項(xiàng)目在不同階段對(duì)住房價(jià)格的溢出效應(yīng)的不同。具體而言,將距離更新項(xiàng)目1千米半徑范圍內(nèi)的住房交易定義為處理組,將1千米范圍以外的住房交易定義為對(duì)照組。由于8個(gè)消費(fèi)屬性公共空間更新項(xiàng)目建設(shè)期/修繕期和正式運(yùn)營期不盡相同,本文采用多期雙重差分模型進(jìn)行處理,允許處理組樣本有各自不同的政策實(shí)施時(shí)間。據(jù)此,具體模型設(shè)定如公式(1)所示:

    [" " " "lnPit=α+β1Treati+β2Post1t1+β3Post2t2+β4Treati*Post1t1+β5Treati*Post2t2+γXit+μi+λt+?it]" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "(1)

    其中,下標(biāo)i為二手房交易樣本,t為成交時(shí)間,[lnPit]表示二手房交易價(jià)格的對(duì)數(shù)值,[Treati]為處理組合對(duì)照組的分組虛擬變量([Treati=1]為處理組)。[Post1t1]和[Post2t2]分別為項(xiàng)目更新改造的階段虛擬變量(處于動(dòng)工修繕期,Post1=1,否則為0;項(xiàng)目竣工運(yùn)營后,Post2=1,否則為0)。[β1]、[β2]和[ β3 ]衡量公共不動(dòng)產(chǎn)及其更新改造的階段對(duì)周邊住房價(jià)格的影響。本研究重點(diǎn)關(guān)注[Treati*Post1t1]和[Treati*Post2t2]兩個(gè)交互項(xiàng)系數(shù)[β4]和[β5]的回歸結(jié)果。[β4]/[β5]反映了,相較于距離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目較遠(yuǎn)的住房,消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕/完工運(yùn)營對(duì)周邊住宅價(jià)格的凈影響。若[β4]/[β5]顯著為正,則表明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕/完工運(yùn)營對(duì)周邊住宅價(jià)格具有顯著推升作用,即論證了消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。

    [Xit]為控制變量組,代表房屋建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征,包括樓層、面積、房齡、裝修、電梯,離最近地鐵站、天安門、三甲醫(yī)院、重點(diǎn)小學(xué)、公園的距離等參數(shù)。[μi為]個(gè)體固定效應(yīng),[λt]為時(shí)間固定效應(yīng),[?it]為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。

    (三)數(shù)據(jù)與變量

    住房交易數(shù)據(jù)為北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年二手房交易數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)信息包括房屋每平方米單價(jià)、所在樓層、建筑面積以及地理坐標(biāo)等。首先,利用ArcGIS軟件識(shí)別出二手交易住房與城市公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的最近距離,以住房交易時(shí)間和該項(xiàng)目的開工修繕/完工運(yùn)營時(shí)間作為劃分兩個(gè)階段變量的時(shí)間依據(jù)。然后,以是否距離更新改造的公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目1千米以內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建Treat虛擬變量。最后,計(jì)算與最近重點(diǎn)小學(xué)、三甲醫(yī)院、地鐵、公交、天安門的距離。在描述性統(tǒng)計(jì)前,對(duì)lnP、lnArea、Age、lnDISTCENTRE、lnDISTSUB、lnDISTPARK、lnDISTHOSP、lnDISTSCHOOL等非虛擬變量進(jìn)行縮尾處理,以避免極端值的影響。變量的定義見表2。

    表3展示了全樣本和距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離在2千米及以內(nèi)的子樣本的描述性統(tǒng)計(jì)。全樣本的平均交易價(jià)格為51620元每平方米,平均建筑面積為77.68平方米。二手房的平均房齡為16.82年。在樓層分布上,中低樓層、中樓層、高樓層的占比分別為29%、38%和33%。在裝修方面,其他、毛坯和精裝類型的房屋占比分別為31%、29%、40%,裝有電梯的二手房占比為66%。

    二手房交易樣本總量為119628個(gè),其中處理組樣本量為6381個(gè),占比僅為5%。因?yàn)閷?shí)驗(yàn)組和參照組的體量差異過大,故同時(shí)節(jié)選距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的住房交易子樣本進(jìn)行實(shí)證分析。在該子樣本中,距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離小于等于1千米的住房交易占比為22%。距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目的距離在2千米及以內(nèi)的子樣本還具有另外一個(gè)優(yōu)勢(shì):由于研究區(qū)域較大,存在潛在的不可測(cè)量的空間相關(guān)特征,影響實(shí)證回歸模型的效果;而通過縮小空間范圍,降低空間異質(zhì)性帶來的影響,能更準(zhǔn)確地比較公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目對(duì)距離其1千米內(nèi)外的住房交易的影響。

    三、實(shí)證結(jié)果分析

    (一)資本化效應(yīng)驗(yàn)證

    1.更新改造的房價(jià)溢出效應(yīng)

    表4展示了雙重差分的實(shí)證結(jié)果。模型(1)的測(cè)算結(jié)果顯示,在沒有考慮是否進(jìn)行更新改造的前提下,接近公共不動(dòng)產(chǎn)本身對(duì)房價(jià)并沒有正向影響,反而是負(fù)的。這可能是因?yàn)椋谘芯繀^(qū)域中,大多數(shù)公共不動(dòng)產(chǎn)屬于工業(yè)遺址等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目建設(shè)年代早,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,存在失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、公共活動(dòng)空間不足等問題。Post1和Post2的系數(shù)均顯著為正,說明對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更新改造能提高總體住房的價(jià)格。模型(2)中加入了交互項(xiàng),測(cè)算結(jié)果顯示,Treat*Post1的系數(shù)不顯著,說明公共不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)工修繕后,處理組和參照組的住房交易價(jià)格沒有顯著差異;但是Treat*Post2的系數(shù)顯著為正,表明相較于遠(yuǎn)離公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的住房,公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的完工運(yùn)營對(duì)距離其1千米以內(nèi)的住房交易價(jià)格有顯著的正影響。模型(3)為距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的子樣本的回歸結(jié)果,此時(shí),Treat*Post1和Treat*Post2的系數(shù)均顯著為正,也就是說,相較于遠(yuǎn)離公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目1千米~2千米范圍的住房單元,公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營對(duì)距離其1千米以內(nèi)的住房價(jià)格有顯著的正向影響。可見,公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造對(duì)周邊住房價(jià)格有正向影響,也表明更新改造后的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)具有資本化效應(yīng)。

    其他控制變量的系數(shù)大多顯著且符合預(yù)期。住房面積對(duì)住房交易價(jià)格有負(fù)的影響,換言之,面積越大的住房單位交易價(jià)格越低。房齡對(duì)住房價(jià)格的影響為正。樓層越高,裝修越好,住房交易價(jià)格越高。安裝電梯對(duì)住房價(jià)格有顯著的正影響。在距離變量中,除了離公交站的距離,其他變量的系數(shù)均顯著為負(fù),表明離天安門、地鐵站、三甲醫(yī)院、重點(diǎn)小學(xué)、公園的距離越遠(yuǎn),住房交易價(jià)格越低。區(qū)域控制變量和年份控制變量的系數(shù)均符合預(yù)期。另外,以住房交易總價(jià)替代單價(jià)做穩(wěn)健性檢驗(yàn),結(jié)果一致,表明實(shí)證結(jié)果是穩(wěn)健的。

    2.平行趨勢(shì)檢驗(yàn)

    雙重差分模型的假定條件是處理組和對(duì)照組具有平行變化趨勢(shì)。本文采取事件研究法進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。分別以動(dòng)工修繕和完工運(yùn)維1個(gè)月內(nèi)作為這兩個(gè)事件的開始時(shí)點(diǎn),這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和treat的交叉項(xiàng)為current,選取距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目2千米及以內(nèi)的住房交易子樣本中離這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后各6個(gè)月的樣本進(jìn)行平行趨勢(shì)檢驗(yàn)。用月度啞元變量與treat 做交叉項(xiàng),前一月份為pre1,后一月份為post1,以此類推。平行趨勢(shì)檢驗(yàn)結(jié)果如圖2所示。

    從圖2可見,不管是動(dòng)工修繕,還是竣工運(yùn)營,在事件前,系數(shù)估計(jì)值都在0 附近,并且95%置信區(qū)間也包含0;而在事件后,系數(shù)估計(jì)值顯著不為0。也就是說,在公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營之前,距離公共不動(dòng)產(chǎn)改造項(xiàng)目1千米內(nèi)外的住房價(jià)格呈一致趨勢(shì),而在公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工修繕和完工運(yùn)營后,實(shí)驗(yàn)組和參照組的價(jià)格趨勢(shì)明顯不同,符合平行趨勢(shì)假設(shè)。

    (二)量化資本化效應(yīng)

    以上實(shí)證分析通過比較實(shí)驗(yàn)組和參照組在項(xiàng)目更新改造前后住房交易價(jià)格的變化趨勢(shì),證明了更新改造后消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng),那么該資本化效應(yīng)有多大呢?為進(jìn)一步量化資本化效應(yīng)的大小,本文對(duì)所有完工運(yùn)營后(Post2=1)的住房交易樣本做特征價(jià)格模型回歸,通過揭示離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離對(duì)住房價(jià)格的影響來反映資本化效應(yīng)的大小。結(jié)果如表5所示,住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離的彈性是-0.0212,也就是說,離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%,住房交易價(jià)格上升超過0.02%。

    消費(fèi)屬性公共空間更新改造項(xiàng)目通常兼顧產(chǎn)業(yè)空間、辦公空間、商服空間、公共服務(wù)設(shè)施以及公共空間等,能夠吸引大量商鋪和人流匯聚,不僅能為城市居民提供新型文化消費(fèi)與體驗(yàn)空間,還能為多元化主體提供多樣化的共享空間,從而帶動(dòng)周邊住房價(jià)格上漲,特別是預(yù)期的作用,這種正的溢出效應(yīng)在項(xiàng)目動(dòng)工修繕階段就開始顯現(xiàn)。因此,更新改造后的項(xiàng)目具有公共產(chǎn)品的屬性,在城市的更新改造和發(fā)展規(guī)劃中,應(yīng)充分考慮其資本化效應(yīng)。公共不動(dòng)產(chǎn)的空間部署,既要堅(jiān)持以服務(wù)于公共目的為前提,滿足人民對(duì)美好生活的向往,也要保障其土地增值的效益。

    四、結(jié)論與政策啟示

    本文在梳理公共不動(dòng)產(chǎn)的概念和分類的基礎(chǔ)上定義了消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)這一概念,以北京市8個(gè)消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的更新改造為研究實(shí)驗(yàn),通過揭示其對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)來探究消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的資本化效應(yīng)。結(jié)合鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012—2018年北京市二手房交易數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn):(1)消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的更新改造對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的空間溢出效應(yīng),由于預(yù)期的作用,這種正向的溢出效應(yīng)在項(xiàng)目動(dòng)工修繕階段就已顯現(xiàn),說明消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)存在資本化效應(yīng);(2)住房交易價(jià)格對(duì)完成更新改造的消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)的距離的彈性是-0.0212,換言之,離消費(fèi)型公共不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的距離下降1%,住房交易價(jià)格上升超過0.02%。在本文的研究區(qū)域中,原有的公共空間、消費(fèi)型商業(yè)配套等方面并不完善。公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造后,帶來了更多的共享空間和消費(fèi)服務(wù),提升了周邊居民的生活福祉,因此具有較高的資本化效應(yīng)。

    基于上述結(jié)論,本文為政府進(jìn)一步科學(xué)規(guī)劃和部署城市公共不動(dòng)產(chǎn)提供如下政策建議:(1)公共不動(dòng)產(chǎn)的新建或更新改造要堅(jiān)持以服務(wù)于公共目的為前提,圍繞民生需求布局,著力補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和公共活動(dòng)空間短板,持續(xù)改善城市居民的生活居住條件,提升居民生活品質(zhì)。(2)在更新項(xiàng)目選取上,要更有針對(duì)性,找出通過城市更新能彌補(bǔ)城市發(fā)展短板,有效解決“城市病”的更新項(xiàng)目。(3)鑒于較高的資本化效應(yīng),通過稅收或開發(fā)費(fèi)等調(diào)節(jié)機(jī)制,保護(hù)土地增值效益,而且要統(tǒng)籌規(guī)劃,鼓勵(lì)政府、社區(qū)、居民和企業(yè)等多元主體參與,通過不同利益群體的溝通和協(xié)商,實(shí)現(xiàn)城市公共不動(dòng)產(chǎn)的“共建共治共享”。(4)政府在制定和落實(shí)城市公共不動(dòng)產(chǎn)更新改造的方案時(shí),要考慮預(yù)期的作用,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀調(diào)控,促進(jìn)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

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    [26] 同[2]。

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    [30] Craig A. Depken, Carolyn A. Dehring and Michael R. Ward, “The Impact of Stadium Announcements on Residential Property Values: Evidence From a Natural Experiment in Dallas-Fort Worth”[J], Contemporary Economic Policy, 2007, 25(4): 627-38.

    [31] 王優(yōu)容、王自義、易成棟、 王昊、高然:《棚戶區(qū)改造對(duì)周邊住房價(jià)格的溢出效應(yīng)——基于北京市海淀區(qū)的實(shí)證分析》[J],《城市發(fā)展研究》2020年第12期,第106-113、131頁。

    [32] 同[31]。

    注釋:

    ①數(shù)據(jù)來源:《國務(wù)院關(guān)于2019年度行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理情況的專項(xiàng)報(bào)告》。

    ②數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局公布的歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

    ③數(shù)據(jù)來源:地球大數(shù)據(jù)科學(xué)工程專項(xiàng)SDG工作組:《中國城市開放公共空間面積比例(2020)》[DB/OL],http://sdgs.casearth.cn/zw/zbal/sdgkcxcshsq/202009/t20200923_581598.html,訪問日期:2025年3月17日。

    ④本文將咖啡廳、電影院、書店等具有消費(fèi)屬性的場(chǎng)所劃入公共不動(dòng)產(chǎn)的范疇,這一觀點(diǎn)具有一定的創(chuàng)新性與爭(zhēng)議性。本文提到,公共物品具有狹義和廣義之分,而大部分咖啡廳、電影院等場(chǎng)所雖然屬于私人所有并具有一定的排他性,但它們?cè)谝欢ǔ潭壬弦簿邆鋸V義公共不動(dòng)產(chǎn)的特征。例如,根據(jù)簡(jiǎn)·雅各布斯(Jane Jacobs)的混合用途理論和尤爾根·哈貝馬斯(Jürgen Habermas)的公共領(lǐng)域理論,咖啡廳、電影院、書店等場(chǎng)所作為城市空間的一部分,其功能和意義不僅僅局限于商業(yè)交易,還為特定群體提供了公眾交流和互動(dòng)的空間。這種社會(huì)互動(dòng)功能使其符合“公共性”,也使得城市空間不僅僅是單一的居住或商業(yè)空間,而是多功能的混合空間。這種多功能性使這些場(chǎng)所具有公共不動(dòng)產(chǎn)的屬性。從國內(nèi)外的實(shí)踐來看,為提升城市文化生活和促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì),許多地方政府通過政策引導(dǎo)和財(cái)政支持,將部分咖啡廳、電影院、書店等商業(yè)空間打造成了公共空間。例如,2013年紐約市政府啟動(dòng)的“社區(qū)咖啡館”(Community Café)項(xiàng)目、2014年波士頓市政府啟動(dòng)的“文化電影院”(Cultural Cinema)項(xiàng)目、2015年倫敦市政府啟動(dòng)的“社區(qū)書店”(Community Bookstore)項(xiàng)目,以及2020年廣東省文旅廳啟動(dòng)的“粵書吧”項(xiàng)目等。我國一些地方政府文件也明確支持將商業(yè)空間打造為公共文化空間,例如,2018年北京市政府印發(fā)《關(guān)于支持實(shí)體書店發(fā)展的實(shí)施意見》,提出“推動(dòng)實(shí)體書店從單一出版物銷售功能向兼具公共文化服務(wù)功能轉(zhuǎn)變”。這些政策文件和實(shí)踐表明,商業(yè)空間能成功轉(zhuǎn)型為公共空間,從而在一定意義上具備了公共不動(dòng)產(chǎn)的屬性。

    ⑤資料來源:《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃)》[EB/OL],2022年5月10日,https://www.beijing.gov.cn/zhengce/gfxwj/202205/W020220927460583541034.pdf,訪問日期:2025年3月28日。

    ⑥2022年6月7日至2022年7月6日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在市政府門戶網(wǎng)站“首都之窗”和本單位門戶網(wǎng)站對(duì)《北京市城市更新條例》(征求意見稿)公開征集意見。經(jīng)統(tǒng)計(jì)梳理,共收到社會(huì)各界意見建議共161條,主要集中在細(xì)化核心區(qū)平房(院落)更新改造中涉及的騰退和安置補(bǔ)償辦法,建立央地、軍地協(xié)調(diào)機(jī)制,物業(yè)權(quán)利人權(quán)利和義務(wù),建立協(xié)商共治機(jī)制,審批手續(xù)辦理等方面。

    作者簡(jiǎn)介:王志鋒,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院黨委書記、教授。王優(yōu)容,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系副教授。蔡宏宇,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系碩士研究生。

    責(zé)任編輯:劉" " 穎

    【基金項(xiàng)目】國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“新發(fā)展階段下以人為本推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展研究”(22BJL081)成果。

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