四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)測(cè)

何雨 周霆浩 趙露 高瑩 許健 柏宏斌

摘要：本論文著重于從供需結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，建立四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)模型，首先運(yùn)用Logistic阻滯增長(zhǎng)模型及多元線性回歸模型預(yù)測(cè)四川省各區(qū)房?jī)r(jià)走向，接著通過主成分分析對(duì)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)進(jìn)行預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，最后結(jié)合層次分析結(jié)果給出有利于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡發(fā)展的調(diào)控建議，為四川省政府科學(xué)決策和房地產(chǎn)企業(yè)了解市場(chǎng)及把握房地產(chǎn)發(fā)展方向提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：供需結(jié)構(gòu)；多元線性回歸；主成分分析；層次分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）006-0-02

一、四川房地產(chǎn)市場(chǎng)供需綜合評(píng)估分區(qū)模型

基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)和需求出發(fā)建立分區(qū)模型。供給側(cè)結(jié)構(gòu)反映在國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)個(gè)體及其他類型的企業(yè)個(gè)數(shù)和平均從業(yè)人數(shù)上；需求則是體現(xiàn)在GDP、年末銀行存款余額、城鎮(zhèn)人均可支配收入及商品房銷售價(jià)格上。根據(jù)各市2011-2014年各指標(biāo)數(shù)據(jù)，分別計(jì)算每年各市國(guó)有、集體、私營(yíng)、其他類型企業(yè)個(gè)數(shù)占全省各類企業(yè)個(gè)數(shù)的比例并取平均；其他指標(biāo)按相同方法得出平均值，最后按照相同權(quán)重分別計(jì)算供給側(cè)綜合評(píng)估分?jǐn)?shù)及需求綜合評(píng)估分?jǐn)?shù)。再將每個(gè)市州的供給側(cè)得分及需求側(cè)綜合得分按權(quán)重計(jì)算，得出綜合得分如下：

根據(jù)以上綜合評(píng)分結(jié)果可將四川省分為：一區(qū)：成都；二區(qū)：綿陽(yáng)、南充、內(nèi)江、宜賓、資陽(yáng)、達(dá)州、瀘州；三區(qū)：廣元、德陽(yáng)、樂山、遂寧、涼山、眉山、自貢、廣安；四區(qū)：攀枝花、巴中、雅安；五區(qū)：甘孜、阿壩。

二、房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型

由于房?jī)r(jià)具有自我抑制的特性，本文試圖采用灰色預(yù)測(cè)結(jié)合Logistic阻滯增長(zhǎng)模型對(duì)2-5區(qū)未來(lái)10年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)進(jìn)行初步預(yù)測(cè)。由于成都市目前的房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，按照Logistic增長(zhǎng)模型的理論，其房?jī)r(jià)的發(fā)展階段已處于中后期，增長(zhǎng)幅度趨于平緩，故直接運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，所得結(jié)果如下：

為進(jìn)一步分析出影響房?jī)r(jià)變化的因素，利用灰色關(guān)聯(lián)法，將房?jī)r(jià)作為評(píng)價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，選出了7個(gè)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要因素。并運(yùn)用多元線性回歸模型對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，得出各區(qū)多元線性回歸模型分別為：

一區(qū)：

二區(qū)：

三區(qū)：

四區(qū)：

五區(qū)：

注：城鎮(zhèn)人均可支配收入X1、GDP X2、房屋竣工面積X3、年末銀行存款余額X4、本年完成投資額X5、平均從業(yè)人數(shù)X6、企業(yè)個(gè)數(shù)X7。

三、主成分分析

1.指標(biāo)體系的構(gòu)成

在上述各項(xiàng)影響供需平衡的指標(biāo)中，按照分區(qū)結(jié)果，找到以下8個(gè)綜合指標(biāo)以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供需協(xié)調(diào)關(guān)系：商品房銷售面積增長(zhǎng)率Bi1、商品房銷售面積/商品房竣工面積Bi2、人均可支配增長(zhǎng)率Bi3、商品房竣工面積/商品房施工面積Bi4、商品房銷售額/本年完成投資額Bi5、平均從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率Bi6、企業(yè)個(gè)數(shù)增長(zhǎng)率Bi7、生產(chǎn)法GDP/年末銀行存款余額。

2.當(dāng)前市場(chǎng)主成分分析模型

以一區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，根據(jù)上述指標(biāo)體系，整理得出一區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行指數(shù)，運(yùn)用SPSS對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，最終提取出能概括反映該區(qū)域房地產(chǎn)供求協(xié)調(diào)關(guān)系的供求結(jié)構(gòu)指數(shù)F：

計(jì)算指標(biāo)數(shù)據(jù)系列的均值與標(biāo)準(zhǔn)差，按照“3σ法則”，劃分評(píng)價(jià)區(qū)間，據(jù)此得出一區(qū)房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)指數(shù)預(yù)警區(qū)間如下表，F(xiàn)值在異常區(qū)間的視為預(yù)警指標(biāo)。

3.預(yù)期市場(chǎng)主成分分析模型

由于當(dāng)前四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，故對(duì)各指標(biāo)預(yù)測(cè)值再次進(jìn)行評(píng)估，期望得到未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的發(fā)展情況。結(jié)合上文涉及指標(biāo)，用MATLAB擬合工具箱進(jìn)行擬合并預(yù)測(cè)，對(duì)得到的預(yù)測(cè)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，得到各區(qū)未來(lái)10年的F值與供求結(jié)構(gòu)指數(shù)預(yù)警區(qū)間，下表數(shù)據(jù)以一區(qū)為例，其他區(qū)計(jì)算方法同理。

四、層次分析

1.指標(biāo)選取及層次劃分

為得到合理的調(diào)控政策，結(jié)合上文各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)期的測(cè)評(píng)，將2003-2024年各區(qū)值按照縱橫對(duì)比得到了幾項(xiàng)利于供給機(jī)構(gòu)平衡的政策進(jìn)行層次分析。本文選擇了所需投入、見效周期、政策執(zhí)行阻力、監(jiān)管難度以及政府調(diào)控決心5個(gè)因素作為準(zhǔn)則層Bi；選擇了限購(gòu)令C1、差別化的信貸C2、保障性住房工程C3、土地使用權(quán)管理C4、房地產(chǎn)稅收制度C5以及限制外資購(gòu)房C6作為方案層Ci；并在建立判斷矩陣Ai時(shí)，以未來(lái)四川省重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)為設(shè)置矩陣時(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，靈活建立適用于不同發(fā)展方向的判斷矩陣，為多元化選擇政策組合方案打下基礎(chǔ)。

2.一致性檢驗(yàn)及分析結(jié)果

用MATLAB數(shù)學(xué)軟件對(duì)判斷矩陣Ai做一致性檢驗(yàn)得如下結(jié)果：

上表所示CR均小于0.1，一致性檢驗(yàn)通過；根據(jù)以上結(jié)果計(jì)算各因素綜合權(quán)重，得到方案層對(duì)目標(biāo)層的合成權(quán)重向量為：W=（0.307608， 0.159073， 0.066189， 0.10553， 0.114065， 0.247271），CR<0.1。由上述的分析結(jié)果可知，本文優(yōu)選的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策次序?yàn)椋合拶?gòu)令，限制外資購(gòu)房，差別化的信貸，房地產(chǎn)稅收制度，土地使用權(quán)管理，保障性住房工程。

五、建議

1.政府要靈活運(yùn)用限購(gòu)令，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，取消一些現(xiàn)有的非市場(chǎng)化調(diào)控措施，以確保行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.外資的持續(xù)加大引入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性變化的因素增多，政府應(yīng)該加大限制外資力度，保障國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3.差別化政策的提出有利于抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，讓普通群眾購(gòu)房更容易。完善差別化信貸政策，能夠使四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康的發(fā)展。

4.房地產(chǎn)稅收制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行能夠起到促進(jìn)及保障的作用，完善房地產(chǎn)稅收政策需要做到，貫徹稅收公平原則，凈化稅收制度。

5.四川省未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也必須要加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)的管理，保障土地交易的公開透明。

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基金項(xiàng)目：應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)創(chuàng)新型人才培養(yǎng)模式的理論與實(shí)踐探索研究（14-156-291）；統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)人才培養(yǎng)模式與特色專業(yè)建設(shè)的探索研究（JG-1324）；應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)核心課程體系研究（JG—1501）；四川省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)測(cè)模型及其軟件設(shè)計(jì)（201610622027）。