房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)全球化深入發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，優(yōu)化資源配置，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用。通過(guò)開(kāi)展全面預(yù)算管理工作，企業(yè)可以有效控制成本，提高資金使用效率和市場(chǎng)適應(yīng)能力。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題，提出了一系列有針對(duì)性的解決對(duì)策，并以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，探討了其全面預(yù)算管理實(shí)踐，以期為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供有益參考。

一、全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）預(yù)算管理的整合性

全面預(yù)算管理具有整合性特征。房地產(chǎn)企業(yè)必須以發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，確保每項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)都與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)緊密相連。

在預(yù)算編制過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，如市場(chǎng)定位、品牌定位等，并在此基礎(chǔ)上將戰(zhàn)略目標(biāo)量化為預(yù)算指標(biāo)。各部門(mén)應(yīng)提出預(yù)算方案，并確保預(yù)算方案符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略要求。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立監(jiān)控評(píng)估機(jī)制，確保預(yù)算指標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)一致，并根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化，及時(shí)調(diào)整預(yù)算，確保預(yù)算的有效性。

（二）預(yù)算編制的精確性

為了確保預(yù)算編制的精確性，房地產(chǎn)企業(yè)需要深度解析并全面評(píng)估市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、成本動(dòng)因和風(fēng)險(xiǎn)潛因，同時(shí)做好土地成本估算、建筑物建設(shè)預(yù)算分配和銷售預(yù)期設(shè)定等工作。在估算土地成本時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要深入分析市場(chǎng)供需、政策導(dǎo)向等因素，確保土地成本與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值保持一致；在分配建筑物建設(shè)預(yù)算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮材料成本、技術(shù)和環(huán)保要求等，管理各項(xiàng)支出；在設(shè)定銷售預(yù)期時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面評(píng)估消費(fèi)者需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，做出合理預(yù)測(cè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在預(yù)算編制之初就筑牢安全防線，提高決策的前瞻性和預(yù)見(jiàn)性。

（三）預(yù)算執(zhí)行的動(dòng)態(tài)性

預(yù)算執(zhí)行不是靜態(tài)的，而是一項(xiàng)充滿活力的、動(dòng)態(tài)的管理活動(dòng)。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注預(yù)算與實(shí)際支出之間的偏差，分析偏差的成因并加以糾正。例如，在原材料價(jià)格波動(dòng)、政策變化或設(shè)計(jì)變更時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整相應(yīng)預(yù)算指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立高效的信息傳遞系統(tǒng)，以確保管理層能夠及時(shí)獲取預(yù)算執(zhí)行信息。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備高度的組織適應(yīng)性和決策敏銳度，能夠在多變的市場(chǎng)環(huán)境中充分發(fā)揮預(yù)算的作用，確保財(cái)務(wù)目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)同步實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）預(yù)算編制過(guò)程中的信息不對(duì)稱

信息不對(duì)稱不僅表現(xiàn)為數(shù)據(jù)共享不及時(shí)、不充分，還表現(xiàn)為不同層級(jí)、不同部門(mén)對(duì)同一信息有著不同的理解和認(rèn)識(shí)。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中，市場(chǎng)分析部門(mén)可能對(duì)某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景持樂(lè)觀態(tài)度，財(cái)務(wù)部門(mén)則因規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而對(duì)其持保守態(tài)度。在這種情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)難以在預(yù)算編制過(guò)程中有效整合不同部門(mén)的信息，導(dǎo)致預(yù)算編制不準(zhǔn)確，進(jìn)而影響后續(xù)的資金分配和項(xiàng)目推進(jìn)。信息不對(duì)稱給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是深遠(yuǎn)的、廣泛的，在房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理過(guò)程中主要表現(xiàn)為預(yù)算編制的盲目性、資源配置的低效率以及決策過(guò)程的不透明。這些問(wèn)題不僅會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本，還可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目延期，甚至影響企業(yè)信譽(yù)。

（二）預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)督缺失

在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程監(jiān)督中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要及時(shí)跟蹤財(cái)務(wù)指標(biāo)，還要持續(xù)評(píng)估預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)度、質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)等。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立健全預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機(jī)制，沒(méi)有對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行全面監(jiān)督和審查；沒(méi)有建立完善的預(yù)算執(zhí)行評(píng)價(jià)體系，未設(shè)置合理的監(jiān)督指標(biāo)。這會(huì)導(dǎo)致全面預(yù)算管理失效，進(jìn)而引發(fā)預(yù)算超支、項(xiàng)目成本增加、資源浪費(fèi)以及進(jìn)度延誤等問(wèn)題。

（三）預(yù)算調(diào)整機(jī)制的靈活性不足

全面預(yù)算管理質(zhì)量不僅是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的體現(xiàn)，還反映了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)適應(yīng)能力。在實(shí)際工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視了預(yù)算調(diào)整機(jī)制的靈活性，導(dǎo)致自身的市場(chǎng)響應(yīng)速度下降，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目順利開(kāi)展產(chǎn)生不利影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，只重視預(yù)算的權(quán)威性和固定性，而忽略了預(yù)算作為管理工具本身應(yīng)具有的動(dòng)態(tài)調(diào)整功能。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)財(cái)務(wù)信息不敏感，難以迅速接收前線員工捕捉到的市場(chǎng)變動(dòng)信號(hào)，導(dǎo)致預(yù)算調(diào)整缺乏時(shí)效性和準(zhǔn)確性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的解決措施

（一）建立健全信息共享機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要打破各部門(mén)之間的信息壁壘，確保全體員工都能實(shí)時(shí)獲取、充分利用關(guān)鍵信息，確保預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，提高預(yù)算調(diào)整的時(shí)效性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，加強(qiáng)與外部合作伙伴的交流與合作，以便管理層能夠迅速獲取市場(chǎng)變動(dòng)、政策調(diào)整等外部關(guān)鍵信息，優(yōu)化現(xiàn)有的全面預(yù)算管理模式，并在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中及時(shí)調(diào)整預(yù)算，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在技術(shù)層面，為了確保信息共享機(jī)制的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)加大技術(shù)研發(fā)投入力度，引入先進(jìn)的信息系統(tǒng)，如ERP（企業(yè)資源計(jì)劃）系統(tǒng)，整合主要業(yè)務(wù)流程；建立統(tǒng)一的共享數(shù)據(jù)庫(kù)，確保信息的一致性和實(shí)時(shí)性，從而為預(yù)算調(diào)整工作提供有力支持。

在組織文化層面，房地產(chǎn)企業(yè)需要營(yíng)造開(kāi)放共享的工作氛圍，鼓勵(lì)員工主動(dòng)分享信息，尤其是那些對(duì)預(yù)算編制和執(zhí)行過(guò)程有重大影響的信息。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)認(rèn)識(shí)到信息共享的重要性，幫助員工樹(shù)立以目標(biāo)為導(dǎo)向的工作理念，確保信息共享機(jī)制能夠支持企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督力度，不僅要對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行逐項(xiàng)審查，還要全面把控項(xiàng)目進(jìn)度、資源使用、成本效益等，建立完善的監(jiān)督體系。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取以下措施：①制定一套完善的內(nèi)部控制和審計(jì)程序，并引入先進(jìn)的信息技術(shù)（如大數(shù)據(jù)分析技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)等）來(lái)識(shí)別成本變動(dòng)趨勢(shì)，提升數(shù)據(jù)處理能力。②建立高效的預(yù)算動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以便及時(shí)調(diào)整預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的偏差，避免出現(xiàn)資金閑置和浪費(fèi)的情況。③在內(nèi)部樹(shù)立精細(xì)化管理理念，培養(yǎng)員工的責(zé)任感，幫助員工認(rèn)識(shí)到自己的行為對(duì)企業(yè)全面預(yù)算的影響，充分調(diào)動(dòng)員工的自律性和積極性；定期為員工提供與預(yù)算監(jiān)督相關(guān)的培訓(xùn)，提升其專業(yè)水平，確保其在發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差時(shí)能夠及時(shí)采取有效措施予以糾正。

（三）建立預(yù)算調(diào)整體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到在不同階段對(duì)預(yù)算進(jìn)行重新評(píng)估和修正的重要性，并建立與市場(chǎng)變化同頻的預(yù)算調(diào)整體系。該預(yù)算調(diào)整體系應(yīng)以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)力，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，具備快速適應(yīng)外部變化的能力。只有這樣的預(yù)算調(diào)整體系，才能有效應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政策調(diào)整、行業(yè)變化等。需要注意的是，在建立預(yù)算調(diào)整體系之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定一套科學(xué)的預(yù)算編制和調(diào)整流程。該預(yù)算編制和調(diào)整流程不僅要為全面預(yù)算管理的每個(gè)環(huán)節(jié)提供清晰的操作指南，還要保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)地調(diào)整預(yù)算。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)分析歷史數(shù)據(jù)、與同行業(yè)對(duì)比等手段不斷優(yōu)化預(yù)算編制參數(shù)，以提升預(yù)算編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，減少預(yù)算調(diào)整的頻率。此外，加強(qiáng)內(nèi)部溝通是確保預(yù)算靈活性的基礎(chǔ)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的溝通機(jī)制，確保信息在企業(yè)內(nèi)部得到及時(shí)傳遞和共享。

四、案例分析：以某房地產(chǎn)企業(yè)為例

某房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍較廣，涉及住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域。作為國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該房地產(chǎn)企業(yè)擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，始終堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)至上”的宗旨，秉承“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、共贏”的核心原則，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，旨在為經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)做出突出貢獻(xiàn)。

（一）某房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理實(shí)踐

一直以來(lái)，該房地產(chǎn)企業(yè)十分重視全面預(yù)算管理工作，不斷規(guī)范預(yù)算編制，嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行過(guò)程，及時(shí)調(diào)整預(yù)算執(zhí)行方案。該房地產(chǎn)企業(yè)將戰(zhàn)略規(guī)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)合，深入分析市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂了符合自身發(fā)展需求的預(yù)算方案，同時(shí)定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，并根據(jù)變化及時(shí)調(diào)整預(yù)算方案，保障了預(yù)算的適應(yīng)性和靈活性。該房地產(chǎn)企業(yè)還建立了成本控制機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目各階段成本的精細(xì)化管理；設(shè)定了成本控制目標(biāo)與成本管理責(zé)任，以避免出現(xiàn)預(yù)算超支問(wèn)題；完善了獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)員工嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算目標(biāo)。

該房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的信息系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正了預(yù)算執(zhí)行偏差；通過(guò)定期召開(kāi)財(cái)務(wù)分析和評(píng)審會(huì)議，及時(shí)調(diào)整了經(jīng)營(yíng)策略和預(yù)算。同時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)建立了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以及時(shí)應(yīng)對(duì)和化解預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。

該房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理實(shí)踐體現(xiàn)了其在財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)性和先進(jìn)性。通過(guò)加強(qiáng)全面預(yù)算管理，該企業(yè)能夠有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（二）某房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算控制方面面臨較大的困難。以該企業(yè)的某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資15億元，但由于建材價(jià)格上漲且設(shè)計(jì)變更，其實(shí)際成本上升至20億元。成本超支直接影響了項(xiàng)目的投資回報(bào)率。同時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算監(jiān)督體系不健全，難以保障預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的及時(shí)性和有效性。此外，在面對(duì)快速變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的預(yù)算調(diào)整機(jī)制，無(wú)法根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了偏差。

（三）某房地產(chǎn)企業(yè)的改進(jìn)措施與實(shí)施效果

在全面預(yù)算管理過(guò)程中，該房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)具體項(xiàng)目制定了一系列改進(jìn)措施。通過(guò)引入大數(shù)據(jù)分析和機(jī)器學(xué)習(xí)算法等先進(jìn)的技術(shù)，該企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性得到顯著提高。例如，在“××鳳凰城”住宅項(xiàng)目中，該企業(yè)通過(guò)深入分析市場(chǎng)趨勢(shì)和消費(fèi)者行為，提升了收入預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，最大限度地減小了收入預(yù)測(cè)誤差。

該房地產(chǎn)企業(yè)還通過(guò)優(yōu)化預(yù)算監(jiān)督體系，提高了預(yù)算調(diào)整的靈活性和及時(shí)性。例如，在“××金融商務(wù)中心”項(xiàng)目中，該房地產(chǎn)企業(yè)建立了一套完善的預(yù)算監(jiān)督體系，并通過(guò)定期審查預(yù)算，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正了預(yù)算執(zhí)行偏差。此外，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部溝通，該房地產(chǎn)企業(yè)的各部門(mén)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了高效協(xié)作，提高了預(yù)算執(zhí)行效率。

五、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理工作的過(guò)程中還存在諸多問(wèn)題，如預(yù)算編制過(guò)程中的信息不對(duì)稱、預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)督缺失等，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的作用難以得到充分發(fā)揮。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取有效的解決措施，制定科學(xué)的預(yù)算管理制度，不斷增強(qiáng)全面預(yù)算管理效果，以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

（作者單位：崇左市壺城棚戶區(qū)建設(shè)投資有限公司）