基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

［摘 要］房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中，納稅籌劃工作尤為重要，與企業(yè)成本管理和經(jīng)濟效益密切相關。開展納稅籌劃工作時，房地產(chǎn)企業(yè)應從自身發(fā)展實際入手，結(jié)合稅收政策，科學編制納稅籌劃方案，在合法合規(guī)的前提下，降低企業(yè)稅負?；诖?，文章簡要闡述房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義進行分析，提出基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略，助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)納稅籌劃工作的全面實施。

［關鍵詞］生命周期理論；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2024.12.010

［中圖分類號］F275；F812.42 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2024）12-00-03

0 " " 引 言

房地產(chǎn)企業(yè)是我國重要的納稅主體，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中面臨著更加嚴峻的市場環(huán)境。如何借助有效的納稅籌劃手段降低企業(yè)稅負，使企業(yè)獲得更高的價值，已成為房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的內(nèi)容。不過，現(xiàn)階段較多房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時并未引入生命周期理論，未能在不同階段針對性實施納稅籌劃方案，導致納稅籌劃效果不佳。因此，重點探究基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略意義重大。

1 " " 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的特點

①籌劃性。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要在經(jīng)營活動開展前開展納稅籌劃工作，嚴格按照相關政策法規(guī)、企業(yè)發(fā)展等方面的要求，形成與企業(yè)實際情況相符的納稅方案，有效降低企業(yè)稅負。②合法性。房地產(chǎn)企業(yè)工作人員在納稅籌劃過程中，要保證各項工作均在法律允許范圍內(nèi)，同時還應滿足相關規(guī)定要求。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅義務履行前，應制定合法的籌劃決策，防止企業(yè)面臨逃稅風險。③多維性。房地產(chǎn)企業(yè)的各個工作環(huán)節(jié)均會涉及納稅籌劃，所以納稅籌劃在范圍上應包含所有與稅費有關的環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應與其他單位保持良好的聯(lián)系，積極探索有效的節(jié)稅方案，實現(xiàn)納稅籌劃目標。④目的性。納稅籌劃的具體目的是使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更高的經(jīng)濟效益，降低稅負，并且有效防控稅務風險，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

2 " " 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

一是提升企業(yè)競爭實力?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場競爭逐漸加劇，加上國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力。通過科學開展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)?nèi)部資源進行科學配置，降低自身稅負，有效降低企業(yè)成本，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有更多資金進行價值創(chuàng)造，使企業(yè)競爭實力得到進一步提升［1］。二是能夠降低納稅成本。房地產(chǎn)企業(yè)項目規(guī)模較大，涵蓋內(nèi)容較多，因此會涉及較多稅種，如企業(yè)所得稅、土地增值稅等，導致企業(yè)納稅負擔過重。通過科學開展納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)可借助相應稅收優(yōu)惠政策合法降低納稅成本，緩解發(fā)展壓力。三是增加經(jīng)濟收益。稅收工作具有固定性、無償性等特征，要求房地產(chǎn)企業(yè)具有良好的資金流轉(zhuǎn)情況。根據(jù)《中國企業(yè)稅收負擔報告》，房地產(chǎn)企業(yè)總稅負占到40%以上，以房地產(chǎn)企業(yè)收入為例，稅負占20%～25%。稅負無法避免，不過房地產(chǎn)企業(yè)可借助科學的納稅籌劃措施降低企業(yè)稅負，使企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟收益。

3 " "基于生命周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，各階段均會涉及稅務活動，若想獲得良好的納稅籌劃效果，需要立足生命周期角度，針對性開展各階段的納稅籌劃工作。

3.1 " 籌備階段的納稅籌劃策略

首先，合理選擇籌資方式。通常情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金無法滿足項目的實際需求，因此會通過不同的方式進行籌資，如銀行貸款、企業(yè)拆借等。房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇籌資方式，以防止出現(xiàn)較高的籌資成本。若選擇銀行貸款的方式，企業(yè)可在稅前開展利息費扣除工作，也可以在清算土地增值稅時進行加計扣除，從而有效降低企業(yè)稅負。企業(yè)若采取拆借這種手段，則會面臨較大的風險，且無法有效降低企業(yè)稅負。因此，籌資過程中，企業(yè)應首選銀行貸款的方式。其次，科學選擇組織形式。項目實際開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可在項目所在地成立子公司，也可成立分公司。對于前一種形式而言，子公司屬于獨立法人，能夠進行稅款的單獨繳納。這種情況下，母公司無法參與到子公司收益、虧損調(diào)整中，不利于企業(yè)稅負降低。房地產(chǎn)企業(yè)若成立分公司，能夠合并計算母公司與分公司的應納稅額，可以做到彌補虧損，且由母公司負責企業(yè)所得稅繳納。因此，組織形式選擇過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面考慮不同組織形式對企業(yè)稅負產(chǎn)生的影響，經(jīng)實際對比分析后再加以選擇，將企業(yè)所得稅降至最低。

3.2 " 項目建設階段的納稅籌劃策略

首先，注重項目分期與開發(fā)類型選擇。①針對項目分期，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)往往會選擇分期開發(fā)的方式。土地增值稅稅法規(guī)定中提出，若項目為分期開發(fā)的方式，清算土地增值稅時，應將分期單位作為對象。同時，不同時期計算獲得的增值稅額不可合并，所以可能會存在一期項目增值額為正，需要繳納土地增值稅，三期項目增值額為負，無須進行土地增值稅繳納的情況。不同時期增值額無法相互抵扣，無法很好地降低土地增值稅額。面對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在前期項目規(guī)劃過程中，應對各期項目增值額進行事先測算，并作出合理調(diào)整，以獲得最佳土地增值稅增值率，從而有效降低企業(yè)稅負。②選擇項目類型時，通常存在兩種可以選擇的類型，第一種為普通住宅，第二種為非普通住宅。第一種類型能夠在土地增值稅方面享受到免征優(yōu)惠，實際籌劃環(huán)節(jié)需要對增值額分別進行核算。一些地區(qū)在項目類型上劃分得更加細致，除了以上兩種，還包括商業(yè)用房等。相關規(guī)定提出，對于不同類型的房地產(chǎn)，應進行收入、各項稅額等的分別計算，不同類型房地產(chǎn)之間的增值額無法相互彌補。這種情況下，易出現(xiàn)分類越細，稅負越高的情況。因此，在項目類型劃分過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應與當?shù)囟悇諜C關進行溝通，了解其實際要求，在此基礎上，進行土地增值稅測算，合理選擇項目開發(fā)類型，以減輕自身稅負。③考慮毛坯房與精裝房占比。對于精裝房，其中較多家具、家用電器等均可獲得13%的增值稅專票，因此，企業(yè)要科學設定精裝房占比，提高抵扣額，最終降低企業(yè)稅負。另外，精裝修支出能夠在土地增值稅計算環(huán)節(jié)列支，一些硬裝支出能夠享受20%的加計扣除優(yōu)惠。

其次，合理選擇融資方式。項目開發(fā)過程中，往往需要有充足的資金，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更多資金，會開展融資活動，較為常見的方式為債務融資。相關稅法規(guī)定要求，企業(yè)由于借款出現(xiàn)的利息支出，無法進行進項抵扣［2］。因此，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與利息支出存在較為密切的聯(lián)系，企業(yè)要合理選擇融資方式。①針對企業(yè)所得稅，如果企業(yè)能夠獲得金融機構(gòu)借款證明，就可在稅前進行列支。對于從非金融機構(gòu)借款所產(chǎn)生的利息支出，當借款利潤不高于同期同類商業(yè)銀行借款利率時，可在稅前進行列支。②對于土地增值稅，獲得金融機構(gòu)借款證明，且不高于同期同類借款利率的情況下，能夠進行扣除，開發(fā)費用小于等于開發(fā)與土地獲得總成本的5%時，能夠進行扣除。如果企業(yè)未能獲得借款證明，可共同核算開發(fā)成本與利息支出，對于小于等于開發(fā)與土地獲得總成本10%的部分，可計算扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)應對同期商業(yè)銀行借貸利率等進行綜合分析，進行扣除金額測算，從而合理融資。

最后，合理選擇項目承包方式。對于房地產(chǎn)項目而言，主要存在兩種承包方式。一是甲供工程方式。這種承包方式下，企業(yè)有一部分材料采購權(quán)，可獲得13%的增值稅專用發(fā)票。二是工程直接外包方式。這種方式是與建筑企業(yè)簽訂合同，主要由建筑企業(yè)負責采購項目材料，項目承包可獲得9%的增值稅專用發(fā)票。這兩種方式下，增值稅進項稅額存在4%的差異。因此，工程出包前，房地產(chǎn)企業(yè)應進行出包計劃的科學制訂。例如，在電梯安裝方面，可以同電梯安裝公司簽訂兩份合同，將電梯采購與電梯安裝分開，從而使企業(yè)更好地進行增值稅進項稅額抵扣。相關稅法提出，建筑企業(yè)在甲供工程中，可選擇簡易計稅法，適用于3%的稅率。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能按照3%的稅率抵扣進項稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應與各方積極溝通，確保合同內(nèi)容中擁有明確的稅率，結(jié)合實際進行進項抵扣額測算，最終合理選擇項目承包方式。

3.3 " 銷售階段的納稅籌劃策略

首先，科學利用促銷策略。銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得良好的銷售效果，會采取相應的促銷售手段，如贈送家電、打折等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇贈送家電這一方式時，因贈送家電帶有銷售性質(zhì)，往往需要繳納相應的增值稅［3］。而相關規(guī)定中提出，若企業(yè)選擇折扣方式開展銷售活動，在同一發(fā)票中顯示折扣額和銷售額的情況下，可以折扣后銷售額為主，進行增值稅繳納。從而得出，房地產(chǎn)企業(yè)促銷環(huán)節(jié)，應選擇直接折扣的方式，避免采取贈送贈品的方式。其次，采用銷售定價籌劃方法。當開發(fā)成本固定時，隨著銷售價格的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤也會有所增加。不過，受土地增值稅的影響，企業(yè)稅后凈利潤的獲取會在一定程度上受到限制。當銷售定價超過土地增值稅最大臨界價格時，企業(yè)面臨較大的土地增值稅稅額，最終會減少企業(yè)利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對土地增值稅進行考慮，合理定價。最后，控制銷售進度，對納稅時點進行合理調(diào)節(jié)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其通常會選擇預售的方式，當銷售面積達到開發(fā)項目的85%時，則需要清算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要對銷售進度進行控制，從而對土地增值稅納稅時間加以延緩，使企業(yè)獲得更高的資金時間價值，如可以科學構(gòu)建銷售進度控制機制，從而獲得良好的納稅籌劃效果。

3.4 " 清算階段的納稅籌劃策略

現(xiàn)階段，土地增值稅清算環(huán)節(jié)主要是對不同類型的房地產(chǎn)進行分別清算。由于不同地區(qū)在清算土地增值稅時存在不同的標準和要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實際，全面考慮納稅內(nèi)容，做好清算階段納稅籌劃工作［4-5］。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應對清算時間節(jié)點進行準確把握，現(xiàn)行政策中并未對清算時間作出明確規(guī)定，不過房地產(chǎn)企業(yè)可通過開發(fā)周期等，對清算時間進行科學安排。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應與當?shù)囟悇諜C關做好溝通交流，明確成本要素，同時作出合理調(diào)整。通過“三分法”詳細分析開發(fā)項目情況，找準成本核算對象，結(jié)合企業(yè)前期定價方案，科學清算土地增值稅，確保增值率具有較強的合理性，減輕企業(yè)稅負。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要對當年結(jié)算情況、房產(chǎn)銷售情況等進行提前預算，合理預計所得稅匯算金額，避免企業(yè)面臨更重的稅負，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)企業(yè)還應進行稅務管理制度等的科學構(gòu)建，編制完善的納稅風險應對方案，并在納稅籌劃人員能力持續(xù)提升的同時，促進納稅籌劃工作科學實施。

3.5 " 持有階段的納稅籌劃策略

在持有階段，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇先租后售、分解租金收入、稅前扣除等方式開展納稅籌劃工作。房地產(chǎn)監(jiān)管環(huán)節(jié)，應科學開展籌劃工作，具體可選擇自用的方式，也可選擇出租的方式。通過簡化出租體系，進一步分解租金收入，這也是一種納稅籌劃手段。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋租賃時，會涉及房產(chǎn)稅、增值稅，進而會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的稅收負擔［6］。而選擇配套物業(yè)管理方式，房地產(chǎn)企業(yè)只需要進行附加稅、增值稅繳納，會在一定程度上降低企業(yè)稅負。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過綜合分析租金與物業(yè)管理費，科學開展納稅籌劃工作，從而獲得良好的籌劃效果。例如，房地產(chǎn)企業(yè)房屋持有階段，可成立物業(yè)管理公司，進行納稅籌劃。此外，稅前扣除項目管理費、應付職工工資、員工福利、廣告費用等均能在一定程度上減輕企業(yè)稅負，從整體上對企業(yè)稅負進行控制［7］。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要編制出更加科學的納稅籌劃方案，確保納稅籌劃工作高質(zhì)量實施。

4 " " 結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展過程中，納稅籌劃的作用日漸凸顯，通過科學開展納稅籌劃工作，能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力，減少成本支出，獲得更高的經(jīng)濟效益。不過，房地產(chǎn)企業(yè)整個項目開展階段均會涉及稅務問題，各階段的稅負情況會對企業(yè)整體稅負產(chǎn)生直接影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃工作時需要引入生命周期理論，將關注點放在項目整個生命周期，分別做好項目籌備階段、項目建設階段、銷售階段、清算階段、持有階段的納稅籌劃工作，以此確保納稅籌劃工作全面實施，從而在降本增效的同時，實現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

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［3］黃明英.對房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務籌劃研究［J］.中國市場，2023（20）：153-156.

［4］崔晉兵.“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃研究［J］.財訊，2022（22）：111-113.

［5］蕭梓珊，王宇晴，魏浩楠，等.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃分析［J］.會計師，2023（5）：51-53.

［6］劉爽.房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃問題研究［J］.租售情報，2023（1）：32-34.

［7］肖佩君.論房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種與納稅籌劃［J］.中小企業(yè)管理與科技，2022（15）：160-162.