新形勢下物業(yè)企業(yè)成本管控路徑探析

摘要：隨著市場競爭的愈發(fā)激烈，物業(yè)企業(yè)發(fā)展面臨諸多新挑戰(zhàn)，而增強成本管控能力是物業(yè)企業(yè)有效應(yīng)對各類挑戰(zhàn)、提高市場競爭力的重要手段。新形勢下，物業(yè)企業(yè)在成本管控方面面臨的主要挑戰(zhàn)有人力成本支出持續(xù)增加、能源成本壓力與日俱增、技術(shù)投入與回報不匹配。對此，本文認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極采取優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)、降低人力成本、提高能源使用效率、重視技術(shù)更新、避免技術(shù)過度投入、理性購買技術(shù)等措施應(yīng)對挑戰(zhàn)，提高自身可持續(xù)發(fā)展能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；成本管控；市場競爭力

DOI：10.12433/zgkjtz.20242739

隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速和人們生活水平的顯著提高，物業(yè)企業(yè)不再單單作為基礎(chǔ)性的服務(wù)行業(yè)而存在，而是朝著更高效、更智能的方向發(fā)展。物業(yè)企業(yè)的成本管理與控制和其他企業(yè)存在明顯差異，主要表現(xiàn)在成本集中在人力資源管理與基礎(chǔ)設(shè)施管理方面。在企業(yè)的內(nèi)部管理與控制過程中，對成本的管理控制對企業(yè)的未來發(fā)展起著關(guān)鍵作用。成本管控是物業(yè)企業(yè)管理的重要組成部分，也是物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的核心，不僅關(guān)乎物業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效益，更關(guān)乎物業(yè)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展[1]。當(dāng)前，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、人工智能技術(shù)、云存儲技術(shù)的迅猛發(fā)展，使物業(yè)企業(yè)可以以更加智能化、數(shù)字化的手段實時進(jìn)行成本控制，從而有效控制成本，減少資源浪費，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成

（一）人工成本

人工成本是物業(yè)企業(yè)成本的重要組成部分，其不僅包括從事物業(yè)服務(wù)職工的工資，還包含了員工的福利待遇、培訓(xùn)費用等。職工工資在物業(yè)企業(yè)人工成本中占據(jù)相當(dāng)比重。物業(yè)企業(yè)的職工工資涵蓋了物業(yè)管理人員、維修服務(wù)人員、后續(xù)保障及日常清潔人員的工資，在物業(yè)設(shè)施需要維修、業(yè)主投訴、公共區(qū)域清潔的時候，都需要特定人員的參與，該項支出不可避免。物業(yè)企業(yè)職工的工資也有層級之分，如管理層的工資和后續(xù)保障人員的工資薪酬差異較大，這也反映了其人員分工和職責(zé)的不同，但無論如何，從事物業(yè)服務(wù)的職工都需要做好本職工作，以此獲得勞動報酬，也只有人員各司其職，才能保障物業(yè)企業(yè)高效運作。福利待遇是吸引和留住員工的關(guān)鍵，在人力成本管理過程中，福利待遇很大程度上影響到員工的去留，良好的福利待遇體系可以幫助物業(yè)企業(yè)更好地留住人才，有利于實現(xiàn)人盡其才[2]。

（二）能源成本

能源成本在物業(yè)企業(yè)整體成本構(gòu)成中同樣占據(jù)重要位置。一般而言，物業(yè)企業(yè)的能源成本指的是在物業(yè)管理過程中，需要用到的電力、燃?xì)?、水資源等，這些能源用以維持物業(yè)企業(yè)的日常運行，也用以保障住戶的生活質(zhì)量，是住戶選擇物業(yè)企業(yè)的關(guān)鍵，所以，這部分支出必不可少。電力成本在物業(yè)企業(yè)能源費用支出中占據(jù)很大比例，物業(yè)企業(yè)的電力成本損耗大多來自于日常供電、夜間照明、電梯運行等費用支出，當(dāng)前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都會選擇LED照明、智能溫度調(diào)控系統(tǒng)，目的是降低能源損耗，減少能源成本。燃?xì)獬杀疽彩俏飿I(yè)企業(yè)不可避免的支出，物業(yè)企業(yè)購買燃?xì)獾闹饕康氖菫闃I(yè)主供暖，但天然氣的價格是波動的，如果天然氣的市場價格過高，那么，物業(yè)企業(yè)的采購成本就會增加。此外，水資源也是物業(yè)企業(yè)的必需資源，物業(yè)企業(yè)的水資源用途集中于日常清潔以及衛(wèi)生用水，利用現(xiàn)代化的節(jié)水設(shè)備，可以有效降低水資源成本[3]。

（三）維護(hù)及修繕成本

設(shè)備維護(hù)和修繕成本是物業(yè)企業(yè)成本支出的一大方面，無論是現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，還是突發(fā)性設(shè)備維的修理費用，都需要一定的成本支出。就設(shè)備維護(hù)而言，定期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)，是確保各項物業(yè)系統(tǒng)正常運行的基本前提，也是延長設(shè)施設(shè)備使用壽命的重要舉措[4]。電梯運行系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)都屬于物業(yè)設(shè)施設(shè)備的構(gòu)成，通過定期檢查這些設(shè)施設(shè)備的使用狀態(tài)，可以及時發(fā)現(xiàn)潛在問題，減少額外的維修費用。就突發(fā)性設(shè)備維修而言，隨著使用時長的增加，設(shè)備不可避免地會出現(xiàn)自然老化現(xiàn)象，需要修繕或者更新。如果能對突發(fā)性設(shè)備問題采取預(yù)防性措施，就可以降低故障的突發(fā)率，減少由于突發(fā)性故障給住戶造成的不便。

二、新形勢下物業(yè)企業(yè)成本管控面臨的挑戰(zhàn)

（一）人力成本支出持續(xù)增加

隨著勞動力成本的逐漸上升，物業(yè)企業(yè)的人力成本投入也在持續(xù)增加。近年來，市場對于經(jīng)驗豐富、技術(shù)操作嫻熟的物業(yè)專業(yè)人員的需求缺口不斷擴大，而勞動力供應(yīng)的不足加劇了這一矛盾，物業(yè)企業(yè)很容易陷入激烈的人才爭奪中，在吸引人才以及留住人才方面挑戰(zhàn)加大[5]。人員的流動性也是造成物業(yè)企業(yè)人力成本持續(xù)增加的一大原因，作為服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，物業(yè)企業(yè)職工普遍更傾向于謀求更好的職業(yè)發(fā)展，當(dāng)面對更有誘惑性的工作條件時會考慮從當(dāng)前物業(yè)企業(yè)中離職，而人員流動性的提高意味著物業(yè)企業(yè)的招聘成本和人才培養(yǎng)投入無法得到相應(yīng)的回報，不利于物業(yè)企業(yè)獲得更大的利潤。在以物業(yè)為代表的服務(wù)行業(yè)中，人力成本通常是最主要的成本支出，如若物業(yè)企業(yè)不能及時優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、提高人員工作效率、降低人力成本，就很難維持良好的經(jīng)營狀態(tài)以及獲得穩(wěn)定的收益。

（二）能源成本壓力與日俱增

新形勢下，物業(yè)企業(yè)面臨著與日俱增的能源成本壓力。一方面，能源價格的市場波動使物業(yè)企業(yè)不得不尋求節(jié)能減排的路徑，盡可能地降低經(jīng)營成本，但當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)只是空有想法，并未采取有針對性的措施來提升能源資源的使用效率，能源消耗依舊很大，而且節(jié)能設(shè)備的引進(jìn)有限，再加上不重視技術(shù)升級和設(shè)備更新，導(dǎo)致設(shè)備運行效率低下，存在高能耗的問題[6]。另一方面，多數(shù)物業(yè)企業(yè)仍依賴于傳統(tǒng)能源，未考慮引入太陽能、風(fēng)能、水能等可再生能源，對傳統(tǒng)能源的依賴性過高，一旦傳統(tǒng)能源市場價格提高，物業(yè)企業(yè)的成本壓力也會增大。此外，由于缺乏資源使用監(jiān)管，未能對資源消耗情況做出數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，未能及時監(jiān)測電能、水能等資源的使用情況以及制定精準(zhǔn)的節(jié)能減排方案，也會嚴(yán)重影響到物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[7]。

（三）技術(shù)投入與回報不匹配

技術(shù)投入與回報不匹配是物業(yè)企業(yè)在成本管控時面臨的一大問題。隨著以大數(shù)據(jù)智能分析、區(qū)塊鏈技術(shù)為代表的現(xiàn)代技術(shù)在物業(yè)企業(yè)中的普遍應(yīng)用，物業(yè)企業(yè)的成本管理得到有效的控制，但是先進(jìn)技術(shù)手段的應(yīng)用，也意味著技術(shù)投入的增加，而這部分增加的技術(shù)投入?yún)s不一定會收獲應(yīng)有的回報[8]。一是物業(yè)企業(yè)需要投入大量的資金購買先進(jìn)的成本管控設(shè)施設(shè)備，其資金投入不僅涉及到財務(wù)軟件、智能分析系統(tǒng)、信息化處理平臺等軟件設(shè)施，還涉及到數(shù)據(jù)處理機器等硬件設(shè)施，無論是軟件設(shè)施還是硬件設(shè)施的購買費用都較為高昂，如果物業(yè)企業(yè)不能獲得與投入相符的回報，就意味著資金虧損。二是技術(shù)維護(hù)成本支出較大，軟硬件設(shè)備都需要進(jìn)行定期的維護(hù)和更新，以延長其使用壽命，保障其運行的穩(wěn)定性，但設(shè)備的維護(hù)不僅僅需要人力資源，還需要大量的財力與物力支撐，這也在無形中增加了物業(yè)企業(yè)的技術(shù)投入成本。物業(yè)企業(yè)如若不能根據(jù)自身狀況購買軟硬件設(shè)施，就會出現(xiàn)技術(shù)投入與回報不匹配的情況，從而陷入資金困境[9]。

三、新形勢下物業(yè)企業(yè)的成本管控路徑

（一）優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，降低人力成本

針對人力成本增加的問題，物業(yè)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，可以通過招聘的方式選拔高質(zhì)量人才，確保招聘到的新員工具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗和強大的實操能力。其次，應(yīng)當(dāng)重視人員激勵，給予人員富有吸引力的福利待遇，提高員工對物業(yè)企業(yè)的忠誠度，例如，制定有競爭力的福利待遇方案，為員工提供績效獎金、工齡福利、晉升機會等，以便更好地吸引人才、留住人才。再次，應(yīng)當(dāng)為員工提供繼續(xù)學(xué)習(xí)的機會，通過組織安排職業(yè)培訓(xùn)等方式，提高在職員工的技能水平，為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。最后，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)學(xué)會利用現(xiàn)代技術(shù)手段，如物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、自動化管理技術(shù)，降低人力資源投入，靈活控制人力成本[10]。

（二）提高能源使用效率，重視技術(shù)更新

物業(yè)企業(yè)有必要通過技術(shù)升級、設(shè)備維護(hù)等方式提高能源資源的使用率，進(jìn)而降低能源成本。一方面，應(yīng)當(dāng)注重高效節(jié)能設(shè)施設(shè)備的引進(jìn)，促進(jìn)風(fēng)能、水能、太陽能等可再生資源的轉(zhuǎn)化利用，在為業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)時，可考慮安裝太陽能光伏板或者借助風(fēng)能發(fā)電設(shè)備提供能源類服務(wù)，通過環(huán)?？稍偕Y源來降低物業(yè)管理成本。另一方面，物業(yè)企業(yè)也可采購LED照明、智能風(fēng)感系統(tǒng)、智能溫度調(diào)控系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，對這些設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期的維護(hù)和更新，保證設(shè)施設(shè)備能正常高效運行，降低設(shè)施設(shè)備突發(fā)性損壞給物業(yè)企業(yè)帶來的損失。水資源成本也是物業(yè)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重水資源的節(jié)約利用，可以通過安裝低流量水龍頭或自動感應(yīng)水龍頭等方式，節(jié)約水資源，降低水資源使用成本[11]。

（三）避免技術(shù)過度投入，理性購買技術(shù)

現(xiàn)階段，多數(shù)物業(yè)企業(yè)面臨著技術(shù)投入與回報不成正比的問題。針對這一問題，首先，物業(yè)企業(yè)在采購智能化技術(shù)、數(shù)字化技術(shù)等現(xiàn)代化技術(shù)手段前，應(yīng)當(dāng)做好市場調(diào)研工作以及正確評估自身對技術(shù)的需求，選擇與自身發(fā)展規(guī)模相匹配的技術(shù)采購方案。如此一來，既可以降低由于過度投入導(dǎo)致的資金鏈斷裂的風(fēng)險，又能夠保證投入與預(yù)期回報相符，收獲良好的效果[12]。其次，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全技術(shù)管理體系，確保設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定運行，可以考慮建立專門的技術(shù)團隊，或者通過外包的方式讓第三方技術(shù)供應(yīng)商負(fù)責(zé)日常技術(shù)維護(hù)工作，以此降低由于技術(shù)系統(tǒng)故障而引發(fā)的風(fēng)險，避免額外成本支出。最后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注技術(shù)投入的長期效益，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時更新升級，以提高其性能，降低技術(shù)升級成本。

四、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但人們對物業(yè)企業(yè)的要求也隨之提高。在這種背景下，物業(yè)企業(yè)需要不斷調(diào)整，以適應(yīng)時代發(fā)展。物業(yè)企業(yè)需要傾聽客戶的需求，為客戶提供更好的服務(wù)措施，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)升級。成本管控是物業(yè)企業(yè)重要的內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)需要持續(xù)進(jìn)行成本管控創(chuàng)新，才能在激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置、保持優(yōu)勢地位，為業(yè)主提供更加便捷的服務(wù)。新形勢下，物業(yè)企業(yè)成本涉及到的內(nèi)容越來越多，成本管控面臨的挑戰(zhàn)也越來越大。隨著現(xiàn)代技術(shù)的飛速發(fā)展和物業(yè)企業(yè)市場競爭環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的成本管控方式已經(jīng)不能很好地適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)市場的實際。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極借助智能化系統(tǒng)、成本管控系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等現(xiàn)代化技術(shù)手段，實現(xiàn)對成本的實時監(jiān)控和精準(zhǔn)管理，從而提高成本管理效率，降低不必要的成本損耗，節(jié)約人力、物力、財力資源，有效應(yīng)對市場環(huán)境的變化，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：戚燦燦（1984），女，漢族，江蘇徐州人，本科，會計師，研究方向為財務(wù)管理。