基于PEST-AHP的城中村改造風(fēng)險因素探究

摘要：基于對我國城中村改造風(fēng)險因素的分析，結(jié)合PEST模型，建立城中村改造風(fēng)險因素評價指標(biāo)模型，并采用專家打分法，對城中村改造風(fēng)險因素影響程度進(jìn)行兩兩比較打分，并統(tǒng)計數(shù)據(jù)；運用層次分析法（AHP）對建立的城中村改造風(fēng)險評價體系中的評價指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行確定；通過科學(xué)合理的評價，正確引導(dǎo)城市更新發(fā)展，并提出相應(yīng)對策建議，以期為我國城中村改造提供借鑒。

關(guān)鍵詞：城中村改造；PEST分析法；層次分析法；風(fēng)險因素

0 引言

城中村是城市在快速發(fā)展中留下的未完全城市化地區(qū)，它是我國農(nóng)村向城市過渡的產(chǎn)物。雖在城市生活的邊緣，但仍然保留著傳統(tǒng)農(nóng)村部分典型特征^［1］。改革開放后，我國城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，城市建設(shè)用地需求迫切，城市周邊的農(nóng)村和城郊地區(qū)也在城市化進(jìn)程中邊緣化，形成了城市包圍農(nóng)村的現(xiàn)象。在這一過程中，由于城市規(guī)劃的限制，城市無法完全吸納和采用農(nóng)村集體土地，未經(jīng)規(guī)劃的土地保留了農(nóng)村住宅的形式，形成了城中村。盡管城中村處于城市空間的邊緣，但它卻是社會變革的核心。它以自己的方式參與城市的生產(chǎn)和建設(shè)，并積極促進(jìn)著城市的發(fā)展。

隨著我國對現(xiàn)代化規(guī)劃的追求和城市擴張的需要，越來越多的土地被用于城市擴張，原有城中村土地的治理、規(guī)劃和管理體制并沒有隨著城市擴張而進(jìn)步，反而出現(xiàn)諸多問題。當(dāng)前，城中村城市更新項目既有大量歷史遺留問題又有實際更新改造的困境，且我國城市更新還處于制度探索和完善的階段，在社會意識薄弱和更新策略不完善的情況下，因缺乏遠(yuǎn)見等因素易造成社會網(wǎng)絡(luò)受損、城市歷史文化環(huán)境遭破壞、拆遷安置難以順利進(jìn)行等社會問題，城中村改造面臨更多挑戰(zhàn)^［2］。

我國城中村改造實踐中存在經(jīng)濟利益不平衡和社會不公正的現(xiàn)象，有些地區(qū)政府存在將改善民生的城中村改造項目用于賺取土地收益的功利化經(jīng)濟行為，對城中村改造的過程中存在重經(jīng)濟輕社會、重物質(zhì)輕精神、重拆遷輕保護等問題，對文化脈絡(luò)、社會網(wǎng)絡(luò)、居住空間造成了破壞^［3］。黃鶴指出^［4］，對于城中村改造應(yīng)著重文化建設(shè)，然而因資金、管理的不足，造成城市中心與周邊城中村基礎(chǔ)配套設(shè)施和文化資源分布不均的問題。城中村改造過程中，城市歷史文化保護不到位引發(fā)的社會問題，引發(fā)學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。由于對城中村改造缺乏人文保護意識，以至于城市文化與經(jīng)濟遺產(chǎn)大量喪失，造成了極大的負(fù)面影響^［5］。

Lin等^［6］認(rèn)為，在城市更新實施過程中，應(yīng)考慮社區(qū)居民的意見，從而增強居民的歸屬感，提高對社區(qū)更新的參與度和認(rèn)可度，形成一個良性循環(huán)的更新改造過程。莊婧^［7］借助增長機器理論工具，剖析不同利益群體、矛盾關(guān)系、利益調(diào)和過程，得出城中村改造需協(xié)調(diào)多方利益關(guān)系，并通過政府完善規(guī)則加以引導(dǎo)和約束，才能有力有序?qū)嵤?、促進(jìn)改造。李強^［8］對城中村目前存在的突出問題進(jìn)行歸納總結(jié)，根據(jù)城中村改造目前面臨的困境，提出政府應(yīng)從職能范圍、職能發(fā)揮、法制建設(shè)等方面實現(xiàn)自身角色的轉(zhuǎn)變。

1 基于PEST的城中村改造風(fēng)險因素分析

1.1 PEST分析法

PEST由政治（Politic）、經(jīng)濟（Economy）、社會（Society）、技術(shù)（Techology）4個方面的英文首字母組合而成，用于判斷宏觀環(huán)境對產(chǎn)品的影響。政治環(huán)境包括國家的社會制度，執(zhí)政黨的性質(zhì)、方針、政策、政府法令等；經(jīng)濟環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟；社會環(huán)境包括國家或地區(qū)的社會需求水平，通常通過人口的教育和文化水平反映；技術(shù)環(huán)境需要注意企業(yè)對相關(guān)研究的投資和支持^［9］。

1.2 城中村改造風(fēng)險因素PEST分析

（1）政治風(fēng)險分析。國家和地方政府高度重視和支持城中村改造工作，出臺了許多政策和方針，為城中村改造的順利實施提供了堅實的保障。但是，國家和地方政府出臺的文件大多比較宏觀，往往以“指導(dǎo)意見”和“工作文件”的形式出現(xiàn)，缺乏具有約束力的規(guī)章制度和詳細(xì)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。同時，城中村改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，涉及多個部門和行業(yè)。改造項目審批前的溝通，存在管理體制不統(tǒng)一、環(huán)環(huán)脫節(jié)的問題，導(dǎo)致改造項目審批周期長、效率低。

（2）經(jīng)濟分析分析。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了我國的經(jīng)濟發(fā)展，而國民經(jīng)濟的快速增長，也反過來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和房價持續(xù)上漲。推進(jìn)城中村改造，痛點之一就是要解決資金問題。由于城中村改造是一項長期的工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力較差，自有流動資金不足，同時在項目實施階段，國家融資政策發(fā)生變化，如限制貸款額度和利率調(diào)整，都會影響項目的融資。而且，在市場隨時會發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)者需要承擔(dān)巨大的融資風(fēng)險。

（3）社會風(fēng)險分析。房地產(chǎn)開發(fā)商在與拆遷戶博弈的過程中，經(jīng)常會因矛盾處理不當(dāng)引發(fā)社會沖突或上訪等風(fēng)險。征地拆遷時的利益補償是開發(fā)商與村民最容易激起矛盾與沖突的風(fēng)險點。由于某些房屋存在權(quán)屬證件不全、權(quán)屬關(guān)系不清、私下交易等問題，權(quán)屬無法確定，耽誤項目實施的進(jìn)度。除了征收程序不合規(guī)，村民對政策認(rèn)知不足等問題，文化風(fēng)險也是征地過程中不可忽視的因素，如在征地拆遷過程中對歷史建筑或宗族祠堂保護不當(dāng)或設(shè)計方案不當(dāng)，極易造成沖突。

（4）技術(shù)風(fēng)險分析。項目規(guī)劃設(shè)計是項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設(shè)計時，需要考慮諸多因素，包括交通情況、出入口設(shè)定、停車場設(shè)計、建筑布置、樓層和高度等。與此同時，改造過程中，技術(shù)人員既需要具備新技術(shù)與管理綜合素養(yǎng)，又需要具備建筑設(shè)計、工程管理、信息技術(shù)等多方面的知識與技能。因此，目前能夠為城中村改造提供全過程服務(wù)的人才欠缺。

2 基于AHP的城中村改造風(fēng)險因素模型構(gòu)建

AHP是美國商業(yè)研究者薩蒂在20世紀(jì)70年代初提出的一種加權(quán)層次決策分析方法，是一種定性與定量相結(jié)合的決策分析方法，用于解決多目標(biāo)的復(fù)雜問題。

2.1 基于AHP的城中村改造風(fēng)險評價體系的構(gòu)建

AHP的結(jié)構(gòu)一般包含目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。為準(zhǔn)確識別城中村改造的風(fēng)險因素，以“城中村”“城中村改造”“舊城改造”“城市更新”“社會穩(wěn)定風(fēng)險”等為關(guān)鍵詞，檢索了中國知網(wǎng)、萬方等數(shù)據(jù)庫，選取了20篇中文核心期刊論文進(jìn)行分析，并結(jié)合國內(nèi)城中村改造成功的經(jīng)典案例進(jìn)行研究，通過PEST分析和專家打分，最終確定了11個城中村改造風(fēng)險因素，城中村改造風(fēng)險因素分析見表1。

根據(jù)上述影響因素分析，確定城中村改造風(fēng)險因素評價指標(biāo)體系。構(gòu)建4個級別共11個子指標(biāo)的城中村改造風(fēng)險評價體系。該評價體系的目標(biāo)層為城中村改造風(fēng)險評價、一級指標(biāo)分別為政治風(fēng)險指標(biāo)（A₁）、經(jīng)濟風(fēng)險指標(biāo)（A₂）、社會風(fēng)險指標(biāo)（A₃）和技術(shù)風(fēng)險指標(biāo)（A₄），其中A₁包含2個子指標(biāo)、A₂包含3個子指標(biāo)、A₃包含3個子指標(biāo)、A₄包含3個子指標(biāo)。城中村改造風(fēng)險因素評價體系圖如圖1所示。

2.2 城中村改造風(fēng)險因素權(quán)重的確定

采用專家評分的方法，對各指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行確定。首先，請5名業(yè)內(nèi)專家按標(biāo)度進(jìn)行兩兩對比評分，再將這些數(shù)據(jù)加以整理，所得得分求出算數(shù)平均值，最終獲得評價指標(biāo)模型中各指標(biāo)的比例，并生成判斷矩陣。數(shù)字表示各指數(shù)間的相關(guān)風(fēng)險。數(shù)值愈大，則說明相對風(fēng)險越高。判斷矩陣標(biāo)度及其含義見表2。

采用求根法計算各本體價值評價指標(biāo)的權(quán)重向量，以A級指標(biāo)為例，具體指標(biāo)權(quán)重計算過程如下：

（1）根據(jù)專家打分賦值構(gòu)建判斷矩陣，根據(jù)專家打分情況，得到A_i判斷矩陣見表3。將判斷矩陣中的每行元素相乘，求得每行所有元素的乘積。

（2）將乘積進(jìn)行開方根處理。研究共涉及4種本體價值評價指標(biāo)，對應(yīng)的判斷矩陣為4×4矩陣，所以開方根時也需要進(jìn)行4次開方根。

（3）根據(jù)開方根結(jié)果進(jìn)行權(quán)重向量歸一化處理，求得的政治風(fēng)險因素（A₁）、經(jīng)濟風(fēng)險因素（A₂）、社會風(fēng)險因素（A₃）、技術(shù)風(fēng)險因素（A₄）權(quán)重向量分別為0.091、0.292、0.528、0.089。

（4）通過計算得到最大特征根，即

式中，n為矩陣階數(shù)；A_n為判斷矩陣向量的第n個元素；W_n為判斷矩陣的特征向量。

（5）根據(jù)最大特征根實施最大特征根一致性檢驗。公式如下

式中，CR為一致性比例；CI為最大特征根一致性指標(biāo)；RI為隨機一致性比對。

根據(jù)判斷標(biāo)準(zhǔn)，CR值較低的判斷矩陣具有較好的一致性。通常，CR值小于0.1，表示判斷矩陣滿足一致性要求;CR值大于0.1，表示判斷矩陣不滿足一致性要求，需對其進(jìn)行調(diào)整。本研究對象的準(zhǔn)則層判斷矩陣CR=0.081lt;0.010，表明判斷矩陣滿足一致性檢驗，證明計算所得權(quán)重具有一致性。

重復(fù)上述步驟，確定指標(biāo)層相對于準(zhǔn)則層的權(quán)重。城中村改造風(fēng)險因素評價指標(biāo)權(quán)重見表4。

3 對策建議

將上述影響因素根據(jù)綜合權(quán)重進(jìn)行排序后，可以得到城中村改造的主要風(fēng)險因素為拆遷沖突及“釘子戶”風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險、融資風(fēng)險、國民經(jīng)濟變化風(fēng)險。因此，針對四大風(fēng)險中的主要因素，提出如下建議：

（1）做好全方位調(diào)查，多傾聽各方意見；對拆遷戶提出的問題，聯(lián)合政府相關(guān)部門，及時給予合理的解釋；準(zhǔn)備足夠資金，快速簽訂補償協(xié)議，對拆遷戶及時做出安置及賠償；發(fā)生沖突時，積極商討解決辦法，一切以快速拆遷為重。

（2）前期調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變遷情況；了解房屋及土地的歷史級別情況，可以與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)等部門相結(jié)合，間接了解房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況；發(fā)生糾紛時，應(yīng)積極協(xié)調(diào)，也可運用政府部門和社會的力量進(jìn)行調(diào)解。

（3）重點分析國家經(jīng)濟政策及經(jīng)濟發(fā)展走向，同時應(yīng)密切關(guān)注國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境變化對我國經(jīng)濟的影響，及時做好預(yù)判；積極應(yīng)對經(jīng)濟變化，做好企業(yè)內(nèi)功，加強現(xiàn)金流管理，提高資金儲備，降低短期負(fù)債，提高抵抗風(fēng)險的能力。

（4）前期對土地的規(guī)劃進(jìn)行初步研究，可以通過對附近居民調(diào)查，并結(jié)合國家政策走向，了解建筑需求，結(jié)合周圍建筑群特征對土地進(jìn)行合理定位，對項目進(jìn)行合理規(guī)劃。

4 結(jié)語

作為政府規(guī)劃和企業(yè)工程建設(shè)最關(guān)心的問題之一，城中村改造風(fēng)險識別是開

發(fā)商建設(shè)城中村時必不可少的步驟。本文通過建立評價指標(biāo)，

使用Pest-AHP方法從政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)4個維度對城中村改造風(fēng)險11個因素進(jìn)行分析，得出城中村改造風(fēng)險因素的權(quán)重值，并針對風(fēng)險因素權(quán)重排名提出相應(yīng)建議，為城中村改造項目降低

風(fēng)險提供途徑，也為開發(fā)商提高管理水平提供參考。

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收稿日期：2024-03-04

作者簡介：

李明柱（1963—），男，教授，研究方向：建筑信息模型與設(shè)施管理集成應(yīng)用、建筑能源管理、主動式建筑節(jié)能技術(shù)、暖通空調(diào)新技術(shù)等。

李華林（通信作者）（2000—），女，研究方向：建筑工程管理。

蘇君輝（1999—），女，研究方向：建筑工程管理。