對(duì)住房公積金貸款高質(zhì)量發(fā)展問題的研究

［摘 要］隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)水平得到不斷的提高，人們的購(gòu)房需求也在不斷增長(zhǎng)，住房公積金貸款的重要性也日益凸顯。但是，目前我國(guó)住房公積金貸款在發(fā)展的過(guò)程中還存在一定不足，文章深入地分析住房公積金貸款高質(zhì)量發(fā)展的意義和問題，并提出解決策略，希望能給相關(guān)研究提供參考和借鑒。

［關(guān)鍵詞］住房公積金貸款；高質(zhì)量發(fā)展；問題及對(duì)策

［中圖分類號(hào)］F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

住房公積金是我國(guó)住房制度改革的重要組成部分，是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)金融問題與民生問題，對(duì)于提高人們的生活質(zhì)量有著重要的影響。住房公積金制度建立以來(lái)，住房公積金貸款為廣大繳存者帶來(lái)的低息貸款得到社會(huì)的普遍認(rèn)可，但公積金制度運(yùn)行中仍存在一些不足。隨著時(shí)代的發(fā)展，住房公積金管理中心應(yīng)不斷保障公積金貸款的高質(zhì)量發(fā)展，畢竟住房公積金成立的目的主要是緩解繳存職工的購(gòu)房壓力。住房公積金的高質(zhì)量發(fā)展指的是住房公積金發(fā)展的最佳狀態(tài)，在覆蓋范圍上力求廣泛，在資金結(jié)構(gòu)上追求合理，有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力以及較高的資金運(yùn)營(yíng)效益，在服務(wù)效能上獲得服務(wù)對(duì)象的普遍滿意和較高評(píng)價(jià)。而住房公積金貸款的高質(zhì)量發(fā)展是住房公積金高質(zhì)量發(fā)展的核心構(gòu)成，是重中之重。

1 住房公積金貸款高質(zhì)量發(fā)展的意義

1.1 緩解住房壓力

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，居民購(gòu)房的壓力越來(lái)越大，住房公積金的設(shè)立可以有效緩解這一壓力。近年來(lái)，為了滿足廣大繳存職工的購(gòu)房需求，緩解職工購(gòu)房資金壓力，全國(guó)多地住房公積金管理中心對(duì)貸款政策進(jìn)行不同程度的調(diào)整，比如提高貸款額度、開通異地貸款和組合貸款、降低首付款比例等，這一系列的政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是重大利好。住房公積金貸款降低了購(gòu)房成本，提高了購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性，有效緩解了居民購(gòu)房壓力，改善了居民住房條件。

1.2 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住房公積金可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮非常重要的作用。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，住房公積金是政府用來(lái)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要工具。利用住房公積金可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各類資源進(jìn)行有效的融合，不僅拓展了資金的來(lái)源，還可以提高資金利用的靈活度，在一定程度上降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格普遍具有高收益性，利用住房公積金可以根據(jù)市場(chǎng)情況的實(shí)際調(diào)動(dòng)作出相應(yīng)的調(diào)整，幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)健康、有序、平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定，通過(guò)住房公積金的相關(guān)政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。

1.3 強(qiáng)化住房市場(chǎng)供需對(duì)接

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)關(guān)系和消費(fèi)需求具有十分重要的聯(lián)系，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，主要通過(guò)住房公積金相關(guān)政策調(diào)控好消費(fèi)需求，引領(lǐng)和抑制房地產(chǎn)的消費(fèi)，還可以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，公積金制度也在不斷調(diào)整，國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)來(lái)確保住房公積金制度能夠得到有效的執(zhí)行。在此背景下，住房公積金長(zhǎng)期管理主要從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，提高資金使用的透明程度，從而保障居民的住房需求，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展［2］。

2 住房公積金貸款與高質(zhì)量發(fā)展的問題分析

2.1 操作引起的不規(guī)范問題

經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，目前一些住房公積金管理中心的住房公積金貸款的資料初審人員缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)借款人的相關(guān)信用和貸款用途的審核不認(rèn)真，或者在后續(xù)操作不規(guī)范，容易導(dǎo)致住房公積金貸款產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。后期如果對(duì)逾期貸款不加大催收力度，沒有了解借款人在貸款后的經(jīng)濟(jì)變化，也會(huì)對(duì)住房公積金貸款的本息產(chǎn)生影響［3］。

此外，目前住房公積金管理中心貸款崗位的個(gè)別信貸人員可能會(huì)違規(guī)操作貸款，對(duì)騙取公積金貸款作假的材料缺乏專業(yè)的識(shí)別能力，甚至有些工作人員為了利益而不去識(shí)別，再加上住房公積金的服務(wù)監(jiān)管機(jī)制還有待完善，監(jiān)管方式和手段較為單一，難以做到實(shí)時(shí)管控，從而提高了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 貸款風(fēng)險(xiǎn)問題

首先是政策性風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家相關(guān)政策的變化而給住房公積金貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一些地方為了拉動(dòng)地方房地產(chǎn)消費(fèi)，公積金管理中心會(huì)下達(dá)貸款的增長(zhǎng)目標(biāo)，在這種業(yè)績(jī)支撐的形勢(shì)下，勢(shì)必會(huì)影響貸款發(fā)放的質(zhì)量，增加不良貸款的發(fā)放量。此外，公積金貸款期限一般比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。在還款期限內(nèi)，一旦國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策發(fā)生某種變化，如限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引起按揭項(xiàng)目停止，房?jī)r(jià)下降，也會(huì)對(duì)個(gè)人住房的貸款帶來(lái)一定的還款風(fēng)險(xiǎn)。

其次是法律上的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指貸款合同不能受到法律保護(hù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)在的住房公積金貸款方面的法律還在逐步健全，國(guó)家和地方的政策可能不配套，使得法律風(fēng)險(xiǎn)成為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中的突出風(fēng)險(xiǎn)。在貸款人無(wú)法償還貸款時(shí)，公積金管理中心在處置抵押房產(chǎn)時(shí)可能會(huì)受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國(guó)的關(guān)于住房公積金法律在對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)和處置時(shí)的操作性不強(qiáng)，難于付諸實(shí)踐，這就導(dǎo)致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風(fēng)險(xiǎn)。

最后是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人因?yàn)榉N種原因無(wú)力償還或者不愿意履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風(fēng)險(xiǎn)主要源于以下三方面的原因。一是在還款期限內(nèi)，由貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)因素或者自身原因引起貸款人還款條件的惡化而造成的風(fēng)險(xiǎn)，比如貸款人由于自身所處行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況不佳而使貸款人失業(yè)導(dǎo)致的收入下降，無(wú)法償還貸款；二是由于國(guó)家信用信息系統(tǒng)不健全，住房公積金管理中心無(wú)法全面了解貸款人的信用狀況，貸款人違約而造成的風(fēng)險(xiǎn)；三是部分貸款人信用意識(shí)淡薄，在貸款時(shí)只想著貸款資金給自己帶來(lái)的好處，而沒有還款的意識(shí)，在貸到資金后不去償還或者償還一段時(shí)間后，就會(huì)有違約的行為發(fā)生。

2.3 公積金制度運(yùn)行過(guò)程中存在的問題

首先，住房公積金監(jiān)督管理乏力。在住房公積金管理方面，通常由住房公積金管理委員會(huì)決策，管理中心進(jìn)行操作，銀行負(fù)責(zé)存儲(chǔ)，財(cái)政部門負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。然而實(shí)際上，住房公積金管委會(huì)并未認(rèn)真履行其職責(zé)，履職多流于形式，一些地方的住房公積金管理委員會(huì)甚至不能保證每年一次的管委會(huì)會(huì)議的正常召開。管委會(huì)的所有職責(zé)幾乎全部由公積金管理中心代勞，從資金的歸集、提取到發(fā)放貸款，再到購(gòu)買國(guó)債、利益分配都由公積金管理中心一手操辦，這樣會(huì)給公積金的管理埋下隱患。在監(jiān)督上，雖然在住房公積金相關(guān)條例中，明確規(guī)定住房公積金的管理、運(yùn)作必須接受社會(huì)公眾、審計(jì)部門、財(cái)政部門的監(jiān)督，但這些監(jiān)督往往是事后監(jiān)督，在監(jiān)督方式上也未能有效做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，難以從根本上消除公積金管理的隱患與風(fēng)險(xiǎn)。

其次，由于受到國(guó)家相關(guān)制度的制約，住房公積金管理部門的較多業(yè)務(wù)是由銀行操作的。但是由于銀行在貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行的過(guò)程中不承擔(dān)委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)貸款人的信用、經(jīng)濟(jì)等情況缺乏全面詳細(xì)的了解和調(diào)查，在貸款業(yè)務(wù)流程操作的過(guò)程中也就難以對(duì)住房公積金貸款進(jìn)行嚴(yán)格的管理，從而產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)［5］。

最后，目前我國(guó)的公積金制度覆蓋面還不夠廣，非公人員覆蓋率偏低。行政執(zhí)法力度較弱，催建催繳和擴(kuò)大制度覆蓋面效果不佳。非公單位負(fù)責(zé)人和職工對(duì)住房公積金制度缺乏認(rèn)識(shí)，繳存積極性不高。新市民群體繳存擴(kuò)面進(jìn)展緩慢，大量的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶和自由職業(yè)者等群體沒有納入這一項(xiàng)保障中，沒有機(jī)會(huì)享受到這項(xiàng)制度帶來(lái)的好處和優(yōu)惠。住房公積金的基本出發(fā)點(diǎn)是解決居民建房、買房的資金問題，實(shí)現(xiàn)普通員工尤其中低收入人群的購(gòu)房愿望。但是目前，大多數(shù)貸款者都是中高收入人群，其貸款目的不是解決住房問題而是改善住房條件，甚至有高收入人群利用公積金貸款投資房地產(chǎn)。真正住房困難的人群，由于沒有繳納公積金以及繳存基數(shù)過(guò)低的人群卻無(wú)法利用公積金獲取貸款。

3 住房公積金高質(zhì)量發(fā)展的措施和方向

3.1 構(gòu)建智慧服務(wù)模式，降低人為因素干擾

隨著國(guó)內(nèi)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及和不斷發(fā)展，住房公積金要想獲得高質(zhì)量的發(fā)展，必須要將現(xiàn)代化的技術(shù)應(yīng)用到公積金系統(tǒng)中，對(duì)公積金的服務(wù)模式進(jìn)行不斷的優(yōu)化和調(diào)整，從而顯著提高住房公積金服務(wù)水平。一方面，構(gòu)建智能化的公積金系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)公積金貸款的線上業(yè)務(wù)辦理，將線上和線下相結(jié)合，從而給客戶提供更加便捷的服務(wù)。而且可以通過(guò)線上技術(shù)對(duì)市民的銀行卡信息、賬號(hào)信息、信用信息等進(jìn)行全方位的記錄和收集，從而為業(yè)務(wù)的開展做好全方位的準(zhǔn)備［6］。通過(guò)大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)用戶的信用記錄情況以及消費(fèi)情況等進(jìn)行科學(xué)的分析和處理，評(píng)判公積金貸款業(yè)務(wù)是否存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，為了構(gòu)建智慧服務(wù)模式，住房公積金貸款管理人員應(yīng)該加強(qiáng)信息化技術(shù)的學(xué)習(xí)，熟練掌握各種信息管理系統(tǒng)的操作方法，從而利用信息技術(shù)提高住房公積金貸款辦理的效率，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的控制。住房公積金貸款管理部門應(yīng)該和公安局、銀行以及不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)的單位進(jìn)行一定的合作，通過(guò)建立信息共享平臺(tái)，方便公積金業(yè)務(wù)辦理人員對(duì)貸款者的身份信息進(jìn)行核對(duì)和調(diào)查。及時(shí)了解貸款人員的還款情況，一旦發(fā)現(xiàn)貸款出現(xiàn)逾期的風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)對(duì)貸款的人員進(jìn)行提醒，通過(guò)信息技術(shù)及時(shí)發(fā)現(xiàn)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，從而根據(jù)具體的問題采取有針對(duì)性的解決方法。住房公積金管理中心的技術(shù)人員要利用信息管理系統(tǒng)對(duì)公積金進(jìn)行科學(xué)的管理，提高資金配置的合理性，確保公積金能夠得到合理的使用。同時(shí)，應(yīng)采取追蹤管理的方式，將住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在可管理的范圍內(nèi)，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，必須要及時(shí)拒絕其貸款需求。

3.2 加強(qiáng)全程風(fēng)險(xiǎn)防控，提升資產(chǎn)安全性

首先，住房公積金管理部門應(yīng)該提高對(duì)核心業(yè)務(wù)的管理和控制，明確管理的目標(biāo)和方案，制定全程風(fēng)險(xiǎn)防控的計(jì)劃。在管理的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的常態(tài)化控制，按照具體的工作計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)公積金貸款業(yè)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦發(fā)現(xiàn)公積金貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，要按照風(fēng)險(xiǎn)的類型和具體影響因素制定科學(xué)的管控措施及時(shí)降低貸款中的風(fēng)險(xiǎn)［7］。

其次，公積金管理單位應(yīng)該根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行專業(yè)化的分工，根據(jù)不同的工作職位設(shè)置不同的管理權(quán)限，保證各個(gè)崗位之間是相互獨(dú)立的，避免由于互相影響而導(dǎo)致貸款管理喪失公平性和透明性?？梢云刚?qǐng)專業(yè)的人員加大對(duì)貸款審核管理工作的審查力度，聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估團(tuán)隊(duì)評(píng)估貸款者的信用情況以及健全公職律師制度，助力防范公積金貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三，需要嚴(yán)格評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果存在信息造假的問題，要立即拒絕貸款的申請(qǐng)，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析借款人的綜合信用報(bào)告，加大執(zhí)行審查力度，如果有不良信用或者逾期記錄，都要拒絕貸款。主動(dòng)宣告貸款后應(yīng)該注意的事項(xiàng)，公積金的每一筆貸款工作人員都要和貸款人進(jìn)行面談，最后要由當(dāng)事人簽字確認(rèn)，在辦理的過(guò)程中嚴(yán)格按照相關(guān)的制度和流程，明確審核的重難點(diǎn)。每一筆貸款都要注重手續(xù)是否齊全，資料是否可靠，一旦發(fā)生問題應(yīng)該立即進(jìn)行整改，確保公積金貸款業(yè)務(wù)的安全性和合規(guī)性。

最后，在貸款受理成功之后，應(yīng)該委托專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)分析和監(jiān)控貸款者的貸款使用情況，針對(duì)貸款的回收制定有針對(duì)性的計(jì)劃，通過(guò)實(shí)際的業(yè)務(wù)操作了解借款人的家庭現(xiàn)狀。一旦出現(xiàn)逾期，要及時(shí)查清逾期的原因，總結(jié)一些具體的措施和方法對(duì)借款人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。如果貸款者由于個(gè)人問題無(wú)法及時(shí)還款，要采取具體的措施降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而保證公積金貸款管理的科學(xué)性和合理性，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制，保證公積金的安全性。

3.3 找準(zhǔn)住房服務(wù)定位，完善制度體系

首先，公積金管理人員需要樹立風(fēng)險(xiǎn)防控理念，落實(shí)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)制度，在公積金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，建立科學(xué)完善的住房公積金管理體系。對(duì)于相關(guān)制度要進(jìn)行嚴(yán)格的分析，明確公積金貸款各個(gè)環(huán)節(jié)的具體要求。由于在公積金貸款的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生逾期的現(xiàn)象，公積金管理人員需要學(xué)習(xí)貸款催收的具體處理方法和技巧，提高對(duì)公積金的管理和控制能力，對(duì)公積金管理工作產(chǎn)生的問題進(jìn)行分析和了解，從而有針對(duì)性地做好住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)防控。

其次，需要建立科學(xué)完善的貸款管理制度，對(duì)于目前貸款管理的流程進(jìn)行規(guī)范化的調(diào)整。無(wú)論是貸款前期、中期或者是后期，都要提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制的能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款中存在的問題，對(duì)貸款人員進(jìn)行全方位的審查，無(wú)論是基本信息還是經(jīng)濟(jì)情況和信用情況都應(yīng)該加強(qiáng)審核。全方位了解貸款者的家庭情況和工作情況，分析貸款者的收入能力是否可以及時(shí)還款，確保貸款者提供的資料信息是真實(shí)可靠的，對(duì)貸款的各種影響因素進(jìn)行評(píng)估，避免住房公積金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題。

第三，對(duì)于住房公積金貸款的流程要進(jìn)行規(guī)范性的設(shè)計(jì)，具體的操作流程應(yīng)該讓不同崗位的工作人員相互監(jiān)督和制約，提高工作人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。通過(guò)信息化的管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，讓工作人員熟悉辦理業(yè)務(wù)的各個(gè)注意流程，減少操作上的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

最后，住房公積金的制度應(yīng)該重點(diǎn)向中低收入的家庭給予一定的傾斜，使這部分人群能夠獲得更多的住房公積金補(bǔ)貼。如果一些人群收入比較高，并且已經(jīng)擁有部分房產(chǎn)，在申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買第二套房時(shí)，應(yīng)該付出一定的經(jīng)濟(jì)成本。同時(shí)，降低對(duì)中收入職工人群的相關(guān)限制，根據(jù)住房公積金申請(qǐng)人的收入情況來(lái)適當(dāng)?shù)匮娱L(zhǎng)還款期限或者提高貸款的額度等。鼓勵(lì)人們更多地選擇購(gòu)買二手房，并且給予一定的優(yōu)惠政策。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，目前我國(guó)住房公積金貸款還存在較多問題，應(yīng)該結(jié)合具體的情況，采取一定的解決措施，構(gòu)建智慧服務(wù)模式，加強(qiáng)全程風(fēng)險(xiǎn)防控，找準(zhǔn)住房定位，完善制度體系，只有這樣才可以在社會(huì)不斷發(fā)展的背景下，確保住房公積金貸款制度能夠得到高質(zhì)量的發(fā)展和進(jìn)步。

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［5］濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)實(shí)施方案的通知［J］. 濟(jì)南市人民政府公報(bào)，2023（11）：16-19.

［6］閔波. 我市住房公積金個(gè)人貸款最高額度上調(diào)［N］. 十堰日?qǐng)?bào)，2023-06-02（001）.

［7］蕪湖市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款最高額度政策的通知［J］. 蕪湖市人民政府公報(bào)，2023（04）：21.