商品房消費者物權(quán)期待權(quán)探析

摘要：目前我國立法對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)沒有明確規(guī)定，理論界對該權(quán)利的性質(zhì)界定莫衷一是，司法實踐中涉及該權(quán)利糾紛案件的處理存在同案不同判。鑒于此，本文提出商品房消費者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)界定為具有擔(dān)保性質(zhì)的物權(quán)，就權(quán)利構(gòu)造來看，該權(quán)利宜理解為優(yōu)先權(quán)與購房款債權(quán)的結(jié)合。隨著商品房消費者物權(quán)期待權(quán)糾紛的日益增多，亟需在民事實體法中對該權(quán)利明確規(guī)范，并將其納入我國優(yōu)先權(quán)體系，賦予其優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)的效力。

關(guān)鍵詞：商品房消費者；物權(quán)期待權(quán)；執(zhí)行異議；擔(dān)保物權(quán)

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，系依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《建設(shè)工程價款批復(fù)》）中所蘊含的邏輯推論所得[1]，在理論上也稱之為住房消費者物權(quán)期待權(quán)、房屋消費者物權(quán)期待權(quán)或購房消費者物權(quán)期待權(quán)?！督ㄔO(shè)工程價款批復(fù)》明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)效力在抵押權(quán)及其他債權(quán)之上，然此規(guī)定對于已支付全部或大部分購房款的消費者并不適用。因此，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)體現(xiàn)了法律對于資金交付情形下消費者權(quán)益的重視與保障。物權(quán)期待權(quán)的概念肇始于德國民法學(xué)界，既經(jīng)德意志帝國法院于1920年判決予以肯定后，遂漸被其他大陸法系國家所采納[2]。于我國法中，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是指在開發(fā)商處購置商品房，且已簽訂買賣合同、具有生存權(quán)益的消費者，其雖未全然取得合同標的物的所有權(quán)，然其已履行合同部分義務(wù)，故法律賦予其類似所有權(quán)人的地位。

我國民事實體法中尚無關(guān)于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的明確規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百零八條至第二百零九條以及第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定，非因法律行為所獲得的物權(quán)如繼承、征收除外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅，必須依法登記后方能生效。但是由于我國房地產(chǎn)開發(fā)制度尚不完善，加之不動產(chǎn)物權(quán)登記制度長期存在瑕疵等原因，致使商品房消費者在簽署買賣合同后，往往難以及時完成登記手續(xù)。其對目標房屋所有權(quán)的取得，常滯后于債權(quán)合意很長一段時間。在此期間，商品房所有權(quán)仍歸開發(fā)商所有。若僅視商品房消費者為普通債權(quán)人，鑒于債權(quán)的相對性，其對商品房的交付請求權(quán)，無法排斥開發(fā)商其他債權(quán)人對該物權(quán)的受償要求，故可能面臨其他債權(quán)人就該商品房提出變價等不可預(yù)見的風(fēng)險。鑒于商品房住宅在基本生活中占據(jù)重要地位，對商品房消費者權(quán)益予以特別優(yōu)先保護，實具特殊意義。因此，有必要完善相關(guān)法律規(guī)定，明確商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)及效力。

一、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的現(xiàn)狀分析

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，在立法領(lǐng)域尚顯模糊，主要仰賴司法解釋以明確其軌跡。在司法實踐中，各地各級人民法院對于此權(quán)利性質(zhì)的理解存有分歧，未能達成共識。最高人民法院在處理此類案件時，在不同時期的裁判多有不同，時有抵牾之處。

（一）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的適用依據(jù)

2020年12月23日修正的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》），其中第二十九條專門論及商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件，明確此權(quán)利具有排除強制執(zhí)行的效力，但關(guān)于其性質(zhì)方面，尚未有進一步闡釋。迨至2023年2月14日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（以下簡稱《商品房消費者批復(fù)》）出臺，對房屋交付請求權(quán)、價款返還請求權(quán)等消費者權(quán)利作出了具體規(guī)定，且強調(diào)這些權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。由此可知，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)不僅能排除強制執(zhí)行的影響，亦具有了房屋請求交付、價款優(yōu)先返還等物權(quán)性效力。

與司法解釋及實踐中頻繁引用商品房消費者物權(quán)期待權(quán)形成鮮明對比的是，民事實體法并未對此權(quán)利作出明確規(guī)定，且在《民法典》的編纂過程中，亦未產(chǎn)生關(guān)于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)立法問題的討論，盡管不乏研究此權(quán)利的民法學(xué)者，但相關(guān)研究更多指向該權(quán)利屬于物權(quán)化的債權(quán)請求權(quán)[3]。此種理解擴張了“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”法理的例外情況，造成法律疑難問題層出不窮。鑒于此，針對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)，亟需進行更深入的研究與探討。探究其深層次含義，不僅是對民法典的完善與發(fā)展的必要補充，也是對于維護市場秩序、保障消費者權(quán)益的必然要求。

（二）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)的司法裁判

不同地域、不同層級的人民法院對于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)認定存有差異。此權(quán)利，常見于執(zhí)行異議之訴中。然而，針對引發(fā)此類訴訟的具體事由類型，我國法律并未直接予以規(guī)定。在司法實踐中，人民法院常依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》進行裁判。此一司法解釋，專為執(zhí)行異議制定，而非專門針對執(zhí)行異議之訴。由于缺乏對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)的明確規(guī)范，致使在同類案件中，往往出現(xiàn)裁判結(jié)果不一的情形。在當(dāng)下的司法實踐中，針對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的裁判思路，主要分為兩種：

一是將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)界定為特殊的債權(quán)。如在陳賀紳、賀艷等案外人執(zhí)行異議之訴等案中，人民法院依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條，認定物權(quán)期待權(quán)實為債權(quán)而非物權(quán)，且具備阻卻法院強制執(zhí)行的效力，其本質(zhì)是一種債權(quán)請求權(quán)①。既然定位于債權(quán)，卻賦予其優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)乃至建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先權(quán)的效力，必然導(dǎo)致現(xiàn)有法律秩序的混亂，因債權(quán)本不宜優(yōu)先于物權(quán)。

二是將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)界定為“準物權(quán)”。如在殷曉川、重慶寶獅置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛民事等案中，人民法院指出商品房消費者物權(quán)期待權(quán)可以理解為一種準物權(quán)，其旨在保障消費者的基本生存權(quán)益②。然而，我國民法體系中并未明確規(guī)定準物權(quán)的具體概念。學(xué)界對此雖有深入研討，但普遍將準物權(quán)的客體界定為自然資源，而商品房顯然不包括其中[4]。再者，將保障生存權(quán)益作為立法主旨固然有其合理之處，但未能充分考量商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。由此可見，將此權(quán)利歸類為準物權(quán)，在理論與實踐上均存有爭議。

此現(xiàn)狀揭示了商品房消費者物權(quán)期待權(quán)在司法實踐中的痼疾：一是對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的適用依據(jù)尚顯不足，以至于其性質(zhì)與界限不明確，易造成同案不同判現(xiàn)象；二是在商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的司法裁判中，其性質(zhì)及效力尚缺乏充分、系統(tǒng)的論證。這種情況下，判決往往不能全面反映此權(quán)利的實質(zhì)內(nèi)容。故此，亟需從法律層面上，對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)進行明確界定，以統(tǒng)一裁判標準，保障消費者權(quán)益，促進司法公正。

二、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)之爭

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是物權(quán)期待權(quán)的下位概念。關(guān)于物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)的探討，我國民法學(xué)者主要秉持事實物權(quán)說、中間型權(quán)利說、債權(quán)物權(quán)化說等不同觀點[5]。各學(xué)說對物權(quán)期待權(quán)的理解和闡釋各異，彰顯了我國學(xué)界對該權(quán)利性質(zhì)的深刻關(guān)注。

（一）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)系事實物權(quán)

持事實物權(quán)說的學(xué)者認為，在不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中，登記是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而經(jīng)登記的物權(quán)，未必與當(dāng)事人的真實意圖相符。由此，“事實物權(quán)”概念孕育而生，與“法律物權(quán)”相映成趣，用以釋疑那些符合事實標準，亦即能證明其為真實權(quán)利人的物權(quán)。此概念在現(xiàn)實操作中，提供了一種靈活處理物權(quán)矛盾的途徑，以反映實際控制與使用狀況。目前，從比較法的視野，設(shè)定物權(quán)期待權(quán)的國家普遍采納的政策是將其納入物權(quán)體系，并按照物權(quán)法的原則和規(guī)則進行適用和處理[6]。足見事實物權(quán)說更多的是學(xué)理上探討，而非實踐中的普遍做法。況且，學(xué)界對“事實物權(quán)”的內(nèi)涵與外延尚存諸多不明之處，常引起紛爭[7]。

就此論斷，筆者以為，將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的地位定位于事實物權(quán)的范疇，這一表述更多地具有修辭學(xué)上的美觀，在概念分析的工具性上尚顯不足。普遍認知，所謂物權(quán)，其實質(zhì)乃法律物權(quán)。法律物權(quán)是依法設(shè)定、受法律保護的客觀權(quán)利，而事實物權(quán)更多依據(jù)事實狀態(tài)而非法律規(guī)定。在我國物權(quán)法體系下，事實物權(quán)的概念可能與現(xiàn)有的法律規(guī)范相沖突，尤其在物權(quán)登記、轉(zhuǎn)讓等方面更是如此。簡單地將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)劃歸為事實物權(quán)，可能導(dǎo)致法律規(guī)范與實際操作之間的脫節(jié)，進而給司法實踐帶來困擾。此外，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，作為一種財產(chǎn)權(quán)利，其性質(zhì)與實質(zhì)，應(yīng)更多地從法律角度進行探討與定義。該權(quán)利的定性，關(guān)乎法律界對物權(quán)法理解與運用的深度。以事實物權(quán)之名，雖然表面上看似符合日常經(jīng)驗，實則在法理上缺乏嚴密性。

（二）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)系中間型權(quán)利

持中間型權(quán)利說的學(xué)者主張，物權(quán)期待權(quán)處于債權(quán)與完全物權(quán)之間，系獨立的權(quán)利形態(tài)。此種觀點認為，物權(quán)期待權(quán)兼具債權(quán)與物權(quán)的特性，其構(gòu)成依賴于支付價款與交付占有這兩個要素[8]。然而，我國實行商品房預(yù)售制度，消費者所購置的多為尚未建成的期房，故存在無法即時交付的實際風(fēng)險。若將“交付占有”視為物權(quán)期待權(quán)的基本構(gòu)成要素，則無疑對購買期房的消費者所享有的物權(quán)期待權(quán)產(chǎn)生否定。此一邏輯下，即使是商品房采取現(xiàn)售的方式，消費者符合“交付占有”這一要素，亦不宜直接將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)定位于中間型權(quán)利。這是由于所謂的中間型權(quán)利在我國物權(quán)法體系中尚無明確定位。

筆者以為在我國民法的物債二分原則下，中間型權(quán)利的界定頗為模糊，亦顯得泛泛而談。在法理上，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，一直以來都是我國學(xué)界的重要課題。物權(quán)，直接針對物，其效力對一切人發(fā)生，而債權(quán)，則基于特定法律關(guān)系，僅在特定主體間產(chǎn)生效力。而中間型權(quán)利的提出，本意在于解決物債二分原則中的某些特殊情況。僅從理論層面看似切實可行，但在具體實踐中卻難以回答商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的效力問題。作為中間型權(quán)利，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，無疑是混淆了物權(quán)與債權(quán)的界限。況且商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的請求主體還涵蓋了購買期房但尚未入住的消費者，從構(gòu)成要件上看，難以簡單歸納為中間型權(quán)利?？梢?，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，雖包含了物權(quán)與債權(quán)的雙重性質(zhì)，但簡單歸類于中間型權(quán)利，或許忽視了這一復(fù)雜性。

（三）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)系債權(quán)物權(quán)化

持債權(quán)物權(quán)化說的學(xué)者認為，物權(quán)期待權(quán)是指已取得特定權(quán)利部分要件的主體所享有的受法律保護的地位[9]，在法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的其它要件實現(xiàn)時，方可取得完備的特定權(quán)利。就其本質(zhì)而言，物權(quán)期待權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)或效力擴張的債權(quán)。此觀點與我國司法實踐中的普遍看法相一致，即視物權(quán)期待權(quán)為一種特殊的債權(quán)請求權(quán)。簡而言之，物權(quán)期待權(quán)在法理上被歸入債權(quán)范疇，寓指對尚未完全實現(xiàn)的權(quán)益的期待，并且這一地位受到法律的保護。如此，尚不能充分闡釋其所具有的優(yōu)先效力問題，故司法實踐中又引入“保障消費者生存權(quán)益”的重要概念，以賦予其優(yōu)先性。

依此觀點，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)系一個權(quán)利的兩個面，即一面是購房款債權(quán)，另一面是消費者生存權(quán)益。就購房款債權(quán)本身而言，將其置于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)之上，在司法實踐中顯得難以圓解。即便是物權(quán)化的債權(quán)，亦不宜輕易突破“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的法理。目前，我國《民法典》僅對租賃權(quán)與預(yù)告登記的優(yōu)先效力作了明文規(guī)定[10]，若斷定商品房消費者物權(quán)期待權(quán)具有優(yōu)先效力，則無異于是對“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”例外情況的擴張。若從保障消費者生存權(quán)益的角度出發(fā)，賦予商品房消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先效力，又無法將其合乎物權(quán)法體系。筆者以為商品房消費者物權(quán)期待權(quán)并不應(yīng)等同視為購房款債權(quán)，而應(yīng)被認為是從屬于購房款債權(quán)的一種優(yōu)先權(quán)。因此，將其歸納為債權(quán)的一種形式，是否恰當(dāng)、合理，尚存探討的余地。由此觀之，此論點在法理與實務(wù)之間，構(gòu)成了一定程度上的張力與爭議。

綜觀上述學(xué)理爭鳴，顯見事實物權(quán)說對于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的支持最為顯著。此說將其提升至物權(quán)層面，賦予更高的法律地位。與之相較，中間型權(quán)利說則闡釋其權(quán)利本質(zhì)既非純粹物權(quán)，亦非債權(quán)，乃是介乎兩者之間的獨立權(quán)利形態(tài)。相較之下，債權(quán)物權(quán)化說的支持較弱，將其定性為債權(quán)，但從保障生存權(quán)益的角度對消費者予以必要保護。

三、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)界定

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)宜被明確界定為物權(quán)，且具有擔(dān)保物權(quán)性。詳究其權(quán)利構(gòu)造，此權(quán)利蘊含優(yōu)先權(quán)與購房款債權(quán)。從比較法觀之，優(yōu)先權(quán)歸于擔(dān)保物權(quán)的范疇。由此推斷，將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)定性為物權(quán)，不僅符合法理的嚴密構(gòu)造，亦與國際法律的發(fā)展趨勢相契合。

（一）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)屬于物權(quán)

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是我國司法實踐先行的產(chǎn)物，最高人民法院釋義時，雖然提出了商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的概念，但其具體內(nèi)容尚屬未詳。為明晰此權(quán)利構(gòu)造，可借鑒美國比較法學(xué)家約翰·亨利·梅利曼對大陸法系中財產(chǎn)權(quán)的比喻——“權(quán)利盒”[11]。此比喻描繪權(quán)利人持有標有“完整權(quán)利”標簽的盒子，盒子中包含了多種特定權(quán)利。進而言之，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)并非單一權(quán)利，實為涵蓋眾多法律關(guān)系及權(quán)利形式的集合體，其包含了優(yōu)先權(quán)、購房款債權(quán)。這兩個權(quán)利同時并存，相互關(guān)聯(lián)。具體而言，優(yōu)先權(quán)從屬于購房款債權(quán)，賦予債權(quán)人就目標房屋優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)房屋存在交付可能時，債權(quán)人可以排除強制執(zhí)行并請求交付；反之，當(dāng)房屋不存在交付可能時，債權(quán)人可以請求支付價款返還或就破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先受償。

因此，就商品房消費者物權(quán)期待權(quán)本身而言，應(yīng)是優(yōu)先權(quán)的一種，確切地說是不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。在比較法視角下，不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)在法國、日本等國家的民法中歸屬于物權(quán)范疇，其物權(quán)性質(zhì)主要體現(xiàn)在對第三人產(chǎn)生強烈的效果[12]，即第三人不僅不能侵犯該權(quán)利，且連所有權(quán)、居住權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)以及債權(quán)也難以對抗之。隨著2023年《商品房消費者批復(fù)》的頒布，商品房消費者權(quán)益受到前所未有的重視。最高人民法院明確指出，商品房消費者擁有優(yōu)先于其他優(yōu)先受償權(quán)的房屋請求交付權(quán)，將其視為一種物權(quán)請求權(quán)。由此可見，在我國法中，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)完全物權(quán)化，應(yīng)歸類于物權(quán)范疇。此一轉(zhuǎn)變不僅反映了法律對于現(xiàn)實需求的響應(yīng)，亦體現(xiàn)了法律制度的不斷發(fā)展與完善。

（二）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)性

若深究擔(dān)保物權(quán)性的所在，須從法律關(guān)系的角度出發(fā)，細察其構(gòu)成要素。擔(dān)保物權(quán)的成立，本質(zhì)上依賴于雙重法律關(guān)系的存在：其一，被擔(dān)保的主債關(guān)系，作為基礎(chǔ)法律關(guān)系，確立了債權(quán)人與債務(wù)人間的主要權(quán)利義務(wù)；其二，擔(dān)保法律關(guān)系，此為衍生法律關(guān)系，以物權(quán)或其他擔(dān)保方式，保障主債權(quán)的實現(xiàn)。而商品房消費者物權(quán)期待權(quán)具有雙層法律關(guān)系。此權(quán)利涉及兩重法律關(guān)系：其一，是以購房款為核心的主債關(guān)系，即買賣合同下的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；其二，是非典型擔(dān)保關(guān)系，即指向目標房屋的優(yōu)先受償權(quán)。若僅將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)視為單一權(quán)利，則難以符合擔(dān)保物權(quán)的表征。然而，從上述兩重法律關(guān)系分析可知，此權(quán)利實際上蘊含兩個基本權(quán)利：一是購房款債權(quán)，二是針對目標房屋的優(yōu)先權(quán)。由此可見，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)不僅僅是一個單一的權(quán)利面貌，而是包含了擔(dān)保物權(quán)的基本要素，因而其形成邏輯上完全符合擔(dān)保物權(quán)的法理特征。

進一步論之，擔(dān)保物權(quán)性的認定，亦需探究商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是否具備擔(dān)保物權(quán)的法律表征。擔(dān)保物權(quán)具有從屬性、不可分性、物上代位性及優(yōu)先受償性等特征。這些特征共同構(gòu)成了擔(dān)保物權(quán)的法律表征，是其與其他物權(quán)性質(zhì)區(qū)分的關(guān)鍵因素，亦是其得以在法律體系中獨立存在的基礎(chǔ)。而商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是符合上述表征的。具體而言：（1）具有從屬性。依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條，滿足其他要件的消費者在支付購房款50%以上后，享有商品房消費者物權(quán)期待權(quán)。此優(yōu)先權(quán)與購房款債權(quán)同步產(chǎn)生，且隨其消滅而終止。（2）具有不可分性。消費者的目的在于取得目標房屋，其購房款債權(quán)在全額償還或?qū)崿F(xiàn)前，優(yōu)先權(quán)不得消滅。由于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的立法政策是周到地保護消費者的生存權(quán)益及購房款債權(quán)，故賦予該權(quán)不可分性能夠昭彰立法政策。（3）具有物上代位性。依據(jù)《商品房消費者批復(fù)》規(guī)定，當(dāng)房屋處于可交付狀態(tài)時，消費者享有排除強制執(zhí)行并請求交付的權(quán)利；當(dāng)遭遇房屋不可交付時，消費者享有請求價款返還或變價優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?？梢?，針對標的物的買賣、出租、滅失或毀損情形，均可優(yōu)先于債務(wù)人，從應(yīng)得的金錢或其他物品中獲得償付。同時，依據(jù)《民法典》第三百九十條，擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性。從利益衡量的角度看，彰顯商品房消費者物權(quán)期待權(quán)具有物上代位性，亦符合立法政策。（4）具有優(yōu)先受償性。依據(jù)《商品房消費者批復(fù)》規(guī)定，不論商品房的狀態(tài)是可交付還是不可交付，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)均優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

綜上所述，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)是具有擔(dān)保物權(quán)性的，其基于雙層法律關(guān)系的構(gòu)建而生，又滿足特定的物權(quán)特征。如此，反映了法律對于消費者權(quán)益保護的深思熟慮與周全考量。

四、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的確定

依循物權(quán)法定原則，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)宜在民事實體法中予以設(shè)定，并將其納入我國優(yōu)先權(quán)體系，以明晰其法律效力界限。

（一）《民法典》第八百零七條宜對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)作出特別規(guī)定

商品房消費者物權(quán)期待權(quán)作為實體權(quán)利，本應(yīng)由民事實體法來規(guī)范，但目前卻由民事程序法及司法解釋來調(diào)整。這也是造成商品房消費者物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)爭論的主要原因之一。此權(quán)利設(shè)立的邏輯起點就是《建設(shè)工程價款批復(fù)》中關(guān)于商品房消費者可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定。在《民法典》出臺的背景下，2021年實施的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》雖確認建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先性，卻未涵蓋已廢止的《建設(shè)工程價款批復(fù)》中關(guān)于商品房消費者權(quán)利的規(guī)定。至此，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)便主要依賴《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》等司法解釋來規(guī)范。

但依據(jù)《民法典》第八百零七條，尚可對這一權(quán)利進行推論。此條款規(guī)定，承包人可以與發(fā)包人協(xié)商工程折價或請求人民法院拍賣工程，以實現(xiàn)價款清償。此處，承包人即使選擇工程折價來清償，其目的也不在于取得目標房屋，而是為了確保其經(jīng)營利益。況且，即便承包人無法采用折價補償?shù)男问?，亦可以通過人民法院拍賣來實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。然而，商品房消費者的目的在于取得目標房屋，實現(xiàn)其居住權(quán)[13]。依據(jù)生存利益大于經(jīng)營利益的社會政策原則，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不應(yīng)對具有生存權(quán)益的消費者構(gòu)成阻礙③。

鑒于此，將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)明確規(guī)定是符合《民法典》立法主旨的。在立法技術(shù)上，《民法典》第八百零七條宜吸納并反映商品房消費者對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的合理訴求，明確規(guī)定承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗交付全部或者大部分款項后的商品房消費者。此舉明晰了二者間的優(yōu)先順位關(guān)系，亦在民事實體法中明確了商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，而且有效解決了此權(quán)利在司法解釋及實踐中所面臨的模糊與限制。

（二）宜將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)納入我國優(yōu)先權(quán)體系

蓋前者，已論證商品房消費者物權(quán)期待權(quán)系一種優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)的設(shè)置，并非僅為學(xué)理上的探討。在我國法中，優(yōu)先權(quán)早有跡可循，前述建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)即為優(yōu)先權(quán)的一種。此外，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定的職工工資債權(quán)優(yōu)先權(quán)、《中華人民共和國民用航空法》第二百一十八條規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權(quán)，以及《中華人民共和國海商法》第二十一條至第二十五條規(guī)定的各類海事優(yōu)先權(quán)，皆屬優(yōu)先權(quán)范疇?？梢?，我國優(yōu)先權(quán)體系已然涉及民事、商事、海事等多個法律領(lǐng)域，是維護債權(quán)人利益、促進社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定與公平正義的重要法律機制。

借鑒域外立法例，法國法中的不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)被歸于擔(dān)保物權(quán)[14]。在法理上，優(yōu)先權(quán)被視作與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)及留置權(quán)并列的擔(dān)保特定債權(quán)，并且是賦予債權(quán)人對某一特定財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保物權(quán)。在我國法中，商品房消費者物權(quán)期待權(quán)具備擔(dān)保物權(quán)性，并以目標商品房為受償對象。故將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)納入優(yōu)先權(quán)體系是應(yīng)有之舉。此舉，一方面將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)納入現(xiàn)行物權(quán)法體系，回答了其優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)的優(yōu)先效力問題；另一方面，其無疑可與其他優(yōu)先權(quán)相輔相成，從而健全我國優(yōu)先權(quán)體系，在更大程度上保護消費者權(quán)益，同時亦符合我國保護消費者的立法政策。

五、結(jié)語

關(guān)于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的闡釋面臨一個關(guān)鍵問題，即如何在保護消費者權(quán)益和維護現(xiàn)有法律秩序之間找到平衡點。盡管司法解釋為商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的理解提供了指引，但鑒于民法實體法未予明確，導(dǎo)致各地各級人民法院在解釋與適用時出現(xiàn)不一致性。為此，建議在《民法典》第八百零七條中融入關(guān)于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的具體規(guī)定，以期達成理解與適用的統(tǒng)一。在不動產(chǎn)交易實踐中，權(quán)利沖突常涉及多方利益，其中消費者與其他債權(quán)人間的權(quán)利優(yōu)先問題尤為復(fù)雜。若將商品房消費者物權(quán)期待權(quán)納入我國優(yōu)先權(quán)體系，將意味著在權(quán)利沖突情形下，消費者權(quán)益可優(yōu)先于其他權(quán)利，從而更為有效地維護其合法利益。因此，亟需通過法律研究和立法工作，明確商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的具體性質(zhì)與效力順位，此舉不僅有助于消除現(xiàn)行司法解釋中的模糊地帶，同時為消費者權(quán)益提供更明確的法律保護。

注釋：

①參見最高人民法院（2022）最高法民終77號民事判決書、最高人民法院（2022）最高法民再220號民事判決書、遼寧省高級人民法院（2018）遼民終896號民事判決書。

②參見最高人民法院（2022）最高法民申7497號民事裁定書、重慶市高級人民法院（2019）渝民初49號民事判決書。

③參見最高人民法院（2020）最高法民申3303號民事裁定書、最高人民法院（2020）最高法民申3812號民事裁定書。

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