新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

李守闖

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極為深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的重要保障。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著較大的競爭壓力，為確保自身在激烈競爭中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制?；诖耍恼聫姆康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的意義出發(fā)，結(jié)合新時(shí)代房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制存在的問題，提出具體的對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒和參考，提高其財(cái)務(wù)管理工作水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2024）10-0055-03

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的意義

（一）有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化及行業(yè)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在管理水平和經(jīng)營能力方面面臨著更大的壓力和挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高、社會(huì)穩(wěn)定及國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型息息相關(guān)，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸進(jìn)入新常態(tài)時(shí)期。

基于此背景，加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，為消費(fèi)者提供更多滿足其需求的高質(zhì)量住房，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

（二）有助于提高企業(yè)投資效益

近年來，隨著國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了供大于求的情況，加上當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，許多企業(yè)為了提高競爭力，開始實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略。多元化發(fā)展戰(zhàn)略不僅有助于提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多的利潤。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理工作可以通過科學(xué)評(píng)估投資項(xiàng)目，為企業(yè)提供科學(xué)的決策依據(jù)；通過對(duì)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，幫助企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益[ 1 ]。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還存在較多的不確定因素，而這些因素會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營產(chǎn)生影響。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)面臨不同程度的籌資風(fēng)險(xiǎn)，特別是在現(xiàn)階段，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中面臨著較為嚴(yán)重的資金短缺問題。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，需要投入較多資金，因而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資時(shí)要分析資金情況，保證能根據(jù)實(shí)際情況選擇合理的籌資渠道。否則就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金短缺問題，影響到企業(yè)正常運(yùn)營。

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)較少，且大部分融資都需要依賴銀行貸款等方式進(jìn)行。這種融資方式雖然能夠在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，但由于融資渠道較少且期限要求嚴(yán)格，一旦出現(xiàn)資金短缺問題，就會(huì)對(duì)企業(yè)造成較大的影響。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有投入高、回收期長的特點(diǎn)。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，對(duì)土地價(jià)格預(yù)期過高。

土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的前期投入，所以土地價(jià)格直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。如果企業(yè)對(duì)未來的土地價(jià)格預(yù)期過高，那么企業(yè)在進(jìn)行土地投資時(shí)投入大量資金，很可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益或?qū)е缕髽I(yè)資金鏈斷裂。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長是由房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定的，這就意味著企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中可能會(huì)遇到很多問題，比如資金短缺、市場環(huán)境變化等原因都會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流是其賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，一旦資金鏈斷裂，將會(huì)給企業(yè)帶來巨大的損失。

第三，投資決策不科學(xué)。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模較大，而且涉及范圍較廣，因此其需要進(jìn)行更加科學(xué)的投資決策分析，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，由于受到其素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的限制，其決策不夠科學(xué)，導(dǎo)致出現(xiàn)決策失誤或者項(xiàng)目失敗等問題[ 2 ]。

（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的成本控制是財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)，如果不能將成本控制到位，企業(yè)在競爭中就會(huì)處于劣勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段會(huì)面臨多個(gè)方面的成本費(fèi)用支出，如建筑材料、人力資源、公共設(shè)施等，這些方面的費(fèi)用支出都是資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能有效控制這些方面的成本，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)困難的風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)過程中，銷售收入是最主要的收入來源。在取得銷售收入的過程中，受到各種因素影響，會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品時(shí)可能會(huì)遇到客戶退房、客戶違約、客戶不愿購買等問題。這些問題會(huì)導(dǎo)致銷售收入無法及時(shí)收回或收回的資金不能按時(shí)償還本息，甚至可能會(huì)出現(xiàn)無法支付員工工資或被銀行起訴等情況。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能有效控制這些因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理過程中如果缺乏有效的內(nèi)部控制制度，財(cái)務(wù)人員沒有能力對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和處理，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作混亂，財(cái)務(wù)工作無法順利開展。

（四）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)范圍較為廣泛，涉及的相關(guān)行業(yè)多，所以其外部環(huán)境變化很大，影響因素較多。由于相關(guān)人員在工作中不能及時(shí)有效地應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制方面存在諸多不足。

第一，信息傳遞效率低。

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較大、業(yè)務(wù)范圍較廣，其行業(yè)發(fā)展情況會(huì)出現(xiàn)差異。而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員往往都是企業(yè)內(nèi)部人員，對(duì)于行業(yè)發(fā)展情況了解有限，很多信息需要經(jīng)過層層上報(bào)才能確定。這就導(dǎo)致在信息傳遞過程中可能會(huì)出現(xiàn)信息失真、扭曲的情況，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制效果也會(huì)受到影響。

第二，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不到位。

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營中，由于涉及的行業(yè)較多，行業(yè)之間存在差異性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境變化較大，尤其是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制產(chǎn)生較大的影響。如在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)面臨資金周轉(zhuǎn)不暢、債務(wù)償還困難等問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)做好財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制工作。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的對(duì)策

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

1.合理確定資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在進(jìn)行籌資的時(shí)候，要注意負(fù)債結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系，因?yàn)橘Y本結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的債務(wù)規(guī)模和償債能力。如果企業(yè)過于依賴負(fù)債經(jīng)營，會(huì)導(dǎo)致債務(wù)成本過高；如果企業(yè)沒有足夠的償還能力，企業(yè)就會(huì)有破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。在籌資之前一定，企業(yè)要進(jìn)行合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，根據(jù)不同的債務(wù)期限制訂不同的償還計(jì)劃。

2.合理確定利息費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資的時(shí)候，一定要注意利息費(fèi)用是多少，因?yàn)槔①M(fèi)用是根據(jù)資金期限確定的。在進(jìn)行籌資時(shí)，還要注意盡量延長資金使用期限，或是改變負(fù)債利息的支付方式。這兩種方式都可以有效降低利息費(fèi)用。

3.避免過度負(fù)債

過度負(fù)債會(huì)給企業(yè)帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)影響到企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。另外還要注意控制好資金使用規(guī)模，在保證資金需求不變時(shí)可以適當(dāng)增加短期負(fù)債[ 3 ]。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制要以正確的投資戰(zhàn)略為指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)要做好投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，首先應(yīng)先從企業(yè)的戰(zhàn)略入手，然后才是從企業(yè)的市場、競爭對(duì)手、自身?xiàng)l件等方面來進(jìn)行分析，制定最佳的投資戰(zhàn)略。要認(rèn)真研究國家有關(guān)政策和法律法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的投資方案。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場信息和資源變化情況的分析研究，隨時(shí)掌握市場變動(dòng)情況和政策變化情況，積極應(yīng)對(duì)市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、開發(fā)周期、房屋用途、成本結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目收益等因素來確定不同類別房產(chǎn)投資的時(shí)機(jī)。一般來說，當(dāng)房價(jià)處于上升階段時(shí)應(yīng)盡快進(jìn)入開發(fā)階段，因?yàn)榇藭r(shí)房價(jià)上漲速度最快；當(dāng)房價(jià)處于下跌階段時(shí)，應(yīng)盡快進(jìn)入銷售階段；當(dāng)房價(jià)處于穩(wěn)定階段時(shí)，可考慮建造高質(zhì)量住宅。

同時(shí)，要合理安排項(xiàng)目各階段及環(huán)節(jié)的資金投入比例。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，在項(xiàng)目建設(shè)初期應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行成本控制；在項(xiàng)目建設(shè)中期應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行市場調(diào)查和銷售分析；在項(xiàng)目建設(shè)后期應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行結(jié)算分析和經(jīng)營分析。房地產(chǎn)企業(yè)通過以上各階段資金投入比例的安排，使投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。此外，企業(yè)還應(yīng)建立財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)和信息報(bào)告制度，及時(shí)收集、整理和分析與投資決策有關(guān)的各種信息，為決策者提供決策依據(jù)。

（三）運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

為提升運(yùn)營管理能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須有效防范與控制運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下問題。

一是建立健全財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，根據(jù)實(shí)際情況制定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理制度，使其在實(shí)際運(yùn)營過程中發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

二是加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目前期工作的管理，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理把控。同時(shí)，應(yīng)建立項(xiàng)目投資責(zé)任制，明確每一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要承擔(dān)的責(zé)任。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度的控制和監(jiān)督。

三是在運(yùn)營過程中充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門的職能作用。例如，財(cái)務(wù)部門應(yīng)在資金調(diào)度、預(yù)算管理等方面為項(xiàng)目開發(fā)提供重要支持；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中資金風(fēng)險(xiǎn)的管控。

四是建立規(guī)范高效的運(yùn)營管理模式。要建立完善的運(yùn)營管理制度，以實(shí)現(xiàn)對(duì)運(yùn)營過程中各個(gè)環(huán)節(jié)、各項(xiàng)工作的全面控制。在現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上優(yōu)化完善制度內(nèi)容，使其更加符合實(shí)際情況，強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門與其他部門之間的溝通協(xié)作能力及信息共享能力[ 4 ]。

（四）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在開發(fā)項(xiàng)目的過程中會(huì)涉及許多方面的內(nèi)容，包括前期籌備、中期建設(shè)及后期運(yùn)營等環(huán)節(jié)，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都可能會(huì)存在不同程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須加強(qiáng)對(duì)外部環(huán)境的監(jiān)控，提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制工作水平。

在前期籌備階段，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析與調(diào)查，科學(xué)預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)所需的資金數(shù)量，并合理制訂資金籌措計(jì)劃，將其作為開展項(xiàng)目建設(shè)工作的前提。在此階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助金融機(jī)構(gòu)或合作伙伴進(jìn)行融資，或者向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，并將貸款利息作為成本費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。

在中期建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況合理控制成本，科學(xué)制訂施工進(jìn)度計(jì)劃，并確保其與施工項(xiàng)目的實(shí)際需求相一致。在項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)評(píng)估與分析存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取針對(duì)性措施對(duì)其進(jìn)行規(guī)避，保證整個(gè)開發(fā)過程的順利推進(jìn)。

在后期運(yùn)營階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好竣工結(jié)算工作。在此階段，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)采用科學(xué)合理的方法，預(yù)測與評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際收益。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要制定切實(shí)可行的項(xiàng)目退出機(jī)制，確保項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)都能夠得到及時(shí)解決。

四、結(jié)語

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要內(nèi)容，其不僅能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，還能夠推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。但在實(shí)際工作中，由于受到多種因素的影響，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)常出現(xiàn)；財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)，就會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范方案和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

參考文獻(xiàn)：

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