規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營的思考

王娟

[摘 要]城鎮(zhèn)保障性住房是一項(xiàng)涉及社會(huì)民生、城市發(fā)展和財(cái)政支出等多方面的重要工作，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的背景下，規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房的財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營顯得尤為緊迫和重要。規(guī)范財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營，不僅可以有效提高資源利用效率，保障公共資金的有效使用和保值增值，而且可以提高城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，為居民提供更好的住房保障和生活條件?；诖?，文章簡單討論城鎮(zhèn)保障性住房財(cái)務(wù)管理的重要性和運(yùn)營現(xiàn)狀，深入探討規(guī)范措施，以供參考。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)保障性住房；財(cái)務(wù)管理；資產(chǎn)運(yùn)營

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2024）09-0025-03

一、城鎮(zhèn)保障性住房財(cái)務(wù)管理的重要性

城鎮(zhèn)保障性住房是指為城鎮(zhèn)低收入家庭提供負(fù)擔(dān)得起的住房，是政府為解決住房問題而實(shí)施的一項(xiàng)重要民生工程。在保障性住房項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理的重要性不言而喻，其涉及項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的使用、監(jiān)督、審計(jì)等多方面內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目的實(shí)施效果和可持續(xù)發(fā)展。保障性住房項(xiàng)目通常需要大量資金用于土地征收、房屋建設(shè)和裝修等環(huán)節(jié)，如果財(cái)務(wù)管理不到位，就可能出現(xiàn)資金浪費(fèi)、挪用等問題，影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量。建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，明確資金來源、用途和流向，做到資金使用合理、公開透明，可以有效規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)過程，確保資金得到有效利用。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，可能面臨資金不足、項(xiàng)目延期、質(zhì)量問題等風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有健全的財(cái)務(wù)管理措施，將無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗甚至是資金浪費(fèi)。通過財(cái)務(wù)管理建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，可最大程度地避免和降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目安全、高效地推進(jìn)。

二、城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)分析

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)和政府對(duì)住房保障工作的重視，城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模得到了顯著增加，各級(jí)政府加大了對(duì)城鎮(zhèn)保障性住房的投入力度，充分發(fā)揮了政府投資的主導(dǎo)作用，同時(shí)也吸引了社會(huì)資本的參與，資產(chǎn)規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)大。資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大不僅有助于解決住房困難家庭的居住問題，而且為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了重要支撐。

城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)結(jié)構(gòu)包括政府投資、社會(huì)資本投資等多種形式。隨著政府加大對(duì)住房保障工作的支持力度，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐漸多元化，政府投資主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房項(xiàng)目的啟動(dòng)資金等方面，社會(huì)資本投資則主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋租賃企業(yè)等。多元化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)促進(jìn)了住房市場(chǎng)的多元化發(fā)展，有助于提高資產(chǎn)的運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益，更好地滿足不同層次的住房需求。

總體來看，城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀呈現(xiàn)出規(guī)模擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)多元化的趨勢(shì)。在擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，政府在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資本的參與，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營的多元化發(fā)展。但城鎮(zhèn)保障性住房資產(chǎn)運(yùn)營仍面臨一些挑戰(zhàn)，如政策支持不足、運(yùn)營機(jī)制不夠完善、社會(huì)資本參與度有限等問題，這些都需要政府和相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，完善資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)制，提高運(yùn)營效率和質(zhì)量。

（二）資產(chǎn)運(yùn)營中存在的問題和解決方向

由于城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目涉及多方利益相關(guān)者，管理體系復(fù)雜，不同利益主體之間存在信息不對(duì)稱、責(zé)任不清晰等問題，容易導(dǎo)致管理混亂、決策滯后。為解決這一問題，可以加強(qiáng)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，明確各方責(zé)任和權(quán)利，建立健全的管理體系，提升管理效能，確保資產(chǎn)運(yùn)營的順利進(jìn)行。資金是推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營的核心要素，資金管理不規(guī)范容易導(dǎo)致資金浪費(fèi)、挪用等問題，影響項(xiàng)目運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益。為解決這一問題，可以建立嚴(yán)格的資金管理制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管，確保資金使用合規(guī)、透明，避免資金管理漏洞，提高資金利用效率。

保障性住房的運(yùn)營不僅是提供住房資源，更應(yīng)該關(guān)注居民的居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)等方面，一些保障性住房項(xiàng)目在服務(wù)管理方面存在疏漏，未能提供良好的公共服務(wù)，影響了居民的生活質(zhì)量。解決這一問題的方向包括建立健全的社區(qū)管理機(jī)制，提供豐富多樣的社區(qū)服務(wù)，加強(qiáng)與社區(qū)居民的溝通和互動(dòng)，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。

三、規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營的思路和措施

（一）完善財(cái)務(wù)管理制度和規(guī)范

應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)模，制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理辦法和規(guī)章制度，明確資金的來源、使用、管理和監(jiān)督程序，規(guī)范各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，例如，制定資金管理制度，明確資金使用范圍和流程；建立預(yù)算管理機(jī)制，合理安排資金支出計(jì)劃；建立審計(jì)制度，監(jiān)督財(cái)務(wù)活動(dòng)的合規(guī)性和效率。建立科學(xué)完善的財(cái)務(wù)管理制度，可以確保資金的安全、合理、高效運(yùn)作。內(nèi)部控制是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，其主要目的是防范風(fēng)險(xiǎn)、提高效率、確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。應(yīng)當(dāng)建立健全的內(nèi)部控制體系，包括明確的財(cái)務(wù)審批程序、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、內(nèi)部監(jiān)督和自查機(jī)制等，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和控制，通過加強(qiáng)內(nèi)部控制，可以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的安全和有效利用。除了建立內(nèi)部控制體系外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)外部監(jiān)督，引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，利用外部審計(jì)可以發(fā)現(xiàn)和解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題，提高財(cái)務(wù)管理的透明度和公信力，保障政府對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督以及社會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)管理的信任。外部監(jiān)督和審計(jì)是財(cái)務(wù)管理的重要補(bǔ)充，有助于規(guī)范資金使用和提高管理水平。財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德是保障財(cái)務(wù)管理規(guī)范的關(guān)鍵因素，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和教育，提高其財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提升財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)，確保財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范和高效進(jìn)行。

（二）強(qiáng)化預(yù)算管理和監(jiān)督

預(yù)算是財(cái)務(wù)管理的重要工具，在城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目中尤為重要。要根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和目標(biāo)確定預(yù)算編制的原則和方法，建立健全的預(yù)算編制機(jī)制，預(yù)算編制應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理的規(guī)定，合理確定各項(xiàng)支出額度，避免預(yù)算過高或過低，確保項(xiàng)目資金的合理配置和利用。要提高預(yù)算的科學(xué)性和透明度，確保各項(xiàng)支出的合理性和效益性。預(yù)算執(zhí)行是預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)督和管理，確保預(yù)算資金的合規(guī)、高效使用?？梢越⒔∪念A(yù)算執(zhí)行機(jī)制，明確各項(xiàng)支出的管理流程和責(zé)任人，加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)督和檢查，防止出現(xiàn)資金浪費(fèi)和挪用等問題，及時(shí)糾正超支或資金使用不當(dāng)?shù)那闆r，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行[ 1 ]。

在預(yù)算執(zhí)行過程中，需要建立有效的評(píng)估和反饋機(jī)制，及時(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行的情況和效果，為預(yù)算管理提供依據(jù)和參考。通過定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，分析支出效益和績效，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和不足，優(yōu)化預(yù)算管理措施，提高項(xiàng)目資金使用效率和質(zhì)量。要將評(píng)估結(jié)果及時(shí)反饋給相關(guān)部門和責(zé)任人，促進(jìn)預(yù)算管理的持續(xù)改進(jìn)和提升。

（三）拓展資產(chǎn)運(yùn)營渠道和方式

城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目可以通過引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營的多方共贏?？梢酝ㄟ^PPP（政府和社會(huì)資本合作）模式或其他形式設(shè)立合資合作公司，吸引社會(huì)資本投入項(xiàng)目運(yùn)營，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和分享收益。社會(huì)資本的參與可以為項(xiàng)目注入新動(dòng)力，提高項(xiàng)目運(yùn)營的效率和質(zhì)量，拓展資產(chǎn)運(yùn)營的渠道和方式。除了傳統(tǒng)的住房銷售，城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目還可以通過發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的靈活運(yùn)營，可以引入租賃管理公司，提供多樣化的租賃產(chǎn)品，提供專業(yè)化的租賃管理和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的投資回報(bào)和利用，為居民提供更靈活的住房選擇[ 2 ]。金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)運(yùn)營中發(fā)揮著關(guān)鍵作用，可以作為重要的資金來源和合作伙伴參與城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目?？梢蕴剿髋c金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行融資、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等合作，吸引金融機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目投資和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資金的來源多元化和靈活運(yùn)用。金融機(jī)構(gòu)的參與可以為項(xiàng)目提供更多的融資渠道和金融工具，促進(jìn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展和資產(chǎn)運(yùn)營的多元化。

（四）提高資產(chǎn)利用效率和管理水平

城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目的資產(chǎn)包括土地、建筑物和相關(guān)設(shè)施等，對(duì)資產(chǎn)的合理配置和利用規(guī)劃至關(guān)重要。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需求和市場(chǎng)情況，科學(xué)調(diào)配各類資產(chǎn)，確保資產(chǎn)利用效率最大化。可以建立完善的資產(chǎn)管理體系，全面評(píng)估和分類管理現(xiàn)有資產(chǎn)，合理規(guī)劃資產(chǎn)利用方式和周期，提高資產(chǎn)的盈利能力和價(jià)值回報(bào)率。建立健全的資產(chǎn)管理和運(yùn)營機(jī)制是提高資產(chǎn)利用效率和管理水平的關(guān)鍵，需要明確資產(chǎn)管理的責(zé)任主體和工作流程，建立科學(xué)的資產(chǎn)日常運(yùn)營管理制度，包括資產(chǎn)維護(hù)、保養(yǎng)、更新等方面，通過規(guī)范化管理和流程化操作，提高資產(chǎn)管理的效率和質(zhì)量，確保資產(chǎn)的正常運(yùn)營和價(jià)值保持。除了傳統(tǒng)的銷售模式，城鎮(zhèn)保障性住房項(xiàng)目還可以通過租賃、金融衍生品、金融資產(chǎn)證券化等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化運(yùn)營?？梢园l(fā)展租賃業(yè)務(wù)，提供靈活的租賃方案，增加資產(chǎn)利潤；探索金融衍生品等金融工具，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)盈利；將現(xiàn)有資產(chǎn)證券化，吸引更多投資者參與資產(chǎn)運(yùn)營。多元化運(yùn)營可以降低單一運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)利用效率和盈利能力。借助信息化和數(shù)字化技術(shù)，可以提高資產(chǎn)管理的效率和管理水平。建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)的集中管理和實(shí)時(shí)監(jiān)控；應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析和人工智能等技術(shù)，優(yōu)化資產(chǎn)配置和運(yùn)營策略，提高決策科學(xué)性和準(zhǔn)確性；利用數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)，提高資產(chǎn)管理的便捷性和透明度，增強(qiáng)用戶體驗(yàn)，提高其滿意度[ 3 ]。

（五）強(qiáng)化資產(chǎn)回報(bào)監(jiān)督和評(píng)估機(jī)制

資產(chǎn)回報(bào)監(jiān)督和評(píng)估是保障資產(chǎn)持續(xù)增值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。需要建立指標(biāo)體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確監(jiān)督和評(píng)估的程序和責(zé)任主體，可以制定資產(chǎn)回報(bào)率、投資回報(bào)期、資產(chǎn)增值率等指標(biāo)，對(duì)資產(chǎn)回報(bào)進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，要注意客觀公正地評(píng)估資產(chǎn)回報(bào)水平，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可信度。建立資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，及時(shí)了解資產(chǎn)的運(yùn)營狀況和回報(bào)情況。監(jiān)控系統(tǒng)可以對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況和問題，及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。建立定期報(bào)告制度，對(duì)資產(chǎn)回報(bào)情況進(jìn)行定期分析和評(píng)估，為相關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)和數(shù)據(jù)支持。為加強(qiáng)資產(chǎn)回報(bào)的監(jiān)督和評(píng)估，可以委托獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)或第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)回報(bào)情況進(jìn)行審計(jì)和評(píng)估，外部審計(jì)可以提供客觀、獨(dú)立的意見和評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)運(yùn)營中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并提出改進(jìn)建議和措施；第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入可以提高評(píng)估結(jié)果的公信度和客觀性，增強(qiáng)資產(chǎn)回報(bào)的監(jiān)督力度和效果。監(jiān)督和評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)反饋給相關(guān)部門和責(zé)任人，促使其加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)回報(bào)情況的重視，促進(jìn)整改措施的落實(shí)。可以建立相關(guān)的督導(dǎo)機(jī)制，確保監(jiān)督和評(píng)估結(jié)果的有效應(yīng)用，促進(jìn)資產(chǎn)回報(bào)的持續(xù)改善[ 4 ]。

（六）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與資產(chǎn)運(yùn)營協(xié)同發(fā)展

財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營是密切相關(guān)的，需要建立起有效的溝通機(jī)制和協(xié)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息暢通和資源共享。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)深入了解資產(chǎn)運(yùn)營的需求和特點(diǎn)，與資產(chǎn)運(yùn)營部門密切合作，在預(yù)算編制、資金調(diào)配、成本控制等方面進(jìn)行協(xié)同，確保資金使用合理、效益最大化。資產(chǎn)運(yùn)營部門也要及時(shí)向財(cái)務(wù)管理部門提供有關(guān)經(jīng)營情況和需求的信息，共同制定決策和規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與資產(chǎn)運(yùn)營的無縫對(duì)接。財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營的協(xié)同發(fā)展需要在風(fēng)險(xiǎn)管理方面進(jìn)行有效整合，財(cái)務(wù)管理部門要建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、控制和應(yīng)對(duì)的機(jī)制，有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)、資金流動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全和項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。資產(chǎn)運(yùn)營部門也要建立資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制機(jī)制，全面評(píng)估資產(chǎn)運(yùn)營中的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)采取措施進(jìn)行控制和化解，確保資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性[ 5 ]。

為確保財(cái)務(wù)管理與資產(chǎn)運(yùn)營協(xié)同發(fā)展的有效實(shí)施，應(yīng)建立健全的監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營的協(xié)同發(fā)展進(jìn)行評(píng)估和審查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，持續(xù)改進(jìn)。還可以通過內(nèi)部審計(jì)和第三方評(píng)估等形式實(shí)行監(jiān)督機(jī)制，提高協(xié)同發(fā)展機(jī)制的透明度和有效性，確保財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營的協(xié)同發(fā)展順利實(shí)施并取得成效。

四、結(jié)語

規(guī)范城鎮(zhèn)保障性住房的財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營是當(dāng)前城市發(fā)展中不可或缺的環(huán)節(jié)。通過規(guī)范管理、提高效率和加強(qiáng)監(jiān)督，能夠有效優(yōu)化資源配置，保障公共資金的有效利用，提升服務(wù)質(zhì)量和居民生活品質(zhì)。未來，需堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以人民為中心的發(fā)展理念，積極推動(dòng)科技創(chuàng)新、信息化管理等現(xiàn)代手段在城鎮(zhèn)保障性住房領(lǐng)域的應(yīng)用，不斷完善法規(guī)政策，加強(qiáng)制度建設(shè)，建立健全的監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和資產(chǎn)運(yùn)營更高水平的協(xié)同發(fā)展。

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