房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題及解決措施

孔利兵

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，土地增值稅清算流程也越來越復(fù)雜，這在一定程度上加大了土地增值稅清算的難度。房地產(chǎn)企業(yè)往往難以準(zhǔn)確、高效地完成土地增值稅清算工作，這不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)健康，還會阻礙整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展?；诖耍疚年U述了土地增值稅清算的相關(guān)概念，分析了房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決措施，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的質(zhì)量和效率，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

一、土地增值稅清算概述

（一）土地增值稅的基本概念

土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）的單位和個人征收的一種稅。開征土地增值稅的目的是通過對土地市場進行合理調(diào)節(jié)，遏制無序擴張及投機活動，促進土地資源的合理分配與高效利用。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。其中，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額?？鄢椖恐饕ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。由于土地價值會隨著時間和政策的變化而變化，因此，土地增值稅的計算也具有多變性，國家可以利用土地增值稅來進行宏觀調(diào)控?？梢哉f，土地增值稅不僅是國家財政收入的重要來源，還是國家宏觀調(diào)控土地市場的關(guān)鍵政策工具。

（二）土地增值稅清算概述

《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算步驟如下。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)相應(yīng)的房地產(chǎn)項目確定增值額，即計算出項目收益和其他支出之間的差值，再根據(jù)計算出的增值額及國家規(guī)定的相關(guān)稅率，計算出應(yīng)繳納的土地增值稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要向?qū)俚氐亩悇?wù)部門提交清算申請，并提供相關(guān)的項目資料、財務(wù)數(shù)據(jù)等。稅務(wù)部門會對提交的資料進行審核，確認(rèn)納稅人的清算資格和應(yīng)納稅額。審核無誤后，稅務(wù)部門會通知申報企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)繳納稅款。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)最終清算結(jié)果及時繳納相應(yīng)的土地增值稅稅款，完成土地增值稅清算的整個流程。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題

（一）土地增值稅計算環(huán)節(jié)復(fù)雜

一方面，土地增值稅計算不僅需要考慮多種變量，還需要深入分析和處理大量的財務(wù)數(shù)據(jù)，以確保相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。例如，在估算土地開發(fā)總成本時，房地產(chǎn)企業(yè)必須全面考慮土地征收、基建、市場推廣等各個環(huán)節(jié)的費用。任何一個環(huán)節(jié)財務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題，都會使成本估算錯誤，甚至導(dǎo)致土地增值稅計算結(jié)果出現(xiàn)偏差，從而影響企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

另一方面，在進行土地增值稅計算時，房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮折舊、攤銷等會計處理方式，這進一步增加了土地增值稅的計算難度，計算過程稍有不慎就有可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

（二）企業(yè)缺乏內(nèi)部信息交流與協(xié)作機制

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部信息交流與協(xié)作機制，導(dǎo)致財務(wù)部門與其他部門之間的信息交流受阻，影響了企業(yè)收集財務(wù)數(shù)據(jù)的效率和準(zhǔn)確性。同時，缺乏有效的內(nèi)部信息交流與協(xié)作機制也使得房地產(chǎn)企業(yè)難以有效融合各部門提供的數(shù)據(jù)，導(dǎo)致土地增值稅計算錯誤，從而造成稅務(wù)申報錯誤，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

（三）土地增值稅清算政策不夠清晰

一方面，對跨區(qū)域運營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，它們在清算土地增值稅時會受到地域差異的影響。由于土地增值稅清算的具體執(zhí)行規(guī)定在不同地域可能會存在差異，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對每個地區(qū)的項目制定符合當(dāng)?shù)囟愂窄h(huán)境的土地增值稅清算方式。這不僅會給企業(yè)帶來額外的經(jīng)濟壓力，還可能因?qū)φ呃斫庥姓`而增加稅務(wù)風(fēng)險。

另一方面，在實際執(zhí)行過程中，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)部門可能會對土地增值稅清算政策相關(guān)條款的解讀出現(xiàn)爭議，從而增加土地增值稅清算的不確定性。

（四）稅務(wù)籌劃不到位

一方面，我國少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于稅務(wù)籌劃不到位，在土地增值稅方面存在涉稅風(fēng)險較大的問題，從而影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

另一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識到市場環(huán)境不斷變化會導(dǎo)致項目預(yù)期收益出現(xiàn)較大波動，從而影響稅務(wù)籌劃效果，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（五）專業(yè)的清算人員短缺

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在日常工作中可能只涉及土地增值稅的預(yù)繳問題，而對土地增值稅的清算了解甚少。因此，在進行土地增值稅清算時，如果財務(wù)人員缺乏土地增值稅清算的相關(guān)知識和能力，就會導(dǎo)致土地增值稅計算和申報錯誤，進而給房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況和未來發(fā)展帶來不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題的解決措施

（一）優(yōu)化財務(wù)管理流程

土地增值稅清算極具復(fù)雜性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時優(yōu)化內(nèi)部財務(wù)管理流程。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的成本和收益統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，實時更新財務(wù)信息，以確保企業(yè)財務(wù)核算的及時性和準(zhǔn)確性。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對財務(wù)部門的成本預(yù)算和規(guī)劃流程的管理，并簡化相關(guān)審批程序，以減少冗余工作流程，提高財務(wù)管理效率。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財務(wù)部門實時關(guān)注政策變化和內(nèi)部審計情況，及時進行成本管理和核算。例如，當(dāng)國家相關(guān)政策發(fā)生變化時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)及時調(diào)整企業(yè)財務(wù)管理工作，以降低企業(yè)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)部門與外部專業(yè)機構(gòu)之間的溝通與協(xié)作。例如，當(dāng)遇到難以解決的財務(wù)問題時，企業(yè)財務(wù)部門可及時向有關(guān)專家和專業(yè)機構(gòu)尋求幫助，以有效解決問題。

（二）提高稅務(wù)團隊的政策敏感度

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)團隊主要負(fù)責(zé)研究和分析稅收政策，了解稅收政策的發(fā)展趨勢，并進一步評價這些政策對企業(yè)發(fā)展的影響和作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)團隊不僅需要具備專業(yè)的理論知識，在財務(wù)和稅務(wù)管理方面有著豐富的經(jīng)驗和認(rèn)識，還需要具有市場和政策敏感度，能夠快速察覺市場環(huán)境或政策的細(xì)微變化，并在符合法律法規(guī)和相關(guān)政策的前提下為企業(yè)出謀劃策，確保企業(yè)獲得較大收益。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強稅務(wù)團隊建設(shè)，通過定期開展相關(guān)培訓(xùn)，提高稅務(wù)團隊的專業(yè)性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可以邀請外部政策專家對企業(yè)稅務(wù)團隊進行指導(dǎo)，以提高團隊成員的政策敏感度。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強稅務(wù)團隊與其他相關(guān)部門之間的合作和交流，允許稅務(wù)團隊定期對相關(guān)部門進行稅務(wù)合規(guī)性檢查，以及時發(fā)現(xiàn)并解決企業(yè)的稅務(wù)問題，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

（三）利用信息技術(shù)優(yōu)化稅務(wù)流程

先進的信息技術(shù)和系統(tǒng)能夠不斷優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)流程，提高企業(yè)財務(wù)部門的工作效率和質(zhì)量，提升企業(yè)的核心競爭力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過引入先進的信息技術(shù)，降低復(fù)雜稅務(wù)處理的人工成本，提高財務(wù)和稅務(wù)工作的效率與質(zhì)量。此外，信息技術(shù)的應(yīng)用不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取準(zhǔn)確的財務(wù)報告，還可以自動分析房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的財務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)壓力，從而避免因人為疏忽而造成利益損失。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過應(yīng)用信息技術(shù)來優(yōu)化稅務(wù)流程，線上申請稅務(wù)審批和查驗，有效提高稅務(wù)處理效率。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有數(shù)據(jù)都存儲在相關(guān)服務(wù)器中，方便及時查詢。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)來深入挖掘這些數(shù)據(jù)，從而快速識別和處理潛在的問題與風(fēng)險。

（四）提高員工的專業(yè)能力

員工的專業(yè)能力和對稅務(wù)政策的理解程度對企業(yè)稅務(wù)管理至關(guān)重要。因此，要想有效解決土地增值稅清算中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須定期開展員工培訓(xùn)，以提高員工的專業(yè)能力。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期為從事財務(wù)、稅務(wù)和項目管理工作的員工提供專業(yè)化培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括稅收法律法規(guī)和政策的最新變化、稅務(wù)規(guī)劃技巧、風(fēng)險管理方法等內(nèi)容。例如，企業(yè)可以邀請稅務(wù)專家、顧問舉辦線下專題研討會或開設(shè)在線課程，共同討論當(dāng)前的稅務(wù)趨勢，分析研究相關(guān)案例，從而幫助員工更好地理解和應(yīng)用稅收政策。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以鼓勵經(jīng)驗豐富的員工分享他們在稅務(wù)管理和土地增值稅清算中的實踐經(jīng)驗。這種經(jīng)驗分享不僅能夠提高員工的實踐能力，還能夠促進員工之間的知識交流和業(yè)務(wù)協(xié)作。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注員工的長期發(fā)展能力，通過制訂有針對性的員工發(fā)展計劃，鼓勵員工積極參加外部培訓(xùn)或行業(yè)研討會，以促進員工成長與發(fā)展。只有通過持續(xù)學(xué)習(xí)，員工才能更好地適應(yīng)稅務(wù)環(huán)境變化，為優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)管理、確保企業(yè)稅務(wù)合規(guī)做出更大貢獻。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。而作為房地產(chǎn)稅收體系的重要組成部分，土地增值稅的征收對房地產(chǎn)行業(yè)具有調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用，有助于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。然而，由于土地增值稅的征收需要通過土地增值稅清算來落實，且清算工作直接影響著土地增值稅征收的效果和公平性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視土地增值稅清算，正確解讀國家稅收政策，并加強專業(yè)人員的選用與培養(yǎng)，以提高土地增值稅清算的效率與質(zhì)量，從而提升自身的整體競爭力和綜合實力。

（作者單位：甘肅省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司）