基于法經(jīng)濟(jì)學(xué)成本收益分析的小產(chǎn)權(quán)房問題優(yōu)化路徑研究

胡涬

摘 要｜隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加劇以及長(zhǎng)期以來我國(guó)二元土地所有制的影響，我國(guó)部分城市周邊逐漸出現(xiàn)越來越多的小產(chǎn)權(quán)房，并占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，而小產(chǎn)權(quán)房在法律意義上還存在著很多問題。2022年《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》公開征求意見，本次修改對(duì)于監(jiān)管更加重視，對(duì)于農(nóng)村宅基地的管理、使用等也更加符合新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下的要求。黨的二十大召開以來，在以中國(guó)式現(xiàn)代化推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興的新階段下，我們?nèi)绾胃媒鉀Q現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房問題，本文就圍繞此問題，從我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展及現(xiàn)狀出發(fā)，分析我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問題，依托法經(jīng)濟(jì)學(xué)科斯定理及漢德公式理論，采用成本收益分析方法，并結(jié)合實(shí)際對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行法學(xué)分析和法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，最終從得出對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題解決的優(yōu)化路徑建議。

關(guān)鍵詞｜小產(chǎn)權(quán)房；成本收益分析；科斯定理；漢德公式；實(shí)證分析

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一、問題的提出

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)政治制度影響而形成的具有中國(guó)特色的社會(huì)現(xiàn)象。所謂小產(chǎn)權(quán)房，指的是在農(nóng)村集體土地上違法或違規(guī)修建的，沒有獲得縣級(jí)及以上國(guó)土和房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的具有法律效力的國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的房屋和其他建筑物。1978年十一屆三中全會(huì)召開以后，在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制和國(guó)家土地所有制市場(chǎng)化改革的推動(dòng)下，大規(guī)模集體所有制逐漸向社會(huì)主義公有制轉(zhuǎn)變，在土地公有制的基礎(chǔ)上，使農(nóng)村獲得生產(chǎn)和分配自主權(quán)，國(guó)家土地所有和集體土地所有也更加協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著我國(guó)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展形勢(shì)趨緩，逐步退出歷史舞臺(tái)中央。

當(dāng)前，學(xué)界基本明確小產(chǎn)權(quán)房問題的由來，根本原因是我國(guó)的二元土地所有制，對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問題，學(xué)界基本持相同的態(tài)度，即根據(jù)情況進(jìn)行不同處理。不同學(xué)者研究過程中的主要分歧在于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定以及對(duì)這一類問題的解決上，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題解決的對(duì)策，大部分得到共識(shí)的觀點(diǎn)主要是：分類管理、改革我國(guó)的城鄉(xiāng)二元土地制度、完善法律法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、將小產(chǎn)權(quán)房定位為保障性住房、完善我國(guó)的戶籍制度等。但面對(duì)不同的解決路徑，不同學(xué)者各執(zhí)一詞，難以完全一致。

本文就將結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展，梳理當(dāng)前學(xué)界給出的最主要的一部分觀點(diǎn)，從法經(jīng)濟(jì)學(xué)視角出發(fā)，通過成本收益分析以及基本的法學(xué)分析，明確何種解決措施才是小產(chǎn)權(quán)房問題的最優(yōu)解。

二、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展及現(xiàn)狀

本章主要明確小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的因素，同時(shí)運(yùn)用實(shí)證分析方法，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展及現(xiàn)狀進(jìn)行梳理。

（一）小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的影響因素

1.二元土地所有制是其產(chǎn)生的根本原因

從20世紀(jì)50年代后期起，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的確立，戶籍分為城市戶籍和農(nóng)村戶籍，城鄉(xiāng)二元體制在我國(guó)形成了。相應(yīng)地，我國(guó)的土地所有制也成為國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的二元土地所有制。而二元土地所有制的存在也正是小產(chǎn)權(quán)房問題存在的根本原因。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)只能針對(duì)國(guó)家所有的土地，農(nóng)村集體所有的土地想要改變用途，進(jìn)行開發(fā)及房地產(chǎn)建設(shè)，只能先通過國(guó)家有關(guān)部門的合法補(bǔ)償征收后變?yōu)閲?guó)家所有的土地，然后才能通過公開出讓的形式，讓有資格的房地產(chǎn)商用于房地產(chǎn)開發(fā)。城市近郊及農(nóng)村的集體所有的土地在法律上來看不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，在此土地上修建的房屋也不具備國(guó)家法律承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)，他在法律上不具備對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)和對(duì)房屋的所有權(quán)，只在經(jīng)濟(jì)上擁有對(duì)該房產(chǎn)的狹義的所有權(quán)和使用權(quán)。

2.城市化進(jìn)程加劇了小產(chǎn)權(quán)房問題

20個(gè)世紀(jì)90年代以來，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以后，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加劇，越來越多的年輕人涌入城市，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷上漲，對(duì)于部分居民來說，在城市購房壓力較大，而小產(chǎn)權(quán)房由于存在一定的弊端，其價(jià)格遠(yuǎn)低于一般的房?jī)r(jià)，供房壓力較小，因此逐漸在市場(chǎng)上占據(jù)更高的市場(chǎng)份額，也導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房問題在眾多大中城市近郊顯現(xiàn)。

3.戶籍和限購政策助推了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)

除本節(jié)第二點(diǎn)所提及的房?jī)r(jià)以外，戶籍制度及部分大中城市對(duì)于房產(chǎn)的限購政策也助推了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。部分城市在購房時(shí)對(duì)于戶籍提出了明確的要求，這導(dǎo)致很多務(wù)工及選擇定居大城市的青年人在購房上受到了阻礙，而小產(chǎn)權(quán)房在購房條件上相對(duì)較為寬松，因此，小產(chǎn)權(quán)房成為這一部分居民購房時(shí)首選的對(duì)象。其他相關(guān)的政策也是如此，當(dāng)潛在購房對(duì)象認(rèn)識(shí)到購買完全產(chǎn)權(quán)房的可能性不大時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房便成為首選。

此外，部分學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的住房保障制度缺陷是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接原因，雖然我國(guó)建立起公租房、廉租房等相關(guān)政策，但由于其供應(yīng)數(shù)量不夠，且房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，因此，小產(chǎn)權(quán)房依舊受到廣泛關(guān)注。

綜上所述，我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問題是在我國(guó)土地制度、房地產(chǎn)政策等多種因素的作用下共同產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)，小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生的背后體現(xiàn)了我國(guó)當(dāng)前在房地產(chǎn)方面存在的現(xiàn)實(shí)問題。

（二）小產(chǎn)權(quán)房問題的發(fā)展

結(jié)合中國(guó)裁判文書網(wǎng)上我國(guó)2009年以來的小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件進(jìn)行了整理分類，從時(shí)間維度、空間維度、糾紛爭(zhēng)議點(diǎn)三個(gè)方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和發(fā)展進(jìn)行分析，以更好地為后續(xù)分析提供幫助。

從時(shí)間維度來看，自2009年以來直到2022年12月31日，我國(guó)各級(jí)地方法院共處理小產(chǎn)權(quán)房案件29604件，2013年開始增速逐漸趨快，這也是受到2011年以來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)高速上漲的影響，其中案件數(shù)量增長(zhǎng)速度在2017年開始逐漸趨緩，在2019年達(dá)到峰值，隨后開始逐年遞減。這表明近年來，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的高峰期已經(jīng)度過，我們今后需要將更多的目光聚焦在小產(chǎn)權(quán)房問題的解決之中。同時(shí)，通過這一數(shù)據(jù)表明，小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件在2012年開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，因此也可以驗(yàn)證小產(chǎn)權(quán)房在大產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)過高時(shí)，可以作為大產(chǎn)權(quán)房的替代品快速占據(jù)相當(dāng)程度的市場(chǎng)份額。

從空間維度來看，在我國(guó)近年來的近三萬件小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中，地區(qū)分布十分不均勻，其中糾紛案件最多的省份（直轄市）是河南省，其次分別為山東省、江蘇省。而上海、天津、浙江這一類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)并不在前十名的榜單之內(nèi)，據(jù)此可以排除小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在正相關(guān)關(guān)系。

從糾紛爭(zhēng)議點(diǎn)看，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件的主要爭(zhēng)議點(diǎn)集中在合同有效性、房屋買賣、返還、強(qiáng)制性規(guī)定、利息、交付、駁回、所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等多個(gè)方面。其中關(guān)于合同糾紛的案件居第一，其中合同糾紛案件數(shù)量達(dá)12454件、合同無效案件5216件、買賣合同案件3306件、無效合同案件2255件、合同約定案件2044件。同時(shí)根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在有記載的裁判文書中，小產(chǎn)權(quán)房還會(huì)受到婚姻關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系、建設(shè)工程、拆遷、清償、處分等多種因素的影響。據(jù)此可以推斷，小產(chǎn)權(quán)房在購買過程中存在較多、較大且不確定的風(fēng)險(xiǎn)，各方需要謹(jǐn)慎考慮后做出決定。

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展在我國(guó)經(jīng)歷了多年，隨著國(guó)家政府的不斷調(diào)控，以及對(duì)于住房、土地管理辦法的不斷修訂完善，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛問題較往年有了很大程度的改善但依舊居高不下。就中國(guó)裁判文書網(wǎng)上有記載的小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件來看，小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險(xiǎn)較大，且影響因素眾多。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)偏好角度來看，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)追求者，在考慮了眾多影響因素之后，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低的優(yōu)勢(shì)依舊持一個(gè)積極態(tài)度；而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避者和風(fēng)險(xiǎn)中立者，則有可能會(huì)放棄繼續(xù)購入小產(chǎn)權(quán)房。

三、小產(chǎn)權(quán)房問題的成本收益分析

當(dāng)前，雖然小產(chǎn)權(quán)房在法律上依舊存在著一定程度的風(fēng)險(xiǎn)和問題，但是其確實(shí)滿足了很大一部分居民的生存要求，從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，這其實(shí)就是買賣雙方對(duì)于其財(cái)富最大化的追求，以及對(duì)成本和收益的一種博弈和權(quán)衡。成本—收益分析方法是貫徹整個(gè)法經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要分析工具之一，本章將主要運(yùn)用成本—收益分析方法，以漢德公式的運(yùn)用為主要手段，結(jié)合科斯定理、財(cái)富最大化等對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。

本章下面的分析，將傳統(tǒng)漢德公式中的B、PL的因素加以轉(zhuǎn)化，基于一定的假設(shè)及理性人分析，做出小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中的成本收益分析，從而從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角深入闡釋在小產(chǎn)權(quán)房買賣過程中，不同的利益方為什么會(huì)做出不一樣的選擇。

（一）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

小產(chǎn)權(quán)房修建的合法性從法律上來看，覆蓋面具有一定局限，并不涵蓋全部的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！比绻‘a(chǎn)權(quán)房是用于自住并且不出售，其一般會(huì)獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者村（居）委員會(huì)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。因此，小產(chǎn)權(quán)房本身的修建如果用于自住，并不違法。

當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房自住的少，大多是修建后出售。小產(chǎn)權(quán)房是建造在城市近郊及農(nóng)村的宅基地上的，從宅基地使用權(quán)人來看，農(nóng)村宅基地不用繳納土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅，以及與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，而一般而言，相同面積的土地，用于耕種取得的收益要小于轉(zhuǎn)讓房屋取得的收益。

假設(shè)該土地用于耕種的收益為E1，耕種過程中產(chǎn)生的成本為C1，其最后的利潤(rùn)為P1，則：

P1=E1-C1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

耕種受自然環(huán)境等影響較大，具有很強(qiáng)的不確定性。

假設(shè)用于建造小產(chǎn)權(quán)房的收益為E2，建造過程中產(chǎn)生的成本為C2，其最后的利潤(rùn)為P2，但其需要面臨來自法律的風(fēng)險(xiǎn)，假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)為R2，則：

P2=E2-C2-R2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（2）

此處提及的風(fēng)險(xiǎn)，來自其修建、售賣等行為。

首先這一類土地屬于農(nóng)村集體所有的土地，從法律上來看，不具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，商品房性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房建造行為侵占了農(nóng)民集體所有土地，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》。同時(shí)，其無法獲得由國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證，不被法律認(rèn)可。其次小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地是不可買賣的，因此該行為面臨追責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，賣方與該房產(chǎn)一直保持著一定的關(guān)系，當(dāng)買方再次處置該房屋時(shí)，賣方依舊需要面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，且賣方一般是該宅基地原來的居民，出售該房產(chǎn)的行為違反了法律規(guī)定。

但是，通過當(dāng)前我國(guó)各地法院判例來看，不同地方法院，甚至同一地方的上下級(jí)法院，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的判決情況都不相同。部分法院認(rèn)為，該合同的訂立建立在雙方自愿的前提下，買賣雙方當(dāng)事人只要補(bǔ)辦相應(yīng)的法律手續(xù)，該合同依舊有效；但另一部分法院認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣本身就是違法行為，因此這一行為不受法律保護(hù)，國(guó)土部門也并未承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。

根據(jù)漢德公式可知，一般情況下，行為人會(huì)將E2-C2和R2進(jìn)行比較，如果R2較大，行為人會(huì)放棄自己的行為。但通過前文的論述得知，當(dāng)前法律對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處置還存在一定的不完備，同時(shí)此處的R2是從修建者認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于修建者而言，這一行為在其看來一定是利大于弊，因此對(duì)于其而言小產(chǎn)權(quán)房的違法風(fēng)險(xiǎn)與其他行為相比來說較小，即R2在一定程度上忽略不計(jì)。同時(shí)，通過部分研究表示，同等面積的土地，用于耕種的收益小于用于建設(shè)房屋，因此E2又大于E1，且具有確定性及十分廣泛的市場(chǎng)。

對(duì)比公式（1）和（2）可得，P1小于P2，因此行為人選擇將宅基地用于建造小產(chǎn)權(quán)房，這也是行為人追求財(cái)富最大化的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房因此產(chǎn)生。

（二）小產(chǎn)權(quán)房受歡迎的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

本節(jié)將主要分析小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上受歡迎的原因，即本節(jié)的行為人是購買小產(chǎn)權(quán)房的居民。從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，這其實(shí)也是行為人追求財(cái)富最大化（損失最小化）的結(jié)果。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房?！币虼耍瑢⑿‘a(chǎn)權(quán)房售賣給非本集體組織以外的人，尤其是城鎮(zhèn)居民，也是違反了相關(guān)法律法規(guī)。

但當(dāng)前我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房大多存在于城市近郊及農(nóng)村，購買者多為城市居民或者外來務(wù)工及青年人，他們大多為無法購置大產(chǎn)權(quán)房的居民，即為了滿足其生存需求。假設(shè)其在城市中租房的租金為每年A元，購房需花費(fèi)B1元，滿足戶籍制度等要求耗費(fèi)的成本為D元，其在城市工作10年后通過貸款F1買了房，最終購房的花費(fèi)為X1，其余開銷成本為C3，則：

X1=10A+B1+F1+D+C3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

假設(shè)其購買小產(chǎn)權(quán)房的最終購房花費(fèi)為X2，由于小產(chǎn)權(quán)房在法律上存在問題，因此其價(jià)格遠(yuǎn)低于大產(chǎn)權(quán)房，設(shè)購房花費(fèi)B2，租金依舊為每年A元，其在城市工作5年后通過貸款F2買了房，其余開銷成本為C4，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)為R3，則：

X2=5A+B2+F2+C4+R3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （4）

從買方來看，雙方雖然簽訂了合同，但買方并未取得國(guó)家房地產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，其在經(jīng)濟(jì)意義上擁有了該房屋狹義上的所有權(quán)和使用權(quán)，但在法律意義上并不被認(rèn)可，買方今后在該房屋的處置、買賣、轉(zhuǎn)移中將存在很嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，城市近郊及農(nóng)村土地受城市規(guī)劃建設(shè)的影響，不排除拆遷改建的可能，即該房產(chǎn)具有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，而房屋拆除的賠償款也不會(huì)歸買方所有。因此，從法律意義上來看，買方其實(shí)只是購買了該房屋的使用權(quán)，并不具備處分權(quán)和所有權(quán)。

此處假設(shè)行為人為法律意義上的完全行為能力人，為經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理性人，根據(jù)前文可得，當(dāng)行為人購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定是了解了小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)的，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房在轉(zhuǎn)讓、售賣等過程中存在的問題是能夠接受的，因此此時(shí)的R3較小，同時(shí)B2、F2、C4又遠(yuǎn)低于B1、F1、C3。

對(duì)比公式（3）和（4）可得，X2遠(yuǎn)小于X1，因此行為人選擇購買小產(chǎn)權(quán)房，這也是行為人追求財(cái)富最大化的結(jié)果，小產(chǎn)權(quán)房因此受歡迎。

同時(shí)，假設(shè)行為人在不考慮風(fēng)險(xiǎn)的情況下，最終購房花費(fèi)為X2，則：

X2=5A+B2+F2+C4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （5）

由（3）-（5）得購買大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的差額Y，對(duì)于Y和R3，正是由于法律制定當(dāng)前的不完備，導(dǎo)致Y遠(yuǎn)大于R3，行為人即使不考慮風(fēng)險(xiǎn)的因素，依舊是選擇購置小產(chǎn)權(quán)房更符合財(cái)富最大化的要求。

（三）國(guó)家干預(yù)小產(chǎn)權(quán)房問題的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

本節(jié)簡(jiǎn)單來說，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房問題在全國(guó)各地層出不窮，但涉及法律糾紛的與一般法律案件相比較少，假設(shè)處理類似案件所消耗的人力、物力、法律資源等成本為C5，國(guó)有土地及相關(guān)部分因此產(chǎn)生的損失成本為C6，總成本為C7，則：

C7=C5+C6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（6）

假設(shè)出臺(tái)法律所消耗的成本為C8，法律出臺(tái)以后維護(hù)法律所需要的司法、執(zhí)法及相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建筑拆除、改造、按流程轉(zhuǎn)化等成本為C9，總成本為C10，則：

C10=C8+C9? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（7）

對(duì)比公式（6）和（7）可得：

當(dāng)C7小于C10時(shí)，國(guó)家會(huì)繼續(xù)以當(dāng)前形勢(shì)處理小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)糾紛問題；

當(dāng)C7大于C10時(shí)，國(guó)家會(huì)選擇出臺(tái)法律，對(duì)原有小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定進(jìn)行明確，并對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的建造行為加以限制。

除上述三項(xiàng)分析外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的外部性角度來看，小產(chǎn)權(quán)房的存在對(duì)城市化進(jìn)程也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，給當(dāng)?shù)氐某鞘谢ㄔO(shè)和發(fā)展帶來了負(fù)外部性，如果不能很好地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，長(zhǎng)期將對(duì)城市建設(shè)發(fā)展形成阻礙。同時(shí)根據(jù)財(cái)富最大化原則，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房問題的存在很大程度上受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及居民經(jīng)濟(jì)水平的影響，小產(chǎn)權(quán)房問題也從側(cè)面反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中需要注意的問題。

四、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題解決的路徑優(yōu)化

從法經(jīng)濟(jì)學(xué)視角來看，我們?cè)谧非笮屎凸秸x的同時(shí)，力求實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的最大化。前文所述的內(nèi)容從實(shí)證分析方法著手，進(jìn)而從科斯定理、財(cái)富最大化理論和漢德公式對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題存在的原因進(jìn)行了更深刻的分析，同時(shí)結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房問題發(fā)展的實(shí)際情況，認(rèn)為以下三方面內(nèi)容對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題的解決具有借鑒意義。

（一）推動(dòng)二元土地所有制協(xié)調(diào)發(fā)展

根據(jù)前文所述，當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)問題存在的根本原因就是我國(guó)的二元土地所有制，本文認(rèn)為隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及法治建設(shè)不斷加強(qiáng)，我國(guó)的二元土地所有制也需要隨之一起發(fā)展，不斷明晰集體所有土地的產(chǎn)權(quán)及職能，并根據(jù)實(shí)際情況做出調(diào)整，隨著二元土地所有制的發(fā)展完善，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)界定問題也將進(jìn)一步得到緩解。通過推動(dòng)二元土地所有制的協(xié)調(diào)發(fā)展，可以從社會(huì)層面提高效率，進(jìn)而縮小小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)，以最終促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)問題從根源上消除。

（二）完善住房保障制度

當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房具有廣泛市場(chǎng)的主要原因就是多數(shù)務(wù)工人群及進(jìn)大城市發(fā)展的青年人的實(shí)際生存需求。如果可以不斷完善住房保障制度，給予更多居民妥善的安置，不僅可以推動(dòng)更好地城市化建設(shè)，還能逐步降低小產(chǎn)權(quán)房問題的比例。從法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，消費(fèi)者對(duì)于自己的“成本收益”進(jìn)行分析，當(dāng)住房保障制度得到極大程度的保障，消費(fèi)者自然會(huì)降低對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求。

（三）加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管和處分

對(duì)于當(dāng)前的小產(chǎn)權(quán)房，在今后的發(fā)展及法治建設(shè)過程中，會(huì)不斷地被規(guī)范化，那針對(duì)以往的小產(chǎn)權(quán)房，政府及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部分則需要對(duì)其進(jìn)行良好的監(jiān)管和處分，對(duì)于其中嚴(yán)重影響集體利益的進(jìn)行拆除，對(duì)于實(shí)質(zhì)上滿足居民基本生產(chǎn)需要的，可以通過相應(yīng)程序補(bǔ)辦有關(guān)流程，推動(dòng)這一部分小產(chǎn)權(quán)房的合法化。

五、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題的存在是我國(guó)實(shí)際發(fā)展中造成的現(xiàn)實(shí)問題，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決需要法學(xué)界及經(jīng)濟(jì)學(xué)界長(zhǎng)期不斷的努力，從其根源來看，還是要給予居民更好的物質(zhì)精神生活，提高居民的整體生活水平，這也是我國(guó)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的重要目的之一。本文通過實(shí)證分析、成本收益分析方法著手對(duì)我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了分析研究，進(jìn)而從科斯定理財(cái)富最大化理論角度出發(fā)，結(jié)合漢德公式進(jìn)行分析，只有當(dāng)二元土地所有制被更好地協(xié)調(diào)推進(jìn)、住房保障制度得到進(jìn)一步完善以及對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)督管理和處分也不斷加強(qiáng)了，小產(chǎn)權(quán)房問題才能真正得到解決。

Small Property Housing Based on Law and Economics Cost-benefit Analysis Optimization Path Study

Hu Xing

Shanghai University of Political Science and Law， Shanghai

Abstract： With the continuous intensification of urbanization and the influence of dual land ownership in China for a long time， more and more small property houses have gradually appeared around some cities in our country and occupied a certain market share. However， there are still many problems in the legal sense of small property houses. In 2022， the “Interim Measures for the Management of Rural Residential Land （Draft for Comment） ” is open for comment， and this amendment attaches more importance to supervision， and the management and use of rural residential land is also more in line with the requirements of new social and economic conditions. Since the 20th National Congress of the Communist Party of China， in the new stage of promoting the great rejuvenation of the Chinese nation with Chinese-style modernization， how can we better solve the existing problem of small property houses？ This paper focuses on this problem， analyzes the problem of small property houses in China from the development and current situation of small property houses in China， relying on the Coase theorem of law and economics and the theory of Hand Formula， and adopts cost-benefit analysis method. Combined with the actual situation， the paper analyzes the problem of small property right house in law and law and economics， and finally obtains the optimization path suggestion to solve the problem of small property right house.

Key words： Small property house; Cost and benefit analysis; Coase theorem; Hand formula; Empirical analysis