房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制探討

摘要：隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的變革。研究首先分析了房地產(chǎn)目前可能會(huì)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要性進(jìn)行了簡要闡述，在此背景下，提出了一系列房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的具體策略。研究旨在為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供一套行之有效的風(fēng)險(xiǎn)管理方案，幫助其在復(fù)雜的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；風(fēng)險(xiǎn)控制

DOI：10.12433/zgkjtz.20243509

在不斷變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營管理面臨著前所未有的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。隨著市場需求的多樣化、政策調(diào)控的頻繁以及金融環(huán)境的波動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)均蘊(yùn)含著復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)。因此，深入探討房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，對(duì)于提升企業(yè)競爭力、保障項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)行、促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、房地產(chǎn)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（一）獲取土地階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段，即土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多。這一階段，土地成本的高昂往往成為項(xiàng)目投資的主要成本之一，而政策的變化、土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換等不確定性因素，構(gòu)成了土地獲取階段的核心風(fēng)險(xiǎn)。例如，國家或地方政府的土地使用政策調(diào)整，可能會(huì)導(dǎo)致原本符合規(guī)劃的土地用途變得不再適用，從而影響項(xiàng)目的推進(jìn)。

除了政策與市場方面的風(fēng)險(xiǎn)外，法律合規(guī)性也是不容忽視的一個(gè)方面。在獲取土地使用權(quán)的過程中，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，任何的違規(guī)操作都可能導(dǎo)致項(xiàng)目停滯不前，甚至遭到法律制裁。例如，未按照規(guī)定程序完成土地評(píng)估或是未能取得必要的審批文件，都有可能使得土地交易行為無效，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失[1]。

（二）開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段，企業(yè)面臨著一系列復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)不僅關(guān)系到項(xiàng)目的順利實(shí)施，還直接影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與品牌形象。施工過程中的質(zhì)量控制是這一階段最為顯著的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一，建筑材料的選擇與施工工藝的合理性直接關(guān)系到建筑的質(zhì)量安全。一旦選用不合格的材料或是施工技術(shù)不過關(guān)，輕則導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻發(fā)，重則引發(fā)嚴(yán)重的安全事故，住戶的生命財(cái)產(chǎn)遭受損失，同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成負(fù)面影響。

工期延誤也是一個(gè)常見的風(fēng)險(xiǎn)因素。在建設(shè)過程中，由于設(shè)計(jì)變更、天氣條件惡劣、供應(yīng)鏈中斷等各種不可預(yù)見的因素，都可能導(dǎo)致工期延長，增加額外的成本支出。尤其是當(dāng)項(xiàng)目延期交付時(shí)，會(huì)面臨違約賠償?shù)膯栴}，進(jìn)一步加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，勞動(dòng)力市場的波動(dòng)也會(huì)影響工程進(jìn)度。勞動(dòng)力短缺或是工人工資上漲都會(huì)增加項(xiàng)目的總成本，從而影響整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）其他不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，除了土地獲取、開發(fā)建設(shè)以及租賃銷售階段所固有的風(fēng)險(xiǎn)外，還存在一些難以預(yù)料的其他風(fēng)險(xiǎn)因素，這些非傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)同樣對(duì)項(xiàng)目的成功與否有著重要影響。自然災(zāi)害就是其中之一，地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等極端天氣事件不僅能夠破壞已建成的房屋，造成直接經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)因?yàn)橹亟ɑ蛐迯?fù)工作所需的時(shí)間和費(fèi)用而間接影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)。因此，企業(yè)在選址時(shí)應(yīng)充分考慮到地質(zhì)災(zāi)害的可能性，并在建筑設(shè)計(jì)上采取相應(yīng)的防災(zāi)減災(zāi)措施，以減少自然災(zāi)害帶來的不利影響[2]。

此外，技術(shù)變革所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。 隨著科技的發(fā)展，新材料、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高。如果企業(yè)不能及時(shí)跟進(jìn)最新的技術(shù)趨勢，采用更加節(jié)能高效的建造方法，那么其產(chǎn)品就可能很快落后于市場，喪失競爭力。因此，持續(xù)關(guān)注行業(yè)內(nèi)的技術(shù)創(chuàng)新，并適時(shí)將其應(yīng)用到項(xiàng)目中，是規(guī)避技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境中，無論是土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)還是銷售租賃，每一個(gè)環(huán)節(jié)都充滿了不確定性。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠幫助企業(yè)識(shí)別并評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，提前制定應(yīng)對(duì)措施，從而降低負(fù)面事件對(duì)企業(yè)造成的沖擊，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，企業(yè)不僅能減少經(jīng)濟(jì)損失，還能增強(qiáng)自身的市場競爭力。

從更深層次來看，風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分。通過系統(tǒng)地識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以更好地理解內(nèi)外部環(huán)境的變化趨勢，為制定長期發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。例如，在面臨政策調(diào)整或是市場波動(dòng)時(shí)，企業(yè)能夠基于風(fēng)險(xiǎn)管理的分析結(jié)果，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方向，抓住新的發(fā)展機(jī)遇。這種前瞻性的規(guī)劃能力，是企業(yè)能夠在動(dòng)蕩的市場環(huán)境中持續(xù)成長的關(guān)鍵[3]。

風(fēng)險(xiǎn)管理還能夠促進(jìn)企業(yè)的合規(guī)經(jīng)營與社會(huì)責(zé)任的履行。隨著法律法規(guī)的不斷完善和社會(huì)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的日益重視，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，同時(shí)也需要承擔(dān)起保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧的責(zé)任。建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，可以幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正不符合法律法規(guī)的行為，減少法律糾紛，同時(shí)也能夠在社會(huì)公眾面前樹立負(fù)責(zé)任的企業(yè)形象，增強(qiáng)品牌的社會(huì)影響力。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的具體策略

（一）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究是實(shí)現(xiàn)有效風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵策略之一。經(jīng)濟(jì)環(huán)境作為房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基礎(chǔ)，其變化趨勢直接影響到企業(yè)的經(jīng)營決策和發(fā)展方向。通過深入研究國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、行業(yè)發(fā)展趨勢以及地方經(jīng)濟(jì)狀況，企業(yè)可以更好地把握市場動(dòng)向，為制定合理的經(jīng)營策略提供依據(jù)。例如，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩時(shí)，導(dǎo)致消費(fèi)者購房意愿下降，此時(shí)企業(yè)就需要調(diào)整營銷策略，強(qiáng)化成本控制，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定；而在經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)期，則應(yīng)抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場份額，加快項(xiàng)目推進(jìn)步伐。

政策環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響尤為顯著。政府的土地供應(yīng)政策、信貸政策以及稅收政策等都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本和盈利模式。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注相關(guān)政策動(dòng)態(tài)及其背后的邏輯，及時(shí)調(diào)整自身的業(yè)務(wù)模式和投資組合。例如，當(dāng)政府收緊房貸政策時(shí)，企業(yè)通過加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，拓展多元化的融資渠道，減輕資金壓力；而在政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，則應(yīng)積極爭取優(yōu)惠政策，提高項(xiàng)目的可行性和吸引力。

除了宏觀經(jīng)濟(jì)與政策層面的研究外，企業(yè)還需注重對(duì)微觀市場環(huán)境的分析。這包括對(duì)目標(biāo)區(qū)域的市場需求、競爭對(duì)手狀況以及消費(fèi)者偏好等方面的研究。深入了解目標(biāo)市場的需求結(jié)構(gòu)，可以幫助企業(yè)更精準(zhǔn)地定位產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同層次消費(fèi)者的需求；同時(shí)，通過對(duì)競爭對(duì)手的分析，企業(yè)可以明確自身優(yōu)勢與不足，制定差異化的競爭策略。

（二）完善市場的調(diào)查與預(yù)測

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，完善市場的調(diào)查與預(yù)測是確保企業(yè)能夠有效應(yīng)對(duì)市場變化、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要策略之一。市場調(diào)查不僅僅是收集數(shù)據(jù)那么簡單，它涉及對(duì)市場需求、消費(fèi)者行為、競爭對(duì)手狀況等多個(gè)方面的深入分析。通過全面而細(xì)致的市場調(diào)查，企業(yè)可以獲得第一手資料，了解目標(biāo)市場的實(shí)際情況，為制定科學(xué)合理的經(jīng)營策略奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在市場需求方面，企業(yè)需要關(guān)注人口結(jié)構(gòu)的變化、收入水平的分布以及消費(fèi)者偏好的演變趨勢。這些因素直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位與設(shè)計(jì)。例如，隨著年輕一代逐漸成為購房主力軍，他們對(duì)于住房的功能需求、風(fēng)格偏好等都與以往有所不同。了解這些變化，可以幫助企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更加貼近市場需求，提高產(chǎn)品的市場競爭力[4]。

在市場預(yù)測方面，企業(yè)需要運(yùn)用歷史數(shù)據(jù)與當(dāng)前趨勢相結(jié)合的方法，對(duì)未來市場走向作出合理預(yù)測。這包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、行業(yè)發(fā)展趨勢、政策導(dǎo)向等方面的綜合研判。例如，通過分析國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口遷移模式以及政府的城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)未來某一區(qū)域的房地產(chǎn)需求進(jìn)行預(yù)判，為企業(yè)決策提供依據(jù)。

（三）提高樓盤物業(yè)管理水平

提高樓盤物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵措施之一。物業(yè)管理不僅關(guān)乎建筑物本身的維護(hù)保養(yǎng)，更直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量和社區(qū)的整體氛圍。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠提升業(yè)主的滿意度，促進(jìn)樓盤保值增值，從而為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造長期的價(jià)值。因此，加強(qiáng)物業(yè)管理，提升服務(wù)水平，是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。

首先，提高物業(yè)管理的專業(yè)化水平是基礎(chǔ)。這意味著物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需要具備專業(yè)的知識(shí)技能，能夠高效地處理日常維護(hù)、清潔綠化等工作。通過定期培訓(xùn)，提升物業(yè)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，確保各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)得以嚴(yán)格執(zhí)行。此外，引入現(xiàn)代化的管理理念和技術(shù)手段，如智能管理系統(tǒng)，可以提高工作效率，減少人為失誤，從而提升整體服務(wù)質(zhì)量。

其次，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通與合作，構(gòu)建和諧的社區(qū)關(guān)系，是提升物業(yè)管理水平的重要方面。良好的溝通機(jī)制能夠及時(shí)解決業(yè)主的訴求，增進(jìn)相互理解，減少不必要的摩擦。例如，定期舉辦業(yè)主大會(huì)，聽取業(yè)主的意見和建議，及時(shí)反饋處理進(jìn)展，可以讓業(yè)主感受到被尊重和重視，從而增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同感和支持度。

最后，注重安全管理，預(yù)防各類事故的發(fā)生，是物業(yè)管理不可或缺的一部分。安全是居民生活的首要前提，因此，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)消防、防盜等安全設(shè)施的檢查與維護(hù)，確保緊急通道暢通無阻，并定期組織安全演練，提高業(yè)主的安全防范意識(shí)。同時(shí)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)建立應(yīng)急預(yù)案體系，確保在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)能夠迅速響應(yīng)，將損失降到最低。

（四）豐富經(jīng)營與銷售的措施

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，豐富經(jīng)營與銷售的措施是應(yīng)對(duì)市場變化、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。多樣化經(jīng)營策略不僅能夠幫助企業(yè)在不同市場環(huán)境下靈活調(diào)整發(fā)展方向，還能通過多元化的產(chǎn)品線和服務(wù)，滿足不同客戶群體的需求，從而提高企業(yè)的市場競爭力。

在經(jīng)營層面，企業(yè)可以通過拓展多元化業(yè)務(wù)來分散風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可以與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)相結(jié)合，形成互補(bǔ)效應(yīng)。例如，當(dāng)住宅市場遇冷時(shí)，企業(yè)可以通過加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，或是發(fā)展文化旅游項(xiàng)目，來分散整體業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

在銷售策略方面，創(chuàng)新的營銷方式和渠道多元化同樣至關(guān)重要。傳統(tǒng)的線下銷售模式雖然有效，但隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，線上營銷已經(jīng)成為不可或缺的一部分。通過社交媒體平臺(tái)、虛擬現(xiàn)實(shí)展示等方式，企業(yè)可以打破地域限制，觸及更廣泛的潛在客戶群[5]。

在價(jià)格策略上，靈活的價(jià)格調(diào)整機(jī)制也是應(yīng)對(duì)市場變化的有效手段。根據(jù)市場供需狀況、競爭對(duì)手定價(jià)策略以及自身成本等因素，適時(shí)調(diào)整售價(jià)，既可以避免過度積壓庫存，又能確保在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)獲得理想的利潤回報(bào)。同時(shí)，合理的價(jià)格梯度設(shè)置，可以滿足不同消費(fèi)層次的需求，擴(kuò)大市場份額。

（五）增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力是房地產(chǎn)經(jīng)營中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，它直接關(guān)系到企業(yè)能否在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展。要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，企業(yè)首先需要構(gòu)建一套完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這套體系應(yīng)涵蓋風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測與應(yīng)對(duì)的全流程，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施加以控制。例如，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，負(fù)責(zé)收集和分析內(nèi)外部信息，定期評(píng)估企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的防范建議。

加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制也是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力的關(guān)鍵。內(nèi)部控制不僅是財(cái)務(wù)管理的需要，更是確保企業(yè)運(yùn)營合規(guī)、減少內(nèi)部管理漏洞的重要手段。通過建立健全的內(nèi)部控制制度，如嚴(yán)格的預(yù)算管理制度、透明的資金審批流程、規(guī)范的合同管理體系等，可以有效防止因內(nèi)部管理不善而引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)還需要注重人才隊(duì)伍建設(shè)，提升員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與應(yīng)對(duì)能力。通過定期開展風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)，提高員工對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)水平，使他們能夠在工作中自覺遵循風(fēng)險(xiǎn)管理原則，主動(dòng)規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。此外，建立激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工積極參與風(fēng)險(xiǎn)管理工作，對(duì)于在風(fēng)險(xiǎn)防控中表現(xiàn)突出的個(gè)人或團(tuán)隊(duì)給予獎(jiǎng)勵(lì)，可以激發(fā)員工的積極性，形成全員參與的風(fēng)險(xiǎn)防控文化。

信息技術(shù)的應(yīng)用也是增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力的重要手段。利用先進(jìn)的信息技術(shù)，如大數(shù)據(jù)分析、云計(jì)算、人工智能等，可以提高風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性。通過構(gòu)建智能化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，提前采取措施，避免風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。同時(shí)，信息技術(shù)還可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息共享，促進(jìn)各部門之間的協(xié)調(diào)合作，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的整體效能。

四、結(jié)語

在日益復(fù)雜的市場環(huán)境下，建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。隨著信息技術(shù)的進(jìn)步，尤其是大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)的應(yīng)用，將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。利用這些先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行精細(xì)化管理，能夠幫助企業(yè)在第一時(shí)間捕捉到市場動(dòng)態(tài)，從而作出更為精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。因此，持續(xù)關(guān)注行業(yè)發(fā)展動(dòng)向，不斷優(yōu)化自身運(yùn)營模式，將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來競爭中取得優(yōu)勢的關(guān)鍵。

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（作者單位：鎮(zhèn)江市地產(chǎn)經(jīng)營有限公司）