房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)健康評(píng)估與改進(jìn)措施研究

【摘" 要】當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康狀況對(duì)于其可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。然而，現(xiàn)有的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)評(píng)估方法存在局限性，往往不能全面準(zhǔn)確地反映企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀態(tài)，這使得企業(yè)在面對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)難以采取及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施。為應(yīng)對(duì)上述挑戰(zhàn)，論文旨在從審查財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估、預(yù)算偏差分析3個(gè)環(huán)節(jié)，探索一種更為全面、科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)健康評(píng)估方法，并據(jù)此提出具體可行的改進(jìn)策略及建議，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制提供有力支持。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)財(cái)務(wù)；評(píng)估；方法

【中圖分類號(hào)】F293.3" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號(hào)】1673-1069（2024）11-0179-03

1 引言

近年來，隨著市場環(huán)境的復(fù)雜多變及金融政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。一方面，資金鏈緊張成為制約企業(yè)發(fā)展的一大瓶頸；另一方面，項(xiàng)目成本控制、銷售回款周期延長等問題日益凸顯。這些問題不僅影響了企業(yè)的短期運(yùn)營效率，更對(duì)其長期財(cái)務(wù)穩(wěn)定性構(gòu)成潛在威脅。在此背景下，財(cái)務(wù)健康評(píng)估成為了一項(xiàng)至關(guān)重要的工作，它通過對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流等方面進(jìn)行綜合分析，旨在評(píng)估企業(yè)的償債能力、盈利水平以及運(yùn)營效率，以此判斷企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況是否穩(wěn)健。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)健康的評(píng)估不僅有助于企業(yè)自身更好地理解其財(cái)務(wù)狀況，還能為包括投資者、債權(quán)人以及政府在內(nèi)的多方利益相關(guān)者提供寶貴的決策信息。同時(shí)，這種評(píng)估機(jī)制還能夠推動(dòng)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，提升運(yùn)營效能，并有效降低潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜霰尘?，本研究對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)健康評(píng)估方法展開研究，希望能為行業(yè)監(jiān)管部門和投資者提供有效的決策支持。

2 審查財(cái)務(wù)報(bào)表

審查財(cái)務(wù)報(bào)表旨在通過檢查企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等關(guān)鍵文件，確保其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，進(jìn)而為后續(xù)評(píng)估環(huán)節(jié)奠定基礎(chǔ)。一方面，審查資產(chǎn)負(fù)債表是了解企業(yè)資金安全性的關(guān)鍵，即通過計(jì)算流動(dòng)比率和速動(dòng)比率可以有效判斷企業(yè)的短期償債能力。例如，表1為某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘錄。

根據(jù)計(jì)算，企業(yè)A 2023年的流動(dòng)比率為1.6，顯示出良好的短期償債能力；速動(dòng)比率為1.2，盡管略有下降，但仍在1以上，說明該企業(yè)能夠較好地應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，總資產(chǎn)的增長和股東權(quán)益的提升反映出企業(yè)在過去一年中的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性與盈利能力。

另一方面，利潤表的審查主要關(guān)注凈利潤率（凈利潤/營業(yè)收入）、毛利率（毛利/營業(yè)收入）等指標(biāo)，這些指標(biāo)能夠直接反映企業(yè)的盈利能力和成本控制水平。例如，在對(duì)企業(yè)A的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審查時(shí)，注意到其凈利潤率為12%、毛利率達(dá)到35%，說明該企業(yè)在保持較高銷售收入的同時(shí)也能夠有效地控制成本支出，實(shí)現(xiàn)良好的利潤保障。此外，現(xiàn)金流量表提供了關(guān)于企業(yè)現(xiàn)金流狀況的直接信息。需要特別關(guān)注其中經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。通過綜合分析這3個(gè)方面的現(xiàn)金流量可以更加準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)的資金流動(dòng)性及其應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。

3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康評(píng)估中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估直接關(guān)系到企業(yè)能否準(zhǔn)確識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，以采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。具體操作中，通過蒙特卡洛模擬技術(shù)，基于歷史數(shù)據(jù)和市場預(yù)測構(gòu)建項(xiàng)目的現(xiàn)金流模型，以隨機(jī)抽樣輸入變量（如土地成本、建設(shè)成本、銷售價(jià)格等）的可能值，從而得到項(xiàng)目凈現(xiàn)值（NPV）的概率分布。計(jì)算公式如式（1）所示：

基于式（1）計(jì)算第一年的現(xiàn)值：10 000/（1+0.10）1=9 090.91萬元，依次類推計(jì)算第2、3、4、5年的現(xiàn)值為12 396.69萬元、15 026.30萬元、17 075.34萬元、18 627.64萬元。結(jié)果表明該企業(yè)在此項(xiàng)目的預(yù)期凈現(xiàn)值為正，即項(xiàng)目在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)值大于初始投資成本，表明該投資項(xiàng)目不僅能夠收回投資成本，還能帶來額外的收益。企業(yè)可以通過計(jì)算NPV更科學(xué)地評(píng)估項(xiàng)目的財(cái)務(wù)健康狀況，為投資決策提供有力支持。

進(jìn)一步地，企業(yè)可以運(yùn)用決策樹分析技術(shù)評(píng)估不同決策路徑下的預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在面臨不確定性選擇時(shí)，如是否增加投資、調(diào)整開發(fā)規(guī)模等。例如，若企業(yè)考慮是否追加投資以加快項(xiàng)目進(jìn)度，可以通過構(gòu)建決策樹比較追加投資前后項(xiàng)目的預(yù)期收益變化，以及相應(yīng)的失敗概率，從而作出最優(yōu)決策。通過上述方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅能夠全面、系統(tǒng)地評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還能夠在不確定性環(huán)境中作出更加科學(xué)合理的決策，保障企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4 預(yù)算偏差分析

預(yù)算偏差分析是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)健康評(píng)估的重要組成部分，通過對(duì)實(shí)際業(yè)績與預(yù)算目標(biāo)之間的差異進(jìn)行深入分析，企業(yè)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中的問題，以優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效率。預(yù)算偏差分析主要包括收入偏差、成本偏差、現(xiàn)金流偏差3個(gè)維度，如圖1所示。

收入偏差分析則是將實(shí)際收入與預(yù)期收入進(jìn)行比較，用以衡量銷售計(jì)劃的執(zhí)行效果。例如，企業(yè)A在2023年的預(yù)算收入為10億元，而實(shí)際收入達(dá)到了11億元，即存在10%的正向偏差。這種正向偏差可能是由于銷售價(jià)格高于預(yù)期、銷售量超出計(jì)劃或是新市場的成功開拓等原因造成的。然而，如果實(shí)際收入低于預(yù)算收入，如實(shí)際收入只有9億元，則意味著出現(xiàn)了10%的負(fù)向偏差。此時(shí)，企業(yè)需要深入調(diào)查導(dǎo)致收入不足的具體原因，如市場需求下降、競爭加劇或營銷策略不當(dāng)?shù)?，并?jù)此調(diào)整未來的銷售和市場策略。

成本偏差分析是指將實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比，找出兩者之間的差異。例如，企業(yè)A在2023年的預(yù)算成本為8億元，實(shí)際成本為8.5億元，存在6.25%的成本超支。成本超支可能由多種因素引起，包括原材料價(jià)格上漲、施工難度超出預(yù)期、管理費(fèi)用增加等。企業(yè)可以通過詳細(xì)的成本偏差分析明確哪些環(huán)節(jié)的成本控制存在問題，進(jìn)而采取針對(duì)性措施降低成本，提高利潤率。相反，如果實(shí)際成本低于預(yù)算成本，企業(yè)同樣需要分析節(jié)省成本的原因，確保成本節(jié)約不是以犧牲產(chǎn)品質(zhì)量或服務(wù)為代價(jià)。

現(xiàn)金流偏差分析關(guān)注的是企業(yè)的現(xiàn)金流入流出情況與其預(yù)算值之間的差異，它直接關(guān)系到企業(yè)的償債能力和持續(xù)經(jīng)營能力。例如，若企業(yè)A在2023年的預(yù)算經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為2億元，而實(shí)際為1.5億元，即存在25%的負(fù)向偏差，這意味著企業(yè)可能在應(yīng)收賬款回收、應(yīng)付賬款支付等方面存在管理問題，或者銷售回款速度慢于預(yù)期?，F(xiàn)金流偏差分析有助于企業(yè)及時(shí)調(diào)整資金管理策略，確保有足夠的現(xiàn)金流來支持日常運(yùn)營和償還債務(wù)。

為更準(zhǔn)確地進(jìn)行預(yù)算偏差分析，企業(yè)還可以采用一些高級(jí)分析工具和技術(shù)，如滾動(dòng)預(yù)算、敏感性分析和情景分析等。滾動(dòng)預(yù)算是指定期更新預(yù)算，使預(yù)算始終保持對(duì)未來一定時(shí)期（如12個(gè)月）的預(yù)測，這樣可以更靈活地應(yīng)對(duì)市場變化；敏感性分析則用于評(píng)估關(guān)鍵變量（如銷售價(jià)格、成本等）變化對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成果的影響程度，幫助企業(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；情景分析則是設(shè)定不同的市場環(huán)境或經(jīng)營條件，以模擬不同情況下企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)而為企業(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供參考。企業(yè)通過定期開展預(yù)算偏差分析可以更好地把握市場動(dòng)態(tài)，優(yōu)化內(nèi)部流程，確保財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5 改善措施及建議

基于上述財(cái)務(wù)健康評(píng)估的結(jié)果，提出以下4點(diǎn)改善措施及建議，旨在幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

首先，針對(duì)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的分析結(jié)果，建議企業(yè)A加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，確保有足夠的流動(dòng)資金來應(yīng)對(duì)短期債務(wù)。具體而言，企業(yè)可以通過加速應(yīng)收賬款的回收、合理安排存貨周轉(zhuǎn)、優(yōu)化支付賬期等方式來改善流動(dòng)性和速動(dòng)比率。例如，實(shí)施更嚴(yán)格的信用政策，縮短客戶付款周期，減少壞賬損失；同時(shí)，與供應(yīng)商協(xié)商延長付款期限，減輕短期資金壓力。此外，企業(yè)應(yīng)建立完善的現(xiàn)金流預(yù)測體系，定期進(jìn)行現(xiàn)金流壓力測試，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決潛在的流動(dòng)性問題。

其次，對(duì)于利潤表的審查結(jié)果，企業(yè)A應(yīng)當(dāng)繼續(xù)強(qiáng)化成本控制與收入增長的雙輪驅(qū)動(dòng)策略。一方面，通過技術(shù)創(chuàng)新和管理改進(jìn)降低建造成本，如采用裝配式建筑技術(shù)縮短工期、減少人工成本；另一方面，積極拓展銷售渠道，利用數(shù)字化營銷手段提高銷售轉(zhuǎn)化率，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品定位與市場需求的匹配度，適時(shí)推出符合消費(fèi)者偏好的新產(chǎn)品或服務(wù)，以提升營業(yè)收入。此外，還應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)測與預(yù)算管理，合理安排資金使用計(jì)劃，確保各項(xiàng)開支均在可控范圍內(nèi)，避免不必要的浪費(fèi)。

再次，針對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估，企業(yè)需建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如圖2所示，以定期對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，包括但不限于市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等。

在此基礎(chǔ)上，科學(xué)制定風(fēng)險(xiǎn)管理方案，如通過多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)建立應(yīng)急準(zhǔn)備金應(yīng)對(duì)突發(fā)情況，與金融機(jī)構(gòu)合作設(shè)計(jì)靈活的融資方案等。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的監(jiān)測，以及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，規(guī)避潛在的市場波動(dòng)帶來的不利影響。

最后，在預(yù)算偏差分析方面，建議實(shí)施更加嚴(yán)格的預(yù)算控制機(jī)制，定期組織跨部門會(huì)議，就預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行溝通交流，共同探討解決偏差問題的有效途徑。對(duì)于頻繁出現(xiàn)偏差的項(xiàng)目或業(yè)務(wù)單元，應(yīng)深入剖析其背后的原因，必要時(shí)可引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，確保預(yù)算管理的公正性和透明度。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)健康評(píng)估有助于識(shí)別潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)配置、提高融資效率，從而有效應(yīng)對(duì)市場變化和政策調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。未來的研究可以借助大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術(shù)進(jìn)一步提高評(píng)估方法的預(yù)測性和實(shí)時(shí)性。同時(shí)，結(jié)合政策、市場動(dòng)態(tài)、環(huán)境保護(hù)等多維度因素構(gòu)建動(dòng)態(tài)評(píng)估體系，以更加精準(zhǔn)地幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

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