房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制及管理研究

杜峰

摘要：?房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及土地、建筑、金融等多個(gè)行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)受到國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及市場(chǎng)供需關(guān)系等諸多因素的影響，具有的風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)較多。因此，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理，這樣才能夠確保企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有力地位。

關(guān)鍵詞：?房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制；管理；競(jìng)爭(zhēng)

引言?

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及多個(gè)部門的管理，從而會(huì)產(chǎn)生大量的風(fēng)險(xiǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作不重視，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法取得理想的開發(fā)效果，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展。

一、注重投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制?

投資決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的重要基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展具有直接影響。在投資決策階段，如果沒(méi)有充分考慮到各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)盲目性，從而造成項(xiàng)目開發(fā)失敗。因此，為了有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，必須要加強(qiáng)對(duì)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制。

（一）社會(huì)因素?

在對(duì)城市交通建設(shè)進(jìn)行分析時(shí)，需要充分考慮到城市交通狀況的好壞，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本以及施工難度進(jìn)行深入分析。

在對(duì)城市土地資源進(jìn)行分析時(shí)，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格、城市規(guī)劃情況以及市政配套設(shè)施情況等內(nèi)容［1］。

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐臍夂?、水文環(huán)境以及地質(zhì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，并結(jié)合實(shí)際情況制定合理的規(guī)劃方案。

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，一方面需要充分考慮到建筑結(jié)構(gòu)的安全性以及使用壽命等內(nèi)容；另一方面需要充分考慮到建筑施工過(guò)程中可能會(huì)遇到的各種自然災(zāi)害因素和意外事故等內(nèi)容，從而制定出科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施。

（二）經(jīng)濟(jì)因素?

第一，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境等內(nèi)容，為提高可行性研究工作的科學(xué)性和有效性提供重要依據(jù)。

第二，需要將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、資金籌措能力以及建設(shè)周期等內(nèi)容考慮到可行性研究工作中來(lái)，從而為提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益提供重要保證。

第三，需要充分考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境因素的影響作用。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，必須要充分考慮到當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、人文條件以及社會(huì)條件等內(nèi)容，為提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益提供重要保障。

第四，需要對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)需求情況以及人才供應(yīng)情況等內(nèi)容進(jìn)行深入分析和研究。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)，還需要充分考慮到當(dāng)?shù)卣畬?duì)于該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的扶持政策以及優(yōu)惠政策等內(nèi)容。

第五，需要充分考慮到當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容。通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源以及自然環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行深入分析和研究，可以為提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益提供重要保障。

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策時(shí)，必須要將這些因素考慮在內(nèi)。只有充分考慮到這些因素對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能造成的影響作用，才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作質(zhì)量［2］。

（三）技術(shù)因素?

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于受到各種因素的影響，必然會(huì)存在一些不確定性因素。這些不確定性因素可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)工期拖延、成本增加、質(zhì)量下降等問(wèn)題。在可行性研究階段中，不僅需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)可行性進(jìn)行深入分析和研究，還需要充分考慮到項(xiàng)目的地理位置、自然環(huán)境、地理?xiàng)l件等內(nèi)容。只有充分考慮到技術(shù)可行性問(wèn)題，才能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性。

二、合理安排規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)?

在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通常需要綜合考慮城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市景觀、建筑風(fēng)格等多個(gè)方面的因素，并且需要對(duì)各種因素進(jìn)行綜合分析，從而在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的各類費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)期間也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，因此需要在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，結(jié)合不同階段的特點(diǎn)，科學(xué)合理地安排各項(xiàng)費(fèi)用支出，并進(jìn)行及時(shí)有效的控制。

第一，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)階段，由于受到用地規(guī)模、建筑密度等諸多因素的影響，因此需要將投資費(fèi)用和銷售收入進(jìn)行綜合平衡。同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段還需要對(duì)各種費(fèi)用支出進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和安排。

第二，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要對(duì)各種資源進(jìn)行充分合理的利用和配置，從而確保能夠提高經(jīng)濟(jì)效益。因此在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，必須要遵循資源節(jié)約原則，合理地對(duì)各項(xiàng)資源進(jìn)行分配和利用。

第三，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要充分考慮到市場(chǎng)需求情況以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等因素對(duì)開發(fā)成本的影響。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中往往會(huì)存在一定的市場(chǎng)需求不足問(wèn)題，如果不能夠及時(shí)解決這一問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致開發(fā)成本不斷增加。因此在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)市場(chǎng)需求情況進(jìn)行科學(xué)合理的分析和預(yù)測(cè)，從而對(duì)所需資金進(jìn)行合理控制和安排。

第四，需要充分考慮到項(xiàng)目建設(shè)的周期和進(jìn)度等因素對(duì)建筑成本產(chǎn)生的影響。

第五，嚴(yán)格執(zhí)行可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究報(bào)告通常包括投資估算、資金籌措、投資方案等內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)具有重要的指導(dǎo)意義，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的控制和管理也具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的可行性研究報(bào)告編制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制。例如，在編制投資估算時(shí)，需要根據(jù)可行性研究報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資總額、總建筑容積率等進(jìn)行計(jì)算；在編制資金籌措方案時(shí)，需要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求和投資估算來(lái)對(duì)資金籌措方案進(jìn)行規(guī)劃和安排；在編制投資方案時(shí)，還需要對(duì)其資金來(lái)源和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)周期等進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的可行性研究報(bào)告編制標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開展相關(guān)工作，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

第六，重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及應(yīng)急措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，存在著許多不確定因素，例如自然災(zāi)害、政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等，這些不確定因素還會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因此在項(xiàng)目建設(shè)期間，必須要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，并及時(shí)制定出相應(yīng)的應(yīng)急措施。

三、強(qiáng)化施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理?

房地產(chǎn)企業(yè)在施工過(guò)程中，應(yīng)充分重視項(xiàng)目建設(shè)中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取有效措施進(jìn)行控制和管理，從而降低項(xiàng)目施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)科學(xué)制定施工方案并嚴(yán)格執(zhí)行。在施工過(guò)程中，企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督，從而確保各項(xiàng)工程都能夠按照規(guī)定程序進(jìn)行施工。同時(shí)，企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督和管理，確保每一項(xiàng)工程都能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。另一方面，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素的控制。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括地質(zhì)、氣候以及環(huán)境污染等方面的問(wèn)題。地質(zhì)問(wèn)題主要指的是由于工程建設(shè)中可能會(huì)遇到巖石、土石以及地下水等方面的問(wèn)題。氣候問(wèn)題主要指的是天氣因素對(duì)于工程建設(shè)造成的影響。因此，企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)這些方面風(fēng)險(xiǎn)因素的控制和管理。

（一）地質(zhì)問(wèn)題?

巖石主要指的是地質(zhì)作用形成的物質(zhì)；土石主要是指由地面下陷或者地面上的土石堆積而成的；地下水則是指工程建設(shè)中由于地下水位變化等因素而導(dǎo)致的地下水問(wèn)題。地質(zhì)問(wèn)題不僅會(huì)影響到工程建設(shè)質(zhì)量，還會(huì)對(duì)工程建設(shè)造成一定程度的破壞，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)?dǎo)致工程出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。因此，對(duì)于地質(zhì)問(wèn)題而言，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施進(jìn)行控制和管理。首先，在進(jìn)行工程建設(shè)前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行充分的地質(zhì)勘測(cè)和勘探工作。在勘察過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)地質(zhì)資料進(jìn)行分析和研究，從而確定最佳施工方案。其次，在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地質(zhì)問(wèn)題的重視程度。為了避免施工過(guò)程中出現(xiàn)地質(zhì)問(wèn)題而導(dǎo)致工程停工或者延期現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定完善的施工方案和質(zhì)量保證體系［3］。再次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)工作，從而提高施工人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全地質(zhì)災(zāi)害監(jiān)測(cè)和預(yù)報(bào)體系。

（二）氣候問(wèn)題?

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括建筑工程、水電工程、交通工程以及市政工程等方面的內(nèi)容。在這些方面中，建筑工程是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中最為重要的一項(xiàng)內(nèi)容。因此，建筑工程的建設(shè)質(zhì)量對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言具有重要意義。氣候問(wèn)題主要包括溫度、濕度以及風(fēng)等方面的因素；溫度問(wèn)題主要是指在不同地區(qū)，氣候的差異對(duì)于建筑工程建設(shè)可能造成的影響。

（三）環(huán)境污染問(wèn)題?

在工程建設(shè)過(guò)程中，如果出現(xiàn)了地質(zhì)災(zāi)害問(wèn)題，那么必然會(huì)導(dǎo)致各種環(huán)境因素發(fā)生變化，從而使得地質(zhì)災(zāi)害對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重的影響。工程建設(shè)過(guò)程中的污水問(wèn)題主要是指由于工程建設(shè)過(guò)程中排放的廢水、廢氣等因素造成的污染問(wèn)題。例如，如果企業(yè)在進(jìn)行廢水處理時(shí)，未能按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求進(jìn)行處理，那么必然會(huì)導(dǎo)致廢水排放不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。廢氣問(wèn)題主要是指在工程建設(shè)過(guò)程中，施工單位在施工時(shí)排放的廢氣以及建筑材料在運(yùn)輸過(guò)程中所產(chǎn)生的廢氣等因素。這兩種問(wèn)題主要都是由于企業(yè)在進(jìn)行施工時(shí)沒(méi)有采取有效措施進(jìn)行防范而造成的。為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利開展下去，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，應(yīng)該針對(duì)不同階段中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深入分析和研究，并制定出有效的防范措施，從而降低項(xiàng)目施工過(guò)程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作?

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)管理是核心，財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力以及對(duì)項(xiàng)目的把握程度直接決定了項(xiàng)目的成敗，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提升其專業(yè)水平，以便其更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作。

首先，要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的預(yù)算制度、內(nèi)部控制制度等，這樣才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理。

其次，在財(cái)務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金流、物流以及信息流等方面的控制力度。例如，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格控制建筑材料的采購(gòu)數(shù)量與質(zhì)量，嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)資金，規(guī)范工程預(yù)結(jié)算工作［4］。

最后，要進(jìn)一步規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著大量資金流動(dòng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好全面的、系統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算工作，在實(shí)際操作中，要實(shí)現(xiàn)全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)資金進(jìn)行記錄與核算，并做好相應(yīng)的分析與總結(jié)工作。

（五）加強(qiáng)合同管理?

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)加強(qiáng)合同管理，做好合同的簽訂、履行以及歸檔工作，從而確保合同能夠得到全面、規(guī)范的管理。同時(shí)，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立健全的合同管理制度，以便能夠及時(shí)了解市場(chǎng)變化情況以及項(xiàng)目開發(fā)情況，從而在合同簽訂前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定詳細(xì)的合同管理方案，對(duì)合同涉及的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)嚴(yán)格審核合同內(nèi)容以及相關(guān)條款，確保合同內(nèi)容完整、規(guī)范。同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合同管理人員的培訓(xùn)工作，提升其法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全項(xiàng)目決策機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。在決策過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行全面分析、論證、評(píng)估和論證；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分重視對(duì)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)估；在項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評(píng)估。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全的合同管理制度以及合同檔案管理制度，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的培訓(xùn)工作，提升其法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的監(jiān)督管理工作，確保其能夠嚴(yán)格遵守相關(guān)制度與規(guī)定。

四、結(jié)束語(yǔ)?

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之快速發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括住宅開發(fā)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，不可避免地會(huì)受到諸多因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施，才能穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：?

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