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    新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系優(yōu)化研究

    2023-12-20 02:25:15張耀
    中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2023年35期
    關(guān)鍵詞:績(jī)效評(píng)價(jià)體系新發(fā)展格局房地產(chǎn)

    張耀

    摘要:構(gòu)建新發(fā)展格局需要暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán),擴(kuò)大內(nèi)需控制高房?jī)r(jià),防止居住消費(fèi)擠占其他消費(fèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),房企需及時(shí)調(diào)整績(jī)效評(píng)價(jià)體系應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化。文章通過(guò)分析當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題,以及新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系呈現(xiàn)的特點(diǎn),為績(jī)效評(píng)價(jià)體系優(yōu)化提供指引。然后,利用平衡積分卡績(jī)效評(píng)價(jià)工具,結(jié)合關(guān)鍵成果領(lǐng)域法、關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法制定各維度的細(xì)項(xiàng)考核指標(biāo),并對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán),提供業(yè)績(jī)考評(píng)方法來(lái)評(píng)測(cè)績(jī)效執(zhí)行結(jié)果,以期為新發(fā)展格局下房企績(jī)效體系優(yōu)化提供借鑒。

    關(guān)鍵詞:新發(fā)展格局;績(jī)效評(píng)價(jià)體系;房地產(chǎn);平衡積分卡

    一、引言

    2020年習(xí)近平總書(shū)記根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段,結(jié)合當(dāng)前國(guó)際形勢(shì),在深刻把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上,科學(xué)地提出構(gòu)建“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局?!痹?021年我國(guó)公布的“十四五”規(guī)劃中,對(duì)如何構(gòu)建新發(fā)展格局做出了詳細(xì)部署。構(gòu)建新發(fā)展格局,將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在新發(fā)展格局的影響下,既要防止高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成“排擠效應(yīng)”,又要防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”,還要防止土地成本對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)生的“抑制效應(yīng)”。

    面對(duì)構(gòu)建新發(fā)展格局帶來(lái)的外部環(huán)境變化,房企應(yīng)從戰(zhàn)略高度出發(fā),及時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。通過(guò)對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的優(yōu)化,引導(dǎo)全體員工轉(zhuǎn)變思想認(rèn)識(shí)及行動(dòng)方針,使企業(yè)能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變,并健康、長(zhǎng)久地生存下去。如何根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)優(yōu)化企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系,已成為房企需要正式面對(duì)的研究課題。本文從分析當(dāng)前我國(guó)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題出發(fā),對(duì)新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié),采用平衡計(jì)分卡(BSC)績(jī)效評(píng)價(jià)分析工具對(duì)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系進(jìn)行優(yōu)化,使房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系能更好地引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

    二、當(dāng)前我國(guó)房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題

    自2015年以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮,房企的銷售業(yè)績(jī)逐年增長(zhǎng),部分房企年銷售額實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng),以“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)理念躋身房企龍頭的碧桂園集團(tuán),一度成為各房企競(jìng)相模仿的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速增長(zhǎng),房企的考核指標(biāo)開(kāi)始注重于:現(xiàn)金流指標(biāo)、銷售指標(biāo)、項(xiàng)目建設(shè)周期、融資指標(biāo)等有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的考核指標(biāo)。隨著政府房住不炒政策的長(zhǎng)期貫徹執(zhí)行,加之受新冠疫情影響,尤其是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的新發(fā)展格局后,房企的“高周轉(zhuǎn)”發(fā)展方式已不適合企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。房企現(xiàn)有的績(jī)效評(píng)級(jí)體系,在新發(fā)展格局下顯現(xiàn)出諸多問(wèn)題??傮w來(lái)說(shuō),當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在以下幾方面的問(wèn)題:

    (一)過(guò)于重視現(xiàn)金流指標(biāo),忽視產(chǎn)品品質(zhì)

    房企現(xiàn)金流指標(biāo)考核的內(nèi)容,主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正周期的考核。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行預(yù)售政策,即房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品尚未完工時(shí),便可進(jìn)行銷售,此為房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速回正,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式提供政策支持。如:碧桂園集團(tuán)針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出“456考核模式”,即拿地后4個(gè)月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售,5個(gè)月回籠資金,6個(gè)月現(xiàn)金流回正。同為頭部房企的新城控股亦提出類似的“458考核模式”。對(duì)現(xiàn)金流回正周期考核指標(biāo)的重視,已是行業(yè)普遍現(xiàn)象,但該指標(biāo)的考核要求已嚴(yán)重違背項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)律。為了實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)快速開(kāi)盤(pán)銷售,縮短現(xiàn)金流回正周期,房企強(qiáng)行壓縮施工周期,嚴(yán)重違背建筑施工規(guī)律,導(dǎo)致工程施工過(guò)程存在安全隱患,產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)重下滑。以致施工現(xiàn)場(chǎng)頻繁發(fā)生安全事故,客戶對(duì)產(chǎn)品滿意度下降,損害公司品牌形象,企業(yè)長(zhǎng)期利益受損。

    (二)未充分考慮企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡

    近年來(lái),房企銷售規(guī)模逐年增長(zhǎng),企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張是支撐銷售規(guī)模增長(zhǎng)的動(dòng)因。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量的資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期,為購(gòu)置土地所支付的資金少則數(shù)億元,多則幾十億甚至上百億元。房企儲(chǔ)備的土地是企業(yè)生存及發(fā)展的關(guān)鍵生產(chǎn)要素,隨著地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售,企業(yè)規(guī)模會(huì)不斷地?cái)U(kuò)大。房企銷售規(guī)模的大小,反映其市場(chǎng)占有率的高低,是金融機(jī)構(gòu)評(píng)判房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo),銷售規(guī)模大的房企,相對(duì)具有較高的融資能力。較高融資能力,進(jìn)一步促進(jìn)房企購(gòu)置土地?cái)U(kuò)大生產(chǎn),推高企業(yè)負(fù)債規(guī)模形成不良循環(huán)。部分房企為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,在國(guó)際資本市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)行境外美元債進(jìn)行融資。債務(wù)融資有相應(yīng)的到期日,到期日須償還債務(wù)本息。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期,項(xiàng)目銷售周期較短,銷售資金快速回流。在這種情形下,房企高層管理者放松了債務(wù)擴(kuò)張?jiān)黾悠髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警惕。隨著全球經(jīng)濟(jì)下行對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不斷深入,以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走向以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局。房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力,銷售不及預(yù)期導(dǎo)致投入的資金長(zhǎng)期無(wú)法收回,進(jìn)一步降低企業(yè)的償債能力。以致一些房企到期不能償還債務(wù)或到期后申請(qǐng)債務(wù)展期,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大甚至到了破產(chǎn)邊緣。

    (三)短期績(jī)效考核指標(biāo)權(quán)重過(guò)高

    在企業(yè)中,管理層的薪酬以及晉升一般與績(jī)效考核掛鉤,這就使得管理層會(huì)為了自身利益優(yōu)先考慮短期利益,將財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)美化而忽略了更有利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略方針。在“高周轉(zhuǎn)”管理理念的指引下,以及管理者自身利益的驅(qū)使下,房企在制定績(jī)效考核指標(biāo)時(shí)對(duì)年度銷售指標(biāo)、首次開(kāi)盤(pán)銷售指標(biāo)、銷售回款指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)等評(píng)價(jià)短期業(yè)績(jī)的指標(biāo)賦予較高的權(quán)重,約占總體的60%~70%。對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有利的長(zhǎng)期指標(biāo),如工程質(zhì)量、計(jì)劃達(dá)成率、客戶滿意度等指標(biāo)賦予的權(quán)重相對(duì)較少。過(guò)于重視短期績(jī)效考核指標(biāo)的達(dá)成,損害企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展空間。在房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)期,客戶對(duì)產(chǎn)品低品質(zhì)的不滿情緒會(huì)被房產(chǎn)增值帶來(lái)的效用抵減。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局,政府對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)格管控,努力擴(kuò)大內(nèi)需并防止高房?jī)r(jià)擠占居民其他消費(fèi)。房產(chǎn)投資逐漸回歸居住屬性,客戶開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。房企過(guò)于關(guān)注短期績(jī)效指標(biāo),將不利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

    (四)對(duì)數(shù)字技術(shù)服務(wù)企業(yè)的考核重視不足

    我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度相對(duì)較低。雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快,但整個(gè)行業(yè)總體上還是處于粗放式、低品質(zhì)、產(chǎn)品科技含量弱的發(fā)展階段。當(dāng)前,大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興數(shù)字技術(shù)被廣泛地應(yīng)用于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品改造升級(jí)之中。部分大型房企已經(jīng)開(kāi)始嘗試?yán)脭?shù)字技術(shù)優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理,但數(shù)字技術(shù)在整個(gè)行業(yè)中的應(yīng)用,尤其在產(chǎn)品中的應(yīng)用尚未全面開(kāi)展起來(lái)。對(duì)數(shù)字技術(shù)應(yīng)用的考核,尚未受到房企管理層的重視,以致企業(yè)未能充分地利用數(shù)字技術(shù)來(lái)提高企業(yè)管理效率以及產(chǎn)品的升級(jí)換代。新發(fā)展格局下的房企面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng),回避數(shù)字技術(shù)將會(huì)降低企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,企業(yè)的生存也將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    三、新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)

    構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局,需要培育完整的內(nèi)需體系,并通過(guò)控制高房?jī)r(jià),刺激居民消費(fèi)等方式來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需,以打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。同時(shí),還需要加強(qiáng)金融管制,引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向以內(nèi)循環(huán)為主的形勢(shì)下,房企面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)以及激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。在新發(fā)展格局下,房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

    (一)非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重上升

    財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果,是企業(yè)重要的考核指標(biāo),但財(cái)務(wù)指標(biāo)具有滯后性,無(wú)法反映管理層為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所做出的貢獻(xiàn),企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)需要從多個(gè)維度進(jìn)行考察。根據(jù)平衡積分卡理論,企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)維度、客戶維度、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程維度、學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)維度進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià),并維持“短期評(píng)價(jià)指標(biāo)和長(zhǎng)期評(píng)價(jià)指標(biāo)”等四個(gè)不同角度的平衡。當(dāng)前房企對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)賦予過(guò)高的權(quán)重,導(dǎo)致公司的管理重心、各種資源的投入傾向于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo),從而打破了房企短期評(píng)價(jià)指標(biāo)和長(zhǎng)期評(píng)價(jià)指標(biāo)的平衡關(guān)系,不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。新發(fā)展格局下,房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的外部環(huán)境已發(fā)生變化,控制高房?jī)r(jià)刺激居民消費(fèi),打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán),房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。房企無(wú)法依靠高周轉(zhuǎn)的方式持續(xù)發(fā)展,創(chuàng)新施工技術(shù)、提高產(chǎn)品品質(zhì)、控制產(chǎn)品成本、利用數(shù)字技術(shù)提高運(yùn)營(yíng)效率才是企業(yè)在新發(fā)展格局下長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此,房企應(yīng)提升業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中非財(cái)務(wù)指標(biāo)的權(quán)重,并根據(jù)實(shí)際情況設(shè)定相應(yīng)考核指標(biāo)。

    (二)控制風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年以來(lái)一直處于上升周期,克爾瑞研究數(shù)據(jù)顯示,2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模達(dá)到頂峰,年銷售額超過(guò)千億元人民幣的房企多達(dá)43家。排名前三的房企碧桂園、恒大、萬(wàn)科年銷售額均超過(guò)7000億元人民幣。龐大的銷售規(guī)模背后是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)及較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在構(gòu)建經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局,打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)時(shí),需要加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持,嚴(yán)防地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。政府相關(guān)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”政策,并制定針對(duì)房企融資的三道紅線,防止企業(yè)過(guò)度擴(kuò)張導(dǎo)致資金流斷裂引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但截至2022年底,已有58家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房企融資難度較大,銷售回款緩慢。主動(dòng)去杠桿,降低企業(yè)負(fù)債率,控制風(fēng)險(xiǎn)是房企長(zhǎng)期面臨的重要工作。

    (三)可持續(xù)性

    在以內(nèi)循環(huán)為主的新發(fā)展格局下,“高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)模式難以持續(xù),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將逐步回歸理性。居民對(duì)房地產(chǎn)的投資消費(fèi),雖屬于經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要組成部分,但由于當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)、較高的房貸支出已嚴(yán)重?cái)D占居民對(duì)其他商品及服務(wù)的消費(fèi)空間??刂聘叻?jī)r(jià),刺激居民消費(fèi),打通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的堵點(diǎn)將是經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局下的必然選擇。新發(fā)展格局下,房企需要有可持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)模式,評(píng)價(jià)體系也需相應(yīng)地考慮企業(yè)的可持續(xù)性。企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要滿足企業(yè)正常利潤(rùn)的要求,還需要企業(yè)重視對(duì)長(zhǎng)期效益指標(biāo)的考核。產(chǎn)品的差異化程度、質(zhì)量、品質(zhì),客戶滿意度,客戶品牌忠誠(chéng)度等體現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期效益的指標(biāo)權(quán)重會(huì)相應(yīng)地增加,實(shí)現(xiàn)房企的可持續(xù)發(fā)展。

    (四)數(shù)字技術(shù)應(yīng)用

    我國(guó)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展格局是以內(nèi)循環(huán)為主的循環(huán)模式,房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其上下游關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)較多,對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大,暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)需要房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)起產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)作用。隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用,企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理及產(chǎn)品升級(jí)改造過(guò)程中不斷融入數(shù)字化技術(shù),企業(yè)的管理方式和商業(yè)模式正在發(fā)生改變。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)利用數(shù)字化技術(shù)來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式從當(dāng)前粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化內(nèi)涵型。數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用,會(huì)給房企帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇,增強(qiáng)企業(yè)自身及產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從科技住房、智能家居,再到智慧工地、智慧小區(qū)、智慧看房等智能化技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)有著廣泛的應(yīng)用空間。數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用不僅是應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的迫切要求,也是房企適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要。房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系需要融入關(guān)于新技術(shù)應(yīng)用的考核指標(biāo),以考核促進(jìn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

    四、新發(fā)展格局下基于BSC的房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系設(shè)計(jì)

    在新發(fā)展格局下,房企面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇,企業(yè)需要根據(jù)新的發(fā)展要求,構(gòu)建適合自身特點(diǎn)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系。BSC評(píng)價(jià)體系是一個(gè)可以兼顧財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)等多方面平衡的績(jī)效考核工具。可以幫助房企,評(píng)估自身績(jī)效狀況,落實(shí)績(jī)效目標(biāo),并在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)控和修正。

    (一)指標(biāo)選取的原則和要求

    選取績(jī)效考核指標(biāo)時(shí),房企可以使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法(KPI)來(lái)確定考核指標(biāo)。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo),是對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生關(guān)鍵影響力的指標(biāo),是通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、關(guān)鍵成果領(lǐng)域的業(yè)績(jī)特征分析,識(shí)別和提煉出的最能有效驅(qū)動(dòng)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的指標(biāo)。確立關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo),需要符合SMART原則:S為具體性原則,要求指標(biāo)細(xì)化、清晰明確;M為可衡量性原則,選取的指標(biāo)可量化;A為可實(shí)現(xiàn)性原則,指員工通過(guò)努力能夠完成;R為相關(guān)性原則,指標(biāo)之間具有相應(yīng)的關(guān)聯(lián);T為時(shí)限性原則,指標(biāo)的完成要有明確的截止時(shí)間。此外,在選取業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí),還需要著重解決當(dāng)前績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題,呈現(xiàn)新發(fā)展格局下績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)。

    (二)BSC績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建

    BSC績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)分為四個(gè)維度(一級(jí)指標(biāo)),分別為財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部流程、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度。構(gòu)建具體考核指標(biāo)時(shí),首先,結(jié)合房企內(nèi)部的實(shí)際情況、績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題,以及新發(fā)展格局下績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn),找出各維度的關(guān)鍵成果領(lǐng)域(二級(jí)指標(biāo));然后,使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法,針對(duì)每個(gè)關(guān)鍵成果領(lǐng)域設(shè)置若干關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)(三級(jí)指標(biāo)),詳細(xì)指標(biāo)見(jiàn)表1數(shù)據(jù)。

    1. 財(cái)務(wù)維度

    財(cái)務(wù)維度反映的是股東對(duì)企業(yè)的要求,是檢驗(yàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果的重要指標(biāo)。在新發(fā)展格局下,財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重雖然下降,但財(cái)務(wù)指標(biāo)完成的好壞關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展,故財(cái)務(wù)指標(biāo)依然是房企績(jī)效考核的重要指標(biāo)。結(jié)合房企當(dāng)前所處的環(huán)境,以及去杠桿降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等要求,將財(cái)務(wù)維度的KRP(關(guān)鍵成果領(lǐng)域)分為:銷售與回款、費(fèi)用支出、償債能力、盈利能力。銷售與回款領(lǐng)域中,采用房企最為關(guān)注的兩個(gè)指標(biāo),簽約金額和銷售回款金額指標(biāo)。費(fèi)用支出領(lǐng)域,銷售費(fèi)用與簽約金額有相關(guān)性,故采用營(yíng)銷費(fèi)率指標(biāo)評(píng)價(jià)營(yíng)銷費(fèi)用使用效果。管理費(fèi)用按預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行使用,故采用管理費(fèi)用偏差率指標(biāo)反映管理費(fèi)預(yù)算執(zhí)行的情況。償債能力領(lǐng)域,參照政府對(duì)房企融資“三道紅線”的要求,設(shè)置關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo):資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比,旨在提高房企融資能力的同時(shí),降低財(cái)務(wù)杠桿,保持合理的資本結(jié)構(gòu)。盈利能力領(lǐng)域,使用股東較為關(guān)注的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

    2. 客戶維度

    客戶維度反映客戶對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)的評(píng)價(jià),是對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的主張。房企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品--房屋,屬于購(gòu)置價(jià)格高、置換成本高、使用周期長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資品,客戶重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的情況較少??蛻粢淮涡再?gòu)買(mǎi)行為,并不能說(shuō)明客戶評(píng)價(jià)及感受不重要,反而要求企業(yè)應(yīng)更加重視客戶的評(píng)價(jià)。購(gòu)置房產(chǎn)屬于大額支出,客戶在做出購(gòu)買(mǎi)決策前會(huì)搜集大量的相關(guān)信息進(jìn)行評(píng)選。尤其在新發(fā)展格局下,購(gòu)房投機(jī)客戶減少,真正有居住需求的客戶會(huì)慎重購(gòu)買(mǎi)。為保持良好的產(chǎn)品口碑,將客戶維度的KRP分為:產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度。在產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)域,使用品質(zhì)管控和工程質(zhì)量?jī)蓚€(gè)指標(biāo),品質(zhì)管控旨在提高產(chǎn)品的差異化,工程質(zhì)量旨在提高產(chǎn)品質(zhì)量??蛻魸M意度領(lǐng)域,使用客戶滿意度、客戶忠誠(chéng)度指標(biāo)來(lái)反映考量產(chǎn)品口碑及品牌形象,使用客戶投訴處理指標(biāo)意在及時(shí)降低客戶對(duì)產(chǎn)品的負(fù)面評(píng)價(jià)。

    3. 內(nèi)部流程維度

    該維度著重企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,體現(xiàn)影響股東、客戶滿意度的關(guān)鍵流程。根據(jù)房企的特點(diǎn),將內(nèi)部流程維度的KRP分為:投資拓展、成本管理、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。投資拓展是指企業(yè)獲取土地的行為,土地是房企非常重要的生產(chǎn)資料,儲(chǔ)備的土地資源是房企生產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。因此在投資拓展領(lǐng)域,使用本期累計(jì)取得土面積之和指標(biāo),作為考核指標(biāo)。在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段,房企會(huì)估算項(xiàng)目成本,進(jìn)而形成目標(biāo)成本作為考核標(biāo)準(zhǔn)。故在成本管理領(lǐng)域,使用目標(biāo)成本偏差率作為考核指標(biāo)。在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域,使用關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率指標(biāo),旨在保證項(xiàng)目銷售、竣工、交付等節(jié)點(diǎn)按計(jì)劃完成;使用安全文明生產(chǎn)指標(biāo),旨在保障工程施工管理過(guò)程科學(xué)、安全、有序進(jìn)行,切實(shí)保障建筑工人生命財(cái)產(chǎn)安全,也是房企應(yīng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任;數(shù)字化應(yīng)用水平指標(biāo)的加入,是為了提高新發(fā)展格局下企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力,提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,是順應(yīng)當(dāng)前數(shù)字化轉(zhuǎn)型潮流的必要舉措。

    4. 學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度

    在企業(yè)中,學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)的主體是員工,員工隊(duì)伍的穩(wěn)定、員工能力的提升可以極大促進(jìn)上述維度指標(biāo)的達(dá)成。該維度體現(xiàn)企業(yè)持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力、新產(chǎn)品研發(fā)能力。據(jù)此,將該維度KRP劃分為:組織體系、研發(fā)創(chuàng)新、員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)。企業(yè)存續(xù)的過(guò)程中,內(nèi)部、外部環(huán)境不斷變化,企業(yè)制度需要不斷優(yōu)化完善,故設(shè)制度建設(shè)指標(biāo)考察企業(yè)制度的完善情況。新發(fā)展格局下,房企是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵因素,需要加大研發(fā)投入,設(shè)置研發(fā)費(fèi)用收入比指標(biāo)考核企業(yè)在研發(fā)方面的投入。在員工穩(wěn)定性及能力建設(shè)領(lǐng)域,設(shè)置員工滿意度、關(guān)鍵人才保持率指標(biāo)考核企業(yè)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性,并設(shè)置員工人均效能指標(biāo),考察員工生產(chǎn)效率。

    (三)指標(biāo)權(quán)重的確定

    本文采用“主觀賦權(quán)法”確定各單項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重,然后匯總出一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)的權(quán)重。本次選擇了11位熟悉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資深從業(yè)人員,主觀地對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)賦予相應(yīng)的權(quán)重,然后取加權(quán)平均值計(jì)算出各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重,計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1權(quán)重列。

    (四)績(jī)效考評(píng)

    房企應(yīng)根據(jù)績(jī)效評(píng)價(jià)考核周期對(duì)業(yè)績(jī)完成情況進(jìn)行相應(yīng)的考評(píng),及時(shí)掌握績(jī)效執(zhí)行情況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)彌補(bǔ)不足。本文采用綜合指數(shù)法計(jì)算業(yè)績(jī)指標(biāo)綜合得分,具體步驟如下:

    第一步,對(duì)單個(gè)績(jī)效指標(biāo)打分,指標(biāo)得分范圍在[0,5]之間,根據(jù)該項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際完成情況,確定相應(yīng)的分值。

    第二步,該指標(biāo)得分乘上其對(duì)應(yīng)的權(quán)重。

    第三步,匯總單項(xiàng)指標(biāo)分?jǐn)?shù),計(jì)算出績(jī)效評(píng)價(jià)的綜合得分。即,績(jī)效評(píng)價(jià)綜合得分=∑(單項(xiàng)指標(biāo)的得分×該指標(biāo)對(duì)應(yīng)的權(quán)重)

    借鑒孫艷兵“企業(yè)5分制績(jī)效考核評(píng)分法”,將企業(yè)績(jī)效執(zhí)行情況劃分為五個(gè)等級(jí):杰出,績(jī)效得分在區(qū)間[4.5,5],即在所有重大方面表現(xiàn)優(yōu)秀,且績(jī)效突出;優(yōu)秀,績(jī)效得分在區(qū)間[4,4.5),即在所有重大方面表現(xiàn)比較突出,考核得分明顯高于職位要求;良好,績(jī)效得分在區(qū)間[3.5,4),即工作表現(xiàn)良好,績(jī)效考核略高出工作績(jī)效要求;合格,績(jī)效得分在區(qū)間[2.5,3.5),即基本能完成目標(biāo)任務(wù);不合格,績(jī)效得分在區(qū)間[0,2.5),即工作績(jī)效問(wèn)題較多,必須加以改進(jìn)。

    五、結(jié)語(yǔ)

    構(gòu)建新發(fā)展格局是根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及國(guó)際形勢(shì),主動(dòng)進(jìn)行的戰(zhàn)略性布局。新發(fā)展格局以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要環(huán)節(jié),暢通內(nèi)循環(huán)需要控制高房?jī)r(jià)刺激消費(fèi)。新發(fā)展格局下,房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),及時(shí)優(yōu)化業(yè)績(jī)考核指標(biāo)是房企首要任務(wù)。本文首先分析了,當(dāng)前房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系存在的問(wèn)題,并對(duì)新發(fā)展格局下房企績(jī)效評(píng)價(jià)體系的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。隨后使用平衡積分卡績(jī)效評(píng)價(jià)工具對(duì)房企的業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化,使用關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法,制定BSC各維度的關(guān)鍵指標(biāo),同時(shí)賦予各指標(biāo)相應(yīng)的權(quán)重,以及績(jī)效考核執(zhí)行情況的判斷方法。文中采用主觀賦權(quán)法確定各考核指標(biāo)的權(quán)重,其結(jié)果主觀性較強(qiáng),實(shí)務(wù)中可根據(jù)德?tīng)柗品?、層次分析法確權(quán)的結(jié)果加權(quán)平均后綜合考量。面對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的變化,企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo),戰(zhàn)略目標(biāo)是制定BSC考核指標(biāo)的基準(zhǔn),深入研究企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)體系需要充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略與BSC之間的關(guān)系。

    參考文獻(xiàn):

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    (作者單位:江蘇第二師范學(xué)院)

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