一棟樓就是一條產(chǎn)業(yè)鏈

□ 李 風(fēng) 張?zhí)鹛?/p>

編者按

浙江溫州，改革春風(fēng)乍暖之時(shí)，乘勢(shì)聚集了諸多輕工業(yè)企業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)一直是東南沿海重要的商貿(mào)城市和“制造之都”。

回望溫州的制造業(yè)發(fā)展之路，企業(yè)從一根松緊帶、一只蝴蝶結(jié)、一粒鞋扣，把小生意做成大產(chǎn)業(yè)。在此過(guò)程中，為了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，一處處園區(qū)“攤大餅”式在市域擴(kuò)張，占用寶貴的土地資源，又因各種原因褪去輝煌成為老舊園區(qū)和低效工業(yè)用地。

2022年起，溫州市啟動(dòng)老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動(dòng)，整治低效工業(yè)用地。在此背景下，“工業(yè)上樓”應(yīng)運(yùn)而生。這一以多層及高層廠房為載體，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間高密度組織及工業(yè)用地高強(qiáng)度開發(fā)的空間利用模式，成為解決土地資源緊缺，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)工業(yè)提質(zhì)增效，促進(jìn)節(jié)約集約用地的新方式。

空間不足 工業(yè)上樓“抓緊上”

與許多城市一樣，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，溫州市在工業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨著土地資源緊張和原有工業(yè)用地利用效率低的問(wèn)題，工業(yè)經(jīng)濟(jì)體量與產(chǎn)業(yè)空間需求的矛盾突出。

溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)主體數(shù)量眾多，電氣工業(yè)、鞋革工業(yè)、服裝產(chǎn)業(yè)、汽摩配工業(yè)、泵閥工業(yè)五大支柱產(chǎn)業(yè)是溫州的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)用地需求旺盛。但是，受制于“七山一水二分田”的地形局限，全市土地資源珍貴，工業(yè)用地資源緊缺。溫州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“溫州市工業(yè)園區(qū)數(shù)量眾多，但除了甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及近幾年新建的產(chǎn)業(yè)園、小微園外，剩下的大多屬于老舊工業(yè)區(qū)。”該負(fù)責(zé)人介紹。

這些老舊工業(yè)區(qū)形成于20世紀(jì)八九十年代，受當(dāng)時(shí)政策、規(guī)劃和企業(yè)規(guī)模等原因所限，老舊工業(yè)區(qū)環(huán)境雜亂、產(chǎn)業(yè)混雜，普遍存在土地利用率低、畝均效益不高等問(wèn)題。

溫州市委、市政府負(fù)責(zé)人多次表示，通過(guò)改造老舊工業(yè)區(qū)，推進(jìn)“工業(yè)上樓”，是破解全市發(fā)展空間不足、推進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，也是抓好安全生產(chǎn)、改善城鄉(xiāng)面貌、提升生態(tài)環(huán)保水平的重要舉措。

2022年，為加快老舊工業(yè)區(qū)改造提升，提高土地資源節(jié)約集約利用水平，盤活低效用地資源、騰挪產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，溫州市政府出臺(tái)《溫州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動(dòng)方案（2022—2024年）》（以下簡(jiǎn)稱《方案》）明確，爭(zhēng)取通過(guò)3年時(shí)間，基本完成全市老舊工業(yè)區(qū)改造提升任務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，每年改造提升低效工業(yè)用地1萬(wàn)畝以上，其中拆除重建5000畝以上、實(shí)現(xiàn)再供地4000畝以上，新開工建設(shè)工業(yè)廠房500萬(wàn)平方米以上，打造一批老舊工業(yè)區(qū)改造示范亮點(diǎn)。

為此，溫州一手向空間要地，一手爭(zhēng)取指標(biāo)強(qiáng)保障。2019年起，溫州市自然資源和規(guī)劃局加大工業(yè)用地（用海）供應(yīng)力度，每年確保供應(yīng)工業(yè)用地1萬(wàn)畝以上。2022年，供應(yīng)工業(yè)用地1.07萬(wàn)畝；2023年，計(jì)劃保障工業(yè)用地（用海）1.5萬(wàn)畝，其中供應(yīng)工業(yè)用地1萬(wàn)畝。截至9月14日，全市今年已完成工業(yè)用地供應(yīng)6667畝。

政策“搭梯” 工業(yè)上樓“上得了”

“工業(yè)上樓”是大勢(shì)所趨，政策支持是關(guān)鍵。

“工業(yè)上樓”的第一步是土地出讓。在溫州，新出讓的工業(yè)用地可以在規(guī)劃編制和地塊出讓階段，通過(guò)提升用地容積率的方式直接引導(dǎo)“工業(yè)上樓”。在此政策推動(dòng)下，全市新出讓工業(yè)用地容積率平均提高到2.4～2.6，部分項(xiàng)目根據(jù)招商及產(chǎn)業(yè)實(shí)際需求，容積率超過(guò)3.0。

在老舊工業(yè)區(qū)改造提升過(guò)程中，溫州市以政策手段鼓勵(lì)“工業(yè)上樓”，引導(dǎo)企業(yè)向上要空間，要求各地制定“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄，出臺(tái)高容積率、高稅收、低地價(jià)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，推動(dòng)工業(yè)企業(yè)“上樓”。

2019年，溫州市自然資源和規(guī)劃局出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)助推新時(shí)代“兩個(gè)健康”先行區(qū)創(chuàng)建服務(wù)保障舉措的通知》，設(shè)定規(guī)劃工業(yè)用地的容積率下限，除有特殊生產(chǎn)工藝的工業(yè)項(xiàng)目和 M0用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）外，一般工業(yè)用地容積率原則上不低于1.5，通過(guò)規(guī)定下限容積率的方式引導(dǎo)“工業(yè)上樓”。

《方案》規(guī)定，對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的老舊工業(yè)區(qū)改造提升項(xiàng)目，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，容積率宜高則高，適當(dāng)放寬對(duì)地塊建筑密度、限高、綠地率的限制；對(duì)改造新增面積部分，不再增收土地價(jià)款。

▲溫州市自然資源和規(guī)劃局龍灣分局為招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

政策落地，空間換地效果顯現(xiàn)。2023年以來(lái)，溫州市容積率超2.0的工業(yè)項(xiàng)目為36個(gè)，占65%，其中容積率達(dá)3.0以上的工業(yè)項(xiàng)目為9個(gè)，溫州市華甌智能制造有限公司項(xiàng)目的容積率更是高達(dá)5.0，有效推動(dòng)了工業(yè)項(xiàng)目向空間要地?！叭舭?.5的容積率折算，涉及的工業(yè)項(xiàng)目共節(jié)地近900畝?！睖刂菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

多種模式 工業(yè)上樓“有樓道”

企業(yè)情況千差萬(wàn)別，老舊工業(yè)區(qū)改造提升，需聚焦難題、對(duì)癥下藥，開出不同“藥方”，分類實(shí)施、有序推進(jìn)。

溫州市采取政府征收改造、第三方參與改造、村級(jí)集體改造、企業(yè)聯(lián)合改造、企業(yè)自主改造等5種模式，并鼓勵(lì)探索其他改造路徑，全面推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)改造提升，助力“工業(yè)上樓”。

——政府征收改造。由各地通過(guò)貨幣補(bǔ)償、功能置換等方式，取得連片區(qū)塊土地使用權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆除重建，用于招引重大制造業(yè)項(xiàng)目或開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園。

——第三方參與改造。引導(dǎo)國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商參與老舊工業(yè)區(qū)改造，通過(guò)統(tǒng)收統(tǒng)租、產(chǎn)權(quán)收購(gòu)、兼并重組、合作開發(fā)等方式，取得連片區(qū)塊開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體運(yùn)營(yíng)。

——村級(jí)集體改造。在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道（產(chǎn)業(yè)平臺(tái)）主導(dǎo)下，對(duì)老舊低效的村級(jí)第二產(chǎn)業(yè)留地項(xiàng)目，通過(guò)新建、連片拆除重建或拆改結(jié)合等方式，建成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位明晰的產(chǎn)業(yè)園。鼓勵(lì)引入第三方園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)工程總承包等方式，提高產(chǎn)業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)水平。

——企業(yè)聯(lián)合改造。鼓勵(lì)相鄰的土地使用權(quán)主體實(shí)施聯(lián)合改造，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，通過(guò)局部收儲(chǔ)再供地或產(chǎn)權(quán)集中后再定量不定位分割（按原土地使用權(quán)比例分割到原產(chǎn)權(quán)人名下）等方式，實(shí)現(xiàn)土地高效利用和空間布局優(yōu)化。

——企業(yè)自主改造。鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)拆除重建、改擴(kuò)建、加層改造等措施，充分利用地下空間以及邊角地、夾心地、插花地等零星用地，放寬容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等控制性指標(biāo)，擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)及配套空間。

2022年以來(lái)，溫州市政府多次召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，大力推進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)改造提升，加快“工業(yè)上樓”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—7月，全市老舊工業(yè)區(qū)拆除面積2931余畝，拆后再供地812余畝，拆后開工305萬(wàn)平方米。

企業(yè)支持 發(fā)展更上一層樓

位于浙江蒼南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的溫州耀弘塑業(yè)有限公司是蒼南縣老舊工業(yè)區(qū)改造行動(dòng)中首個(gè)企業(yè)自主改造的項(xiàng)目。

走進(jìn)嶄新的6層廠房，只見塑料編織袋的生產(chǎn)流水線正在運(yùn)轉(zhuǎn)，顆粒狀的聚丙烯原料，經(jīng)過(guò)拉絲、織布、印刷和切割等生產(chǎn)工序后，由機(jī)器“吐”出一只只編織袋。2023年，耀弘塑業(yè)生產(chǎn)的3億只編織袋銷往全國(guó)。

2016年，耀弘塑業(yè)購(gòu)置蒼南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)25畝工業(yè)用地，建造了總建筑面積5589平方米的3幢單層廠房，用于生產(chǎn)塑料編織袋。隨著市場(chǎng)訂單增加，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，原有的廠房不夠用了。于是，該企業(yè)不得不在他處另尋廠房?！邦~外租賃的2萬(wàn)多平方米廠房，每年僅租金就達(dá)500多萬(wàn)元。這不但增加了財(cái)務(wù)成本，管理還得兩頭跑。”耀弘塑業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理姜集慎算了一筆經(jīng)濟(jì)賬。

“響應(yīng)縣里號(hào)召后，我們拆除了老廠房，新建了一幢綜合樓，一幢6層廠房，總建筑面積達(dá)5.02萬(wàn)平方米?！苯髡f(shuō)。

“耀弘塑業(yè)原拆原建，不增一分地，建筑面積增加近10倍；容積率從0.33增加至3.19，提升近10倍，實(shí)現(xiàn)了‘工業(yè)上樓’、企業(yè)‘增資擴(kuò)產(chǎn)’，是全縣高效利用工業(yè)用地的一個(gè)樣板?！鄙n南臺(tái)商小鎮(zhèn)工程建設(shè)指揮部專職副指揮施成義說(shuō)。

溫州是“中國(guó)鞋都”，鞋業(yè)作為優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，是溫州的“老底子”。城區(qū)1小時(shí)車程內(nèi)，可以配齊出產(chǎn)一雙鞋所需的200多種設(shè)備、材料、配件；全產(chǎn)業(yè)鏈近一萬(wàn)家企業(yè)、從業(yè)人員數(shù)十萬(wàn)人集聚于此，2022年鞋業(yè)總產(chǎn)值約900億元。

位于鹿城區(qū)的溫州新二代城市科創(chuàng)園，是一個(gè)以鞋業(yè)生產(chǎn)制造為核心，集設(shè)計(jì)研發(fā)、商務(wù)辦公、服務(wù)公寓以及生活?yuàn)蕵?lè)配套于一體的都市工業(yè)綜合體，現(xiàn)已建成60余條智能生產(chǎn)線，引入32家女鞋生產(chǎn)企業(yè)。園區(qū)景觀與現(xiàn)代建筑相融，整體環(huán)境優(yōu)美，是溫州“最美工廠”之一。

科創(chuàng)園內(nèi)，兩幢22層的員工宿舍大樓格外醒目?！翱苿?chuàng)園位于溫州‘中國(guó)鞋都’四期，占地面積112畝，總建筑面積達(dá)26萬(wàn)平方米，容積率達(dá)3.3?！睖刂菪律a(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司總經(jīng)理白洪程介紹。

“科創(chuàng)園‘工業(yè)上樓’特色鮮明，可圈可點(diǎn)?！睖刂菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局鹿城分局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一是實(shí)現(xiàn)了從平面布局向立體布局轉(zhuǎn)變。該項(xiàng)目搬遷至新地塊后，將平房建為高樓，用高樓做生產(chǎn)空間；二是實(shí)現(xiàn)了從生產(chǎn)車間到產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)?！肮I(yè)上樓”為產(chǎn)業(yè)鏈打造提供了空間，打破固有生產(chǎn)模式，完成上下游產(chǎn)業(yè)鏈匯集，實(shí)現(xiàn)“聚樓成產(chǎn)”；三是實(shí)現(xiàn)了從功能單一向混合多元推進(jìn)。將傳統(tǒng)制造模式延展至設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、生活配套于一體，實(shí)現(xiàn)“多能合一”，形成新型都市工業(yè)綜合體。

溫州擁有良好的兒童產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。進(jìn)入甌海時(shí)尚智造小鎮(zhèn)，只見8幢高樓拔地而起。這個(gè)由浙江中胤兒童用品有限公司投資建設(shè)的中胤兒童智能用品智造項(xiàng)目，占地面積近百畝，總建筑面積30余萬(wàn)平方米（其中地下空間4萬(wàn)平方米），建成后容積率將達(dá)4.02。“項(xiàng)目建成后，將促進(jìn)甌海區(qū)兒童時(shí)尚生活產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合，還將賦能小鎮(zhèn)，豐富、補(bǔ)充小鎮(zhèn)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)品類?！痹擁?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

政企同心 工業(yè)上樓“上得順”

近年來(lái)，溫州市各級(jí)自然資源部門持續(xù)深化高效審批改革創(chuàng)新，推進(jìn)涉企審批減環(huán)節(jié)、減材料、減時(shí)限，讓老舊工業(yè)區(qū)改造提升項(xiàng)目早開工、早投產(chǎn)。

▲溫州新生代產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司新二代鞋智造基地建設(shè)項(xiàng)目

“我們?cè)囆许?xiàng)目‘滾動(dòng)審批’?！睖刂菔凶匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)首次開發(fā)達(dá)到合同約定的容積率下限時(shí)，即可申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可，后續(xù)采用“滾動(dòng)審批+疊加建設(shè)”，極大地減輕了企業(yè)建設(shè)的資金壓力，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)廠房急用先建、滾動(dòng)審批、分期竣工、分期驗(yàn)收、整體登記。

“另一方面，還推行‘承諾免審’?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)守信踐諾企業(yè)申請(qǐng)的“簡(jiǎn)易低風(fēng)險(xiǎn)”工業(yè)項(xiàng)目，主動(dòng)推進(jìn)由“許可管理”向“信用管理”轉(zhuǎn)變，憑施工圖和業(yè)主、設(shè)計(jì)單位雙承諾，經(jīng)公示后直接核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，審批時(shí)間由原來(lái)的18個(gè)工作日最多可壓縮至3個(gè)工作日。

據(jù)了解，溫州開啟“拿地即開工”，實(shí)現(xiàn)新建工業(yè)項(xiàng)目“促開工”。

“拿地即開工”，即通過(guò)“模擬審查”方式，對(duì)待出讓工業(yè)地塊的所有意向企業(yè)，開展“無(wú)差別”方案預(yù)審查，將“掛牌等地期”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺桨盖皩徠凇?，?shí)現(xiàn)“方案等地”。企業(yè)拿地后通過(guò)同步公示、許可聯(lián)辦等方式，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可、工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)和建設(shè)工程規(guī)劃許可“多證齊發(fā)”，建設(shè)許可審批時(shí)限從18個(gè)工作日最多可壓縮至1個(gè)工作日。

2022年至今，溫州市35個(gè)新建工業(yè)項(xiàng)目因此受益，實(shí)現(xiàn)從拿地到領(lǐng)證的“零時(shí)差”，降低了市場(chǎng)主體的辦事成本。據(jù)了解，“拿地即開工”做法在國(guó)務(wù)院第九次大督查中作為典型經(jīng)驗(yàn)做法給予表?yè)P(yáng)，并獲評(píng)浙江省自然資源廳改革創(chuàng)新優(yōu)秀案例和溫州市委改革突破金獎(jiǎng)。

耀弘塑業(yè)自成立以來(lái)，經(jīng)歷過(guò)兩次老舊工業(yè)區(qū)改造。說(shuō)起這一話題，姜集慎記憶猶新，感慨萬(wàn)分。當(dāng)年耀弘塑業(yè)落戶溫州市平陽(yáng)縣。2010年是第一次老舊工業(yè)區(qū)改造，項(xiàng)目從辦理手續(xù)開始，足足用了3年時(shí)間，才完成5000平方米廠房的改建。

這次又遇上老舊工業(yè)區(qū)改造，企業(yè)的體驗(yàn)感大變樣?！?022年5月7日，我們把材料申報(bào)到蒼南縣自然資源和規(guī)劃局后，5月20日（含10天公示期）就拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可證及工程設(shè)計(jì)方案確認(rèn)書。主體工程竣工后，自然資源部門就先行對(duì)主體工程進(jìn)行了預(yù)驗(yàn)收?！苯髡f(shuō)，“這樣的辦事效率，讓項(xiàng)目投產(chǎn)的時(shí)間至少提早了3個(gè)月?！?/p>

“蒼南縣自然資源和規(guī)劃部門辦理老舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)，為我們開辟了綠色通道，特事特辦、急事急辦，全程幫助企業(yè)代跑代辦?！笔┏闪x深有感觸。

與筆者一同前往耀弘塑業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的蒼南縣自然資源和規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃科副科長(zhǎng)郭真舟，是耀弘塑業(yè)老舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目的經(jīng)辦人，直到當(dāng)天，他才第一次見到姜集慎。“現(xiàn)在，項(xiàng)目審批都在網(wǎng)上辦理，有什么問(wèn)題可在微信群溝通?！惫嬷坌χf(shuō)。

“溫州‘工業(yè)上樓’，是政府和企業(yè)共同創(chuàng)新的改革模式?！睖刂菔姓嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，要奮力打好老舊工業(yè)區(qū)改造提升戰(zhàn)，讓改造后的老舊工業(yè)區(qū)、供應(yīng)的每一畝土地、招引的每一家企業(yè)和項(xiàng)目，都成為溫州打好基礎(chǔ)、積蓄力量，更好推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)能。