佛山市青年住房需求研究

原虹　劉雨欣

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加速和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)增長，青年住房需求成為一個備受關(guān)注的問題。文章以馬斯洛需求理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用問卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)研等方法，從生理需求、安全需求、愛與歸屬需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五個需求層次對佛山市青年的住房需求進(jìn)行深入研究，分析影響青年住房需求的影響因素，并結(jié)合佛山市青年住房供需的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的政策建議，旨在為在佛山市奮斗的青年群體創(chuàng)造更加優(yōu)良的住房環(huán)境，提升青年人才在佛山市工作生活的安全感和幸福指數(shù)，進(jìn)而推動佛山市青年發(fā)展型城市建設(shè)。

關(guān)鍵詞：馬斯洛需求層次理論；青年住房；需求分析；政策與建議

一、引言

青年強(qiáng)則國家強(qiáng)，青年群體在一個城市的發(fā)展進(jìn)程中起著相當(dāng)重要的作用。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，佛山市常住人口達(dá)949.89萬人，與上一次全國人口普查數(shù)據(jù)（2010年第六次全國人口普查）的719.43萬人相比，增加了230.46萬人。其中，14-35歲青年人口達(dá)340.99萬人，占總?cè)丝诘?5.9%，可見佛山市的青年人口占比還是相當(dāng)大的。而對于青年群體來說，在一個城市奮斗打拼最關(guān)注的無外乎就是住房問題，所以深入了解青年群體的住房需求，探索影響青年住房需求的因素，進(jìn)而優(yōu)化各項(xiàng)政策，為青年群體辦好“家”事，才能吸引更多的青年人才來到佛山，推動佛山市青年發(fā)展型城市建設(shè)。

二、理論基礎(chǔ)

文章在對佛山市青年住房需求的調(diào)研過程中，依據(jù)馬斯洛的需求層次理論來設(shè)計問卷并展開調(diào)研。需求層次理論是亞伯拉罕·哈羅德·馬斯洛于1943年在其心理學(xué)著作《人類動機(jī)理論》中首次提出的。馬斯洛在其著作中指出人的需求是從低級向高級不斷發(fā)展的，并提出了人類有5中基本需求，從低級向高級依次是生理需求、安全需求、愛與歸屬需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。人們在滿足低層次需求之后才會追求更高層次的需求，同一時期可以同時存在多層次的需求。

結(jié)合馬斯洛的需求層次理論，可以從一種全面的視角，幫助我們理解和分析青年群體對住房不同層次的需求。如下表所示：

如上表所示，首先，青年住房的生理需求是對住房最直白的需求，主要包括基本居住條件和住房價格，其中，基本居住條件主要包括居住面積、戶型、居住環(huán)境（日照彩光、自然通風(fēng)、噪音等環(huán)境），而住房價格也是大部分人住房需求中要考量的基本首要因素。

其次，對于青年群體來說，安全需求通俗的說就是對安全、寧靜、居住安心的需要，是住房需求的主要訴求。青年住房的安全需求包括物理安全和社會安全兩個方面，具體來說就是居住安全感（交通工具停放安全方便、樓梯走道電梯安全等）、私密性（建筑布局、樓間距等）以及安保管理等。

第三，青年渴望獲得社會認(rèn)同、群體歸屬感和家庭支持。因此，青年住房社交需要傾向于提供更加寬松休閑的社區(qū)環(huán)境和友好鄰里關(guān)系，這一層面需要更多的公共交流空間、更多的休閑元素以及更貼心的服務(wù)體系。具體來說，比如鄰里交往、交通便捷、周邊服務(wù)設(shè)施、社區(qū)歸屬感等。

第四，青年住房的尊重需求主要體現(xiàn)在個人隱私、獨(dú)立性和自主權(quán)方面。居住環(huán)境人性化設(shè)計、物業(yè)行政管理水平以及靈活的居住空間布局是滿足這一需求的關(guān)鍵。

最后，青年住房在滿足生理、安全、歸屬和尊重需求的基礎(chǔ)上，應(yīng)為青年群體提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等居住區(qū)活動和個人成長的機(jī)會，以實(shí)現(xiàn)自我價值。

三、調(diào)研結(jié)果分析

本次調(diào)研采用問卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)研的方式進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，調(diào)查對象主要為佛山市年齡在18至35歲之間的青年群體。本次通過問卷星和實(shí)地發(fā)放問卷等方式，共回收500份問卷，由于問卷星方式獲得數(shù)據(jù)的部分調(diào)查對象不在18至35歲之間的年齡區(qū)間，或者個別問卷的數(shù)據(jù)無效，最終本次調(diào)研共回收有效問卷426份。問卷共設(shè)置了21個題目，內(nèi)容涵蓋了青年人的基本信息、居住現(xiàn)狀、住房需求、滿意度以及對現(xiàn)有佛山市住房政策的了解情況等方面。

通過此次調(diào)研，對佛山市青年群體的居住特點(diǎn)、對住房現(xiàn)狀的滿意度、未來對住房的需求以及影響佛山市青年住房需求的因素等有了一定的了解。

（一）佛山市青年群體的居住特點(diǎn)

根據(jù)對青年群體居住現(xiàn)狀（是否與父母同住、現(xiàn)階段住房類型等）調(diào)查結(jié)果顯示，佛山市青年群體的主要居住類型比較多樣化，包括市場化租房、與父母同住、自購房、單位宿舍、保障性住房等。首先，從圖1青年群體現(xiàn)階段的居住方式來看，青年群體自己?。ê约鹤夥亢妥约嘿彿浚┱急茸罡?，約占51.17%，其次是合租和與父母同住，分別占比30.99%和17.84%，自己住的比例最高，而與父母同住的比例最低，可能是因?yàn)楫?dāng)代青年群體追求自我空間和獨(dú)立性的意愿比較強(qiáng)烈、外來務(wù)工的青年人口較多等因素造成的，合租的占比較高也顯示出青年群體在住房的購買力上有所欠缺，但這種情況屬于正常現(xiàn)象，畢竟一方面青年群體出社會工作時間較短，另一方面由于缺乏工作經(jīng)驗(yàn)所以青年群體的工資水平普遍不高，這些因素都直接導(dǎo)致青年群體暫時沒有更多的資金去選擇購房的居住方式。

進(jìn)一步分析青年群體的住房類型，如圖2所示，可以發(fā)現(xiàn)其中市場化租房的比重最高，約為43.19%，比重比較低的類型集中在保障性住房、自建房和自購住房這三種類型，比例分別在0.47%、6.81%和13.38%，這樣的結(jié)果也顯示出青年群體對住房的購買力水平較低，同時也傳達(dá)出政府在向民眾宣傳相關(guān)住房政策的力度和廣度還有待提升，同時除了市場化租房外，單位宿舍的比重也較高，占35.21%，可能與佛山市的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好有關(guān)，三水區(qū)、順德區(qū)等遍布很多工廠、制造業(yè)企業(yè)，這類型的企業(yè)多配有職工宿舍，政府在后續(xù)完善住房政策方面也可以將政企合作優(yōu)化職工宿舍等內(nèi)容考量進(jìn)來。

（二）青年群體對當(dāng)前居住狀況的滿意度

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，少數(shù)人對當(dāng)前的住房表示滿意，大部分青年對自己的居住狀況并不滿意。結(jié)合數(shù)據(jù)來看，本次調(diào)研的對象中約有81.69%的人不滿意自己的居住現(xiàn)狀，認(rèn)為目前的住房條件無法滿足自身的需求，不滿點(diǎn)主要集中在面積較小、周邊設(shè)施（超市等）不完善、交通不便等，少數(shù)人也表達(dá)了對住房老舊、彩光等其他方面的不滿，極少數(shù)人有其他方面的不滿。其中，大部分人不滿足當(dāng)前住房面積小、采光不足等充分體現(xiàn)出青年群體對住房最基本的生理需求得不到滿足；部分人擔(dān)憂當(dāng)前住房年代久遠(yuǎn)，設(shè)施老舊從而引發(fā)各種安全隱患，這體現(xiàn)出青年群體對住房安全需求方面的關(guān)注；還有些人對當(dāng)前住房的交通情況表達(dá)不滿，體現(xiàn)出這部分青年群體對住房社交需要的訴求。這些不同需求層面的不滿比例也充分顯示出青年群體由于各方面因素的限制，對住房現(xiàn)狀的不滿還停留在底層的生理需求、安全需求和愛與歸屬需求，極少數(shù)青年群體對住房的尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求表達(dá)不滿。這也符合馬斯洛需求層次理論中提到的“人們在滿足低層次需求之后才會追求更高層次的需求”。

（三）青年群體未來對住房的需求

在佛山市青年群體的未來住房需求方面，通過本次的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，青年群體未來對住房的需求更加關(guān)注住房的舒適性、環(huán)境質(zhì)量和配套設(shè)施。從圖4的調(diào)研結(jié)果看得出青年群體比較關(guān)注的點(diǎn)依次是治安情況（安全需求）92.96%、交通便利程度（愛與歸屬需求）90.85%、居住環(huán)境（生理需求）88.97%以及地理位置（愛與歸屬需求）82.63%，這四個方面都有八成以上的人關(guān)注，可以看出青年群體未來希望能夠擁有寬敞明亮且安全的住房空間，以及便利的交通和完善的社區(qū)設(shè)施。

從上述占比較高的四個住房需求關(guān)注點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，青年群體對住房的需求大部分都集中在馬斯洛需求層次理論中較低級的前三個層次的需求，這個調(diào)查結(jié)果與青年群體的現(xiàn)狀息息相關(guān)，作為剛步入社會奮斗的一個群體，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，也再一次驗(yàn)證了馬斯洛需求層次理論的其中一個觀點(diǎn)——人們在滿足低層次需求之后才會追求更高層次的需求，所以青年群體對住房的需求大多數(shù)還停留在較低的層次需求。

這四個關(guān)注點(diǎn)中占比最高的是治安情況（安全需求）92.96%，造成這個結(jié)果的原因一方面在于無論租房、自購還是單位宿舍，青年群體對住房的生理需求基本都能得到初步的滿足，所以就會增加對下一個層次——安全需求的追求，另一方面大部分青年群體租住在環(huán)境治安比較嘈雜的城中村或者是工廠區(qū)宿舍，他們現(xiàn)下的居住環(huán)境或多或少都存在一定的安全隱患，也加劇了他們對住房安全層面的需求。

與傳統(tǒng)購房者需求很看重地理位置不同，以上四個關(guān)注點(diǎn)中相對占比最低的是地理位置（愛與歸屬需求）82.63%，造成這樣的結(jié)果，一方面與前文圖2提到的青年群體住房類型的結(jié)果相關(guān)，圖2明確顯示有35.21%的調(diào)研對象是居住在單位宿舍，所以有一大部分的青年群體日常體會不到單位到居住點(diǎn)的距離對生活的影響，另一方面與現(xiàn)下比較發(fā)達(dá)的共享交通和電子商務(wù)也有一定的影響，人們出行的方式更多，也更加便利，即使居住在較偏遠(yuǎn)的位置，對人們的生活和工作造成的影響在弱化，那么地理位置這一需求就相應(yīng)有些許下降，同時也解釋了交通便利程度（愛與歸屬需求）90.85%排在第二位的原因。

（四）影響佛山市青年群體住房需求的因素

1.經(jīng)濟(jì)因素

影響青年群體住房需求的首要因素就是經(jīng)濟(jì)因素，包括收入水平以及貸款政策和房價水平兩個方面。

首先最直觀的就是青年群體的收入水平，越高的收入水平就意味著擁有越高的購買能力，而從前文圖2的調(diào)研結(jié)果中可以看到，市場化租房的住房類型比重最高（約為43.19%），這也是青年群體普遍收入水平不高造成大部分人選擇租房的居住類型的結(jié)果。進(jìn)一步來說，青年群體的收入水平主要受其就業(yè)情況影響，穩(wěn)定的就業(yè)市場可以確保青年群體有穩(wěn)定的薪資，進(jìn)而提升青年群體的購房意愿，進(jìn)而改變他們的住房需求。

然后就是貸款政策和房價水平，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的青年群體即使選擇購房，大多也會選擇貸款的方式購房，而貸款政策（貸款利率、還款條件等）和房價水平的波動就會左右青年群體的住房需求。過高的貸款利率和房價會增加青年群體的購買難度，進(jìn)而改變他們的住房需求。

2.文化因素

影響青年群體住房需求的教育因素主要包括家庭環(huán)境和教育背景兩個方面。

家庭環(huán)境會影響青年群體對住房的認(rèn)知。比如大多數(shù)中國家庭保留有傳統(tǒng)的“家”的思想，強(qiáng)調(diào)一定要有房產(chǎn)才能成為一個“家”，在這樣的家庭環(huán)境的影響下，就會潛移默化的影響青年群體的住房需求。

教育背景一方面會影響青年群體的思想觀念，尤其是有留學(xué)背景的青年群體，思想上會受到西方教育的影響，進(jìn)而購房意愿不會那么強(qiáng)烈，她們更偏向于享受生活，所以這類青年群體對居住品質(zhì)的需求大于購房需求。另一方面，越高的教育背景一般也會帶來越高的收入水平，從而影響她們的住房需求。

3.社會因素

影響青年群體住房需求社會因素主要包括社區(qū)公共設(shè)施和城鎮(zhèn)化水平兩個方面。青年群體相對其他年齡層群體來說，有更高的愛與歸屬需求，所以她們的住房需求深受社區(qū)公共設(shè)施（交通、便利店、商場等）的影響。

同時，近年來伴隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市住房需求不斷攀升。加上與中年、老年群體更希望落葉歸根的想法相比，青年群體則更希望去大城市發(fā)展，這也加劇了城市住房的需求。

4.其他因素

除上述三個因素之外，影響青年群體住房需求的因素還包括原生家庭的支持、青年群體個人喜好等其他因素。

四、針對不同層次需求的建議

通過本次調(diào)研，對佛山市青年住房的需求以及影響因素有了一定程度的了解，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合馬斯洛需求層次理論，針對性的提出相應(yīng)的建議，以期更好的滿足青年群體的住房需求，為佛山市吸引更多青年人才的到來。

（一）生理需求層次的建議

針對青年群體住房的生理需求，最主要的就是加大住房供給量。結(jié)合本次調(diào)研中青年群體租房比例最高的結(jié)果，政府相關(guān)部門一方面可以增加青年公共租賃住房數(shù)量，另一方面簡化在佛青年購房租房流程。在供給數(shù)量提高的同時，也要提升的住房質(zhì)量，政府要鼓勵和支持用人單位建造高品質(zhì)員工公寓，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。此外，鑒于青年群里收入水平不高的現(xiàn)狀，政府可以出臺更多的青年購房優(yōu)惠政策、人才租房補(bǔ)貼政策等一系列有力度、有溫度的政策，緩解青年群體的經(jīng)濟(jì)壓力。

（二）安全需求層次的建議

針對青年群體住房的安全需求，最主要的就是一方面相關(guān)部門加強(qiáng)對住房質(zhì)量的監(jiān)管，以保障住房的結(jié)構(gòu)安全，另一方面還要提升物業(yè)的安全管理水平，以提升居住的安全感。此外，相關(guān)部門在審批房企的規(guī)劃圖時，一定要考量建筑布局、樓間距等的合理性，以提升私密性的安全感。

（三）愛與歸屬需求層次的建議

針對青年群體住房的愛與歸屬需求，最主要的就是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，提供公共休閑設(shè)施、文化娛樂場所等，從而營造鄰里和睦、歸屬感強(qiáng)烈的良好社區(qū)環(huán)境。同時佛山市政府也要推動建設(shè)適合青年特點(diǎn)的主題公園等場所的建設(shè)，打造青年聚集的活力空間，優(yōu)化青年文化生活環(huán)境，以滿足青年群體的愛與歸屬需求。

（四）尊重需求層次的建議

針對青年群體住房的尊重需求，最主要的就是提升住房的人性化設(shè)計和私密性，同時提升物業(yè)行政管理水平，讓物業(yè)不僅僅只是停留在看大門的范疇。這些都會在一定程度上滿足青年住房的尊重需求。

（五）自我實(shí)現(xiàn)需求層次的建議

針對青年群體住房的自我實(shí)現(xiàn)需求，最主要的就是政府能夠大力建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化基地、科技園區(qū)等，為青年群體提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等個人成長的機(jī)會。同時加大力度為青年群體提供專業(yè)技能培訓(xùn)和學(xué)習(xí)交流機(jī)會，從而幫助青年個體成長。

除了上述建議之外，本次調(diào)研還發(fā)現(xiàn)青年群體了解佛山市的住房保障制度的途徑中，個人查詢的比重最高，其次才是是政府宣傳和朋友介紹，單位政策的比重較少。因此，政府部門也加大相關(guān)政策的宣傳，同時也與企業(yè)建立聯(lián)系，深化政策的普及范圍和程度。

最后，在解決住房供給量的問題上，可以推出共享房屋，將佛山市空巢老人情況與在佛青年住房壓力結(jié)合起來，從而更加有效的利用房屋資源。

五、結(jié)論

文章運(yùn)用馬斯洛需求層次理論對青年住房的不同層次需求進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的建議。青年住房問題的解決需要全社會的共同努力，政府、企業(yè)和社會各方應(yīng)加強(qiáng)合作，為青年提供良好的住房環(huán)境，吸引更多有志青年來佛發(fā)展。

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基金項(xiàng)目：佛山市建設(shè)青年發(fā)展型城市研究課題“佛山市青年基本住房需求研究——基于馬斯洛需求理論”

2023年度佛山市社科規(guī)劃項(xiàng)目“佛山市人才政策評價與優(yōu)化研究——基于三維政策工具推拉模型”（2023-GJ114）