新一輪城中村改造或撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)舊改經(jīng)驗(yàn)豐富的地方國(guó)企有望受益

謝長(zhǎng)艷 秦佳麗

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個(gè)超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個(gè)特大城市的城中村改造將進(jìn)入實(shí)施階段，樓市10萬(wàn)億級(jí)的新市場(chǎng)就此出現(xiàn)。

本刊了解到，此次城中村改造并非“棚改2.0”，兩者在改造范圍、改造模式、參與主體、資金來(lái)源等方面存在差異。而作為廣義的城市更新，超大特大城市城中村改造仍不可避免的在啟動(dòng)資金、征收補(bǔ)償?shù)确矫婷媾R難題。不過(guò)，面對(duì)該輪十萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)投資，擁有較多城市更新經(jīng)驗(yàn)的央企和地方國(guó)企，以及在超大特大城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企，有望成為參與主體。

另外，國(guó)企城投類企業(yè)、建筑施工類企業(yè)、參與商品房開發(fā)及長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化企業(yè)也有望在新一輪城中村改造中直接受益。

伴隨全國(guó)樓市政策進(jìn)入新階段，超大特大城市的城中村改造啟動(dòng)，將為核心市場(chǎng)增加更多活力。目前超大特大城市城中村改造配套政策正逐步細(xì)化。近期住建部披露，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)；超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造并分三類推進(jìn)實(shí)施：符合條件的實(shí)施拆除新建、開展經(jīng)常性整治提升，以及介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

多家券商研究報(bào)告指出，此次政策發(fā)力下，我國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元級(jí)別。國(guó)海證券報(bào)告顯示，設(shè)定平均改造周期為2023-2027年共5年，測(cè)算范圍包括21個(gè)超大特大城市和14個(gè)Ⅰ型大城市，在樂(lè)觀情形下，在銷售端，總體預(yù)計(jì)城中村改造5年改造期內(nèi)共拉動(dòng)住宅銷量14.4億平方米，占全國(guó)住宅總需求56.9億平方米的25.3%；在投資端，預(yù)計(jì)5年內(nèi)共拉動(dòng)房地產(chǎn)投資12.1萬(wàn)億元，占全國(guó)62萬(wàn)億元房地產(chǎn)投資總額的19.5%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，此輪城中村改造直接投資超過(guò)10萬(wàn)億元，帶動(dòng)其他投資近15萬(wàn)億元左右。他補(bǔ)充道：“由于資金平衡是第一原則，考慮到很多城中村改造公共服務(wù)短板缺失嚴(yán)重，需要通過(guò)片區(qū)統(tǒng)籌來(lái)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)過(guò)程會(huì)比較長(zhǎng)，規(guī)模巨大的投資可能分期釋放?！?/p>

不過(guò)，盡管同樣面臨房地產(chǎn)庫(kù)存高企與市場(chǎng)下行問(wèn)題，該輪超大特大城市城中村改造與2015年前后棚改貨幣化安置不可同日而語(yǔ)。李宇嘉介紹說(shuō)，棚改是自上而下的大規(guī)模拆除重建的安居工程，即國(guó)開行投放PSL貸款（抵押補(bǔ)充貸款），啟動(dòng)大規(guī)模拆除新建，地方政府通過(guò)土地出讓還款；而此次城中村改造并非大拆大建，屬于三類方式并舉，這并非地方政府直接拆遷安置，而是由國(guó)企城投按照標(biāo)準(zhǔn)的流程和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)拆遷?！百Y金平衡的方式上，城中村改造不是拆出的地塊銷售賣地，而是片區(qū)統(tǒng)籌平衡；改造范圍上，這次并非整村改造，而是片區(qū)綜合改造；另外，這次并非房地產(chǎn)開發(fā)，而是主要為公共服務(wù)補(bǔ)短板?！?/p>

本刊了解到，盡管同屬于廣義上的城市更新，但本輪超大特大城市城中村改造并非“棚改2.0”?？傮w而言，相較于此前棚改的“推倒重來(lái)”，目前城中村改造以綜合整治為主，限制大拆大建，兩者之間在改造對(duì)象、改造范圍、改造模式、參與主體、資金來(lái)源等方面存在差異。譬如，從改造范圍看，本輪城中村改造聚焦21個(gè)超大特大城市；而昔日棚改面向全國(guó)，覆蓋大量三四線城市。從用地屬性上看，城中村改造針對(duì)的土地性質(zhì)多為集體土地，棚改多為國(guó)有建設(shè)用地。資金來(lái)源上，本輪城中村改造鼓勵(lì)民間資本參與，強(qiáng)調(diào)多渠道籌措改造資金；棚改資金來(lái)源重點(diǎn)為政策性金融支持，主要體現(xiàn)為PSL和專項(xiàng)債。

從各城市動(dòng)作來(lái)看，上海、深圳、廣州在城中村改造方面已經(jīng)駕輕就熟。據(jù)上海市房管局信息，2023年上海計(jì)劃啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，計(jì)劃到2025年底中心城區(qū)周邊“城中村”項(xiàng)目全面啟動(dòng)，到2032年底“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。廣州擬開展“統(tǒng)籌做地”試點(diǎn)，目前已明確越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、廣州城投集團(tuán)、廣州市建筑集團(tuán)等7家市級(jí)統(tǒng)籌做地主體，推進(jìn)廣州火車站片區(qū)、城市新中軸（海珠）片區(qū)、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大重點(diǎn)片區(qū)進(jìn)行做地試點(diǎn)——據(jù)中泰證券報(bào)告，滬廣深在改造模式上存在差異，廣州偏向政府主導(dǎo)，深圳偏向市場(chǎng)主導(dǎo)，上海則偏向政府與市場(chǎng)雙向并舉。

實(shí)際上，參與改造的收益來(lái)源，是當(dāng)前樓市下行階段各參與主體頗為關(guān)心的問(wèn)題。本刊了解到，城中村改造周期普遍較長(zhǎng)，但房企參與改造仍有望獲得不菲利潤(rùn)，通常包括前期參與土地一級(jí)開發(fā)獲得凈地出讓收入，以及商品房銷售收入與持有經(jīng)營(yíng)性收入。

以上海蟠龍村改造項(xiàng)目為例，據(jù)上海市住建委信息，該項(xiàng)目總投資約為130億元，開發(fā)實(shí)施主體為瑞安房地產(chǎn)旗下子公司上海蟠龍?zhí)斓赜邢薰?，公司?019年至2020年分批次競(jìng)得相關(guān)地塊，后續(xù)收益來(lái)源包括商品房銷售收入、商業(yè)及酒店租金收入。據(jù)瑞安房地產(chǎn)披露，截至今年年中，僅商品房銷售收入方面，該項(xiàng)目商品住宅累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額153.29億元；商業(yè)租金收入方面，剛開業(yè)兩個(gè)月的商業(yè)板塊部分已產(chǎn)生租金收入0.21億元，目前項(xiàng)目回籠資金已超過(guò)前期總投資額。

盡管超大特大城市城中村改造有望加快，但其復(fù)雜性從未被忽視。一直以來(lái)，城市更新在啟動(dòng)資金、改造主體積極性、征收補(bǔ)償、審批流程等方面存在難點(diǎn)，以城中村改造為代表的城市更新仍是一塊“硬骨頭”。

廣州區(qū)域龍頭房企越秀地產(chǎn)，近年對(duì)拓展舊改項(xiàng)目的首要原則便是“控制風(fēng)險(xiǎn)”。公司管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，“因?yàn)槌鞘懈碌闹芷诒容^長(zhǎng)，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有整體評(píng)判，包括拆遷的難度和未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Φ??！?/p>

不過(guò)，對(duì)于有著豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)而言，伴隨相關(guān)融資支持政策發(fā)力，勢(shì)必迎來(lái)更多利好。本刊了解到，目前財(cái)政撥款、地方專項(xiàng)債、金融機(jī)構(gòu)融資、改造主體自籌、社會(huì)資本等是解決城中村改造啟動(dòng)資金難題的常見(jiàn)途徑。此外，繼8月份央行會(huì)議明確提出要加大對(duì)城中村改造的金融支持后，符合條件的城中村改造項(xiàng)目有望于2024年納入地方政府專項(xiàng)債支持范圍。

目前各地正持續(xù)優(yōu)化審批流程。譬如，今年6月廣州發(fā)布《優(yōu)化城中村全面改造項(xiàng)目審批流程的通知》，提出年度計(jì)劃可動(dòng)態(tài)增補(bǔ)、區(qū)政府可按程序?qū)彾▽?shí)施方案批后正向調(diào)整內(nèi)容；項(xiàng)目每片簽約占總?cè)藬?shù)80%即可按實(shí)施計(jì)劃啟動(dòng)房屋拆除及后續(xù)相關(guān)工作；滿足一定條件的城中村改造項(xiàng)目可參照上級(jí)相關(guān)規(guī)定試行金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu)為其提供履約擔(dān)保等，旨在破解個(gè)別征拆難點(diǎn)，舒緩改造資金壓力。

事實(shí)上，盡管城中村改造存在進(jìn)駐門檻，但不少房企尚能積極拆招。以綠景中國(guó)主導(dǎo)開發(fā)的深圳白石洲舊改項(xiàng)目為例，對(duì)于深圳最大的城中村之一，綠景中國(guó)于2016年獲得深圳白石洲項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，預(yù)計(jì)總投資約900億元，建設(shè)周期為8-10年。其間綠景中國(guó)資金來(lái)源為銀行貸款+自有資金+分期銷售回款，以滾動(dòng)開發(fā)促進(jìn)資金平衡，并在后期引入合作方緩解資金壓力——前期通過(guò)抵押自持物業(yè)獲得銀行207億元授信額度，首期住宅的銷售回款則用于項(xiàng)目二、三、四期的滾動(dòng)開發(fā)，并在后期引入萬(wàn)科合作以分擔(dān)資金成本。

中指研究院調(diào)查咨詢部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽對(duì)此向本刊表示，想要緩解該輪城中村改造的資金壓力，需要多方面發(fā)力，一是規(guī)劃層面更加合理化，做到內(nèi)部地塊平衡與跨區(qū)統(tǒng)籌平衡；二是為市場(chǎng)化企業(yè)參與城中村改造提供更多支持；三是提供符合城中村項(xiàng)目改造周期的低利率銀行信貸支持。

在李宇嘉看來(lái)，推進(jìn)超特大城市城中村改造，最主要的工作是怎么實(shí)現(xiàn)資金平衡。而資金平衡的關(guān)鍵就是按照頂層文件，實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)、市域內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)改造項(xiàng)目在規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等方面予以支持優(yōu)化，真正落實(shí)改造資金綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。

據(jù)介紹，近年隨著國(guó)土空間規(guī)劃體系劃定了城市邊界，倒逼地方政府土地開發(fā)用存量換增量，中心區(qū)的土地空間價(jià)值、產(chǎn)業(yè)升級(jí)價(jià)值亟待挖掘；另外，這些地塊利用碎片化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也待轉(zhuǎn)型，土地重估收益突出?！斑@次國(guó)家提出的實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)、市域內(nèi)統(tǒng)籌平衡規(guī)劃指標(biāo)，就是通過(guò)以豐補(bǔ)欠、以肥補(bǔ)瘦、統(tǒng)籌周邊低效用地等來(lái)平衡資金。”他補(bǔ)充道，“這樣不僅能通過(guò)城中村改造，將碎片化的地塊整合起來(lái)、公共設(shè)施短板補(bǔ)上來(lái)，還能給改造提供資金，當(dāng)更大范圍的土地價(jià)值也釋放出來(lái)，有利于吸引社會(huì)資金進(jìn)入。因此，城市政府在推進(jìn)城中村改造時(shí)，要算大賬、算長(zhǎng)遠(yuǎn)賬。”

囿于項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、資金需求較大、需要協(xié)調(diào)多個(gè)利益主體等原因，這輪萬(wàn)億級(jí)的城中村改造存在門檻。中銀證券報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)參與方多為有較多城市更新經(jīng)驗(yàn)的央企和地方國(guó)企。建議優(yōu)先關(guān)注在超大特大城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企如中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中交地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、綠城中國(guó)等。

而在李宇嘉看來(lái)，三類企業(yè)將在新一輪城中村改造中直接受益：“一類是國(guó)企城投類公司，有望參與前期征拆及后期回遷房和保障性住房建設(shè)，第二類是建筑施工類企業(yè)，參與全過(guò)程建設(shè)，包括回遷安置房、保障性住房的代建及市政設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；第三類是市場(chǎng)化房企，參與商品房開發(fā)及長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)?！?/p>

本刊了解到，從城市更新經(jīng)驗(yàn)及超特大城市業(yè)務(wù)布局來(lái)看，地方國(guó)企陣營(yíng)中不乏一批“實(shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn)豐富的房企，新一輪超特大城市城中村改造下，這類房企仍有望成為主力軍。

從企業(yè)定位來(lái)看，當(dāng)前部分房企明確聚焦城市更新業(yè)務(wù)。據(jù)企業(yè)中期財(cái)報(bào)，中華企業(yè)將十四五戰(zhàn)略規(guī)劃定位為“上海有重要影響力的城市更新綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)”；上海臨港表示以“科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)者，區(qū)域轉(zhuǎn)型和城市更新的建設(shè)者”為使命；首開股份表示以“城市復(fù)興”為己任，將繼續(xù)深度參與北京“回天計(jì)劃”及方莊地區(qū)提升改造。

另有部分區(qū)域型房企具備核心城市深耕經(jīng)驗(yàn)。譬如，截至2023年中期，越秀地產(chǎn)披露其土地儲(chǔ)備面積達(dá)2813萬(wàn)平方米，其中僅廣州土儲(chǔ)面積占比達(dá)40.3%；天健集團(tuán)總建筑面積41.65萬(wàn)平方米，均位于深圳市。此外，截至2022年末，中華企業(yè)有48.3萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備位于上海市，占比達(dá)66%。

此外，部分區(qū)域國(guó)企憑借大股東優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)較強(qiáng)的城市更新基因。譬如，珠江股份背靠的大股東珠江實(shí)業(yè)，系廣州市屬國(guó)企中惟一城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，目前珠江實(shí)業(yè)已構(gòu)建“城市更新與房地產(chǎn)、工程服務(wù)、城市服務(wù)”三大產(chǎn)業(yè)板塊。聚焦棚改多年的城建發(fā)展，截至2022年末在北京持有9個(gè)一級(jí)土地整理、棚改及城中村項(xiàng)目，待結(jié)轉(zhuǎn)面積314.53萬(wàn)平方米。據(jù)了解，為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，城建發(fā)展背后控股股東城建集團(tuán)目前正加速資源整合，承諾5年內(nèi)將北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等地產(chǎn)主體平臺(tái)注入城建發(fā)展。

龍頭央國(guó)企也向來(lái)不失為城中村改造的主力軍。以華潤(rùn)置地為例，公司作為實(shí)施主體負(fù)責(zé)出資和開發(fā)建設(shè)，于2019年完成了總投資近450億元的深圳大沖舊村改造。廣州地產(chǎn)“一哥”越秀地產(chǎn)則奉行TOD綜合開發(fā)（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）與城市更新融合的拓展模式，截至今年年中，越秀地產(chǎn)共計(jì)持有9個(gè)TOD項(xiàng)目，土儲(chǔ)合計(jì)398萬(wàn)平方米，占公司土儲(chǔ)比例14.1%。

值得一提的是，核心城市存量項(xiàng)目迎接改造之余，后續(xù)城中村改造范圍有望擴(kuò)大至21個(gè)超大、特大城市之外的其他城市。據(jù)今年9月自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，將京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游、山東半島、粵閩浙沿海等城市群的部分城市納入低效用地再開發(fā)試點(diǎn)城市名單，試點(diǎn)期限原則上為4年；未納入本通知試點(diǎn)范圍的超大特大城市，以及具備條件的城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目可參照本通知明確的試點(diǎn)政策執(zhí)行。

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）