論我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資模式

［摘 要］近年來，我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，為破解實體經(jīng)濟發(fā)展的“卡脖子”難題，國家從供給側結構性改革入手，出臺了一系列支持實體經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。但由于我國房地產(chǎn)行業(yè)長期以來受政策調(diào)控影響較大，其在經(jīng)濟增長中的作用受到抑制，因此對于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，融資難、融資貴的問題依然存在。隨著國家對房地產(chǎn)市場的政策進行適度調(diào)控，目前我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷拓寬，融資難度明顯下降，融資渠道和方式更加多元化。在此背景下，本文提出一些融資解決方案，以供行業(yè)參考。

［關鍵詞］工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；創(chuàng)新融資；融資模式

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國的工業(yè)地產(chǎn)也在蓬勃發(fā)展。在全球產(chǎn)業(yè)鏈重塑的背景下，制造業(yè)成為各國競爭焦點，工業(yè)地產(chǎn)成交額在近年來穩(wěn)步增長。2016—2021年間，全球工業(yè)地產(chǎn)交易額復合年均增長率約為22.5 %，已成為第三大資產(chǎn)交易類型。工業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)投資市場此前通常被視為利基資產(chǎn)的一種，以往成交金額在所有大宗成交中占比并不突出，其中不乏工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資困境所帶來的發(fā)展問題。

1 我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

1.1 融資渠道不夠通暢

目前，我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要包括銀行貸款、債券、信托等，其中銀行貸款是最主要的融資渠道。但是由于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銀行貸款的審批流程煩瑣、周期長，無法滿足企業(yè)的需求。另外，隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額度越來越小，致使很多企業(yè)由于資金問題無法獲得貸款。我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中還有很大一部分企業(yè)是通過與融資租賃公司、商業(yè)保理公司等非銀行金融機構合作來獲取資金的，但是由于資質(zhì)、信譽等問題，這些金融機構很難為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務［1］。

1.2 融資成本控制難度大

融資成本控制難度大是影響企業(yè)融資的重要因素之一，其中主要包括兩個方面：一方面是資金使用成本；另一方面是資金使用效率。對于資金使用成本而言，其主要影響因素包括融資規(guī)模、貸款利率、銀行貸款條件以及銀行貸款效率等。對于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其對資金使用的項目存在較強的依賴性，因此其對于融資成本的控制難度相對較大。此外，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身存在較為嚴格的管理機制以及審批流程，這使得企業(yè)在融資過程中必須嚴格遵守相關的審批制度。這就在一定程度上導致工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資成本控制難度較大。

1.3 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身財務風險較高

我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高于行業(yè)平均水平，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得足夠的資金支持，就要降低負債率，但是對于我國的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，要想實現(xiàn)這一點并不容易。原因在于國內(nèi)大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中過分依賴銀行貸款，造成了自身資產(chǎn)負債率較高的問題。目前，我國大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是銀行貸款，但是銀行貸款具有一定的風險，一旦企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂或者經(jīng)營虧損，銀行就會對企業(yè)進行抽貸。這一方式會使工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的資金壓力過大，導致我國大部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中陷入財務困境。

1.4 金融監(jiān)管趨嚴

在當前國內(nèi)金融監(jiān)管趨嚴的大背景下，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行獲得融資，難度無疑是在增加的。而隨著銀行貸款規(guī)模的限制，很多企業(yè)很難通過其他途徑獲得資金。因此，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想從銀行獲得融資，必須選擇一條適合自己的發(fā)展道路。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資途徑時，需根據(jù)自身的實際情況來選擇［2］。

2 我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資模式

2.1 供應鏈融資模式

供應鏈融資是指將核心企業(yè)以及上下游企業(yè)的交易行為形成一個整體，以該整體作為融資工具進行融資活動。該模式在工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中具有重要作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，通過對供應鏈上核心企業(yè)以及上下游企業(yè)的控制，實現(xiàn)對整個供應鏈的有效管理，提高供應鏈整體的運作效率。第二，通過對供應鏈上的各個交易主體的信用進行評估，可以為供應商或者制造商提供信用額度。第三，供應鏈融資具有資金融通和貿(mào)易融資兩種功能。資金融通是指供應商或者制造商可以將其所需資金提前支付給金融機構或者銀行；貿(mào)易融資則是指供應商或者制造商利用自己擁有的對下游企業(yè)的應收賬款向金融機構或者銀行進行融資。供應鏈融資模式在實際操作中還存在一定的限制條件，例如，供應商或者制造商的信用評估要符合金融機構或者銀行等機構的要求，融資資金使用方向不能與核心企業(yè)和上下游企業(yè)本身的業(yè)務經(jīng)營方向相違背，需要有第三方進行擔保，等等，這些條件都是供應鏈融資模式在實際操作中必須要滿足的。

2.2 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是一種新型的融資方式，與傳統(tǒng)的抵押貸款方式相比，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款具有很多優(yōu)勢。第一，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的經(jīng)營主體為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，因此在實際操作中可以有效降低融資成本。第二，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款主要是針對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的工業(yè)園區(qū)進行融資，由于工業(yè)園區(qū)屬于工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一種產(chǎn)品類型，因此通過經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款可以為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。第三，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的期限通常較長，可以有效緩解工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但是企業(yè)也要注意到經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在一定的風險。例如，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押率通常較低，因為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品類型不同，所需要抵押的房產(chǎn)類型不同，因此經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款對抵押率的要求也是不一樣的，如果工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資模式時沒有充分考慮自身情況就盲目選擇經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款方式，就有可能會出現(xiàn)問題［3］。

2.3 租賃融資模式

租賃融資模式是以企業(yè)作為承租人，以資金作為出租方，以租賃資產(chǎn)作為融物的一種融資模式。租賃融資模式是一種融資與融物相結合的方式，可使工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金得到充分的利用，既能促進工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，又能為企業(yè)提供新的融資方式，同時還可以緩解企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的資金壓力。租賃融資模式分為兩種：一種是直接租賃；另一種是售后回租。直接租賃指的是客戶直接與企業(yè)簽訂合同，按照合同中約定的金額、期限和租金支付方式來獲得設備所有權，并向企業(yè)支付一定金額的租金。售后回租指的是客戶將已擁有但尚未交付給企業(yè)使用的設備出售給企業(yè)，再由企業(yè)租賃給客戶使用。租賃融資模式有很大的優(yōu)勢，可以為客戶提供較為靈活的融資方案，在一定程度上緩解資金壓力，加快設備更新速度。但是這種融資模式也存在一些缺點，如租賃資產(chǎn)難以轉移給客戶，租賃公司對資產(chǎn)所有權行使一定權利時會受到限制，不利于長期進行融資活動。

2.4 資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是指將流動性較低的資產(chǎn)轉換為流動性較高的證券，以此為基礎資產(chǎn)提供更多的融資。企業(yè)可以通過資產(chǎn)證券化來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而更好地滿足企業(yè)日常運營的資金需求。企業(yè)通過資產(chǎn)證券化，可以將那些不能通過銀行貸款或者是抵押貸款獲得資金的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行處置，從而獲得現(xiàn)金流。目前，我國企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速，已經(jīng)成為企業(yè)融資的重要渠道。但是從我國的情況來看，企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展中還存在很多問題。第一，由于缺乏政策支持，目前我國尚未出臺相關政策支持企業(yè)進行資產(chǎn)證券化。第二，由于缺乏統(tǒng)一的組織和協(xié)調(diào)機構，目前我國還沒有專門從事企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務的中介機構。第三，雖然我國已經(jīng)有很多企業(yè)進行了資產(chǎn)證券化方面的嘗試，但是這類產(chǎn)品的品種比較少，主要為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和應收賬款類信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品兩種，還沒有真正意義上的不動產(chǎn) ABS，因此企業(yè)通過此類方式進行融資所能獲得的資金規(guī)模還比較小。未來，隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和“三條紅線”政策的出臺，我國房地產(chǎn)市場將會面臨更大的壓力，此時企業(yè)通過資產(chǎn)證券化則可以解決自身資金問題并獲得更多融資［4］。

2.5 產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金

產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金是由政府發(fā)起，組織社會資金，專門投資于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種基金形式，主要用于支持有較大市場發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。目前，我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金主要分為兩類。第一，由政府出資引導社會資本參與設立的私募股權投資基金。第二，由銀行、保險、證券等金融機構發(fā)起設立的金融資產(chǎn)投資公司或相關子公司發(fā)起設立的金融資產(chǎn)投資基金。產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金與傳統(tǒng)融資方式相比具有以下特點。第一，投資方式靈活，可采取股權、債權以及夾層等多種形式。第二，資金來源廣泛，既可以政府出資引導社會資本參與，也可以由商業(yè)銀行發(fā)放委托貸款。第三，資金使用靈活，資金投向靈活多樣，如通過基金股權投資方式投資于高新技術企業(yè)。

3 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資困境破解之道

3.1 建立多元化融資體系，降低對銀行貸款的過度依賴

在工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，銀行貸款仍是其主要的融資渠道，但銀行貸款在企業(yè)資金來源中所占比重逐年下降，因此工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要降低對銀行貸款的過度依賴，通過建立多元化的融資體系來解決資金缺口問題。第一，在工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極尋求其他渠道的資金支持，比如通過引入私募基金、信托計劃、商業(yè)保理、產(chǎn)業(yè)基金等方式進行融資。第二，積極尋求有實力的投資機構合作，為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供長期資金支持。第三，通過不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品來提高融資效率。比如，借鑒海外成熟市場的資產(chǎn)證券化方式（ABS）來實現(xiàn)融資；充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融等新興金融方式，降低融資成本［5］。

3.2 優(yōu)化內(nèi)部管理機制，提高自身信用等級

第一，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范運營模式。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應建立“產(chǎn)權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)所有權與經(jīng)營權分離，讓真正的市場主體參與到土地開發(fā)、園區(qū)運營中，并完善法人治理結構和內(nèi)部控制制度，規(guī)范決策流程和財務管理。第二，完善信用評價體系。建立科學、高效的信用評價體系，是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高自身信用等級的前提。首先，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，制定合理的信用評級制度。其次，在制定信用評價體系時，應根據(jù)企業(yè)的發(fā)展狀況、經(jīng)營狀況等方面進行綜合評價。最后，要重視對企業(yè)財務數(shù)據(jù)的分析，深入了解企業(yè)財務狀況。第三，加強內(nèi)部控制管理。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部控制管理體系建設，完善內(nèi)部控制制度。首先，通過財務內(nèi)部控制管理體系的構建來規(guī)范財務活動。其次，通過完善內(nèi)控管理體系來提高風險防范能力。

3.3 積極探索金融創(chuàng)新，推動可持續(xù)發(fā)展

第一，探索金融創(chuàng)新，緩解融資難題。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應積極探索創(chuàng)新融資模式，實現(xiàn)多元化融資，不斷拓寬融資渠道，緩解融資難題。

第二，盤活存量資產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式，將存量資產(chǎn)盤活，以支持企業(yè)發(fā)展。

第三，積極與金融機構合作。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可利用自身優(yōu)勢，積極與金融機構合作，通過銀企合作、銀稅互動等方式，擴大業(yè)務范圍和合作領域。

第四，加強產(chǎn)融結合。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應積極探索創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務，進一步發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極開展產(chǎn)融結合、創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務等方面的研究與實踐，為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強大支撐［6］。

第五，建立風控體系，規(guī)避融資風險。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應建立科學合理的風控體系和風險防范機制，有效控制融資風險和經(jīng)營風險，實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4 結語

工業(yè)地產(chǎn)是指以工業(yè)用地為主要開發(fā)內(nèi)容的商業(yè)地產(chǎn)，近些年，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值不斷提高，占據(jù)整體房地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值的比例日益提升，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分。工業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展也越來越受到國家政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的重要載體，已成為政府重點支持的對象。在政府出臺的各種優(yōu)惠政策下，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是在發(fā)展過程中也存在很多問題。本文以國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為例，分析當前我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境，提出了創(chuàng)新融資模式和擺脫融資困境的策略，旨在為行業(yè)、企業(yè)發(fā)展提供參考。

參考文獻

［1］栗繼祖，侯皓中，黃紹升. 后疫情時代我國商業(yè)地產(chǎn)融資REITs分析——以新城控股為例［J］. 經(jīng)濟問題，2023（6）：80-86.

［2］陳美晗，臺玉紅. 資本結構與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展——以房地產(chǎn)上市企業(yè)為例［J］. 經(jīng)濟研究導刊，2023（6）：4-6.

［3］杜卿卿. 14家上市房企再融資“在路上” 預計募資總額超過570億［N］. 第一財經(jīng)日報，2023-03-08（A08）.

［4］鄧媛穗. 麓谷實業(yè)地產(chǎn)CMBS融資案例研究［D］. 長沙：湖南大學，2021.

［5］江國良. 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新探析［J］. 中國產(chǎn)經(jīng)，2021（4）：33-34.

［6］江國良. 我國工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的幾種創(chuàng)新融資模式探析［J］. 財經(jīng)界，2019（36）：61-62.

［作者簡介］張羚，女，江蘇丹陽人，上海康佳實業(yè)有限公司，中級會計師，本科，研究方向：財務管理。