社會老齡化壓力下房地產(chǎn)市場與養(yǎng)老服務(wù)模式研究

孫鵬 王寶儀 趙翊含 張秋夷

摘 要：隨著社會老年人口的急劇增加，社會養(yǎng)老壓力也隨之增加，對傳統(tǒng)社會養(yǎng)老模式提出了新的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)增加了政府財政壓力，結(jié)合房地產(chǎn)市場的不景氣形成的大量閑置商品房，探討新型的養(yǎng)老模式建設(shè)。

關(guān)鍵詞：社會養(yǎng)老 房地產(chǎn) 新型養(yǎng)老模式 政策建議

中圖分類號：F840.67文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2023）09-038-02

一、緒論

第七次人口普查結(jié)束之后，有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從年齡結(jié)構(gòu)方向上進行研究，中國16～59歲的勞動年齡人口88222萬人，占全國人口的62.5%；60歲及以上人口26736萬人，占全國人口的18.9%，其中65歲及以上人口20056萬人，占全國人口的14.2%。面對社會老年人口的增加，養(yǎng)老壓力與日俱增，單純依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式已經(jīng)不能滿足日益增大的養(yǎng)老需求。我國在2006年兩會開展期間首先提出了“以房養(yǎng)老”的概念。2013年國務(wù)院頒布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，2014年中國保監(jiān)會發(fā)布的建議規(guī)劃了第一批的試點，2016年中國保監(jiān)會發(fā)布了擴大試點范圍的通知。然而經(jīng)過幾次“以房養(yǎng)老”的試點所取得的成效并不顯著。因此，改變“以房養(yǎng)老”的模式；結(jié)合中國的實際情況分析、探究房地產(chǎn)市場如何納入中國的養(yǎng)老模式；怎樣合理利用房地產(chǎn)市場對中國養(yǎng)老模式的影響，對達到養(yǎng)老目的，減輕養(yǎng)老壓力極為重要。

二、研究背景

（一）人口老齡化現(xiàn)象嚴重

20世紀末中國將開始步入老齡化社會，此后中國將經(jīng)歷世界上最大、人口增長速度最高的老齡化過程，為解決這個問題，我國需要更加高效的社會化養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老模式，總結(jié)起來，是在中國老齡化實施過程中所探討、為緩解中國老年人口的贍養(yǎng)問題、為解決中國老齡化趨勢所產(chǎn)生的社會實際與潛在問題，所建立的系統(tǒng)的、比較典型的、較為固定的方式方法。而選擇什么模式養(yǎng)老，是我國所探討與關(guān)注的問題。

就老齡化問題而言，不是通過某個簡單環(huán)節(jié)便可解決問題，因為它往往綜合著社區(qū)、制度、人文及具體設(shè)施本身等多方面原因。而選擇怎樣的養(yǎng)老模式，首先要按照社區(qū)條件和使用群體的實際需求，選取最適宜的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，與此同時社會保障機制與實際生活模式之間的巨大差異，也制約著老齡化模式的發(fā)展趨勢。

（二）我國老年人現(xiàn)狀

清華學院就業(yè)發(fā)展與社會保險研究中心負責人楊燕綏教授表示，目前中國的人口老齡化狀況具有二條“全球第一”：一是老年人口數(shù)量為全球第一;二是人口老齡化增長速度為全球第一。未來15年是中國人口老齡化的加快時代，生活在20世紀60時代的人逐步變老。15～59歲人口數(shù)于2011年到達歷史峰值后持續(xù)下滑，家庭戶均人口數(shù)規(guī)?？s小?！笆濉睍r期，全國60周歲及上述老年人口穩(wěn)定增加，2021年以后增長率顯著提高，預(yù)計到2030年占比將達25%左右。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)之間矛盾

就養(yǎng)老結(jié)構(gòu)而言，現(xiàn)存養(yǎng)老問題的理想解決目標是建設(shè)具有強有力社區(qū)服務(wù)支持的居家養(yǎng)老，而終極目標則為建設(shè)社區(qū)服務(wù)全覆蓋的居家安養(yǎng)養(yǎng)老模式，以居家為核心、社區(qū)為支撐、醫(yī)療機構(gòu)為補充不斷健全養(yǎng)老體系格局，老年群體在選擇養(yǎng)老機構(gòu)時，常面臨公辦機構(gòu)因床位資源緊缺導致住不進，民辦機構(gòu)費用高昂導致住不起的問題。鑒于此，引進第三方十分必要，將“公民合一”，結(jié)合兩者的優(yōu)勢，既能緩解民辦養(yǎng)老機構(gòu)費用高的問題，又可充分調(diào)動各方資源。

（四）房地產(chǎn)市場不景氣

根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)顯示，（以黑龍江為例）黑龍江大量勞動力人口外流，且一些市區(qū)的房地產(chǎn)市場不景氣，存在大量的剩余商品房。人口老齡化加劇，養(yǎng)老院成為政府基建的必要選項，但建立養(yǎng)老院預(yù)計花費大量的政府財政。由此可見，政府可以利用空余商品房，將養(yǎng)老與商品房相結(jié)合，形成全新的養(yǎng)老社區(qū)模式，以此來解決養(yǎng)老院建設(shè)需要花費大量政府資金的問題，此舉也可以提高城市化水平。

三、當前中國養(yǎng)老待續(xù)解決的問題

（一）完成由社會保障向醫(yī)療預(yù)防發(fā)展的新方向轉(zhuǎn)換

我國人口眾多，在實現(xiàn)對全民的基本社會保障方面有一定的困難。而醫(yī)療保險狀況又比較復雜。國民社會健康保障意識淡薄，在最近的全國數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，大部分人連續(xù)3年以上都不會主動進行全面體檢。大部分人都是在得病后，才到醫(yī)院治療。同時，重大慢性病治療和醫(yī)保使用的比率正在迅速提高。提高全國人民對重大慢性病防控工作的意識，是我國醫(yī)療保險與基本健康服務(wù)制度相結(jié)合的重要基礎(chǔ)。

（二）不斷創(chuàng)新我國的養(yǎng)老模式

西方國家的基本醫(yī)療與社會保險體制對我國養(yǎng)老模式的發(fā)展與改革有很多可借鑒之處。不過，在我國的醫(yī)療創(chuàng)新融入養(yǎng)老模式后，也是需要針對國情加以整合的，因此需要進一步完善醫(yī)療服務(wù)，以推動中國新型的醫(yī)養(yǎng)融合模式的發(fā)展。

（三）進一步完善養(yǎng)老、助老組織的社會服務(wù)體系建設(shè)

我國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的最大主要問題是各種資源失調(diào)嚴重且不相匹配。在中國具備強大政府保障力量和比較充足各種資源的地方，床位空置率嚴重。但是，在沒有足夠的醫(yī)療資源，也沒有相應(yīng)的政府支持政策的地方，床位過度緊缺。對沒有醫(yī)療力量的養(yǎng)老機構(gòu)，地方政府部門應(yīng)當支持其本地醫(yī)療機構(gòu)與附近醫(yī)療機構(gòu)建立信息交流渠道，并在醫(yī)療審批和政府扶持等方面予以相應(yīng)的政策優(yōu)惠。

四、養(yǎng)老模式研究理論分析

就養(yǎng)老方式來看，如今家庭供養(yǎng)依然作為國內(nèi)養(yǎng)老的一種重要形式，但是與傳統(tǒng)意義上的居家子女贍養(yǎng)有很大的本質(zhì)區(qū)別。而養(yǎng)老院養(yǎng)老，除了對老年人提供經(jīng)濟供養(yǎng)，還包括設(shè)施供養(yǎng)，一般是指老年人活動場所、老年公寓（敬老院、托老所、社會福利院）、老年大學、老年醫(yī)院、臨終關(guān)懷醫(yī)院等老年福利設(shè)施提供的醫(yī)療、生活、精神方面群體性供養(yǎng)。

以長遠的目光看，家庭養(yǎng)老必然會成為一種中間過渡形式，它是在生產(chǎn)力水平低下的情況下，以“養(yǎng)兒防老”思想為基礎(chǔ)衍生出的養(yǎng)老形式。在生產(chǎn)力水平低下的條件下，養(yǎng)兒能防老，多子會多福。但隨著中國綜合國力的不斷提高，培養(yǎng)勞動力的成本逐漸提高，養(yǎng)育更多的子女會給一個家庭帶來巨大的經(jīng)濟壓力，獨生子女家庭日益增多，從而導致家庭規(guī)模逐步縮小，家庭養(yǎng)老條件逐漸弱化，養(yǎng)兒防老的實踐性從而也迎來了挑戰(zhàn)。正如社會學家費孝通所言：“養(yǎng)兒防老是均衡社會成員世代間取予的中國傳統(tǒng)模式”。家庭養(yǎng)老模式在歷史上有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而經(jīng)濟基礎(chǔ)的改變，一定會引起養(yǎng)老模式發(fā)生相應(yīng)的變化以適應(yīng)當前的社會形勢。因此，養(yǎng)老模式由傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老向社會養(yǎng)老轉(zhuǎn)化是社會主義現(xiàn)代化進程中的必然趨勢。

養(yǎng)老模式形式的理論構(gòu)建（以黑龍江為研究背景）：根據(jù)第七次人口普查下的黑龍江現(xiàn)狀，大量青壯年勞動人口的外流，使得黑龍江的房地產(chǎn)市場面臨較大的沖擊。房地產(chǎn)市場的主要購買力減少，大量的商品房剩余成為閑置資源。社會的老齡化嚴重，養(yǎng)老壓力增大，政府對養(yǎng)老院的建設(shè)投資增加。將兩者的需求建立聯(lián)系，形成利用剩余商品房建立養(yǎng)老社區(qū)的模式，合理地利用剩余的商品房建立養(yǎng)老社區(qū)。此模式結(jié)合房地產(chǎn)市場與政府養(yǎng)老院建設(shè)的雙方需求，達到在解決房地產(chǎn)市場的“滯銷”問題時，也解決了政府建立養(yǎng)老院的巨大經(jīng)濟壓力。

該項目將賣不出去的商品房改造成養(yǎng)老院，變“廢”為寶，集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體，設(shè)施供養(yǎng)貫徹落實，既能提供生活照料，同時伴有精神慰藉，服從社會養(yǎng)老模式的大趨勢。另一方面，將滯銷商品房改造為養(yǎng)老院，可以在一定程度上減輕人口老齡化導致的人才流失，減輕房地產(chǎn)市場壓力，在保證更多老人有美好歸宿的同時，也為一些失業(yè)人士提供了就業(yè)機會，還可以提高社會效益，為社會做貢獻，是一舉多得的好事。

一是龐大的市場需要群體。按照聯(lián)合國界定一個國家是否進入老齡社會的標準來看，在1999年我國就已經(jīng)進入老齡化社會，人口老齡化近些年來始終是我國面臨的最嚴峻的民生問題之一；由中國發(fā)展基金會發(fā)布的關(guān)于中國老齡化的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2022年左右，中國65歲以上人口占總?cè)丝诒壤_到14%，由老齡化社會向老齡社會完成轉(zhuǎn)變，更多的老年人迫切需要一個更為完善的養(yǎng)老模式。

二是提供細致入微的全方位服務(wù)，滿足老人家的多樣化養(yǎng)老需求。致力于專業(yè)老年養(yǎng)老與保健，將康復鍛煉、休閑、養(yǎng)老、貼心護理充分結(jié)合，集醫(yī)療，公共服務(wù)，老年教育，家庭資源為一體，是老年人理想的養(yǎng)老場所，集“醫(yī)護養(yǎng)休”四位一體，開創(chuàng)了醫(yī)學健康住宅新模式，從而彌補了醫(yī)院養(yǎng)老功能的缺失。

三是不拘泥于固定模式，靈活變通，提供各種特色服務(wù)。中國的經(jīng)濟實力正在以驚人的速度逐漸增強，與此同時，老年服務(wù)業(yè)務(wù)量也隨之增加，相繼推出與時俱進的符合老年人需求的各種產(chǎn)品和專業(yè)服務(wù)，例如老年兼職中心，環(huán)球旅行活動，老年大學等。

五、黑龍江房地產(chǎn)市場與養(yǎng)老服務(wù)的政策建議

黑龍江青少年勞動力人口的大量流失、房地產(chǎn)市場的不景氣、大量商品房難以售賣等問題從側(cè)面可以反映出房地產(chǎn)市場與社會化的養(yǎng)老服務(wù)的模式相結(jié)合產(chǎn)生的問題。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與社會的養(yǎng)老需求相結(jié)合，需要協(xié)調(diào)的是各方面的社會關(guān)系。如何協(xié)調(diào)老年人自我意愿，即愿意從家庭養(yǎng)老轉(zhuǎn)換到社區(qū)養(yǎng)老；如何得到家庭的支持；如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場與政府的關(guān)系；怎樣將閑置的商品房與養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)相結(jié)合；養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)應(yīng)該由誰負責；政府在養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)里應(yīng)該擔當什么樣的社會角色，都是我們需要高度重視的問題。面對以上問題，本文提出一些建議。

一是，提高社區(qū)化養(yǎng)老模式的普及程度是解決老年人不愿從家庭走向社區(qū)養(yǎng)老問題的方法之一。減少老年人及其家庭對社區(qū)養(yǎng)老的誤解，將社區(qū)養(yǎng)老意味著子女不再對老年人具有贍養(yǎng)義務(wù)的錯誤觀念去除，摒棄社區(qū)養(yǎng)老與子女不孝的錯誤概念。

二是，提高社區(qū)養(yǎng)老的養(yǎng)老能力專業(yè)化，建設(shè)與商品房配套的養(yǎng)老機構(gòu)，老年活動中心、老年診療機構(gòu)等。提高老年保障服務(wù)，關(guān)注老年人的心靈健康，讓老年人能感受到社區(qū)養(yǎng)老的便利，愿意走入社區(qū)。

三是，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)商與政府的關(guān)系，引進社會第三方的加入，引入社會的保險機構(gòu)，建立社區(qū)的一體化的保險模式，不再是政府與房地產(chǎn)商的單方面聯(lián)系。找到各方應(yīng)該扮演的角色，政府是項目的策劃與牽頭人，資金的提供方，房地產(chǎn)商做好社區(qū)服務(wù)的物質(zhì)保障者以及從物業(yè)到社區(qū)的基本養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，保險行業(yè)則需要做好社區(qū)的服務(wù)模式。

四是，政府對閑置商品房的使用可以采取長期的租賃模式，以較低的租賃價格得到商品房的使用權(quán)，保證房地產(chǎn)商不會有虧損的情況下，還能獲得一定的利潤，實現(xiàn)雙方的共贏。房地產(chǎn)商不會因為商品房的閑置和難以出售而面臨巨額的虧損，同時政府也可避免因養(yǎng)老壓力的增大而需要建設(shè)大量的養(yǎng)老設(shè)施所導致的財政緊張問題。

六、總結(jié)

在整體的社會養(yǎng)老壓力和黑龍江人口流失問題下，對房地產(chǎn)市場的不景氣以及存在大量的閑置商品房問題分析討論可知，由于地區(qū)的局限性較大，此模式并不適用于房地產(chǎn)市場火爆的一線城市。外部社會環(huán)境對此種模式有較大的影響，所以房地產(chǎn)市場與養(yǎng)老服務(wù)模式的建設(shè)需要謹慎進行。文中的數(shù)據(jù)大多來自內(nèi)部的研究數(shù)據(jù)，由于疫情原因有關(guān)實地考察方面的調(diào)查相對缺乏。且本文的部分基于假設(shè)，是為社會的養(yǎng)老模式和房地產(chǎn)市場提供借鑒思路。進一步的驗證還需實踐證明。

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