城市青年住房租賃問題研究

[摘 要]新時(shí)代背景下的城市城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，大型城市對(duì)青年虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，青年群體的持續(xù)涌入帶來的住房需求對(duì)城市承載力提出了更高的要求。杭州市貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院精神，堅(jiān)持“房住不炒”定位，牢牢抓住新發(fā)展階段住房保障和長(zhǎng)租房市場(chǎng)的重大戰(zhàn)略機(jī)遇，以滿足青年住房需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，多措并舉，通過政府與市場(chǎng)合并發(fā)力、長(zhǎng)租房市場(chǎng)與住房保障互補(bǔ)并行，在推動(dòng)高質(zhì)量住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中著力做好保障和改善民生工作，著力緩解城市青年住房困難問題。

[關(guān)鍵詞]杭州市；青年；住房租賃；長(zhǎng)租房；保障性租賃住房

青年是城市發(fā)展中的“核心資源”，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，大城市寬松的政策環(huán)境、突出的工作機(jī)遇、完善的配套設(shè)施、良好的生活環(huán)境等條件，吸引越來越多的青年投身于城市建設(shè)，對(duì)于城市住房的需求也日益增長(zhǎng)[1]。而大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展導(dǎo)致房?jī)r(jià)的相對(duì)高昂，上漲壓力較大，同時(shí)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后，租賃品質(zhì)的偏低，供給空間的錯(cuò)配，引起了住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)的失衡，凸顯了大城市青年住房問題[2]。2022年全國(guó)“兩會(huì)”期間，政府工作報(bào)告中指出，要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，充分體現(xiàn)了對(duì)大城市住房責(zé)任的擔(dān)當(dāng)要求和對(duì)青年住房租賃政策的支持。

一、青年住房問題的背景與現(xiàn)狀

（一）重要認(rèn)識(shí)和必然要求

進(jìn)入新發(fā)展階段，杭州市推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展解決青年住房租賃問題，既是堅(jiān)持問題導(dǎo)向深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一部分，也是解決當(dāng)前房地產(chǎn)與租賃市場(chǎng)發(fā)展突出矛盾、促進(jìn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。完善和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，有利于在杭州市現(xiàn)有住房市場(chǎng)總量充足的環(huán)境下，緩解住房結(jié)構(gòu)性供給，提供穩(wěn)定質(zhì)佳的租賃住房，防范租賃市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，滿足青年在大城市安居宜居的住房需求，也是作為浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的核心城市之一發(fā)展的必然要求。

（二）青年住房需求逐年增加

根據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在一、二線城市的新一代租客群體年齡在20-29歲的超過51%。作為長(zhǎng)三角城市群中心之一，杭州市近幾年來常住人口增長(zhǎng)迅速，越來越多的青年向城市聚集，根據(jù)近三年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2019年、2020年、2021年末杭州常住人口分別為1036萬、1196.5萬、1220.4萬，年平均增量約為61萬。另統(tǒng)計(jì)顯示，2021年杭州租賃人口高達(dá)410萬人，占常住人口比例40%以上。以此測(cè)算，杭州市年平均租賃人口增長(zhǎng)約為24.4萬，按照平均單套間居住2人測(cè)算，年平均租賃住房需求約為12.2萬套（間），不斷涌入的人群有相當(dāng)一部分比例的青年群體，反映杭州市住房租賃市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，來杭青年住房需求持續(xù)穩(wěn)定增加。

二、青年群體租賃住房困境

隨著社會(huì)的發(fā)展，青年群體的住房觀念產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，由于城市房?jī)r(jià)較高，青年群體工作時(shí)間較短，儲(chǔ)蓄較少，購房支付能力不足，為了減輕住房壓力選擇租賃住房，同時(shí)青年教育水平和素質(zhì)的提高，對(duì)租賃住房的需求從“有居”向“優(yōu)居”轉(zhuǎn)變，便捷的交通位置、穩(wěn)定的租賃關(guān)系、良好的居住體驗(yàn)等條件都是青年挑選租賃住房的重要因素[3]。而現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的不規(guī)范、不平衡、不系統(tǒng)往往與青年租賃住房需求產(chǎn)生了沖突，使得青年群體在租房時(shí)面臨著以下困境。

（一）住房租賃市場(chǎng)不透明

住房租賃是隨著社會(huì)時(shí)代的發(fā)展產(chǎn)生的市場(chǎng)新興行業(yè)，隨著青年租房需求的不斷增加，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在不斷增大，更多企業(yè)沖著政策、資本、市場(chǎng)的紅利紛紛進(jìn)場(chǎng)，加之缺少針對(duì)性的監(jiān)管政策，使得整個(gè)住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，不誠(chéng)信的企業(yè)大行其道，如宣傳房源與實(shí)際帶看房源不符這種“掛羊頭賣狗肉”、中介收取1年租金3個(gè)月后經(jīng)營(yíng)不善跑路等不良企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，在租賃行為中比比皆是。根據(jù)貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，41%的畢業(yè)群體在市場(chǎng)租房時(shí)擔(dān)心“被不良中介、二房東等群體”欺騙，青年想租到心儀的房子缺少透明可靠的渠道。

（二）租賃房源供需錯(cuò)配、職住平衡矛盾顯著

根據(jù)《2021年杭州住房租賃市場(chǎng)白皮書》調(diào)查數(shù)據(jù)分析，通勤時(shí)間較短、1居室整租、租金價(jià)格是青年租房選擇的首要考慮的因素，靠近地鐵站等交通優(yōu)勢(shì)、家具家電齊全的2居室合租也受到青睞。目前住房租賃市場(chǎng)上提供的租賃房源除了政府主導(dǎo)籌建運(yùn)營(yíng)的公租房、人才房外，主要由委托住房租賃企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)代租的個(gè)人房源、商業(yè)工業(yè)用房改為租賃用房的機(jī)構(gòu)集中式公寓、農(nóng)村自建房等組成，這些租賃房源大多數(shù)建成年限長(zhǎng)、裝修簡(jiǎn)陋、小區(qū)環(huán)境較差，而小部分的新建商品房屋存在戶型面積較大、周邊配套不足、交通不便等因素，不能兼顧新時(shí)代年輕人的租房需求。

（三）住房租賃行為糾紛投訴維權(quán)困難

目前住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生的糾紛主要在退租時(shí)租賃合同規(guī)定的租金、押金返還方面，產(chǎn)生的原因主要是房東合同期內(nèi)收房、企業(yè)無故漲租金等導(dǎo)致的退換租。而住房租賃市場(chǎng)缺乏全面的法律法規(guī)體系和有力的監(jiān)管手段，租客處于維權(quán)弱勢(shì)地位，青年往往缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，若出現(xiàn)租賃糾紛，損害了合法權(quán)益，維權(quán)時(shí)間精力成本較高。

三、近年來杭州市青年群體租賃情況

杭州市住房租賃市場(chǎng)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全市租賃住房約150萬套（間），其中納入杭州市住房租賃公眾服務(wù)平臺(tái)管理驗(yàn)真房源46.7萬套（間），作為樣本數(shù)據(jù)充足。本文以近年平臺(tái)房源數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，多維度統(tǒng)計(jì)分析其中杭州市青年群體（22-34歲年齡段）租賃情況。

（一）青年租賃住房情況總體統(tǒng)計(jì)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，青年群體在杭州市租房群體中占比逐年升高，2020年、2021年、2022年分別占租賃客群的61%、65%、66%，平均同比增長(zhǎng)2.5%，是杭州市租賃市場(chǎng)的主要生力軍。

（二）青年租賃住房戶型面積分布

根據(jù)樣本對(duì)青年群體租房面積統(tǒng)計(jì)看，由于市場(chǎng)供應(yīng)房源整體面積偏大，小戶型房源占比較小，大部分青年會(huì)選擇30-90㎡的家庭戶型同他人合租，而真正適合青年租房需求、房屋功能齊全的整租小戶型的產(chǎn)品較少。

（三）青年租賃住房租金價(jià)格分布

從樣本對(duì)青年群體租房租金選擇統(tǒng)計(jì)來看，租金價(jià)格在2000/月以下的租住群體比例是最多的，占青年群體的三成以上，其次是2000-3000/月的租金段，租金價(jià)格越高，選擇的青年群體就越少，目前杭州租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品多覆蓋在3000元/月以下，大多可以兼顧現(xiàn)在青年群體的品質(zhì)追求和支付承擔(dān)能力。

（四）青年租賃住房居住通勤分布

從樣本對(duì)青年群體租房通勤時(shí)間統(tǒng)計(jì)來看，越來越多的青年選擇了在距離工作地點(diǎn)30分鐘以內(nèi)的路程租房，同比增加2%，相當(dāng)一部分青年因?yàn)楣?jié)省租金成本會(huì)選擇距離工作地點(diǎn)90分鐘以上的地點(diǎn)居住。同時(shí)，根據(jù)租房需求調(diào)查顯示，通勤時(shí)間在地鐵出行半小時(shí)以內(nèi)是大部分租客的主要需求，電動(dòng)車、地鐵現(xiàn)在是青年出行選擇的主要交通工具，租金、地段等因素會(huì)降低通勤時(shí)間期望值[4]。

（五）青年租賃住房換租周期分布

從樣本對(duì)青年群體租房換租時(shí)間統(tǒng)計(jì)來看，40%青年會(huì)選擇在一年以內(nèi)換租，36%青年會(huì)選擇在1—2年換租。青年換租周期普遍較短，工作變動(dòng)、租金增長(zhǎng)、對(duì)租住環(huán)境不滿意是其換租的主要原因。

四、杭州市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展舉措

（一）積極探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)

杭州市加大市場(chǎng)主體培育力度，增加長(zhǎng)租房源籌集，以中央3年24億及市級(jí)3年1億財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展為契機(jī)，大力培育優(yōu)秀住房租賃企業(yè)、多渠道增加房源供應(yīng)、優(yōu)化智慧租賃監(jiān)管平臺(tái)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序發(fā)展。一是在確定21家國(guó)有企業(yè)和43家專業(yè)化住房租賃企業(yè)作為首批試點(diǎn)培育企業(yè)基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)支持住房租賃企業(yè)開展規(guī)模化、品牌化運(yùn)作，向符合條件的住房租賃從業(yè)企業(yè)撥付中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金和市級(jí)財(cái)政資金，有效推進(jìn)住房租賃企業(yè)服務(wù)青年等租客需求。二是以緩解新市民、青年人租房需求為目標(biāo)，支持市場(chǎng)主體通過盤活收儲(chǔ)存量閑置用房、改建非居住閑置用房等方式增加租賃住房。三是在全國(guó)率先建成運(yùn)行杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新大數(shù)據(jù)監(jiān)管與開放式服務(wù)并舉的住房租賃市場(chǎng)管理模式，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范租賃交易，提供政府服務(wù)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)歸集。在此基礎(chǔ)上，不斷完善優(yōu)化升級(jí)住房租賃平臺(tái)功能，為住房租賃企業(yè)和社會(huì)公眾提供租賃房源掛牌到簽約等全過程服務(wù)，為青年群體等租賃人員提供公積金在線提取、租賃登記備案、流動(dòng)人口居住登記申報(bào)等“一站式”租賃服務(wù)。

（二）大力發(fā)展保障性租賃住房

自2021年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，杭州市積極響應(yīng)、全面部署，出臺(tái)《杭州市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》，明確加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好城市新市民、青年人住房突出問題。一是構(gòu)建“1+X”政策體系，在出臺(tái)實(shí)施方案的基礎(chǔ)上，制定租賃項(xiàng)目認(rèn)定、免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、租金管理等優(yōu)惠和管理政策，完善保障性租賃住房建設(shè)和管理工作機(jī)制，落實(shí)優(yōu)惠措施，激發(fā)市場(chǎng)主體參與活力，減輕青年租房成本，助力保障性租賃住房發(fā)揮實(shí)效。二是成立市區(qū)兩級(jí)保租房領(lǐng)導(dǎo)小組，建立住建部門與規(guī)自、財(cái)政等多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)利用村級(jí)留用地建設(shè)、公交地鐵停?；匦拢ǜ模┙?、農(nóng)居安置房集中收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化等8種途徑，落實(shí)籌集建設(shè)保障性租賃住房。三是在智慧住房租賃管理平臺(tái)上建立保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)定、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全流程監(jiān)管，青年人可以通過平臺(tái)查看、咨詢、租賃部分投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，切實(shí)發(fā)揮保障性租賃住房民生實(shí)效。

（三）加大住房租賃行業(yè)監(jiān)管力度

一是2019年以來出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的意見》等政策，進(jìn)一步明確管理要求和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)等系列文件，落實(shí)租賃企業(yè)開戶、合同備案、空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范性舉措；二是為抑制住房租賃市場(chǎng)亂象，2018至2020年連續(xù)3年開展市場(chǎng)專項(xiàng)整治，制訂租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治方案，通過“摸底排查、整頓規(guī)范、加強(qiáng)管理”三個(gè)階段，對(duì)全市住房租賃從業(yè)企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)進(jìn)行排查和行業(yè)整治，解決青年群體租房過程中引起的維權(quán)糾紛；三是在全國(guó)首推住房租賃資金監(jiān)管機(jī)制，要求住房租賃企業(yè)開設(shè)資金監(jiān)管專戶存管租賃資金，按比例繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金，有效防范租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并按月核查落實(shí)“白名單”企業(yè)，對(duì)未落實(shí)資金監(jiān)管要求的“白名單”企業(yè)實(shí)行退出機(jī)制，對(duì)外公布51家落實(shí)資金監(jiān)管的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)“白名單”，幫助青年群體選擇規(guī)范運(yùn)營(yíng)住房租賃企業(yè)。

五、解決青年住房租賃問題建議

（一）加快住房租賃體系建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)秩序

目前杭州市尚未出臺(tái)住房租賃條例，可以根據(jù)杭州市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來展望，參考北京、上海住房租賃條例出臺(tái)建設(shè)實(shí)施情況，加快制訂杭州市住房租賃條例，從法律上明確住房租賃各方主體和有關(guān)監(jiān)管部門權(quán)利義務(wù)，推動(dòng)形成安全穩(wěn)定可靠的租賃關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)青年群體租房的權(quán)益保護(hù)，保證青年群體租房維權(quán)有法可依，租賃市場(chǎng)秩序正本清源。

（二）增加保障性租賃住房供給，持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)

一方面，充分利用國(guó)家保障性租賃住房土地、稅收、金融等支持政策紅利，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)充分利用基礎(chǔ)設(shè)施REITs等金融工具，推動(dòng)形成政府給政策、銀行給支持、多主體參與的可持續(xù)商業(yè)運(yùn)作模式，籌集建設(shè)更多適合青年的保障性租賃住房，推動(dòng)保障性租賃住房高質(zhì)量發(fā)展；另一方面，總結(jié)住房租賃試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)做法，健全長(zhǎng)租房金融支持體系，加大信貸支持力度，引導(dǎo)企業(yè)通過收儲(chǔ)利用、改建存量房源等方式增加小戶型租賃房源供應(yīng)，市場(chǎng)租賃住房與保障性租賃住房共同發(fā)力，努力解決青年住房問題[5]。

（三）逐步推進(jìn)公共服務(wù)均等化

實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，保障租住青年同等享受戶籍、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，是滿足青年群體“優(yōu)居”需求的關(guān)鍵[6]。杭州市可以根據(jù)城市發(fā)展現(xiàn)狀，循序漸進(jìn)推動(dòng)系列“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策改革，加大公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)服務(wù)等基本公共服務(wù)領(lǐng)域投入力度，合理調(diào)動(dòng)區(qū)域資源分配，推動(dòng)公共服務(wù)均等化，幫助青年租房群體也能以城市主人安居，放開手腳為美好生活去奮斗。

結(jié)束語

青年租房需求的多樣化，對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出了更高的要求，杭州市在未來的租賃市場(chǎng)發(fā)展中應(yīng)聚焦青年住房租賃難點(diǎn)，完善配套政策，加強(qiáng)保障和市場(chǎng)供應(yīng)，讓青年群體在城市中感到更加充沛的滿足感、更可持續(xù)的幸福感、更有保障的安全感。

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作者簡(jiǎn)介：梁凱宇（1995— ），男，漢族，浙江紹興人，杭州市住房租賃管理服務(wù)中心，助理工程師，本科。

研究方向：住房租賃。