房地產(chǎn)開發(fā)投資決策及風(fēng)險控制分析

劉萬煌

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場保持著比較良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展關(guān)系到國計民生，伴隨我國住房制度、土地使用制度改革工作的深入推進，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的發(fā)展變革，在這個過程中各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著重大的風(fēng)險挑戰(zhàn)。相關(guān)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，投資決策階段是最具風(fēng)險性和不確定性的階段，為了更好地控制投資決策風(fēng)險，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資收益，本文分析影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素，對于該階段存在的風(fēng)險問題進行羅列，并就房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險管理內(nèi)容及風(fēng)險控制策略加以探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；風(fēng)險控制

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)開發(fā)大多具有資金數(shù)額巨大且建設(shè)周期長等特征，房地產(chǎn)項目收益受到政策、經(jīng)濟、自然及社會等諸多因素的影響，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)本身存在較大的風(fēng)險。目前強化風(fēng)險管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制水平已經(jīng)成為廣大企業(yè)的共識。在進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，主要包含4個階段，分別是投資決策階段、前期準備階段、項目施工建設(shè)階段、租售管理階段。在整個的開發(fā)建設(shè)體系當(dāng)中，直接關(guān)乎投資收益和成敗的環(huán)節(jié)就是投資決策。而投資決策階段也是項目開發(fā)進程中不確定性最大且風(fēng)險最高的階段。為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要著重加強對投資決策及風(fēng)險控制的研究，從防范和規(guī)避風(fēng)險的角度來優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資決策，提升投資決策的科學(xué)性、可行性和可靠性，以更好確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效益。

一、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的因素

（一）市場因素

在以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中，提供的商品房具有商品屬性，只要是商品就會受到市場因素的影響。影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策最主要的市場因素包括市場供需和市場價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目投資決策前期需要進行充分的市場調(diào)研，了解相關(guān)區(qū)域商品房供應(yīng)情況、供應(yīng)類型以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力和購買力，同時在進行投資分析決策時，還要做好對市場價格變化趨勢的預(yù)測，預(yù)測價格上漲速率是否大于成本上漲速率，如果價格上漲速率不高，那么則意味著投資風(fēng)險的增大。雖然我國的房地產(chǎn)市場價并不完全由市場自主調(diào)節(jié)，政府也會加以必要的干預(yù)和控制，但是市場供求和價格仍然是影響開發(fā)投資決策的最主要因素，尤其價格更是與需求緊密相連，在一定程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的收益。

（二）資源開發(fā)因素

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策在一定程度上還受到資源開發(fā)因素的影響，資源開發(fā)因素包括土地、資金、基礎(chǔ)設(shè)施、建材等。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資決策的過程中，需要綜合考量資源方面的因素，比如土地位置、土地規(guī)模、土地使用期限等，對土地資源的開發(fā)和利用情況直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策效益水平。此外，企業(yè)在進行項目投資決策時，還要考量投資資金的來源、融資渠道，穩(wěn)定的資金來源是保障房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的重要前提；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)所在地的燃氣、電力及交通情況，也直接影響著項目的實際效益。

（三）經(jīng)濟因素

經(jīng)濟因素也是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素。經(jīng)濟因素既包含宏觀層面國家經(jīng)濟的發(fā)展走勢對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響，又包含項目建設(shè)成本對房地產(chǎn)開發(fā)項目周期及商品房產(chǎn)出率的影響。宏觀層面國家經(jīng)濟發(fā)展走勢，如果經(jīng)濟長期處于下行狀態(tài)，那么相應(yīng)的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量就會減少，項目投資決策風(fēng)險會加大；如果缺乏對于項目建設(shè)成本的動態(tài)分析，不能及時根據(jù)市場材料、勞動力價格優(yōu)化調(diào)整相應(yīng)造價方案，使得成本超出預(yù)期，必然也會影響房地產(chǎn)項目的投資收益，增大投資風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段面臨的風(fēng)險問題

（一）政策風(fēng)險

在房地產(chǎn)項目開發(fā)投資決策階段，往往面臨著一定的政策風(fēng)險，而這一類政策風(fēng)險屬于系統(tǒng)性風(fēng)險，在某種程度上是難以進行規(guī)避的。當(dāng)國家新頒布實施了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策或者是規(guī)劃，就有可能會使房地產(chǎn)開發(fā)投資決策面臨相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟社會發(fā)展之間的關(guān)系比較密切，所以更加容易受到政策變動的影響，常見的政策風(fēng)險包括土地政策風(fēng)險、貨幣政策風(fēng)險以及財政政策風(fēng)險等。

（二）區(qū)位風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，還存在相應(yīng)的區(qū)位風(fēng)險。區(qū)位風(fēng)險可以簡單地理解為開發(fā)選址的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目對于位置非常敏感，一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目其選址必然是準確的、科學(xué)的。在進行開發(fā)地塊和位置選擇時，所要考慮的不僅僅是地理位置和自然資源條件，更重要的是土地地價、市政配套、城市未來規(guī)劃、教育、交通、醫(yī)療狀況以及人口密集程度等的社會因素。一般情況下，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，土地地價相對較高，但是市政配套設(shè)施也會更加完善，城市未來規(guī)劃方向更加明確，需求也比較多，在投資決策中區(qū)位風(fēng)險相對較??；反之，區(qū)內(nèi)風(fēng)險就有可能會加大。另外，開發(fā)選址還會牽制到拆遷安置補償?shù)葐栴}，如果不能做好相應(yīng)的投資決策分析和整體方案的可行性論證，很有可能會導(dǎo)致項目流產(chǎn)。

（三）開發(fā)時機風(fēng)險

前文提到，市場是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的重要因素，而市場又存在一定的周期性規(guī)律，在進行投資決策的過程中，如果不能把握好房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，不能很好地適應(yīng)當(dāng)前一個周期內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況和價格變動情況，那么很有可能會錯失最佳的開發(fā)投資時機，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險增加。一般情況下，當(dāng)國民經(jīng)濟發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢時，市場需求比較旺盛，價格相對合理，房地產(chǎn)市場處于一個良性周期，在這時完善相應(yīng)的投資決策，推動房地產(chǎn)項目落地，更加有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的市場收益；反之，如果是在一個非良性市場周期內(nèi)，投資決策就要更加謹慎，否則將有可能給企業(yè)造成重大的經(jīng)濟損失。

（四）開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險

在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的過程中，還面臨著開發(fā)物業(yè)類型的風(fēng)險。前面提到開發(fā)時機風(fēng)險，其實不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)時機風(fēng)險水平也不同，像一些商業(yè)建筑，會受到商業(yè)活動淡季和旺季的影響。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型包括住宅建筑、工業(yè)建筑、商業(yè)建筑這三大類，不同類型的房地產(chǎn)項目其抗風(fēng)險能力也不同，并且對位置的敏感度也不同。像商業(yè)建筑對位置就是最敏感的，因此這一類項目在開發(fā)投資決策中既面臨著物業(yè)類型風(fēng)險，又存在開發(fā)時機風(fēng)險，還面臨區(qū)位風(fēng)險，因此在進行投資決策時需要慎之又慎。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險管理內(nèi)容

相比于國外來說，我國企業(yè)風(fēng)險管理起步比較晚，無論是風(fēng)險管理模式還是風(fēng)險分析方法的運用都處于初級階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在充分認識投資決策各類風(fēng)險的基礎(chǔ)上，需要采用相應(yīng)的方法和手段來進行風(fēng)險控制，具體的投資決策風(fēng)險管理內(nèi)容主要包括以下幾點。

（一）風(fēng)險管理與控制方法的運用

首先是投資決策風(fēng)險管理與控制方法的運用。針對投資決策階段的風(fēng)險管理，要采取全過程管理的方法，通過對房地產(chǎn)項目的實地考察，做好投資前外部環(huán)境風(fēng)險控制、事中的投資方案論證以及風(fēng)險因素評價分析、事后的投資決策追蹤和整體性評估。通過實施全過程風(fēng)險管理，尤其是事前和事中的風(fēng)險管理與控制，能夠及時對相應(yīng)的風(fēng)險因素加以調(diào)整，最大限度提升房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策風(fēng)險管理與控制水平。

（二）房地產(chǎn)項目投資目標的確定

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險管理中，對投資目標的確定也是重要內(nèi)容。投資目標的確定與房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠盈利有著密切的關(guān)系，在投資決策階段實施風(fēng)險管理的過程中，相關(guān)管理人員要充分依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告以及有關(guān)的項目資料，確定房地產(chǎn)開發(fā)的投資目標，實現(xiàn)對投資風(fēng)險的目標管控。

（三）房地產(chǎn)項目投資范圍與融資渠道的界定與選擇

房地產(chǎn)項目投資范圍的界定與融資渠道的選擇也是房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險管理的主要內(nèi)容。首先來看房地產(chǎn)項目投資范圍的界定。為了避免由于投資范圍界定不清晰帶來的開發(fā)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段要進一步強化對投資范圍的控制，合理設(shè)置變動區(qū)間，并且細化投資任務(wù)，對于部分投資風(fēng)險進行分解，將其分散到不同的任務(wù)當(dāng)中，從而盡可能降低房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險。其次來看融資渠道的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在進行新開發(fā)項目投資時，要想有更為穩(wěn)定的資金來源，就要建立起集房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、股權(quán)融資、借助外資、企業(yè)并購聯(lián)建于一體的多元融資模式。在拓寬融資渠道的同時，又能夠?qū)崿F(xiàn)投資風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移，從而進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理效益和水平。

四、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策風(fēng)險控制建議

（一）科學(xué)防范系統(tǒng)性風(fēng)險

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進行新開發(fā)項目的投資決策時，對于以政策風(fēng)險為代表的系統(tǒng)性風(fēng)險雖然無法完全規(guī)避，但是可以對其加以科學(xué)防范。首先是要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行有關(guān)項目的投資決策時，在投資決策前期，也就是在最初的論證階段要重點關(guān)注國家及行業(yè)最新的政策、規(guī)劃和標準，如果當(dāng)年沒有最新政策和規(guī)劃，那么可以重點研究5年內(nèi)的有關(guān)政策。通過對相關(guān)政策文件的收集整理和分析，生成相應(yīng)的報告，以便房地產(chǎn)企業(yè)管理層更好進行政策研判，進而做出最優(yōu)決策，更好把握房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與類型，并且根據(jù)有關(guān)政策對未來房地產(chǎn)市場供需狀況加以預(yù)測，以最大限度防范政策風(fēng)險，提升風(fēng)險控制水平。

（二）建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)強化可行性論證分析

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性論證是投資決策的重要一環(huán)?？尚行哉撟C分析包括對影響房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會、技術(shù)等因素進行調(diào)查，并對擬建項目的區(qū)位風(fēng)險加以分析和研究，通過經(jīng)濟性、可行性和風(fēng)險性論證，做好項目投資方案的比選。可行性論證分析的結(jié)果是后續(xù)進行投資目標、投資范圍確定以及做出最終投資決策的重要依據(jù)。而要想確?？尚行苑治稣撟C結(jié)果的真實性和有效性，弱化可行性論證分析結(jié)果風(fēng)險，盡可能避免出現(xiàn)信息不對稱情況，就要建立完備的信息網(wǎng)絡(luò)。通過建立相應(yīng)的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機制，在前期市場調(diào)研環(huán)節(jié)動態(tài)化、系統(tǒng)化和全方位地進行有關(guān)信息的收集和整理，包括土地政策變動信息、土地價格信息、周邊居民消費信息以及市政規(guī)劃信息等，在相關(guān)信息的支持下，保證可行性分析論證結(jié)果的準確性，避免出現(xiàn)決策失誤，從根本上弱化區(qū)位風(fēng)險、時機風(fēng)險等。

（三）多種路徑實現(xiàn)風(fēng)險分散與轉(zhuǎn)移

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的過程中，要切實提升投資風(fēng)險管理和控制水平，就要更好地實現(xiàn)對投資風(fēng)險的分散和轉(zhuǎn)移。投資風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移的思路可以更為靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多樣化的投資策略，比如組合式投資，也就是根據(jù)擬建項目投資風(fēng)險程度的不同和獲利能力的不同，按照一定原則進行項目組合式投資，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)收益和虧損之間的互補。另外，還可以采取合作投資的方式，可以選擇與一些大的財團或者是金融機構(gòu)進行合作，共同進行項目開發(fā)，這樣不僅能夠更好地分散投資風(fēng)險，還能夠充分發(fā)揮合作單位的資金優(yōu)勢來獲得穩(wěn)定的資金來源，消除投資中的資金籌措風(fēng)險。

（四）健全投資決策風(fēng)險識別與評估體系

要更好地實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段各類風(fēng)險的有效管控，房地產(chǎn)企業(yè)還要加快健全投資決策風(fēng)險識別與評估體系。房地產(chǎn)企業(yè)要借助先進信息技術(shù)構(gòu)建風(fēng)險識別網(wǎng)絡(luò)，做好有關(guān)經(jīng)濟環(huán)境、政策變動以及投資效益的風(fēng)險識別和模型構(gòu)建，根據(jù)風(fēng)險模型提前制定風(fēng)險防范預(yù)案。同時在進行風(fēng)險識別和預(yù)測的基礎(chǔ)上還要做好風(fēng)險評估工作，通過對經(jīng)濟指標的量化分析來確定相應(yīng)的風(fēng)險等級，以此為依據(jù)采取有針對性的管理和控制措施，有效降低相應(yīng)風(fēng)險。

五、結(jié)束語

綜上所述，在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)和投資決策的過程中，面臨著各種各樣的風(fēng)險和問題挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立高度的風(fēng)險意識，正確認識和把握各類風(fēng)險，加快健全和完善投資決策風(fēng)險管理和控制體系，更好地促進房地產(chǎn)企的健康和良性發(fā)展。

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