新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響及應(yīng)用

李景霞

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市的不斷建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)，同時也影響著國家的發(fā)展。為了進(jìn)一步完善我國新收入準(zhǔn)則與房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的“適應(yīng)性”，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的實際狀況對其進(jìn)行全面分析，并針對自身會計核算中的問題進(jìn)行相應(yīng)優(yōu)化與完善，如此才能促進(jìn)自身企業(yè)會計核算工作的安全和穩(wěn)定。但就實際情況而言，新收入準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算還存在較多問題，其中包括財務(wù)人員隊伍水平有待提高以及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識有待增強(qiáng)等問題。這些問題的出現(xiàn)不僅導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作發(fā)展滯緩，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及陷入市場風(fēng)險的“泥濘”之中?；诖?，本文從新舊收入準(zhǔn)則的對比入手，分析新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響。再對新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題進(jìn)行分析，最后根據(jù)問題的誘因提出解決方法，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作提供參考，并促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；會計核算

引言

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行財務(wù)管理制度中多以2006年頒發(fā)的準(zhǔn)則法進(jìn)行管理，且大部分房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)主要采用收入現(xiàn)值法，這種方法存在著無法準(zhǔn)確、及時地反映收入與成本間的配比關(guān)系，并導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)活動時存在著一定的財務(wù)風(fēng)險［1］。因此為提高我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范能力，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快結(jié)合新收入準(zhǔn)則，對自身企業(yè)的管理制度進(jìn)行修訂并完善。

一、新舊收入準(zhǔn)則對比分析

就新舊收入準(zhǔn)則對比而言，應(yīng)當(dāng)從以下四個方面著手分析。

第一，收入與成本之間的對比。在舊準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)對于收入與成本費用之間沒有進(jìn)行明確規(guī)定，這就很可能造成企業(yè)在進(jìn)行收入與成本的工作之中產(chǎn)生誤差，從而造成企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失。因此，新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好收入與成本費用匹配方面的工作，如此便能促進(jìn)會計核算工作的穩(wěn)定性。第二，營業(yè)費用使用的對比。舊收入準(zhǔn)則往往不能針對準(zhǔn)則范圍之內(nèi)的合同費用進(jìn)行清晰明確，而新準(zhǔn)則則對其進(jìn)行了明確。在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)往往將營業(yè)費用計入損益，但在新準(zhǔn)則下，營業(yè)費用即可匹配收入，分段結(jié)轉(zhuǎn)。第三，銷售模式的對比。舊收入準(zhǔn)則規(guī)定只有在特定交易下才允許按銷售模式確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，而新收入準(zhǔn)則則對特定交易和業(yè)務(wù)都提出了要求。這一變化意味著對于一些特定交易和業(yè)務(wù)，需要按照特定的模式進(jìn)行識別、判斷。第四，合同確認(rèn)的要求對比。舊收入準(zhǔn)則只要求“完成合同中指定的交付”時即可確認(rèn)收入，而新收入準(zhǔn)則中則將客戶已完成的主要義務(wù)作為一項條件，并以之判斷該合同是否符合要求。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）收入確認(rèn)方式發(fā)生了變化

隨著新收入準(zhǔn)則的施行，我國房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)核算確認(rèn)方式也發(fā)生了變化。就新準(zhǔn)則背景下的收入確認(rèn)方式發(fā)生的變化而言，可以從以下四個方面進(jìn)行理解。第一，新準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的銷售價格履行職責(zé)。在履行合同時確認(rèn)為已實現(xiàn)或已收應(yīng)收賬款（含預(yù)收款項）時，企業(yè)即可認(rèn)為收入已確認(rèn)。第二，新準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)交易費用直接計入相關(guān)交易負(fù)債金額（含已計提但未收到的應(yīng)收款項），以此保障企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理手續(xù)的完整性。第三，新準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在某項特定事項[HJ2.95mm]達(dá)到履行合同所必需的條件時，就應(yīng)當(dāng)按交易價格將其確認(rèn)為已實現(xiàn)，或按履約進(jìn)度確認(rèn)為已實現(xiàn)。第四，新準(zhǔn)則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定對會計核算工作做出內(nèi)容以及形式上的限制。例如，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同標(biāo)準(zhǔn)對履約程序進(jìn)行明確，并按照合同內(nèi)容對其資金收支等方式進(jìn)行賬目明確。例如，舊收入準(zhǔn)則在推廣某房地產(chǎn)企業(yè)前大多以按照交付結(jié)轉(zhuǎn)為主。新收入準(zhǔn)則下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)則按照網(wǎng)簽款齊結(jié)轉(zhuǎn)，即控制權(quán)轉(zhuǎn)移以網(wǎng)簽款齊方式進(jìn)行。這種方式由原來的交付物業(yè)所有權(quán)在特定時點一次性確認(rèn)收入，改為在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項目采用按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

（二）更高的職業(yè)判斷要求

新收入準(zhǔn)則的內(nèi)涵以及變化與舊收入準(zhǔn)則相比而言，其內(nèi)容以及變化形式都愈加向“復(fù)雜化”和“多樣化”發(fā)展。就內(nèi)容變化而言，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇會計核算管理人員時，應(yīng)當(dāng)對會計核算人員的理解能力做出要求。如若房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員在進(jìn)行核算時理解能力較差，那么企業(yè)在根據(jù)會計核算結(jié)果進(jìn)行發(fā)展籌劃時，就必然會出現(xiàn)方向錯誤、措施失誤以及管理失誤等情況。而就變化的多樣性而言，若企業(yè)會計核算人員對國家政策的變化不敏感，則房地產(chǎn)企業(yè)很有可能因為會計核算結(jié)果的不準(zhǔn)確以及會計人員對政策的“遲鈍”而使自身“身陷囹圄”。因此，新準(zhǔn)則背景下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提升對員工工作技能以及職業(yè)判斷的要求，并以之促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)核算管理的進(jìn)步，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。

（三）更有利于推動房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員轉(zhuǎn)型發(fā)展

新收入準(zhǔn)則對企業(yè)財務(wù)管理人員提出了更高的要求，因此企業(yè)財務(wù)人員必須與時俱進(jìn)，不斷提升自身的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。但新收入準(zhǔn)則對于財務(wù)人員的“知識、經(jīng)驗、技能”等都有不同程度的要求，因此對于不具備相關(guān)能力的財務(wù)人員來說，新收入準(zhǔn)則無疑是一次“大考”［2］。因此，對于沒有工作經(jīng)驗、初出茅廬的財務(wù)管理人員來說，其必須要適應(yīng)和學(xué)習(xí)新收入準(zhǔn)則，如此才能助推其自身的轉(zhuǎn)型發(fā)展。這就必然需要財務(wù)管理人員做到“知其然”和“知其所以然”。新收入準(zhǔn)則要求財務(wù)管理人員必須通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)等方式來提升個人專業(yè)知識水平，并在此基礎(chǔ)上通過相關(guān)實務(wù)操作、企業(yè)培訓(xùn)等方式來幫助財務(wù)管理人員了解和熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)，而財務(wù)管理人員也需在工作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗實現(xiàn)“轉(zhuǎn)型升級”。

三、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）財務(wù)人員隊伍水平有待提高

由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位，其收入確認(rèn)與計量對于整個行業(yè)來說都具有重要意義，但新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)及計量也有著非常嚴(yán)格的要求，這就要求會計人員要有更強(qiáng)的專業(yè)能力，要能準(zhǔn)確核算企業(yè)各項收入并做出正確決策。但是從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員的整體水平還參差不齊。一些財務(wù)人員對如何規(guī)范會計核算缺乏足夠的認(rèn)識，甚至不能正確地判斷各項業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的收入是否滿足新收入準(zhǔn)則的要求。除此之外，一些財務(wù)人員還不能準(zhǔn)確地理解新收入準(zhǔn)則規(guī)定的“單項履約義務(wù)”與“合同條款”“分期收款”等具體含義，且在實際工作中也未能將業(yè)務(wù)處理好，這就可能造成我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的滯緩和“錯誤”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識有待提高

就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識缺失的情況而言，其導(dǎo)致因素大致是以下三個方面。首先，會計信息失真。會計信息失真是指會計信息的真實性、可靠性受到嚴(yán)重破壞，使房地產(chǎn)企業(yè)失去了對經(jīng)濟(jì)活動和市場發(fā)展的控制能力，從而造成了經(jīng)營管理決策失誤以及資金損失等問題。因此，必須采取相應(yīng)的措施解決會計信息失真的問題，否則就會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)營管理風(fēng)險。其次，會計工作質(zhì)量不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個特殊的經(jīng)營實體，其不僅要承受來自于外部的競爭壓力，還要承受內(nèi)部員工的工作壓力和利益沖突。因此在實際操作中，往往會因為人為因素造成會計信息失真現(xiàn)象的發(fā)生。如不能及時發(fā)現(xiàn)和解決這些問題，將會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。最后，財會人員素質(zhì)較低。一些財會人員業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低，其知識結(jié)構(gòu)不合理，不僅會導(dǎo)致管理制度與實際脫節(jié)等問題發(fā)生，進(jìn)而也會影響財務(wù)工作的質(zhì)量和效率，還會導(dǎo)致出現(xiàn)決策失誤與經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險現(xiàn)象。

四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作開展的策略

（一）加強(qiáng)財務(wù)人員隊伍建設(shè)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國企業(yè)面臨的市場競爭也越來越激烈，為了能夠在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)就必須重視財務(wù)管理工作，通過加強(qiáng)對財[HJ2.85mm]務(wù)管理意識的培養(yǎng)，來提高企業(yè)的整體財務(wù)素質(zhì)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的工作質(zhì)量和整體經(jīng)濟(jì)效益。作為市場中競爭最激烈、對手最復(fù)雜的房地產(chǎn)企業(yè)，必須要重視財務(wù)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，并通過提升財務(wù)人員的個人素質(zhì)來提高其工作效率和質(zhì)量，使其能夠適應(yīng)當(dāng)前時代發(fā)展的要求。而加強(qiáng)對會計人員綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)是十分必要且刻不容緩的措施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過提升會計人員的個人素養(yǎng)，為企業(yè)提供更好的保障和更大的空間。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過加強(qiáng)學(xué)習(xí)能力的培養(yǎng)提升會計核算人員的知識技能，還可以通過技能的培養(yǎng)提升核算人員的操作技能。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強(qiáng)業(yè)內(nèi)交流，從而進(jìn)一步促進(jìn)會計核算人員對自身工作的深入認(rèn)識。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強(qiáng)與施工企業(yè)的交流，從地產(chǎn)的角度深化“業(yè)財融合”，從而在保障會計核算人員了解施工基本知識的情況下，提升地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性和可靠性［3］。

（二）提高財務(wù)風(fēng)險意識

為進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，我國各地方市國稅局都開展了一系列財務(wù)風(fēng)險管理培訓(xùn)活動。據(jù)了解，房地產(chǎn)等行業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，而隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)。為了提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識的提升，首先，部門要從宏觀層面加強(qiáng)對企業(yè)的引導(dǎo)。各市縣、區(qū)局結(jié)合實際情況在轄區(qū)內(nèi)的各企業(yè)中開展財務(wù)風(fēng)險管理培訓(xùn)活動便是主要的措施之一。通過開展這類培訓(xùn)活動不僅能使企業(yè)深刻地認(rèn)識到財務(wù)管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，還能深化企業(yè)對市場風(fēng)險的認(rèn)識。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部加強(qiáng)自身對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要加強(qiáng)對業(yè)內(nèi)各部門人員“市場風(fēng)險意識”的教育，還要加強(qiáng)對管理人員的“風(fēng)險專培”工作?？傊岣哓攧?wù)風(fēng)險意識不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)免受經(jīng)濟(jì)危機(jī)，強(qiáng)化“安全經(jīng)營”意識，還能維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的“安全”，并保障企業(yè)在安全經(jīng)營和生產(chǎn)的基礎(chǔ)上不斷提升工作質(zhì)量和效益。

（三）加強(qiáng)合同管理，強(qiáng)化部門間協(xié)作

房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是企業(yè)各部門在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)合同管理的好壞直接影響了企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)效益、生產(chǎn)成本等。因此，各部門必須高度重視，加強(qiáng)合同管理工作、強(qiáng)化部門間的協(xié)作。為了達(dá)到以上目的，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。一是設(shè)立合同管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并對合同進(jìn)行統(tǒng)一管理，明確其分工和職責(zé)；二是建立以總經(jīng)理為核心的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，由主管副總經(jīng)理任組長，各職能部門負(fù)責(zé)人任成員；三是確定專職管理人員具體負(fù)責(zé)的工作；四是建立健全的組織機(jī)構(gòu)和各項規(guī)章制度。明確企業(yè)各級人員之間的職責(zé)范圍和權(quán)限關(guān)系，使之權(quán)責(zé)分明，分工協(xié)作；五是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)開展多種多樣的宣傳教育。企業(yè)各部門在開展日常工作時，要有目的、有組織地開展合同管理方面的知識學(xué)習(xí)和教育工作。在學(xué)習(xí)中，通過典型案例和實際案例向廣大員工宣傳如何識別風(fēng)險、如何處理風(fēng)險以及如何避免潛在風(fēng)險等法律知識，使員工認(rèn)識到提高合同管理水平、強(qiáng)化部門間協(xié)作的重要性和必要性，從而使員工自覺維護(hù)企業(yè)效益及自身利益，方可促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工作質(zhì)量和效率的提升，從而提升企業(yè)綜合價值。

（四）強(qiáng)化信息列報與披露

隨著國家稅務(wù)總局對企業(yè)年報審核日益嚴(yán)格，一些不符合規(guī)范要求的經(jīng)營行為將會被嚴(yán)查并受到處罰。因此，作為企業(yè)，應(yīng)當(dāng)高度重視相關(guān)信息列報與披露工作，并從根本上解決違規(guī)問題，才能保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和“安全”。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化對信息列報預(yù)披露工作的管理。企業(yè)要根據(jù)年度報告相關(guān)內(nèi)容及相關(guān)政策法規(guī)要求，做好信息填報工作。同時，企業(yè)要加強(qiáng)對填報工作的審核，防止因不熟悉規(guī)定而導(dǎo)致填報錯誤的情況發(fā)生。

五、結(jié)束語

新收入準(zhǔn)則的實施，將房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)和成本費用確認(rèn)都納入了新準(zhǔn)則中，并加入了在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中涉及到的一系列財務(wù)處理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收入的確認(rèn)直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)營效益。因此有必要對新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)如何提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行研究。

參考文獻(xiàn)：

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