城市老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理對(duì)策研究

戰(zhàn)秋蓮

摘 要：赤峰市對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造是一項(xiàng)福澤于民、惠及百姓的民心工程。赤峰市政府為了切實(shí)改善赤峰市城市環(huán)境面貌投入了大量的人力、物力、財(cái)力，目前已對(duì)我市多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造，提升了城市功能，優(yōu)化了人的居住環(huán)境，改善了治安狀況。但是在改造的過程中和改造完成后的成果維護(hù)中卻存在著一系列的問題，筆者通過實(shí)地調(diào)查、走訪找出赤峰市物業(yè)管理和老舊住宅小區(qū)改造中存在的問題，提出解決對(duì)策，進(jìn)而切實(shí)解決群眾身邊的突出問題，真正把實(shí)事辦實(shí)辦好，讓群眾安居宜居，提升小區(qū)居民的幸福指數(shù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)；老舊小區(qū)改造

中圖分類號(hào)：F299.23? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1673-2596（2023）06-0051-05

城市的基本單元或說城市居民的居住周界被稱之為城市社區(qū)。隨著社會(huì)的發(fā)展，國家惠民政策的變化，城市居民居住的房屋類型也越來越多，如商品房小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障房小區(qū)[1]；從房屋建設(shè)時(shí)間、居住環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等的不同，分為新開發(fā)小區(qū)和老舊小區(qū)。新開發(fā)的小區(qū)無論是從房屋布局還是設(shè)施設(shè)備的完善、綠化面積的覆蓋面都能夠滿足人們的需求，極大地增加了人們的幸福感和安全感。然而老舊小區(qū)卻存在著一定問題，國家為了改善這些小區(qū)居民的居住環(huán)境，同時(shí)增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，提升居民的幸福感，提出了對(duì)這些老舊小區(qū)的改造。

一、赤峰市老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

赤峰市作為一個(gè)四線城市，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了新舊小區(qū)的兩極發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)人員也存在著不同的情況。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定的影響

老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在最初時(shí)是小區(qū)建筑公司的子公司，存在著隸屬關(guān)系，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)時(shí)往往存在以下兩方面影響：

第一，業(yè)主對(duì)具有隸屬關(guān)系的建筑公司和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的潛在認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度不高。赤峰市的老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)間比較長，最年輕的也已經(jīng)有近20年的歷史，在雨季時(shí)期出現(xiàn)房屋主體滲水、戶內(nèi)排水主管道銹蝕嚴(yán)重、戶外粉刷的墻體出現(xiàn)脫落等情況。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主解釋在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)保期的3年內(nèi)屬于建筑施工單位要解決的問題，現(xiàn)因超出質(zhì)保期，需要使用公共維修基金進(jìn)行維修。此時(shí)業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)不滿意，因?yàn)樵趶V大業(yè)主的認(rèn)知里，建筑施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一家、建筑施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互包庇、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能站在公正的立場上處理問題。業(yè)主的這種潛在的錯(cuò)誤認(rèn)知，導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度不高。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比較于其他行業(yè)的企業(yè)，經(jīng)營能力相對(duì)較弱。由于部分物業(yè)服務(wù)最初依托于房地產(chǎn)開發(fā)商，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)收取的物業(yè)管理費(fèi)不足以滿足項(xiàng)目正常運(yùn)營，此時(shí)其上級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)為物業(yè)撥款以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營。因老舊小區(qū)路面多處塌陷，道路需要重新硬化，樓頂和外平臺(tái)出現(xiàn)漏水，而物業(yè)管理費(fèi)和公共維修基金不足以處理這些問題。房地產(chǎn)開發(fā)商有時(shí)會(huì)承諾為物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃撥部分款項(xiàng)，但若房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營出現(xiàn)困難，便很難再有多余的資金支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能靠微薄的物業(yè)管理費(fèi)勉強(qiáng)維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營，老舊小區(qū)的升級(jí)和改造便無法進(jìn)行。

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳難

赤峰老舊小區(qū)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取中存在一定的難度，主要原因體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

第一，體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)人員方面。入住到老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基層員工年齡相對(duì)較大、學(xué)歷不高、素質(zhì)偏低[2]，且員工工資水平不高，這些因素導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)基層員工服務(wù)意識(shí)較低、工作熱情不高，這些基層員工在工作期間不僅對(duì)業(yè)主正常的物業(yè)管理需求處理不及時(shí)，更有甚者會(huì)毫不理會(huì)業(yè)主的需求，他們更不會(huì)積極地幫助業(yè)主處理問題，更無法樹立物業(yè)服務(wù)理念，這就導(dǎo)致部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿而不繳納物業(yè)費(fèi)。人員工資待遇問題影響著小區(qū)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難。

第二，體現(xiàn)在老舊小區(qū)復(fù)雜的業(yè)主群體方面。老舊小區(qū)居住的復(fù)雜群體主要有老年人、流動(dòng)的租住群體以及為了學(xué)生上學(xué)短期居住的青年父母。比如老年人因其收入問題、體質(zhì)的特殊原因而對(duì)屋內(nèi)溫度的要求問題、物業(yè)服務(wù)不到位問題等無論什么原因，只要達(dá)不到其要求，其就認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；流動(dòng)的租住群體在簽訂租賃合同時(shí)業(yè)主和其約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人上交，但因這些群體流動(dòng)性比較大，有時(shí)租期未到就解除了租賃合同，但卻沒有上交物業(yè)費(fèi)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主因沒有收到租戶的物業(yè)費(fèi)而拒絕上交，不管理由是否合法；因老舊小區(qū)一般都位于中心城區(qū)位置，周圍的校區(qū)因其辦校年代久遠(yuǎn)，辦學(xué)理念先進(jìn)，教學(xué)質(zhì)量比較高而吸引了不少年輕的父母送孩子到這些學(xué)校就讀，這些家長目的明確，很少關(guān)注物業(yè)服務(wù)情況，亦對(duì)小區(qū)的發(fā)展不關(guān)心，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)他們一拖再拖，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又維權(quán)不及時(shí)，最終導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)無法收取。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐老舊小區(qū)難度大

赤峰市部分老舊小區(qū)因歷史上遺留下來的問題導(dǎo)致沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿進(jìn)入，原因：一是老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化[3]，物業(yè)服務(wù)工作量大且難以滿足業(yè)主需求；二是老舊小區(qū)居住群體多元化，不同層次的業(yè)主意識(shí)不同，很多業(yè)主都有自己的看法，使其意見無法統(tǒng)一；三是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取難度大；四是部分老舊小區(qū)沒有公共維修基金；五是雖然業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了合同，但原來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)而不愿與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接。

上述問題導(dǎo)致赤峰市目前老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)難以滿足城市日益發(fā)展的需求，廣大居民的居住環(huán)境迫切地需要進(jìn)行改善，但是如果只是一味地從物業(yè)服務(wù)尋求根源，很難解決上述問題。

二、赤峰市老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀

隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，一些居住環(huán)境較差的老舊小區(qū)均不同程度地出現(xiàn)了功能退化、物質(zhì)損耗、設(shè)備老化等現(xiàn)象[4]，如房屋保暖不夠、外體脫落、地下管網(wǎng)老化、樓道和小區(qū)內(nèi)燈不亮、下水道堵塞等影響居民生活的情形，同時(shí)亦已成為影響城市環(huán)境改善和城市整體形象的重要障礙，成為廣大群眾最關(guān)心的熱點(diǎn)問題。但對(duì)這些老舊小區(qū)進(jìn)行整治，因存在的問題多樣化，導(dǎo)致工作面廣、工作量大、資金投入大，矛盾重重，這讓一些城市望而生畏，不敢輕易進(jìn)行老舊小區(qū)的改造。老舊住宅小區(qū)整治是城市建設(shè)與管理的難點(diǎn)問題[5]，隨著國家提出將城市化作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，一些城市尤其是一些中等城市紛紛提出建設(shè)百萬人口大城市戰(zhàn)略，并將城市環(huán)境整治作為改善投資軟環(huán)境的重要舉措，因此，困擾城市建設(shè)和管理的老大難問題——老舊小區(qū)改造被提上日程。

（一）赤峰市轄區(qū)老舊小區(qū)改造的基本情況

2011年，赤峰市政府就陸續(xù)開始了老舊小區(qū)的改造工程，特別是2019年以來，中央將加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為重大民生工程和發(fā)展工程，在多次重要會(huì)議中對(duì)這一工作作出部署。赤峰市政府也集中部署了赤峰老舊小區(qū)改造的一系列安排和舉措。赤峰市結(jié)合當(dāng)前老舊小區(qū)整體情況，提出了“三改”目標(biāo)即對(duì)房屋功能進(jìn)行改善、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造、對(duì)居民居住環(huán)境進(jìn)行改良。在實(shí)施過程中赤峰市積極探索以人民為中心的一個(gè)中心原則，綜合改造和集中連片改造相結(jié)合的兩種模式，堅(jiān)持同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步監(jiān)管的三同步原則，建立健全了工作統(tǒng)籌、項(xiàng)目生成、多方參與和長效管理的四個(gè)機(jī)制，進(jìn)而避免對(duì)老舊小區(qū)“一改了之”引發(fā)的后續(xù)一系列問題，切實(shí)提高人民群眾的幸福感和獲得感。

筆者從赤峰市人民政府官網(wǎng)、赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)查詢到下列信息：

2019年赤峰響應(yīng)國家號(hào)召加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的速度，2019年全市共改造老舊小區(qū)491個(gè)共418.32萬平方米，居民受益面達(dá)到48563戶。所需資金除了本級(jí)政府的自籌資金，還有中央財(cái)政資金3.05億元、中央預(yù)算資金6.09億元、自治區(qū)補(bǔ)助資金1.38億元。2019年改造分兩步走，前期已完成的投資約7.89億元，覆蓋80個(gè)小區(qū)的275棟住宅樓共108.15萬平方米。后期陸續(xù)有411個(gè)小區(qū)922棟住宅樓310.17萬平方米進(jìn)行改造。

2020年赤峰市申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目共104.46萬平方米，共涉及118個(gè)小區(qū)、301棟樓、11677戶居民，計(jì)劃投資額35845.02萬元。

2021年整個(gè)赤峰市，除了中心城區(qū)的老舊小區(qū)進(jìn)行改造外，改造面開始向非中心城區(qū)的擴(kuò)展，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)共涉及12個(gè)旗縣區(qū)的295個(gè)小區(qū)的655棟住宅樓。其中，中心城區(qū)改造任務(wù)共涉及59個(gè)小區(qū)的354棟住宅樓，面積達(dá)112.96萬平方米。

2022年全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)共涉及257個(gè)小區(qū)的789棟住宅樓，面積達(dá)247.6萬平方米。其中，中心城區(qū)改造共涉及178個(gè)小區(qū)的669棟住宅樓，面積達(dá)208.56萬平方米。已獲得中央及自治區(qū)補(bǔ)助資金2億元。

上述所涉老舊小區(qū)在改造過程中由最初的房屋保暖、墻體的清潔粉刷到目前的綜合改造，如加裝電梯、規(guī)劃建設(shè)停車位、智能快遞柜、垃圾分類投放房、新能源汽車及電瓶車充電樁、安裝監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綠化提升等，這些改造不斷提升居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量，但同時(shí)也存在一系列的問題。

（二）赤峰市轄區(qū)老舊小區(qū)改造中存在的問題

赤峰市對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造是一項(xiàng)福澤于民、惠及百姓的民心工程。赤峰市政府為了切實(shí)改善赤峰市城市環(huán)境面貌投入了大量的人力、物力、財(cái)力，目前已對(duì)我市多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合改造，提升了城市功能，優(yōu)化了人的居住環(huán)境，改善了治安狀況。但是在改造的過程中和改造完成后的成果維護(hù)中卻存在以下問題。

1.缺乏前期調(diào)研，在改造過程中施工單位不分節(jié)點(diǎn)的一刀切

老舊小區(qū)在最初建成時(shí)都有車棚，當(dāng)時(shí)解決了自行車亂停亂放及自行車被盜情形，隨著電動(dòng)自行車的普及，車棚除了少量的自行車還有大量的電動(dòng)車，這樣車棚管理員為了方便電動(dòng)車充電，直接私拉了電線電源，解決了電動(dòng)車主充電難的問題。但在老舊小區(qū)改造過程中，出現(xiàn)了改造工程一開始，施工隊(duì)尚未進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的車棚就一刀切地全部拆除，比如在要改造成老舊小區(qū)改造示范區(qū)的松州園小區(qū)，車棚拆除三年，電動(dòng)車充電樁才開始運(yùn)行，這三年期間，極大部分電動(dòng)車主為了解決電動(dòng)車充電問題開始從樓上私拉電線，出現(xiàn)了電線私拉嚴(yán)重的情形，給整個(gè)社區(qū)帶來了安全隱患。又如在電梯安裝過程中，所有計(jì)劃安裝電梯的單元門一聲令下全部拆扒，導(dǎo)致冬天來臨時(shí)因沒有單元門或窗戶沒安裝再想其他辦法進(jìn)行補(bǔ)救，浪費(fèi)了資源，增加了成本。

2.改造質(zhì)量有瑕疵、難以令居民滿意

老舊小區(qū)在改造過程中，居民對(duì)于改造工程的質(zhì)量有著較多的質(zhì)疑。比如電梯安裝后未見有驗(yàn)收隊(duì)伍進(jìn)行驗(yàn)收，投入使用沒多長時(shí)間就出現(xiàn)電梯故障，居民認(rèn)為改造驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)不透明，使用人無法進(jìn)行監(jiān)督；比如小區(qū)路面硬化多次挖鋪，但是在雨季因路面水平度不夠，積水嚴(yán)重，排水不暢，居民出行不利，影響了老舊小區(qū)改造的初衷；比如電動(dòng)車充電樁電壓不穩(wěn)定，導(dǎo)致部分車主無法充電；比如改造后部分樓房的樓頂防水改造質(zhì)量不過關(guān)，仍然出現(xiàn)下雨時(shí)屋頂漏水情況。因這些改造工程的質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了老舊小區(qū)改造的后續(xù)質(zhì)量評(píng)估。

3.改造規(guī)劃考慮因素不夠全面，居民對(duì)改造受眾面不滿

對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，首先要求政府層面有一個(gè)合理的規(guī)劃，面對(duì)不同的老舊小區(qū)，因其建成年代不同，小區(qū)布局構(gòu)造不同。如有的小區(qū)就是最正常的建設(shè)布局，而在2000年初建設(shè)的小區(qū)，臨街樓宇一樓為商廳，二樓以上為住宅。開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)考慮到商廳和住宅面積有機(jī)結(jié)合，在樓宇設(shè)計(jì)時(shí)，商廳的門和住宅的門朝向不同的方向，這樣住宅居民上樓首先要走一層外樓梯，然后走過商廳房頂（此部分被居民稱為外平臺(tái)，對(duì)居民而言這就是一樓外的活動(dòng)場所）到達(dá)單元門進(jìn)入樓宇內(nèi)樓梯上樓。在改造過程中，此部分改造沒有納入規(guī)劃，不屬于改造部分，這樣對(duì)于居民而言的外平臺(tái)路面就沒有進(jìn)行改造，對(duì)商廳業(yè)主而言屋頂就不能進(jìn)行改造，進(jìn)而出現(xiàn)了居民所說的局部路面沒有改造，商廳業(yè)主所說的部分房屋屋頂沒有改造，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)改造意見較大，且這部分居民亦無法享受安裝電梯帶來的便利，此部分樓宇經(jīng)居民反映最終給予的答復(fù)是無法安裝，不在規(guī)劃范圍內(nèi)。

4.居民對(duì)改造訴求的不同導(dǎo)致改造難以統(tǒng)一進(jìn)行

在改造過程中，不同年齡段的居民、不同身份的居民、居住在不同樓層的居民，對(duì)同一件改造項(xiàng)目需求和意見不同，導(dǎo)致改造項(xiàng)目無法統(tǒng)一進(jìn)行。老舊小區(qū)的改造本就是造福民生的一項(xiàng)工程，居民意見的不統(tǒng)一就很難使得改造工程按規(guī)劃計(jì)劃開工，這就需要相關(guān)部門出面進(jìn)行協(xié)調(diào)。如松州園小區(qū)在加裝電梯這一改造項(xiàng)目過程中，就有低樓層的居民以影響采光為由阻止施工單位進(jìn)行施工，后經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及社區(qū)工作人員多次出面做工作，施工才得以正常進(jìn)行。同樣針對(duì)違章建筑、臨時(shí)建設(shè)用房在進(jìn)行拆除時(shí)，部分居民自覺性差，不愿意拆除違章建筑、臨時(shí)建設(shè)用房，社區(qū)工作人員和城管大隊(duì)工作人員多次給居民做工作后，大部分居民才進(jìn)行了拆除，而對(duì)那些少數(shù)居民不得不通過走司法程序才得到解決。這些來自居民的原因也是阻礙老舊小區(qū)改造的一大因素。

5.改造過程中制度不完善，后續(xù)設(shè)備運(yùn)行需進(jìn)行有序維護(hù)和加強(qiáng)

老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)長期的民生工程，不是為了改造而進(jìn)行改造，更不是改造工程完工后所有改造任務(wù)就完成了，因改造過程中制度不完善，后續(xù)設(shè)備運(yùn)行需進(jìn)行有序維護(hù)和加強(qiáng)[6]，這樣它需要有配套管理制度作為保障，保證后期設(shè)備的正常運(yùn)行。比如松州園小區(qū)加裝電梯改造工程完工后近一年的時(shí)間電梯仍未投入使用，其原因就是在改造之初沒有制定電梯的運(yùn)行、維護(hù)、維修方案。比如松州園小區(qū)電動(dòng)自行車集中充電樁在安裝近兩年才投入使用，給廣大居民帶來了出行不便。同時(shí)運(yùn)行后，沒有相關(guān)部門的工作人員進(jìn)行管理，導(dǎo)致充電樁車棚下出現(xiàn)大量的僵尸車、自行車，導(dǎo)致需要充電的電動(dòng)自行車找不到停車位而無法使用充電樁進(jìn)行充電。

6.改造過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入不及時(shí)，引發(fā)居民不滿

在老舊小區(qū)改造過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為這項(xiàng)工程和自身無關(guān)，對(duì)在改造過程中居民遇到的問題處理不及時(shí)，不反饋居民訴求。對(duì)于私拉電線問題，當(dāng)遇到大風(fēng)和大的雨雪天氣出現(xiàn)較大安全隱患時(shí)，部分居民向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，企業(yè)回復(fù)此事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)進(jìn)行處理；在工程改造期間原本要進(jìn)行的樓道清潔工作也不再進(jìn)行；小區(qū)內(nèi)垃圾處理不及時(shí)；居民小區(qū)內(nèi)財(cái)物丟失現(xiàn)象頻發(fā)等。老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，有人借改造之機(jī)不履行工作職責(zé)，帶來了居民對(duì)工程改造和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雙重不滿。

7.改造工程較高的居民期待值導(dǎo)致二次改造意愿強(qiáng)烈

因一次改造存在前期調(diào)研不足，改造內(nèi)容缺乏合理規(guī)劃，居民認(rèn)為應(yīng)改未改的基礎(chǔ)項(xiàng)目多、最初規(guī)劃因資金落實(shí)不到位無法進(jìn)行以及因質(zhì)量問題帶來的改造瑕疵讓廣大居民希望進(jìn)行二次改造，以真正改善自己的居住環(huán)境。

三、化解赤峰市物業(yè)管理和老舊住宅小區(qū)改造中問題的對(duì)策

（一）做好前期調(diào)研，科學(xué)進(jìn)行規(guī)劃、合理進(jìn)行改造

為了使得老舊小區(qū)的改造能科學(xué)合理的規(guī)劃，及時(shí)進(jìn)行改造，充分滿足居民需求，使受眾面達(dá)到最廣泛的程度，老舊小區(qū)改造前期的工作可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

第一，政府相關(guān)部門在進(jìn)行老舊小區(qū)改造規(guī)劃前，應(yīng)實(shí)地走訪，廣泛征求小區(qū)居民的意見，摸清老舊小區(qū)的具體情況，根據(jù)小區(qū)布局的不同，合理規(guī)劃改造項(xiàng)目。政府相關(guān)部門前期做到充分調(diào)研就能避免出現(xiàn)像松州園小區(qū)那樣因規(guī)劃部門或施工部門對(duì)路面的理解不同，應(yīng)改造而不進(jìn)行改造的情況，無論對(duì)居民而言的路面還是對(duì)商戶而言的屋頂均應(yīng)屬于改造范圍。

第二，科學(xué)合理地規(guī)劃施工，避免出現(xiàn)不分節(jié)點(diǎn)的一刀切。對(duì)于關(guān)系居民日常衣食住行的事項(xiàng)要進(jìn)行充分的考慮，不能違背改造的初衷，不能不看過程只看結(jié)果。如對(duì)于電動(dòng)車充電問題的解決，原有的舊的車棚可以分批次地拆除，在第一批次車棚拆除后集中充電樁安裝完畢并能運(yùn)行的情況下，再開始第二批次的拆除，這樣不但能解決電動(dòng)車的充電問題并能有效地避免私拉電線問題，減少因私拉電線帶來的安全隱患。

第三，根據(jù)改造工程財(cái)政預(yù)算科學(xué)合理規(guī)劃改造進(jìn)度，做到應(yīng)改則改，而不是把老舊小區(qū)改造成 “高檔”小區(qū)。比如要打造成老舊小區(qū)改造示范社區(qū)的松州園小區(qū)，改造之初給廣大居民展現(xiàn)的規(guī)劃圖不僅有常規(guī)的改造，還建有立體停車位，現(xiàn)在小區(qū)歷經(jīng)四年的改造已經(jīng)接近尾聲，立體停車位卻沒有出現(xiàn)在居民面前。老舊小區(qū)改造只是國家為了提高居民居住環(huán)境、改善居民生活的一項(xiàng)民生工程，而不是福利工程。規(guī)劃部門規(guī)劃時(shí)不能盲目吊高居民胃口，最終導(dǎo)致小區(qū)居民對(duì)于改造標(biāo)準(zhǔn)預(yù)期值高而最終無法實(shí)現(xiàn)，后果即是居民對(duì)改造的整體評(píng)價(jià)不高。

（二）吸納物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入老舊小區(qū)改造

物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)比較早，對(duì)小區(qū)建筑的整體狀況、居民需求、環(huán)境缺陷、路面積水情況等了解比較清楚全面。因此在前期調(diào)研時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供可行的需要改造的項(xiàng)目；改造工程開工后，可以讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層管理人員作為施工質(zhì)量的監(jiān)督員，同時(shí)收集居民在施工期間發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)向施工單位反饋，避免出現(xiàn)二次挖鋪，浪費(fèi)財(cái)力、物力和人力；工程改造完成后及時(shí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，便于后期的服務(wù)和管理。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提升服務(wù)意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)

前文分析了老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀和存在的問題，這樣導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在居民心中可信度不高，再加上在老舊小區(qū)改造過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)垃圾清理不及時(shí)，居民反映問題時(shí)企業(yè)進(jìn)行推諉，變相降低了居民對(duì)老舊小區(qū)改造的整體評(píng)價(jià)。老舊小區(qū)改造完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)居民的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變服務(wù)職能，提升老舊小區(qū)的發(fā)展品質(zhì)和魅力。提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)和工作人員的服務(wù)意識(shí)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和工作人員成為老舊小區(qū)改造的一大助力，能總體提高老舊小區(qū)改造的預(yù)期效果。

（四）政府部門要強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，公開驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

老舊小區(qū)改造工程是一項(xiàng)造福居民福祉的好事，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，不但違背黨和政府對(duì)于老舊小區(qū)改造的初衷，反而會(huì)影響居民的生活，最終導(dǎo)致居民對(duì)于改造工程的評(píng)價(jià)降低，甚至要求二次改造以達(dá)到質(zhì)量要求，同時(shí)也會(huì)影響后續(xù)其他老舊小區(qū)居民對(duì)改造的接納度。因此，在老舊小區(qū)改造中必須重視工程質(zhì)量的監(jiān)督，保證改造工程的質(zhì)量達(dá)標(biāo)，樹立起居民對(duì)老舊小區(qū)改造的良好口碑，能夠?qū)罄m(xù)老舊小區(qū)改造工作有良好的引導(dǎo)和促進(jìn)作用。

（五）后續(xù)管理與運(yùn)營方面要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立長效機(jī)制

老舊小區(qū)改造工程完工后，針對(duì)改造項(xiàng)目的不同，要建立不同的制度，如加裝電梯后使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由誰收費(fèi)、由誰進(jìn)行設(shè)備的維護(hù)和管理；改造后的小區(qū)綠化由誰來維護(hù)；投放的智能垃圾分類箱由誰負(fù)責(zé)；安裝的智能快遞柜由誰管理和維護(hù)等等都需要進(jìn)行全面的考量。要建立一系列系統(tǒng)的長效機(jī)制和運(yùn)行模式，才能把老舊小區(qū)改造工程，真正做成改造人居環(huán)境的長久工程。

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（責(zé)任編輯 王大奎）

Abstract： The renovation of the old community in Chifeng is a project that benefits the people. In order to improve the urban environment of Chifeng， the government has invested a lot of manpower， material resources and financial resources. At present， many old residential areas in our city have been comprehensively renovated， which has promoted the urban function， optimized people's living environment and improved the security situation. But there are a series of problems in the process of renovation and the maintenance of the results after renovation. Through field investigation and visit， the author found out the problems existing in the property management and the renovation of old residential communities in Chifeng， and put forward solutions， so as to effectively solve the outstanding problems around the people， truly do the practical work well， let the people live in peace and contentment， and improve the happiness index of residents in the community.

Keywords： Property Service Enterprise； Property Service； Renovation of Old Residential Areas