二手房僵局：“越賣越多”的博弈

陳惟杉

圖/視覺中國

“只快樂了45天”的房產(chǎn)中介，感嘆著不少城市二手房“越賣越多”，這只是今年二手房市場(chǎng)承壓的一個(gè)側(cè)寫。

成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據(jù)貝殼平臺(tái)顯示，掛牌房源仍維持在約20萬套的高位。北京的二手房掛牌量在去年11月就已經(jīng)超過了10萬套，今年3月初鏈家對(duì)外展示的二手房掛牌量為10.2萬套，而截至5月底，北京最新掛牌數(shù)已達(dá)約12萬套。

有關(guān)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“拋售風(fēng)”的判斷，近期一次次被提起，各個(gè)城市不斷增長的掛牌房源數(shù)量似乎成為有力佐證。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為“拋售風(fēng)”的另一個(gè)重要要件——“大幅降價(jià)”并未出現(xiàn)，所謂“拋售風(fēng)”的說法可能又是一次有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)面預(yù)期的集中爆發(fā)。

目前，二手房市場(chǎng)仍在苦苦維持價(jià)格，業(yè)主的底氣在于“救市政策”傳聞，但如果政策面并未迎來預(yù)想中的變動(dòng)，當(dāng)前的僵局可能很快會(huì)被降價(jià)打破。

“拋售風(fēng)”到來？

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人江豐（化名）剛剛“勸退”一位客戶，對(duì)方希望出售一套位于北京市朝陽區(qū)芍藥居板塊的三居室。

只與這位客戶的房源相差幾層，另一套相同戶型的房屋正掛牌出售，4月底掛牌，已逾50天。業(yè)內(nèi)多將一周或半個(gè)月內(nèi)掛牌的房源視為新登記房源，50多天的時(shí)間已顯得有些“扎眼”。

這套房源單價(jià)超過9.5萬元/平方米、總價(jià)778萬元的報(bào)價(jià)在江豐看來比較高，“這是市場(chǎng)較好時(shí)可以觸及的價(jià)格?！?/p>

其實(shí)在人大附中朝陽分校學(xué)區(qū)的加持下，芍藥居板塊的二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍，目前板塊均價(jià)超過8.7萬元/平方米，盡管存在被一些北向一居室，以及含稅較高的經(jīng)濟(jì)適用房拉低的因素，但江豐認(rèn)為，當(dāng)下即使是小區(qū)內(nèi)最為搶手的60平方米左右的兩居室，單價(jià)也只能賣到9.2萬～9.3萬元/平方米。2017年3月前，同樣戶型的兩居室單價(jià)普遍超過10萬元，最高甚至達(dá)到11.7萬元。

盡管價(jià)格與業(yè)主預(yù)期有所落差，但芍藥居北里、南里、高原街三個(gè)對(duì)口人大附中朝陽分校板塊的二手房掛牌量還是在今年明顯增加，從去年年底的380余套，增至當(dāng)下超過480套。在江豐看來，今年新增的100套掛牌房源讓三個(gè)板塊“房客比”失衡，由賣家市場(chǎng)變?yōu)橘I家市場(chǎng)。

顯然，江豐不希望再看到一套掛牌后難以出售的房源。掛牌量增長已經(jīng)成為多個(gè)一二線城市的普遍現(xiàn)象，外界正是基于此感受到二手房“拋售風(fēng)”。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國新聞周刊》列舉了部分重點(diǎn)城市當(dāng)前二手房掛牌數(shù)量：除去北京達(dá)到12萬套之外，杭州、廣州分別達(dá)到21萬套、14萬套?！耙恍┲攸c(diǎn)城市二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高，甚至接近翻倍，比如過往廣州二手房掛牌量穩(wěn)定在8萬～9萬套，如今已經(jīng)達(dá)到14萬套?！?/p>

在他看來，掛牌量經(jīng)歷了逐漸攀升的過程?！斑^去一年掛牌房源持續(xù)增加，而非突然增加，庫存頻頻創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。掛牌量增加的原因主要有三個(gè)：首先，經(jīng)濟(jì)景氣度下降，催生部分業(yè)主賣房變現(xiàn)需求；其次，一些業(yè)主不再看好后市，房地產(chǎn)不再被視為優(yōu)質(zhì)投資對(duì)象，導(dǎo)致部分資金撤出；再次，一些投機(jī)者斷供后銀行收回房產(chǎn)再次拍賣，或者被迫‘割肉離場(chǎng)。”

但是，掛牌量增長并不等同于“拋售風(fēng)”吹起。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《中國新聞周刊》記者表示，目前難以做出趨勢(shì)性判斷，但是“拋售”在二手房交易中的占比明顯增加?！耙粋€(gè)事實(shí)是，過往業(yè)主出售二手房更多為了換房，如今套現(xiàn)需求確實(shí)存在，只是占比難以確定。據(jù)我所知，廣州珠江新城、深圳深圳灣等豪宅片區(qū)掛牌量相比去年年底、今年年初大概增長了五成至七八成，這部分增量可能相當(dāng)一部分屬于‘拋售?！?/p>

鄧浩志也不認(rèn)可這一說法?！笆袌?chǎng)目前不存在‘拋售風(fēng)，原因在于二手房交易量比較低迷，業(yè)主沒有大幅度降價(jià)。部分業(yè)主的心態(tài)是‘降一點(diǎn)賣一點(diǎn)，也有業(yè)主不著急出售，并未降價(jià)。所以目前市場(chǎng)處于僵持狀態(tài)?！?/p>

掛牌量與成交量之間的矛盾通過上海的數(shù)據(jù)便可見一斑。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月上海二手房成交2.4萬套，4月成交1.77萬套，5月成交量降至1.6萬套左右，而2019年～2022年的5月，上海二手房單月成交量均在2.3萬套以上。

但是截至4月底，上海二手房掛牌量達(dá)到20萬套左右，達(dá)到歷史高位。

“買賣雙方進(jìn)入博弈狀態(tài)”，這是當(dāng)下更真實(shí)寫照。買家觀望情緒濃厚，而賣家心態(tài)出現(xiàn)“分化”：部分業(yè)主急需用錢、想去一手市場(chǎng)“打新”、急著換改善房，迫于無奈會(huì)多次降價(jià)賣房；還有業(yè)主見形勢(shì)不佳，降價(jià)都難賣，于是選擇先緩一緩。

博弈之下，賣房難度肉眼可見地增加了。的確，“拋售風(fēng)”言之過重，“僵持”確實(shí)能更貼切地形容當(dāng)前二手房市場(chǎng)，掛牌房源增長之下，二手房成交量下降，但是價(jià)格降幅尚未達(dá)到“拋售”的程度。

“小陽春”后為何突然冷淡？

5月底，有深圳中介發(fā)出“八卦嶺宿舍29.8 平方米，最高峰 445 萬元現(xiàn)在160萬元”的信息，現(xiàn)價(jià)幾乎是最高峰價(jià)格的3.5折，如此的跌幅自然引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。后續(xù)中介解釋稱，該房源是業(yè)主為騰出購房名額急賣的個(gè)例，在發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)過低后，該名業(yè)主已將報(bào)價(jià)漲回到210萬左右的市場(chǎng)價(jià)。

急賣降價(jià)的個(gè)案永遠(yuǎn)存在，但是在僵持階段，價(jià)格并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

其實(shí)，前述房產(chǎn)中介江豐手中的三居室房源剛剛在5月底下調(diào)掛牌價(jià)，從掛牌之初的795萬元下調(diào)17萬元，至如今的778萬元。不過在他看來，芍藥居板塊的二手房價(jià)格尚屬堅(jiān)挺。

“如果將去年年底受疫情影響，市場(chǎng)‘冰封之前的市場(chǎng)價(jià)格定為10，今年年初可以達(dá)到9，如今再下一個(gè)臺(tái)階達(dá)到8。”江豐發(fā)現(xiàn)，雖然成交量低迷，但是板塊內(nèi)一些業(yè)主給出的掛牌價(jià)已經(jīng)接近2017年時(shí)的高點(diǎn)。

他認(rèn)為，價(jià)格堅(jiān)挺的原因在于業(yè)主不急于出手，目前將房源掛出試水市場(chǎng)的客戶大有人在。目前處于價(jià)格還“繃得住”，但是沒有市場(chǎng)的階段。如果這樣的狀況再延續(xù)一兩個(gè)月，價(jià)格可能進(jìn)入更明顯的下行通道。“畢竟沒有賣不出去的房，只有賣不出的價(jià)”。

鏈家內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京二手房單價(jià)同比下降1600元左右，降幅約為2％，也就是一套總價(jià)500萬元的房屋約降價(jià)10萬元。

僵持階段，買賣雙方與中介都在觀望，這也是江豐勸說業(yè)主不要在此時(shí)掛牌房源的原因，他擔(dān)憂爭相降價(jià)引發(fā)“踩踏”，但是這樣的僵局對(duì)于中介機(jī)構(gòu)而言顯然難以承受。

在帶看次數(shù)有限的情況下，5月，人大附中朝陽分校對(duì)應(yīng)的三個(gè)板塊二手房共計(jì)成交21套，4月這一數(shù)字為29套，而今年年初的1月、2月，單月成交量都在60套左右，“4月成交量明顯收縮，單月21套成交可以說非常慘淡?！苯S所在的中介機(jī)構(gòu)共有200多位買賣經(jīng)紀(jì)人，如果每月成交量持續(xù)維持低位，意味著只有一半人能“吃飽飯”。

從這三個(gè)板塊的成交數(shù)據(jù)不難看出，二手房市場(chǎng)一度在今年年初經(jīng)歷“小陽春”。

以深圳為例，“小陽春”來得很快。2022年12月，經(jīng)歷新冠疫情感染高峰，深圳二手房市場(chǎng)掛牌量和成交量同步下滑。但進(jìn)入2023年，伴隨防疫政策轉(zhuǎn)向，二手房市場(chǎng)迅速復(fù)蘇，形成一輪樓市“小陽春”。今年3月，深圳二手住宅過戶量達(dá)到3949套，接近2021年2月的水平，二手房網(wǎng)簽量更逼近5000套，趨近深圳樓市“榮枯線”。國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，今年一季度，深圳總共成交二手房9472套。

但進(jìn)入4月，深圳二手房成交上升勢(shì)頭中止，“小陽春”行情進(jìn)入尾聲。4月，深圳二手房成交3865套，環(huán)比下降0.74％。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手房住宅網(wǎng)簽2788套，環(huán)比下降12.7％，并指出，近兩月深圳二手市場(chǎng)呈現(xiàn)向下態(tài)勢(shì)，不少置業(yè)者入市積極性下降。

談及今年年初的“小陽春”，李宇嘉認(rèn)為，年初首先回升的就是剛需，二手房的回升比新房更明顯。由于一線城市新房更多是大戶型，因此剛需的釋放直接推升了二手房，特別是其中的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。

根據(jù)他的調(diào)研，上海、深圳總價(jià)位在300萬元左右，廣州總價(jià)位在200萬元左右的二手房比較受購房者歡迎。2月，上海、深圳200萬～400萬元的低價(jià)位二手房占據(jù)交易的主導(dǎo)。進(jìn)入3月，盡管帶動(dòng)了一部分換房需求，但剛需仍占據(jù)絕大多數(shù)的比例。一方面，這說明剛需選擇在市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)入市了；另一方面，也說明多數(shù)居民的收入只能支撐這樣的房價(jià)。

李宇嘉告訴記者，由于“小陽春”的到來主要是剛需群體助推，所謂剛需群體較少估計(jì)市場(chǎng)好或壞，都會(huì)選擇入市，只是受到2022年年底疫情影響，這部分需求被抑制，但是在今年年初得到集中釋放。在積壓的剛需迅速釋放后，剩余需求并非剛性，加之對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期本就不甚樂觀，觀望情緒濃厚?！疤貏e是今年年初價(jià)格有所回升，不符合一些人的心理預(yù)期，如今的市場(chǎng)不再是‘買漲不買跌?！?/p>

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)現(xiàn)，剛需型需求（90平方米以下）占比連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，下滑幅度較大，“是否預(yù)示剛需型需求再度進(jìn)入‘萎縮，應(yīng)引起高度重視?！?/p>

在江豐看來，目前剛需沒有積極入場(chǎng)是二手房市場(chǎng)難以啟動(dòng)的關(guān)鍵。他目前維護(hù)的11套房源中，需求更多的是置換，其次是變現(xiàn)。“互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從業(yè)者是剛需重點(diǎn)人群，但互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體不景氣，這部分購房者難以積極入市。剛需購買小戶型，小戶型置換三居室，城六區(qū)三居室置換外圍商品房，外圍商品房置換城六區(qū)學(xué)區(qū)房，這個(gè)循環(huán)的轉(zhuǎn)動(dòng)需要?jiǎng)傂杵凭郑脫Q需求更多處于觀望狀態(tài)。”

剛需入市謹(jǐn)慎，而改善需求想換房并不容易。以上海為例，換房的政策門檻較高。上海目前還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，對(duì)于換房的改善需求不友好，賣一買一，首付仍要按二套標(biāo)準(zhǔn)。此外，限購等限制性政策導(dǎo)致有實(shí)際購房需求人群難入市。掛牌量在上漲的另一面，有效購買力卻在下滑，數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年末，上海市常住人口為2475.89萬人，相比2021年減少13.54萬人，為近五年來首次下滑。

對(duì)北京、上海等上一輪執(zhí)行了嚴(yán)格限購政策的城市來說，政策下一步是否會(huì)有效優(yōu)化，決定了能否重啟改善需求入市的關(guān)鍵。而當(dāng)前樓市政策走向不明，成為市場(chǎng)觀望情緒的主因。

“松綁”能拉動(dòng)二手房嗎？

“建議您再等等?！边@是不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)于買賣雙方的建議，特別是對(duì)于賣方而言。 “市場(chǎng)低迷時(shí)，只有‘以小換大較為合算，否則都建議再等等?！?/p>

市場(chǎng)正抓住一切機(jī)會(huì)尋覓樓市政策的新風(fēng)向，而任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)撩動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。

5月初時(shí)，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中對(duì)于房產(chǎn)交易中的服務(wù)收費(fèi)問題，明確提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

6月1日，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)的指導(dǎo)意見書》，指導(dǎo)意見書稱，調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5％，指導(dǎo)意見自2023年6月1日起正式實(shí)施，試行期一年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，中介費(fèi)多由業(yè)主支付，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等國，德國、意大利、日本等國則為買家與賣家共同承擔(dān)。但在中國，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速發(fā)展時(shí)期，衍生出買家單獨(dú)支付傭金的模式。但當(dāng)前房屋掛牌量較高，市場(chǎng)逐步進(jìn)入買方市場(chǎng)，中介費(fèi)雙邊支付也是適宜之舉。

而對(duì)于賣方而言，則在等待各類一線城市“救市”政策落地，這些政策被認(rèn)為必將帶來新一輪房價(jià)上漲。目前，各種有關(guān)政策變動(dòng)的傳聞在風(fēng)中飄，“取消北京城六區(qū)以外區(qū)域限購”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”等等。

鄧浩志認(rèn)為，二手房難賣，首先是因?yàn)檎w需求不足，改善需求可能需要經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇才能支撐。但是目前也有政策層面的問題，比如限購政策導(dǎo)致購房需求、特別是改善型需求未能完全釋放，形成惡性循環(huán)。比如一些有改善型需求的人群，可能已經(jīng)有兩套房子，只能賣出一套才能買下一套新房，舊的難賣，新的自然難買。一線城市應(yīng)該針對(duì)這種改善型需求，適當(dāng)放開限購，從而釋放購買力。

“相比于三四線城市，一線城市房地產(chǎn)政策反而更應(yīng)該適度松綁?！编嚭浦菊J(rèn)為，目前一線城市整體仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制，三四線城市普遍比“松綁”走得更遠(yuǎn)，已經(jīng)采取刺激性政策。但是三四線城市的需求已經(jīng)飽和，采取刺激性政策可能是在變相鼓勵(lì)炒房，反而是尚有需要的一線城市因?yàn)橄拗普咭种屏速徺I力。因此，釋放一線城市的需求相比刺激三四城市的需求更為健康，再通過一線城市的示范效應(yīng)拉動(dòng)二三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

他認(rèn)為，目前，一線城市市場(chǎng)低迷，造成其他城市市場(chǎng)的觀望情緒，因此必須拉動(dòng)一線城市這樣的“龍頭”市場(chǎng)。

此前，北京市房山區(qū)已經(jīng)在試點(diǎn)調(diào)整政策。4月11日消息顯示，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。但具體的政策內(nèi)容尚未對(duì)外披露。

李宇嘉則認(rèn)為，關(guān)鍵問題不在于限購政策，因?yàn)槠鋵?duì)于剛需、換房需求沒有抑制，可能更關(guān)鍵的是認(rèn)房認(rèn)貸，以及二套房首付比例較高?！叭绻聼o房但是有貸款記錄，再次購房時(shí)是不是仍然可以享受首套待遇？目前一線城市政策可以向這個(gè)方向進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果政策難以松動(dòng)，二手房市場(chǎng)會(huì)打破“僵局”，更加明顯地進(jìn)入下行通道，甚至影響本就脆弱的新房市場(chǎng)。

“二手房掛牌量大幅度攀升，且降價(jià)拋售、套現(xiàn)的比例增加，對(duì)于新盤的替代效應(yīng)有明顯的趨勢(shì)。因此，新盤不得不采取被動(dòng)的跟隨策略。由此，一二手房輪回式的降價(jià)，可能在6月份及三季度前期出現(xiàn)?！崩钣罴畏治稣f，“二手房價(jià)格下跌，對(duì)新房絕對(duì)有影響。因?yàn)楫?dāng)前新房銷售較好的項(xiàng)目大多數(shù)都是與同區(qū)域二手房價(jià)格倒掛，一旦二手房價(jià)格明顯下跌，影響預(yù)期，可能會(huì)抑制新房成交?！?/p>