房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理

蔡素華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金需求量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，上下游帶動(dòng)諸多供應(yīng)商，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中起著非常重要的作用，但是近十年房地產(chǎn)的快速發(fā)展已積累起巨額的債務(wù)，大型房企的債務(wù)違約頻發(fā)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處在歷史高位，在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及稅種繁多，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)倘若爆發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大損失。隨著“營(yíng)改增”政策的出臺(tái)和金稅三期的運(yùn)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度不斷強(qiáng)化，使得企業(yè)潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生概率大幅度上升。在此背景下，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)維持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)而言顯得尤為重要。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)受滯后管理思維影響，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，并未全面梳理自身涉稅業(yè)務(wù)，對(duì)于可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析不到位，難以采取有針對(duì)性的規(guī)避措施。鑒于此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)及原則進(jìn)行明確，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定行之有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，提供有價(jià)值的參考依據(jù)，助力企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

房地產(chǎn)企業(yè)需正確認(rèn)知稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的積極作用，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率，避免經(jīng)濟(jì)與信譽(yù)損失，為企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供良好支撐。在具體實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的強(qiáng)化，組建專業(yè)稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施奠定良好基礎(chǔ)。充分分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，基于行業(yè)特點(diǎn)，搭建科學(xué)完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估系統(tǒng)，準(zhǔn)確識(shí)別業(yè)務(wù)活動(dòng)中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理利用信息技術(shù)，切實(shí)提升涉稅信息溝通效率，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督機(jī)制的完善優(yōu)化，助力房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)及原則

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

1. 保障企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃合法合規(guī)

不以規(guī)矩，不成方圓。就房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種種類繁多，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、增值稅等10多種稅種，是稅務(wù)系統(tǒng)的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)對(duì)象，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)檢查管理的單位，企業(yè)稅務(wù)管理合規(guī)大部分是因?yàn)橥庠趶?qiáng)制性壓力不得不為，加強(qiáng)稅務(wù)合規(guī)管理從長(zhǎng)期來(lái)看雖然增加了管理成本，但也給企業(yè)帶來(lái)明顯的效益。稅務(wù)管理合規(guī)不僅是單純降低企業(yè)稅負(fù)成本的行為，更是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分。稅務(wù)管理合規(guī)的企業(yè)不授人以柄，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃，長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

2. 保障企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)合法合規(guī)

財(cái)稅人員在日常工作推進(jìn)過(guò)程中，需充分考量稅收因素，確保各項(xiàng)工作落實(shí)符合稅務(wù)政策法規(guī)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)程中，會(huì)產(chǎn)生數(shù)量龐大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式下，財(cái)務(wù)人員通常在業(yè)務(wù)完成后方可開(kāi)展收入、成本、費(fèi)用等的核算，此種事后核算僅能體現(xiàn)事后監(jiān)督。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極 深入業(yè)務(wù)前端，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)核算方式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的有機(jī)融合，從事后監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程監(jiān)督，從事前制度建設(shè)，事中機(jī)制運(yùn)行，事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，持續(xù)整改完善工作流程，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性動(dòng)態(tài)循環(huán)。

3. 涉稅事項(xiàng)合法合規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅種類繁多，稅款數(shù)額龐大，部分企業(yè)為提升經(jīng)濟(jì)效益，并未嚴(yán)格依法申報(bào)及時(shí)繳納稅費(fèi)，而是采取各種不正當(dāng)手段偷稅漏稅，如隱瞞銷售收入、陰陽(yáng)合同、違規(guī)抵扣等。基于立法宗旨不同，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法在收入、成本等的確認(rèn)存在部分差異，企業(yè)可以完全按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，但在計(jì)算繳納稅款時(shí)，需將會(huì)計(jì)記錄進(jìn)行納稅調(diào)整，依據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算繳納稅金。倘若稅法中未明確具體規(guī)定，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)在政策理解上存在差異的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)多溝通，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展進(jìn)程中，須嚴(yán)格遵循稅務(wù)政策法規(guī)指引，正確核算涉稅數(shù)據(jù)，及時(shí)申報(bào)并繳納稅金。

4. 涉稅檔案管理合法合規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)檔案資料管理。部分企業(yè)因管理思維滯后沒(méi)有根據(jù)會(huì)計(jì)檔案管理辦法有效保管各類涉稅檔案，在稅務(wù)檢查中常因無(wú)法提供稅務(wù)所需的資料而遭受損失，企業(yè)應(yīng)設(shè)置、備案并保存各類涉稅檔案，包括各類憑證，賬簿，報(bào)表，經(jīng)濟(jì)合同等，實(shí)現(xiàn)日常涉稅資料有效管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則

1. 合法合規(guī)、全面性原則

房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)堅(jiān)持全面性原則。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)全面覆蓋房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全流程，從拿地到公司組織形式，從項(xiàng)目開(kāi)工到竣工，從項(xiàng)目銷售到交樓；企業(yè)全員都受到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的約束，無(wú)論是管理層還是基層員工都需嚴(yán)格遵守稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。貫徹全面性原則有助于實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有序進(jìn)行。

2. 相互制衡、協(xié)調(diào)合作原則

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系制定應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合企業(yè)現(xiàn)行規(guī)章制度，基于不同崗位需求，實(shí)現(xiàn)職責(zé)權(quán)限的合理劃分，實(shí)行不相容崗位相分離制度，確保實(shí)際業(yè)務(wù)處理由兩個(gè)或兩個(gè)以上相互制衡的部門完成，重要的決策由集體作決定，而不是一人說(shuō)了算。為避免出現(xiàn)問(wèn)題部門相互推諉，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)與各部門密切合作，各項(xiàng)信息資源實(shí)施同步共享，保障企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)暢通的同時(shí)，有效節(jié)約人力資源。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系中還應(yīng)設(shè)置審計(jì)監(jiān)督部門，并保障其獨(dú)立性與權(quán)威性，定期或不定期對(duì)企業(yè)進(jìn)行必要的審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

3. 成本效益原則

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作實(shí)施的最終目的在于幫助企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。因此，為保障房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)程中收益大于成本，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作實(shí)施需嚴(yán)格遵循成本效益原則。若稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)產(chǎn)生的成本大于其帶來(lái)的利潤(rùn)，則該項(xiàng)工作并不具備經(jīng)濟(jì)性。只有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本小于其收益，此項(xiàng)方案才是切實(shí)可行的。

4. 重點(diǎn)監(jiān)控原則

房地產(chǎn)企業(yè)具備業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多、涉及范圍廣、資源消耗大等特點(diǎn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)必然多于其他類型企業(yè)，因此在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)程中，采取重點(diǎn)監(jiān)控方式，能夠切實(shí)提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性與針對(duì)性。實(shí)現(xiàn)有限的資源發(fā)揮最大價(jià)值，重點(diǎn)管理對(duì)企業(yè)影響大、范圍廣的涉稅風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)，對(duì)影響較小的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)無(wú)須耗費(fèi)大量精力。尤其針對(duì)關(guān)鍵稅種增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，準(zhǔn)確識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估后及時(shí)采取應(yīng)當(dāng)措施，避免風(fēng)險(xiǎn)造成損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）籌資階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金需求量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，因此在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)極易面臨資金短缺問(wèn)題，此時(shí)需開(kāi)展籌資活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)自身資金結(jié)構(gòu)的合理改善。無(wú)論是常見(jiàn)的債權(quán)融資、股權(quán)融資以及信托融資，都極易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，主要原因在于企業(yè)所得稅和土地增值稅中，對(duì)不同融資方式產(chǎn)生的融資成本扣除計(jì)量的不同規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于自身需求與運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，選擇最合適的融資方式或融資組合，確定最佳貸款金額，盡可能實(shí)現(xiàn)貸款利息都能進(jìn)行稅前扣除。

（二）土地取得階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

土地取得成本在總成本中所占比重較高，一、二線城市的土地支出占到企業(yè)總成本的50%以上，三、四線的城市的土地支出也占到企業(yè)總成本的20%，部分企業(yè)在拿地之前與政府達(dá)成相關(guān)協(xié)議，超過(guò)協(xié)議掛牌價(jià)格的土地成本政府以產(chǎn)業(yè)政策支持或者固定資產(chǎn)補(bǔ)助的形式返還。房地產(chǎn)企業(yè)在收到相關(guān)補(bǔ)助時(shí)是沖減土地成本還是作為政府補(bǔ)助收入，不同的處理方法對(duì)企業(yè)土地增值稅清算及增值稅抵扣工作的影響相差甚大，企業(yè)應(yīng)基于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)選擇最適宜的處理方法，盡可能實(shí)現(xiàn)綜合稅負(fù)最優(yōu)。

（三）建筑施工階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

三、四線城市的建筑施工成本是企業(yè)最重要的成本，其比例甚至可以達(dá)到50%以上，在經(jīng)濟(jì)一體化的過(guò)程中，施工企業(yè)常常是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方，是否通過(guò)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)，內(nèi)部交易是否符合市場(chǎng)交易原則都是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)關(guān)注的內(nèi)容。此外，工程款抵樓款，抵車位款也極易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)定價(jià)時(shí)，并未合理把握土地增值稅臨界點(diǎn)，則易導(dǎo)致銷售利潤(rùn)沒(méi)有伴隨銷售價(jià)格的上漲而上漲，原因就是企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加吞噬了銷售價(jià)格上漲的利潤(rùn)。與此同時(shí)，各種福利房的定價(jià)，銷售定價(jià)是否符合市場(chǎng)交易也是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)關(guān)注的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)還涉及到的土地使用稅、印花稅等，雖然金額比例相對(duì)較低，也極易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)是大部分企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)端，沒(méi)有有效籌劃極易導(dǎo)致企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略

（一）構(gòu)建良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1. 強(qiáng)化全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

受傳統(tǒng)管理思維制約，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作在實(shí)際環(huán)節(jié)難以有效執(zhí)行。因此，為實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理價(jià)值的充分發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)制度建設(shè)之初，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)納入其中，提升房地產(chǎn)企業(yè)制度完整性。在強(qiáng)化全員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的過(guò)程中，可從以下幾方面入手：第一，房地產(chǎn)管理層需要求財(cái)務(wù)部全面梳理企業(yè)可能面臨的全部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格遵循稅務(wù)政策法規(guī)規(guī)定處理各涉稅事項(xiàng)，保障自身運(yùn)營(yíng)合法合規(guī)。第二，加大宣傳力度，合理利用各項(xiàng)新媒體平臺(tái)，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的積極作用進(jìn)行宣傳，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理氛圍。第三，引導(dǎo)全員積極參與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)，通過(guò)培訓(xùn)教育活動(dòng)開(kāi)展進(jìn)一步強(qiáng)化員工重視程度，完善獎(jiǎng)懲制度，以此激發(fā)員工工作積極性。第四，構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，規(guī)范員工工作落實(shí)流程，推動(dòng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理日常化、制度化、規(guī)范化，準(zhǔn)確識(shí)別企業(yè)潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，積極應(yīng)對(duì)，由被動(dòng)防御轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)應(yīng)對(duì)。

2. 完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織架構(gòu)

為滿足房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，將稅務(wù)工作從財(cái)務(wù)部門獨(dú)立出來(lái)，切實(shí)提升稅務(wù)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立稅務(wù)部門，配備專業(yè)稅務(wù)人員，并實(shí)現(xiàn)相關(guān)管理機(jī)制、考核機(jī)制的完善。合理設(shè)置各個(gè)工作崗位，明確各個(gè)崗位職責(zé)權(quán)限，促進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為專項(xiàng)工作，由專人負(fù)責(zé)。其次，強(qiáng)化部門協(xié)同合作，實(shí)現(xiàn)各部門信息共享，統(tǒng)籌考量房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，督促企業(yè)職能部門及時(shí)將相關(guān)涉稅信息傳遞至稅務(wù)部門，支撐稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的有效落實(shí)。最后，由稅務(wù)部門制定完善的績(jī)效考核機(jī)制，制定考核指標(biāo)，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，提升員工工作積極性。

3. 強(qiáng)化稅務(wù)人員綜合素質(zhì)

稅務(wù)人員綜合素質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理落實(shí)成效有著極為重要的意義，在實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)展進(jìn)程中，要求稅務(wù)人員充分掌握財(cái)稅知識(shí)技能，深入解讀稅務(wù)政策法規(guī)，確保在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)異常時(shí)，及時(shí)察覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。為實(shí)現(xiàn)稅務(wù)人員綜合素質(zhì)提升，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期開(kāi)展教育培訓(xùn)活動(dòng)，合理設(shè)置培訓(xùn)計(jì)劃，邀請(qǐng)財(cái)稅領(lǐng)域?qū)崉?wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的專家，為稅務(wù)人員答疑解惑。要求稅務(wù)人員積極參與培訓(xùn)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)自身知識(shí)儲(chǔ)備的優(yōu)化更新，滿足企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作開(kāi)展要求。此外，在招聘環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置招聘條件，篩選工作能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，優(yōu)化員工隊(duì)伍水平。

（二）健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及評(píng)估機(jī)制

1. 搭建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于自身運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀，搭建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，定期開(kāi)展自查工作，識(shí)別時(shí)可從生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)著手，準(zhǔn)確識(shí)別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在識(shí)別方法制定過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)先擬訂方案，由業(yè)務(wù)部門基于實(shí)際工作狀況提供意見(jiàn)，進(jìn)行修改完善后開(kāi)始試行，并根據(jù)后續(xù)實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題不斷進(jìn)行優(yōu)化。

2. 搭建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用前期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)過(guò)程中，察覺(jué)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，搭建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，從時(shí)間、發(fā)生概率、影響程度三方面評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等級(jí)。將發(fā)生概率劃分為大概率、較大概率、一般概率、小概率四個(gè)等級(jí)；按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的金額將影響程度劃分為非常嚴(yán)重、嚴(yán)重、一般、不太重要、不重要五個(gè)等級(jí)，對(duì)于影響程度高、發(fā)生概率大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視，并及時(shí)處理，避免風(fēng)險(xiǎn)加劇影響企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

（三）強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控活動(dòng)

1. 強(qiáng)化重大事項(xiàng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)提升重視意識(shí)，如戰(zhàn)略規(guī)劃制定、關(guān)鍵合同簽訂等，由于此類事件是影響企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵事件，因此需堅(jiān)決避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)在制定重大決策時(shí)，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)積極參與，基于涉稅角度分析其影響，并提出涉稅建議，明確可能存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。在決策落實(shí)過(guò)程中，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)落實(shí)跟蹤監(jiān)督，并與決策部門保持良好的溝通，重點(diǎn)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，評(píng)估其對(duì)企業(yè)的影響。

2. 強(qiáng)化業(yè)務(wù)流程風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）及時(shí)更新稅務(wù)登記信息。倘若房地產(chǎn)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)信息等產(chǎn)生變化，稅務(wù)人員應(yīng)及時(shí)更新稅務(wù)登記信息，與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好溝通，確保日常納稅申報(bào)工作的正常開(kāi)展。

（2）強(qiáng)化合同管理。在合同擬定環(huán)節(jié)，需管理層與相關(guān)業(yè)務(wù)部門共同溝通討論，并及時(shí)交由法務(wù)部門審核，稅務(wù)部門積極參與，基于合同所涉稅資金大小，上報(bào)至不同層級(jí)管理人員審閱。在合同簽訂過(guò)程中，嚴(yán)格遵循政策法規(guī)規(guī)定，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。合同簽訂后，落實(shí)跟蹤機(jī)制，做好臺(tái)賬記錄。在合同保管時(shí)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)，采取分項(xiàng)目分類別方式，實(shí)現(xiàn)歸檔保管。

（3）強(qiáng)化發(fā)票管理。第一，發(fā)票領(lǐng)購(gòu)需嚴(yán)格遵循稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票管理規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理狀況進(jìn)行申領(lǐng)。第二，發(fā)票開(kāi)具需嚴(yán)格根據(jù)真實(shí)業(yè)務(wù)往來(lái)與購(gòu)買方發(fā)票類型需求進(jìn)行開(kāi)具，避免發(fā)票虛開(kāi)狀況的產(chǎn)生。第三，發(fā)票獲取時(shí)需嚴(yán)格審核發(fā)票種類、開(kāi)具內(nèi)容、金額、備注等，對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)票禁止入賬及支付。第四，對(duì)于自開(kāi)發(fā)票與取得發(fā)票，分項(xiàng)目存放歸檔管理，確保賬證相符，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)涉稅信息溝通

1. 內(nèi)部溝通

強(qiáng)化各部門協(xié)同合作是保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要前提，企業(yè)需強(qiáng)化內(nèi)部溝通，基于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施要求，根據(jù)涉稅業(yè)務(wù)流程制定合理的溝通方案，與采購(gòu)、工程等部門就業(yè)務(wù)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行討論，在溝通過(guò)程中稅務(wù)部門就易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)提供必要指導(dǎo)。在溝通方式上，可采取會(huì)議、電子郵件等多種形式，打破時(shí)間、空間限制，切實(shí)提升溝通效率。

2. 外部溝通

與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的溝通協(xié)調(diào)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地履行自身納稅義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于稅務(wù)政策法規(guī)規(guī)定，按照完成納稅申報(bào)、稅務(wù)登記信息更新等工作，積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)工作開(kāi)展，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。因房地產(chǎn)企業(yè)適用稅務(wù)政策法規(guī)復(fù)雜程度較高，更新速度快，稅務(wù)人員在工作落實(shí)過(guò)程中需實(shí)時(shí)關(guān)注稅務(wù)政策法規(guī)變化，及時(shí)就不明朗之處向稅務(wù)機(jī)關(guān)問(wèn)詢，避免政策理念偏差導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（五）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制

健全的監(jiān)督機(jī)制是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有效落實(shí)的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，具體可以分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督兩部分。首先，在內(nèi)部監(jiān)督上，主要是通過(guò)對(duì)內(nèi)執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)程序來(lái)實(shí)現(xiàn)的。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)必須發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)工作對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督職能，這就要求企業(yè)要做好以下幾項(xiàng)工作：一是要健全企業(yè)內(nèi)部審計(jì)組織機(jī)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況盡可能地設(shè)置專門的內(nèi)部審計(jì)部門，引進(jìn)和培育具備審計(jì)和稅務(wù)管理專業(yè)背景的內(nèi)審人員，充分保障內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性和專業(yè)性。二是明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部審計(jì)的工作內(nèi)容和審計(jì)重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其內(nèi)部審計(jì)工作中心應(yīng)當(dāng)放在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分析檢驗(yàn)、進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)、自查與評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)工作、檢查研發(fā)活動(dòng)、自查資格認(rèn)定、核驗(yàn)稅收優(yōu)惠程序、指標(biāo)備查準(zhǔn)備工作上。其次，在外部監(jiān)督上，承擔(dān)外部監(jiān)督職責(zé)的單位主要為當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收管理機(jī)關(guān)和第三方稅務(wù)師事務(wù)所，前者要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定期披露的涉稅信息和稅務(wù)優(yōu)惠備案管理資料進(jìn)行審查，幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范稅務(wù)管理行為，完善稅務(wù)管理缺陷；后者作為提供外部稅務(wù)審計(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)定期進(jìn)行外部審計(jì)，幫助企業(yè)稅務(wù)管理人員發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部監(jiān)督要取得良好的監(jiān)督成效需要企業(yè)稅務(wù)人員在稅務(wù)管理工作中落實(shí)涉稅信息披露制度，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《稅法》要求定期向社會(huì)公眾和各利益相關(guān)方披露真實(shí)準(zhǔn)確的稅務(wù)數(shù)據(jù)，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部監(jiān)督工作提供真實(shí)的一手資料。

四、結(jié)語(yǔ)

為有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的有效落實(shí)，全面梳理自身各項(xiàng)涉稅行為，準(zhǔn)確識(shí)別涉稅風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理機(jī)制的優(yōu)化完善，及時(shí)采取合理應(yīng)對(duì)措施，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響，保障房地產(chǎn)企業(yè)維持健康穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：廈門源昌集團(tuán)有限公司）