區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用及其法律規(guī)制

[摘 要]區(qū)塊鏈技術(shù)具有去中心化、不可篡改性等特點，在以不動產(chǎn)登記為代表的公共服務(wù)領(lǐng)域有深入應(yīng)用的價值和空間。但目前，仍然缺乏相應(yīng)的法律制度推動和保障區(qū)塊鏈技術(shù)發(fā)展。區(qū)塊鏈與不動產(chǎn)登記相互支持：一方面，區(qū)塊鏈技術(shù)運用于不動產(chǎn)登記可以保障登記數(shù)據(jù)完整性、提高登記效率；另一方面，不動產(chǎn)登記的諸多典型屬性與區(qū)塊鏈的特質(zhì)相契合。不動產(chǎn)交易以智能合約的形式，可以直接與登記系統(tǒng)相銜接。區(qū)塊鏈技術(shù)使得登記過程更加數(shù)字化與自動化，但短期內(nèi)仍然不能替代不動產(chǎn)登記機關(guān)工作人員的審查。區(qū)塊鏈使得登記錯誤歸責更加客觀化和去程序化，應(yīng)區(qū)分情況予以規(guī)范。區(qū)塊鏈技術(shù)的特質(zhì)為不動產(chǎn)登記帶來了個人信息安全風險和法律救濟風險，需要完善法律以防范風險，并合理利用區(qū)塊鏈的特點，尋求技術(shù)和規(guī)則之間的平衡。

[關(guān)鍵詞]區(qū)塊鏈；不動產(chǎn)登記；個人信息保護；民法典；法律風險

[中圖分類號] D923[文獻標識碼] A

一、問題的提出

隨著區(qū)塊鏈技術(shù)的發(fā)展和該技術(shù)在社會治理、隱私保護、數(shù)據(jù)流通和共享等方面的應(yīng)用，我國已認識到區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用的重要性。2021年，區(qū)塊鏈被正式列入“十四五”規(guī)劃綱要?！恫粍赢a(chǎn)登記法》（征求意見稿）第4條第2款肯定了充分運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，優(yōu)化辦理流程，確保登記結(jié)果真實準確的技術(shù)方向。

目前，域外諸多國家和地區(qū)，已經(jīng)著手體系性地構(gòu)建相關(guān)法律制度，為區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的運用而鋪路。第一，在理論和制度層面上，以德國為例，有1本專著 Grundbuch ex machina 對在土地登記處使用區(qū)塊鏈展開了批判性調(diào)查，近年來還有一些研究也關(guān)注于此。［1］《德國土地登記條例》第七章“機器編制的土地登記簿”的制定，也為區(qū)塊鏈技術(shù)運用于不動產(chǎn)登記提供了制度層面的支撐。在不動產(chǎn)登記中適用區(qū)塊鏈技術(shù)，可以大幅度降低交易成本、改善國際交易。但是區(qū)塊鏈固有的匿名性、投機性和技術(shù)黑客攻擊的可能性是未來需要面臨的挑戰(zhàn)。其中，“區(qū)塊鏈僅僅是技術(shù)突破還是真正規(guī)則改變者”，［2］以及“土地登記簿是否可以保存在區(qū)塊鏈中”等問題，［3］都是各國研究關(guān)注的重點。第二，在實踐層面上，2017年，迪拜土地局成為世界上第一個通過區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)進行所有交易的政府實體。［4］瑞士和瑞典也已在不動產(chǎn)登記領(lǐng)域引入了區(qū)塊鏈技術(shù)。盡管之前各國土地登記簿已逐步從紙質(zhì)形式轉(zhuǎn)變?yōu)殡娮有问?，但瑞典的測試顯示區(qū)塊鏈能夠更加顯著地提高登記效率。特別是在腐敗程度高且不動產(chǎn)登記簿條目不完整的國家或地區(qū)，使用無法操縱的區(qū)塊鏈將更有意義。［5］

盡管區(qū)塊鏈技術(shù)已進入生活，但目前的學(xué)術(shù)領(lǐng)域，特別是民法領(lǐng)域?qū)Υ说年P(guān)注仍然不夠。借助區(qū)塊鏈技術(shù)，可以實現(xiàn)公共事務(wù)數(shù)據(jù)的共享，推動開放治理和有效監(jiān)督，賦能國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。不動產(chǎn)登記作為政府公共服務(wù)領(lǐng)域重要的一環(huán)，運用區(qū)塊鏈技術(shù)可以更好地固定證據(jù)，保持登記的物理性狀，保護真實權(quán)利人的合法權(quán)利。民商法領(lǐng)域也關(guān)注區(qū)塊鏈問題，現(xiàn)有研究主要集中在知識產(chǎn)權(quán)、智能合約、個人信息保護方向，更多著重于對技術(shù)的闡釋。整體而言，我國在不動產(chǎn)登記方面的研究已較為豐富，［6］但是在不動產(chǎn)登記與區(qū)塊鏈交叉領(lǐng)域，僅有1篇簡要的論述。［7］該篇文章闡述了區(qū)塊鏈技術(shù)特點、與司法價值的契合，及其在不動產(chǎn)登記中應(yīng)用的意義。［8］但是，對技術(shù)應(yīng)用仍然缺乏法律層面的系統(tǒng)梳理。因此，筆者將基于我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，從不動產(chǎn)登記和區(qū)塊鏈的關(guān)系、區(qū)塊鏈登記流程和登記錯誤的救濟，以及可能出現(xiàn)的風險及其防范等方面出發(fā)展開探討，以期為區(qū)塊鏈在國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化中的推廣提供制度設(shè)計的初步思路。

二、區(qū)塊鏈技術(shù)與不動產(chǎn)登記的制度碰撞

目前不動產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)讓過程并沒有實現(xiàn)自動化，即便某些過程和記錄已經(jīng)被數(shù)字化，但是仍然存在許多問題。比如，它是在集中式系統(tǒng)上開發(fā)的，難以完整地維護不動產(chǎn)所有的歷史記錄，并且沒有內(nèi)置的機制用于防止數(shù)據(jù)被篡改等。［9］而區(qū)塊鏈相對于不動產(chǎn)登記簿傳統(tǒng)的紙質(zhì)和現(xiàn)有的電子形式，可以更好地保護權(quán)利人的物權(quán)，適應(yīng)信息化時代發(fā)展的需求。

（一）不動產(chǎn)登記中的區(qū)塊鏈

目前，區(qū)塊鏈技術(shù)已經(jīng)運用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，其商業(yè)化案例包括自動支付房產(chǎn)租賃費、押金，或用區(qū)塊鏈智能合約的多重簽名替換房地產(chǎn)托管賬戶。也有部分國家將區(qū)塊鏈技術(shù)運用于不動產(chǎn)登記，無須中介干預(yù)，減少了交易時間。我國物權(quán)的公示方法不能依照當事人約定，而應(yīng)當由法律明確規(guī)定。［10］《民法典》明確了原則上以登記作為不動產(chǎn)的公示方法，但是如何登記卻沒有強調(diào)必須法定，也沒有特定登記存儲介質(zhì)，只要可以確?；蛘邇?yōu)化數(shù)據(jù)的存儲和可檢索性，就可以更換存儲介質(zhì)，這為區(qū)塊鏈技術(shù)的運用創(chuàng)造了可行性。

運用區(qū)塊鏈技術(shù)的原因在于，不動產(chǎn)登記很大程度上可以發(fā)揮區(qū)塊鏈的優(yōu)勢：第一，不動產(chǎn)登記能在法制框架內(nèi)發(fā)揮區(qū)塊鏈自動化的功能。自動化的根本要求是最低程度的標準化，這種自動化體現(xiàn)了對意思自治的限制。不動產(chǎn)登記是一項具有權(quán)利行使邊界的法律制度。區(qū)塊鏈技術(shù)作為一項自動化技術(shù)，將其應(yīng)用于不動產(chǎn)登記中，從根本上保證區(qū)塊鏈技術(shù)必須在不動產(chǎn)登記相關(guān)法律的范圍內(nèi)發(fā)展。第二，不動產(chǎn)登記能發(fā)揮區(qū)塊鏈保障信息不被泄露或篡改的功能。不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員，基于哈希函數(shù)和非對稱加密的交互作用，主要以電子簽名的形式完成其基本工作。數(shù)據(jù)之間使用加密機制轉(zhuǎn)遞，保密之外保證了數(shù)據(jù)具有足夠的完整性和真實性。除非能夠同時控制區(qū)塊鏈系統(tǒng)中51%以上的節(jié)點，否則鏈上的數(shù)據(jù)難以被篡改。第三，不動產(chǎn)登記能發(fā)揮區(qū)塊鏈技術(shù)解決語言歧義的功能。目前，紙質(zhì)或電子形式的不動產(chǎn)登記程序中或多或少地需要人與人之間溝通對接，在語言表述過程中，總會出現(xiàn)理解的偏差，區(qū)塊鏈技術(shù)以程序代碼的形式使主體之間的溝通客觀化和明晰化。第四，不動產(chǎn)登記能發(fā)揮區(qū)塊鏈打破經(jīng)濟全球化壁壘的優(yōu)勢。因為區(qū)塊鏈是一種去中心化的分類賬系統(tǒng)，并且數(shù)字簽名可以在世界范圍內(nèi)任何地方充當不動產(chǎn)具有公信力的證明文件。因此，通過全球網(wǎng)絡(luò)的身份驗證，可以將不動產(chǎn)與世界上任何人進行交易，而無須每個國家的政府或法院核實和登記新的所有權(quán)。在全球化進程中，克服當前不動產(chǎn)交易市場的地區(qū)局限性。第五，不動產(chǎn)登記能發(fā)揮區(qū)塊鏈技術(shù)整合和信息互通的功能。目前，不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)登記糾紛案卷等相關(guān)數(shù)據(jù)是分別存儲的。區(qū)塊鏈使得不動產(chǎn)登記處于一個多面的網(wǎng)絡(luò)之中，不同鏈之間具有高度的互連性，并且可以有效地實現(xiàn)新登記的保存和數(shù)據(jù)的自動傳輸。其中，跨位置信息的技術(shù)先決條件是，必須與共享數(shù)據(jù)存儲器或不動產(chǎn)登記機關(guān)的每一個相應(yīng)數(shù)據(jù)存儲器建立連接。不論經(jīng)登記機關(guān)審查后具體的決定如何，兩個配置選項中的空間距離都由不動產(chǎn)登記機關(guān)的鏈接來平衡。自動檢索程序還需要在不動產(chǎn)登記機關(guān)和審查人員之間建立一個鏈接，以傳輸數(shù)據(jù)。［11］

當然，也存在區(qū)塊鏈能否真正適用于不動產(chǎn)登記的質(zhì)疑。一則，在內(nèi)部和外部確保對分布式分類賬技術(shù)的信賴保護較為困難。區(qū)塊鏈的分散式結(jié)構(gòu)，存在區(qū)塊鏈分裂為多個分支（叉）的風險。［12］有多個分支，將導(dǎo)致節(jié)點有不同的區(qū)塊鏈視角，不同的副本之間難以一直保持一致。由此，還可能導(dǎo)致兩個善意登記申請人之間的沖突。即一塊土地的兩個潛在購買者都信任數(shù)字（不同）存儲的不動產(chǎn)登記的正確性，并且對這種不同的登記狀況都懷有善意。正因如此，德國聯(lián)邦政府表示，暫時不考慮在州登記簿中使用區(qū)塊鏈技術(shù)，既為了保證登記簿中登記的正確性，也是為了避免國家責任。［13］二則，區(qū)塊鏈加密技術(shù)可能對物權(quán)公示公信原則造成挑戰(zhàn)。其一，區(qū)塊鏈技術(shù)具有匿名性，無法實現(xiàn)全部登記信息的公開。其二，登記冊由官方機構(gòu)保存，代幣通常不能代表物，原則上也不能有效地映射物權(quán)。［14］

但是，面對上述質(zhì)疑，并不乏解決之道。一方面，技術(shù)上可以嘗試解決第一個問題。譬如，所有節(jié)點制定統(tǒng)一的規(guī)則，都選擇最長累計難度的區(qū)塊鏈，整個網(wǎng)絡(luò)中的分支即使在不同的區(qū)塊鏈間可能存在某些暫時性的差異，最終也都會實現(xiàn)統(tǒng)一。另一方面，區(qū)塊鏈并不會挑戰(zhàn)物權(quán)公示公信原則，也就是說，上述第二個問題本身就不是一個問題。一是從定義上看，登記機關(guān)只是物權(quán)變動的服務(wù)者。登記主要指登記機關(guān)依據(jù)物權(quán)人或者權(quán)利享有人的申請而啟動登記，是登記機關(guān)服務(wù)于物權(quán)變動公示的民事活動。［15］代幣只是無法直接與物權(quán)相銜接，并不能阻礙主體享有物權(quán)。二是從登記的制度目的來看，其目的主要在于阻止第三人再以交易人的名義進入物權(quán)變動。［16］而區(qū)塊鏈所有的賬本信息具有透明性，采取非對稱加密技術(shù)主要是加密信息使用用戶的公鑰，而只能使用私鑰進行解密。隱藏信息的主要方式，是將主體基本信息換成了代碼。在對抗第三人方面，并不會因為這種改變而削弱物權(quán)公示公信的制度功能。

（二）區(qū)塊鏈中的不動產(chǎn)登記

從相反的方面看，還需要了解區(qū)塊鏈在多大程度上體現(xiàn)了不動產(chǎn)登記的典型屬性：

第一，安全保障方面。不動產(chǎn)登記可以保證與技術(shù)發(fā)展水平并行的最大程度的數(shù)據(jù)安全性。首先，不動產(chǎn)登記具有連續(xù)功能，區(qū)塊鏈也具有永久性。不動產(chǎn)登記需要防止未經(jīng)授權(quán)對內(nèi)容的更改，區(qū)塊鏈結(jié)合了哈希函數(shù)對偏差的敏感性和分散存儲，既可以抵御技術(shù)錯誤的不利影響，又可以防止數(shù)據(jù)被操縱。不動產(chǎn)登記永久內(nèi)容一致性與區(qū)塊鏈完整性的加密要求相契合。就此，二者已經(jīng)存在了趨勢目標的對應(yīng)關(guān)系。其次，不動產(chǎn)登記需要備份，區(qū)塊鏈分布式數(shù)據(jù)存儲有著較好的備份條件。不動產(chǎn)登記流程類似于交易區(qū)塊的形成，即一定的時間段內(nèi)允許多個流程捆綁在一起并送入系統(tǒng)。區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)處理減少了強制性備份副本的創(chuàng)建和協(xié)調(diào)工作，因此只需要通過較小的系統(tǒng)更改即可增強儲存器的可靠性。最后，區(qū)塊鏈技術(shù)運用分布式數(shù)據(jù)存儲方式避免了中央錯誤源，與不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)安全性要求不謀而合。當數(shù)據(jù)中心的內(nèi)部硬件被破環(huán)，主要依靠不動產(chǎn)登記機構(gòu)的數(shù)據(jù)備份，這就對備份數(shù)據(jù)保障安全性提出了要求。雖然不動產(chǎn)登記機構(gòu)實質(zhì)上處在登記的中間位置，某種程度上無法滿足區(qū)塊鏈的分散要求，但是可以實現(xiàn)所有登記的冗余存儲都與原始存儲相同步。［17］

第二，程序要求方面。首先，不動產(chǎn)登記和區(qū)塊鏈都要求當前情況必須產(chǎn)生變動。不動產(chǎn)需要登記才能完成物權(quán)變動。適用區(qū)塊鏈技術(shù)后，區(qū)塊鏈作為證明手段使得登記具有合法性。其次，不動產(chǎn)登記和區(qū)塊鏈都要求考慮對過去情況的追溯性。根本上來說，不動產(chǎn)登記是一種永久性的信息媒介，不論是查詢登記情況還是完成新登記，都要通過登記條目識別出權(quán)利變化。當前不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的連續(xù)跟蹤性不強，區(qū)塊鏈技術(shù)考慮了對過去登記和交易情況的追溯性，使得所有權(quán)利變化和交易情況更加具有透明性。最后，不動產(chǎn)登記和區(qū)塊鏈都追求順序優(yōu)先的效力。比如，抵押登記中權(quán)利設(shè)立的順位決定了抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)捻樞颍鴧^(qū)塊鏈技術(shù)也要求精確地保留且按照時間順序錄入系統(tǒng)。并可以引入雙代幣模式，即一個代幣標識完整的產(chǎn)權(quán)，一個分散的代幣包含了不動產(chǎn)的抵押權(quán)。分散的代幣由全權(quán)代幣生成，因此必須在系統(tǒng)中創(chuàng)建相應(yīng)的程序，避免優(yōu)先權(quán)的沖突。［18］

三、區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用路徑

關(guān)于區(qū)塊鏈技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用路徑，最值得研討的主要包含三個關(guān)鍵問題。

（一）智能合約“協(xié)議+執(zhí)行”的形式

房屋買賣等權(quán)屬移轉(zhuǎn)的行為可以通過智能合約的形式實現(xiàn)，與后續(xù)的區(qū)塊鏈不動產(chǎn)登記相銜接。智能合約中，代表權(quán)利憑證的代幣自動移轉(zhuǎn)，避免陰陽合同與無權(quán)處分。并參照比特幣基于工作量證明設(shè)置一種共識機制，使得區(qū)塊鏈中各節(jié)點貢獻計算資源尋找滿足特定SHA-256哈希值對應(yīng)的數(shù)值解，維護區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)中資產(chǎn)所有權(quán)的唯一性，防止“一房二賣”的發(fā)生。［19］雖然智能合約以契約的形式存在，但因為登記的對象仍是不動產(chǎn)上的權(quán)利，即便適用區(qū)塊鏈技術(shù)，也無須擔心須將權(quán)利登記模式改為契約登記模式。

智能合約并不是傳統(tǒng)意義上的合同，原因在于其具有以下特征。第一，內(nèi)容事先確定性。智能合約基于預(yù)先編程，屬于個人決定連續(xù)自動化處理的機制，在合同簽訂之前其內(nèi)容已經(jīng)確定，并不存在雙方就合同內(nèi)容協(xié)商的過程。第二，要約承諾形式新穎性。雖然當事人無須就合同內(nèi)容達成合意，而是依靠技術(shù)背書進行數(shù)據(jù)交換，但是當事人適用了智能合約，本身就是對合同的形式和內(nèi)容的一種認可和合意，只是與傳統(tǒng)的要約與承諾方式不同。舉例而言，出賣人必須具有房屋對應(yīng)的資產(chǎn)私鑰，共同所有可通過多重簽名實現(xiàn)。出賣人將不動產(chǎn)交易信息發(fā)到公共區(qū)塊鏈中，就是一種要約。區(qū)塊鏈通過公鑰和私鑰來識別身份，即出賣人以自己的私鑰和買受人的公鑰對交易信息簽名，買受人通過自己的私鑰進行解密。由于當事人不是代碼的編寫者，買受人只有以現(xiàn)實移轉(zhuǎn)價款等方式采取行動，承諾才完成。［20］第三，交付形式獨特性。有學(xué)者提出，區(qū)塊鏈技術(shù)通過代碼執(zhí)行交易，如何判斷區(qū)塊鏈中資產(chǎn)的交付和風險轉(zhuǎn)移問題，仍然需要立法明確。［21］就這一點而言，區(qū)塊鏈中出賣人的交付行為屬于特殊的現(xiàn)實交付。當交易價金匯入合同指定地址后，權(quán)利憑證將自動移轉(zhuǎn)。既存在現(xiàn)實交付對物直接管領(lǐng)現(xiàn)實地移轉(zhuǎn)，又沒有現(xiàn)實交付的實物交付行為。根據(jù)現(xiàn)實交付的規(guī)則，區(qū)塊鏈技術(shù)充當媒介作用，實質(zhì)上是買受人和出賣人之間代幣移轉(zhuǎn)的“承運人”。申言之，自代幣開始在區(qū)塊鏈中移轉(zhuǎn)時，風險就轉(zhuǎn)移給了買受人。

最重要的一點，除了協(xié)議的功能之外，智能合約還包含了部分執(zhí)行的內(nèi)容，可以減輕糾紛解決的司法成本。合約不僅記錄著當事人之間的意志，區(qū)塊鏈還使之成了可以執(zhí)行的協(xié)議，并消除了合約訂立和執(zhí)行之間的區(qū)別。智能合約以計算機代碼的形式分布于區(qū)塊鏈的每個節(jié)點上。比如，在銀行放貸過程中，借款方?jīng)]有如約還款，構(gòu)成違約。智能合約可以通過終止借款方的數(shù)字密鑰，對違約行為予以響應(yīng)。還可以激活借款人銀行的安全密鑰，直接收回貸款。［22］但是，智能合約的直接執(zhí)行也存在一定的機械性。比如缺乏法官對于法理與情理的考查，可能無法考量到過失相抵、違約方與守約方損益的比例平衡、第三人的利益以及社會公共利益和公序良俗等方面。所以，智能合約執(zhí)行的自動化仍然需要一定的限制。如果在技術(shù)上難以實現(xiàn)執(zhí)行的人為介入，權(quán)利人或利害關(guān)系人可以以訴訟的形式向法院提出異議。但此時的執(zhí)行異議并非執(zhí)行異議之訴，當事人起訴后，法院仍可對民事實體法律問題居中裁判。要實現(xiàn)不動產(chǎn)智能合約“協(xié)議+執(zhí)行”的形式，必須在技術(shù)層面和區(qū)塊鏈不動產(chǎn)登記系統(tǒng)直接連接。標的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)交付后，自動啟動系統(tǒng)的登記程序，以完成物權(quán)變動。

（二）登記的流程

當事人可以通過合同約定或者默示的形式，確定以區(qū)塊鏈形式完成登記。如果登記具有法律關(guān)系上的意義，則為登記義務(wù)甚至是主要的履行義務(wù)。如果只是文件性質(zhì)，則為輔助履行的義務(wù)。比如，甲將房屋賣給乙，商定了通過區(qū)塊鏈交易。此時，乙對甲有兩個主張，一是房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，二是區(qū)塊鏈中交易憑證的給付。按照物權(quán)行為區(qū)分原則和無因性原則，這其中包含了一個處分行為和兩個負擔行為：移轉(zhuǎn)房屋的處分行為，出讓房屋的負擔行為和使得區(qū)塊鏈中存在相關(guān)文件的負擔行為。［23］這時使用區(qū)塊鏈技術(shù)完成不動產(chǎn)登記的行為是物權(quán)變動的一個環(huán)節(jié)，也是登記的要件，所以應(yīng)當為主要的履行義務(wù)。相反，諸如為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司而進行的商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記，登記行為并不發(fā)生物權(quán)變動，即便同樣運用了區(qū)塊鏈技術(shù)，也只是輔助履行方式的革新。

區(qū)塊鏈技術(shù)在美國戴維森縣房地產(chǎn)登記中已有運用。從整個過程來看：最開始，需要攜帶所有證明房地產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)的證明文件，并在登記處申請區(qū)塊鏈資產(chǎn)登記。登記處和稅務(wù)局共享房屋的所有信息，登記申請將直接發(fā)送到稅務(wù)局。電訊局核實相關(guān)房屋信息正確無誤后，創(chuàng)建與區(qū)塊鏈原始交易輸出相對應(yīng)的數(shù)字信息，并在其中填入房屋所有信息。這時，由稅務(wù)局持有的唯一的區(qū)塊鏈公鑰完成將房屋信息轉(zhuǎn)移到當前所有者私鑰地址的工作。所有者打開私鑰，即可進行交易。當交易完成后，賣方的私鑰被關(guān)閉，買方的私鑰被打開。因為區(qū)塊鏈互聯(lián)互通和信息透明的特點，就標的不動產(chǎn)的基本權(quán)利狀況無須大費周章地調(diào)查，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查難度降低。不動產(chǎn)登記機構(gòu)核實標的不動產(chǎn)相關(guān)情況后，一方面，如果是設(shè)立、注銷不動產(chǎn)登記的，直接載入不動產(chǎn)登記簿；另一方面，如果涉及所有權(quán)移轉(zhuǎn)的，在載入不動產(chǎn)登記簿之外，還需要公鑰和私鑰的信息輸送，方能完成不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。現(xiàn)有的紙質(zhì)或電子形式的登記程序中，一項不動產(chǎn)登記從申請到完成，需要大量的工作人員經(jīng)手。區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用，主要在各類機構(gòu)之間的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)作為程序的起點，人工接收登記申請目前來看仍是不可或缺的一環(huán)。

在登記程序中，審查問題尤為關(guān)鍵。通常情況下，各類登記啟動程序都是相同的，都需要在登記前進行合法性審查。區(qū)塊鏈既可以使得整個交易歷史透明化，又可以連接審查機制。［24］在波蘭，只有公證人或有合法權(quán)益的人才能查看土地登記簿。當前的公共區(qū)塊鏈土地登記概念并未回答誰應(yīng)該以何種形式?jīng)Q定審查請求。在德國，盡管已經(jīng)多次考慮全面實現(xiàn)不動產(chǎn)登記流程自動化，但是到目前為止，所有項目都失敗了。雖然《德國土地登記條例》第12條第4款中規(guī)定了查閱土地登記簿、土地登記檔案，提供土地登記簿、土地登記檔案的副本應(yīng)當被記錄。但是，對于誰應(yīng)將此記錄保存在區(qū)塊鏈土地登記簿中，在記錄前應(yīng)當如何進行內(nèi)容的檢查，沒有確切的規(guī)定。所以，目前仍在兩方面存疑：一是審查主體的問題，即究竟是機器審查，還是人工審查。假設(shè)運用區(qū)塊鏈技術(shù)展開審查，一則機器審查過于僵化的缺點不可避免，無法充分審查每個個案。二則區(qū)塊鏈技術(shù)審查中，每種情況必須提前輸入確定的工作方式，但是這種確定性與個案中的不動產(chǎn)權(quán)利無關(guān)，無法實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利的確定性。在沒有事先正式審查和進行實質(zhì)性的法律狀態(tài)探究的情況下，技術(shù)上可行的審查不能與不動產(chǎn)登記的可靠性相協(xié)調(diào)。［25］實質(zhì)上來說，如果對節(jié)點（網(wǎng)絡(luò)中的參與者）投票不能代替審查，自動化審查又不具有可行性，那么現(xiàn)行的基本的審查模式是可以沿用的。目前的技術(shù)下，人工審查是有必要，審查之后工作人員再將記錄保存在區(qū)塊鏈土地登記簿中，運用電子簽名的方式在區(qū)塊鏈中加密處理，與之后的環(huán)節(jié)相銜接。二是審查標準如何。如果說仍然沿用登記機關(guān)工作人員審查登記申請，那么審查標準在各國都無須改變。雖然標準不變，但是區(qū)塊鏈技術(shù)將全球的不動產(chǎn)登記信息相連接，勢必會存在世界各地審查標準不一的情況。然而，即便標準不同，能夠完成登記，一定在當?shù)鼐哂泻戏ㄐ裕粍赢a(chǎn)交易移轉(zhuǎn)的是權(quán)利，并不是空間層面的標的物，具有一定的地域性。所以，依照各地標準審查，并不會影響全球不動產(chǎn)交易市場的秩序。

此外，是否要將區(qū)塊鏈技術(shù)運用到不動產(chǎn)登記公證制度中，也是不可回避的問題。在擁有公證前置傳統(tǒng)的國家中，公證機構(gòu)是負責預(yù)防性司法的原始機構(gòu)，其從根本上被禁止參加有爭議的程序。但是公證機構(gòu)作為預(yù)防性司法的一部分，可以代表參與法院和行政機關(guān)的某些環(huán)節(jié)。決定性的因素是，公證人不是私人利益的代表，而是有關(guān)各方的公正幫助者和調(diào)解人。［26］目前，德國作為公證前置的典型國家，其公證人是權(quán)利人和不動產(chǎn)登記機構(gòu)之間的基本信息中介。倘若使用區(qū)塊鏈技術(shù)，公證人還成了移轉(zhuǎn)權(quán)利的起點，除了記錄與登記有關(guān)的信息外，還需要考慮登記相關(guān)事務(wù)并利用機器將其傳輸?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機關(guān)。［27］但是，區(qū)塊鏈本身值得信任，并無須中介程序就可以實現(xiàn)登記的安全性，［28］這就帶來了公證機構(gòu)存廢的問題。所以目前在德國，區(qū)塊鏈沒有達到當前歐洲預(yù)防性司法的質(zhì)量水平，且它與歐洲大陸的傳統(tǒng)形成了鮮明的對比，并沒有在公證環(huán)節(jié)被適用。［29］從我國的歷史慣性來看，既沒有預(yù)防性司法的傳統(tǒng)機構(gòu)，也沒有公證前置的認識基礎(chǔ)，無須考慮該問題。

（三）登記錯誤的司法救濟

從筆者在中國裁判文書網(wǎng)中搜集的樣本數(shù)據(jù)看，［30］就司法機關(guān)訴求登記錯誤原因問題，91.6%的案件都或多或少地包含登記機關(guān)的錯誤。而登記機關(guān)錯誤類型中，登記機關(guān)錯誤或遺漏占47.7%，無正當理由拖延登記時間或拒絕查詢占7.1%，錯誤撤銷的占1.7%，程序違法的占30.7%。運用區(qū)塊鏈技術(shù)后，不動產(chǎn)登記錯誤問題的諸多方面都將發(fā)生變化。

其一，錯誤原因的變化。一方面，登記機關(guān)存在主觀過錯的可能性減小。區(qū)塊鏈技術(shù)加強了不動產(chǎn)登記簿的信息完整性，限制了登記機關(guān)工作人員審查時的自由裁量。登記中部分程序去人工化，標準更加客觀統(tǒng)一，弱化了主觀色彩。其中，“合理審慎”的客觀過錯標準，也將綜合區(qū)塊鏈中可追溯的數(shù)據(jù)信息一并考量。另一方面，登記中不再存在程序違法。原本登記錯誤包括因登記機關(guān)的重大過失、無正當理由拖延登記時間、無故拒絕當事人正當查詢登記請求，［31］以及第三人過錯、程序錯誤等方面。因為區(qū)塊鏈自動化、信息透明的特點，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員只需接收申請材料、審查登記或查詢登記的申請。相關(guān)權(quán)利人可直接在全網(wǎng)系統(tǒng)中查看登記申請人和標的不動產(chǎn)的基本信息，審查之前和之后的程序事項將交給機器處理，基本可以避免程序性問題的出現(xiàn)。

其二，錯誤的類型、歸責和賠償?shù)淖兓５谝?，區(qū)塊鏈本身的代碼錯誤。具體情況有三種：一是代碼開發(fā)者、應(yīng)用提供者和不動產(chǎn)登記機構(gòu)，都疏于檢查區(qū)塊鏈；二是代碼開發(fā)者或者應(yīng)用提供者，存在編輯錯誤代碼的故意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)疏于檢查錯誤；三是代碼開發(fā)者或者應(yīng)用提供者，與不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員串通而使用錯誤代碼的區(qū)塊鏈。代碼錯誤的歸責要重點考量主觀因素，歸責時應(yīng)當加重存在主觀故意當事人的責任。誠如《個人信息保護法》第69條的規(guī)定，個人信息處理者不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔損害賠償?shù)惹謾?quán)責任。第二，登記時輸入錯誤。不動產(chǎn)登記工作人員、登記申請人或者二者同時在登記信息導(dǎo)入過程中發(fā)生錯誤。這種錯誤主觀上存在過失，客觀上發(fā)生了錯誤事實。輸入錯誤歸責時重點考量實際損害，造成錯誤的主體應(yīng)當對損失承擔責任。第三，外部攻擊導(dǎo)致區(qū)塊鏈代碼遭到篡改。這屬于第三人造成的錯誤，在區(qū)塊鏈技術(shù)中多表現(xiàn)為黑客攻擊系統(tǒng)。［32］《民法典》侵權(quán)責任編中，沒有將黑客攻擊致害責任作為一類責任情形。［33］所以對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)而言，應(yīng)適用第三人過錯的一般規(guī)則。根據(jù)第三人過錯對損害發(fā)生所產(chǎn)生的原因力判斷各方的法律后果。［34］如果代碼開發(fā)者、應(yīng)用提供者和不動產(chǎn)登記機關(guān)都履行了應(yīng)盡的防止數(shù)據(jù)被盜取的職責，對黑客攻擊的新方式不可預(yù)見，那么第三人承擔全部的責任，以上其他主體免責。否則，以上主體應(yīng)當根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)責任?！秱€人信息保護法》第20條明確兩個以上個人信息處理者共同處理個人信息導(dǎo)致侵權(quán)的，應(yīng)當依法承擔連帶責任。此時的共同侵權(quán)并不涉及第三方，就第三人共同侵權(quán)而言，具體承擔何種責任有三類說法。一是參考《民法典》第1194條至第1197條對于網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的規(guī)定，按照黑客攻擊網(wǎng)絡(luò)的規(guī)則，適用連帶責任歸責。區(qū)塊鏈應(yīng)用提供者或不動產(chǎn)登記機構(gòu)知道或者應(yīng)當知道黑客行為，沒有及時采取必要措施，區(qū)塊鏈應(yīng)用提供者或不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要承擔連帶責任。但是，區(qū)塊鏈的匿名性決定了無法通過私鑰確定其持有者主體是否為有權(quán)主體，那么私鑰被竊取后，因區(qū)塊鏈的不可刪改性、不可追溯性等特點，使得私鑰權(quán)利人不能在發(fā)現(xiàn)之時即刻請求停止侵權(quán)。所以區(qū)塊鏈應(yīng)用提供者和不動產(chǎn)登記機構(gòu)也不能采取措施阻止侵權(quán)行為的發(fā)生，受侵害人只能事后根據(jù)損害追索賠償。二是就第三人過錯實行不真正連帶責任。目前我國法律規(guī)定了環(huán)境污染和動物致害兩類第三人過錯不真正連帶責任。立法目的在于，避免權(quán)利人不當?shù)美?，同時符合過錯的歸責原則，以更好地保障被侵權(quán)人所受損害能夠及時得到救濟。三是第三人過錯情形下，還存在補充責任的形式。補充責任主要包括公共場所和學(xué)校的安全保障義務(wù)兩類。設(shè)置補充責任是為了平衡受害人的利益要求和間接責任人的利益。［35］黑客的入侵行為是損害事實發(fā)生的直接根本原因，不真正連帶責任需要多數(shù)責任人基于不同原因?qū)?quán)利人負有相同的債務(wù)，從技術(shù)層面來看，受侵害人憑借一己之力的確很難尋找攻擊登記信息的黑客第三人。所以從構(gòu)成要件和立法目的等方面來看，相對于其他責任形式，補充責任能更好地保障受害人得到救濟。另外，就賠償范圍而言，《民法典》第222條第2款只明確了損害發(fā)生是登記機關(guān)賠償?shù)囊?，沒有點明到底賠償?shù)氖菍嶋H損害、可得利益抑或綜合主觀、客觀、社會經(jīng)濟狀況等方面一并考量?，F(xiàn)實中，損害的確對不動產(chǎn)登記錯誤糾紛司法裁判結(jié)果有至關(guān)重要的影響。［36］而《個人信息保護法》第69條第2款強調(diào)了損害賠償責任按照實際損失或可得利益確定，當實際損失和可得利益難以確定時，依照客觀情況確定賠償數(shù)額。運用區(qū)塊鏈技術(shù)后，不動產(chǎn)登記的賠償可以參照適用《個人信息保護法》的規(guī)定。

此外，法院在審理中對證據(jù)的認定也應(yīng)有特定的規(guī)則。區(qū)塊鏈登記同樣具有證據(jù)效力，在審查運用區(qū)塊鏈技術(shù)的不動產(chǎn)登記的證據(jù)材料時主要審查以下內(nèi)容。一是區(qū)塊鏈技術(shù)必須是一個數(shù)字安全、按時間順序且分散的共識賬本或數(shù)據(jù)庫。此時，主要審查以下6個要件。（1）身份證明：通過區(qū)塊鏈訪問土地登記簿或者一般交易參加者必須能夠合法地證明自己的身份；（2）數(shù)字化數(shù)據(jù)：即使出于容量方面的考慮沒有將文檔和信息存儲在區(qū)塊鏈上，所有相關(guān)信息也應(yīng)使用哈希函數(shù)鏈接到區(qū)塊鏈，作為一個有效的參考；（3）安全性：使用區(qū)塊鏈進行交易，使用者必須登錄私鑰；（4）使用一個私有或者混合區(qū)塊鏈：因為公共區(qū)塊鏈存儲容量低且具有匿名性，當公鑰（與公共區(qū)塊鏈一樣）無法合法地識別任何人，需要一個帶有私鑰的區(qū)塊鏈用以識別；（5）數(shù)據(jù)的可靠性（質(zhì)量）：區(qū)塊鏈的優(yōu)點之一是其上的登記不能再更改，相對應(yīng)的缺點就要求確保在區(qū)塊鏈上輸入的所有登記都是正確的；（6）適用普及性和管理專業(yè)性：只有得到公眾的接受才符合技術(shù)投資的要求，也必須對用戶和負責管理的人員進行培訓(xùn)，才能保證系統(tǒng)的安全性和平穩(wěn)運行。［37］二是能夠證明記錄進入?yún)^(qū)塊鏈和區(qū)塊鏈收到記錄中的日期和時間，并且該記錄是作為定期的事務(wù)被保存在區(qū)塊鏈中。三是適用區(qū)塊鏈技術(shù)可以確定包括交易基本信息等在內(nèi)的記錄的真實性或完整性。四是所提供的證據(jù)實際上就是其所聲稱的事實，即證據(jù)的真實性。因為區(qū)塊鏈技術(shù)的加密元素和自動驗證功能，外部證據(jù)似乎不完全合適。因此，需要內(nèi)在和外在混合證明，包括開發(fā)人員和管理人員等在內(nèi)的證人證言作為外部成分，根據(jù)已有記錄合法地推定為內(nèi)在的組成部分。為了審查相關(guān)事務(wù)，也可以使用存儲在區(qū)塊鏈外部的哈希值，或者如果已知哈希生成的各個參數(shù)，可以使用相同的算法生成新的哈希值。在區(qū)塊鏈中輸入的哈希值與比較值匹配，則顯示信息是真實的。［38］

四、區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)登記的法律風險及其防范

普適性風險、跨區(qū)域監(jiān)管風險、量子計算機風險等，都是區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)登記中可能面臨的問題。在這些風險之外，因為區(qū)塊鏈技術(shù)的發(fā)展速度極快，而立法程序繁復(fù)，法律的滯后性此時表現(xiàn)得尤為明顯。需要配套相關(guān)制度，保障數(shù)字時代不動產(chǎn)登記的技術(shù)革新。

（一）技術(shù)應(yīng)用的法律風險

1．個人信息安全風險

我國《民法典》第1034條定義了“個人信息”的概念。不動產(chǎn)登記簿包含了個人信息中的姓名等基本信息，還包括了個人所有的不動產(chǎn)坐落、登記類型、產(chǎn)權(quán)面積、共有情況等財產(chǎn)信息。盡管區(qū)塊鏈使用了加密的方法，但是加密后仍然可以將數(shù)據(jù)與信息主體相聯(lián)系，目前實踐中仍然無法避免個人信息泄露的風險?，F(xiàn)階段來看，可能出現(xiàn)兩種主要的個人信息安全風險。

第一，區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)不可刪改性與信息支配權(quán)的兼容風險。目前紙質(zhì)的和電子的不動產(chǎn)登記簿，個人信息的增刪由不動產(chǎn)登記機關(guān)完成。個人信息權(quán)益作為一種新型的人格權(quán)益，包含了人對其自身信息的支配和控制，并排除他人侵害的權(quán)利。根據(jù)我國《個人信息保護法》第44條的規(guī)定，個人對個人信息的處理享有決定權(quán)。又根據(jù)《民法典》第1037條第2款、第1038條以及《個人信息保護法》第47條的規(guī)定，自然人發(fā)現(xiàn)信息處理者違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者雙方的約定處理其個人信息的，可以請求信息處理者刪除。法律還強調(diào)了信息處理者發(fā)現(xiàn)或者可能發(fā)現(xiàn)個人信息泄露、篡改、丟失，按照規(guī)定應(yīng)當告知自然人并向有關(guān)主管部門報告的義務(wù)。但是，因為區(qū)塊鏈缺少中心化的管理系統(tǒng)，私鑰丟失不能追回，不能重新設(shè)置，也無法通過公鑰逆推。無論是從法律層面還是技術(shù)層面，都無法提供有力的救濟。［39］極易產(chǎn)生包括所有權(quán)人在內(nèi)的相關(guān)人員對不動產(chǎn)登記信息無法控制的局面，也無疑與法定的信息支配權(quán)相悖。

第二，區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)透明性與隱私權(quán)的兼容風險。正因為區(qū)塊鏈中數(shù)據(jù)具有透明性的特征，使得查閱登記信息更加便捷，有利于不動產(chǎn)登記公示公信的實現(xiàn)。但是，對個人信息安全性的保護不僅表現(xiàn)在本人對于其個人信息基本情況隨時知悉和查閱的權(quán)利，還包含排除他人對于個人信息的查看和竊取，即對隱私權(quán)的保護。區(qū)塊鏈的加密特征，不僅體現(xiàn)在對本人信息的加密，還體現(xiàn)在對包括交易相關(guān)人員基本信息等方面的加密。保護匿名數(shù)據(jù)，要求泄露匿名數(shù)據(jù)必須承擔法律責任。在《民法典》第1038條中規(guī)定“無法識別特定個人且不能復(fù)原”的信息處理者泄露或篡改個人信息的免責條款，《個人信息保護法》第4條規(guī)定該法保護的個人信息不包括匿名化處理后的信息?！盁o法識別”的標準，可以參照歐盟《通用數(shù)據(jù)保護條例》序言第26條有關(guān)數(shù)據(jù)保護原則的規(guī)定。該原則同樣強調(diào)了其不適用于包括個人信息在內(nèi)的匿名信息，即泄露無法識別的匿名信息不能被免責。此外，不能排除不動產(chǎn)登記申請人相關(guān)信息被推理出來的可能性。區(qū)塊鏈技術(shù)中，有一個環(huán)節(jié)是將信息發(fā)送到公共區(qū)塊鏈，所以個人有部分信息是直接公開的，根據(jù)公開的信息，通過數(shù)據(jù)挖掘、分析的技術(shù)，可能篩選出有效信息，從而推測出用戶的基本信息。

2．法律救濟風險

所謂法律救濟的風險，是指由于刪改不夠靈活導(dǎo)致登記發(fā)生錯誤后，難以糾正錯誤、修復(fù)真實登記狀態(tài)的風險。誠如《民法典》第1037條和《個人信息保護法》第46條的規(guī)定，自然人發(fā)現(xiàn)個人信息存在錯誤，有權(quán)提出異議并請求更正等。根據(jù)我國《民法典》第222條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記錯誤后主要的救濟手段包括更正登記、異議登記和司法訴訟三類方式。

第一，從更正登記、異議登記的角度來看，區(qū)塊鏈技術(shù)對已有登記規(guī)則提出了挑戰(zhàn)。一是訪問受限帶來的“依職權(quán)”登記存廢的問題。我國《民法典》第220條并沒有規(guī)定登記機關(guān)對錯誤登記依職權(quán)更正或異議的權(quán)利。理論上，如果登記的內(nèi)容不被允許，那么登記的決定更加應(yīng)當終止。不動產(chǎn)登記機構(gòu)要充分保障當事人合法權(quán)利，就要推進登記的真實性與準確性。道德上，不動產(chǎn)登記的內(nèi)容本身具有推定力，這無疑對登記簿中權(quán)利正確性有了更高的要求。當?shù)怯洐C關(guān)發(fā)現(xiàn)登記確有明顯錯誤之時，無視錯誤使得登記繼續(xù)保持在不正確的狀態(tài)之中，無疑存在包庇縱容之嫌。在承認依職權(quán)更正登記、異議登記的德國，仍有學(xué)者提出，當前區(qū)塊鏈不動產(chǎn)登記并未就誰應(yīng)該提供區(qū)塊鏈內(nèi)適當安全手段給予答案。如果不動產(chǎn)登記簿和相關(guān)文件不能全部被訪問，面對異議或更正的請求，不動產(chǎn)登記機關(guān)就不能作出決定。僅僅以鼓掌同意的方式或者就是否通過異議進行投票，與《德國土地登記條例》第53條第1款第1句的規(guī)定相抵觸。［40］由此來看，運用區(qū)塊鏈技術(shù)的依職權(quán)更正或異議登記本身不應(yīng)當被認可。二是發(fā)現(xiàn)權(quán)利疑義后，利害關(guān)系人或者不動產(chǎn)登記機關(guān)難以改變不動產(chǎn)登記狀態(tài)，有待臨時性技術(shù)措施的開發(fā)。與更正登記不同，異議登記強調(diào)登記申請人在登記后的十五日內(nèi)必須提起確認權(quán)利的民事訴訟。但是，相較于更正登記需要對登記錯誤有確切的證據(jù)而言，異議登記對于錯誤的證明需求較弱，所以便于緊急情況下利害關(guān)系人對錯誤的及時制止和對應(yīng)有權(quán)利的盡力維護。目前主流觀點認為，應(yīng)當?shù)愖h登記對于登記權(quán)利人行使其物權(quán)的限制。［41］但是，區(qū)塊鏈的不可刪改性不僅代表著登記信息不能刪除或改變，還代表無法設(shè)置程序?qū)ζ浔澈蟮牡怯洜顟B(tài)進行更改，以防止登記公信力被濫用，不利于對真實權(quán)利人利益的保護。所以，如何暫時擊破公信力又不破壞不動產(chǎn)用益的臨時性保障措施，需要依賴技術(shù)以實現(xiàn)。

第二，從司法訴訟的角度來看，存在司法審查的困境?，F(xiàn)今主要審查訴訟主體是否適格、是否存在導(dǎo)致錯誤登記作為或不作為的行為、該行為是否具有違法性、主體是否存在主觀過錯等方面。引入?yún)^(qū)塊鏈技術(shù)后，行為及行為的違法性都可以通過客觀表征判斷，但就主體和主觀過錯，司法裁判可能面對加密性和匿名性問題。如果依照區(qū)塊鏈基本規(guī)則，交易雙方僅知悉對象公鑰地址而私有信息是被加密的，整個登記過程中，其他人對于主體和主觀過錯是無從知曉的，這就需要重新審視司法審查規(guī)則和技術(shù)。

（二）技術(shù)應(yīng)用的風險防范

《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）第106條、第107條鼓勵登記信息的互通共享，提出建立信息糾錯機制，保證數(shù)據(jù)真實、完整、可用的同時，也強調(diào)了登記信息的安全保護，健全全流程不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)安全管理制度，明確采取相應(yīng)的技術(shù)措施和其他必要措施，保障登記信息安全。區(qū)塊鏈技術(shù)的運用符合“全流程”和“數(shù)據(jù)安全管理”的要求。但不可否認的是，也需要采取一定的措施，防范技術(shù)運用的現(xiàn)實風險：

一是配套區(qū)塊鏈技術(shù)的法律規(guī)則。相對于《個人信息保護法（草案）》來說，我國正式頒行的《個人信息保護法》已然就區(qū)塊鏈技術(shù)運用于民事領(lǐng)域而產(chǎn)生的新問題予以回應(yīng)和調(diào)整。面對這類問題，下一步需要體系性地為新技術(shù)制定配套規(guī)則。第一步，已經(jīng)在《個人信息保護法》第44條的除外規(guī)定中為個人信息處理決定權(quán)例外情形留有一定的空間，并在《個人信息保護法》第47條第2款中增加了“刪除個人信息從技術(shù)上難以實現(xiàn)”的處理方式，即個人信息處理者應(yīng)當停止除存儲和采取必要的安全保護措施之外的處理。第二步，則需要在諸如《不動產(chǎn)登記法》和個人信息保護相關(guān)實施細則中完善具體規(guī)則、明確例外情形。比如，因技術(shù)固有特點無法完成查閱、復(fù)制、更正或刪除信息等個人信息權(quán)應(yīng)當包含的內(nèi)容，適用技術(shù)方在認可該技術(shù)之時，視為對相應(yīng)權(quán)利的自動放棄。再比如，由于目前登記之時仍需到不動產(chǎn)登記機關(guān)完成登記，［42］據(jù)此判斷主體和主觀方面，所以需要根據(jù)區(qū)塊鏈的特點調(diào)整司法審查的要件。

二是合理利用區(qū)塊鏈的自身特征。雖然區(qū)塊鏈技術(shù)利弊共存，但只要合理利用好該技術(shù)，相對于現(xiàn)有的紙質(zhì)化或者電子化的不動產(chǎn)登記而言，其對于個人信息保護是有所助益的。至于如何利用，則需要堅持以下幾點。一則，發(fā)揮區(qū)塊鏈的特點，改進其存在的不足。首先需要肯定區(qū)塊鏈的積極作用。區(qū)塊鏈技術(shù)因其去中心化特征，無須防止中心信息機構(gòu)出賣用戶信息。不可刪改性避免了中心化網(wǎng)絡(luò)模式中，外部攻擊者或者內(nèi)部工作人員對于系統(tǒng)的入侵。至于對信息支配權(quán)的影響，可以通過技術(shù)的革新予以平衡。二則，厘清權(quán)利邊界。數(shù)據(jù)透明性保障的是個人信息權(quán)中的查詢權(quán)、抄錄權(quán)、復(fù)制權(quán)，而非對稱密碼技術(shù)則保護了參與方的隱私權(quán)，可以極大提高個人信息保護的水平。［43］整個區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)，有所加密，有所公開。只要理清隱私權(quán)保護和透明公開之間的數(shù)據(jù)界限，該加密的加密，該公開的公開，就不會存在權(quán)利的沖突。三則，革新區(qū)塊鏈技術(shù)。面對公共區(qū)塊鏈信息泄露問題，必須秉承即使是在開放式的區(qū)塊鏈系統(tǒng)上，也不排除對個人信息的保護。例如，可以通過包括自主權(quán)身份模型、鏈外存儲、零知識協(xié)議等適當?shù)姆绞?，實現(xiàn)對于公共區(qū)塊鏈上個人信息的保護。［44］

三是尋求技術(shù)與規(guī)則之間的平衡。技術(shù)與規(guī)則之間本就不是非此即彼的關(guān)系，需要在不斷磨合中相互促進。區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)登記后重點需要面對的就是不可刪改性的問題，該問題還帶來了私鑰丟失無法找回的影響。雖然從技術(shù)的角度出發(fā)，不動產(chǎn)登記難以刪改，但從法理層面來看，仍應(yīng)當給予當事人恢復(fù)真實權(quán)利狀態(tài)的救濟權(quán)利。目前，在技術(shù)層面主要提出了兩類解決辦法：第一種，利用技術(shù)刪除登記記錄。針對區(qū)塊鏈不可刪改性，有學(xué)者提出，應(yīng)當要求運營商改進技術(shù)允許刪除，以尊重信息主體的被遺忘權(quán)。［45］目前德國學(xué)者提出了另一種“修剪”的方法，由中央機構(gòu)部分刪去過去的記錄。應(yīng)當注意的是，要刪除的數(shù)據(jù)必須已經(jīng)包含在新記錄中。這個過程使得數(shù)據(jù)被刪除而不會丟失相應(yīng)合法性證據(jù)，并可以繼續(xù)使用區(qū)塊鏈。因為在不更改區(qū)塊哈希值的情況下刪除了記錄數(shù)據(jù)，所以保留了整個區(qū)塊鏈的功能。使用這種方法，可以確保更好地遵守數(shù)據(jù)保護的規(guī)則。然而，這很可能導(dǎo)致可追溯性的喪失、產(chǎn)生數(shù)據(jù)偽造等情況。當使用該技術(shù)時，也可能導(dǎo)致區(qū)塊鏈完整性和透明性的喪失，主要取決于刪除請求的程度之間的平衡。［46］第二種，利用技術(shù)改動登記記錄。現(xiàn)已開發(fā)了“可編輯的區(qū)塊鏈”，借助“變色龍哈希函數(shù)”，規(guī)避區(qū)塊鏈技術(shù)所基于的實際不變性，區(qū)塊鏈既不會失去其功能，又能應(yīng)對法律上的挑戰(zhàn)?？梢酝ㄟ^“不變的數(shù)字疤痕”看到相應(yīng)塊中的更改。但是，實現(xiàn)該項技術(shù)需要使用中央權(quán)限，該權(quán)限根據(jù)某些參數(shù)進行刪除并對此負責。而需要中央機構(gòu)來更改數(shù)據(jù)與區(qū)塊鏈去中心化和技術(shù)自主性的基本思想相矛盾。即使參與者可以理解更改，網(wǎng)絡(luò)仍將依賴于單個接口，即取決于相應(yīng)的主接口及其信任度。因為通常需要訪問控制，又有中央權(quán)限，這個過程對于私有區(qū)塊鏈存在可行性問題。在公共區(qū)塊鏈中，如此做則代表著對數(shù)據(jù)完整性的巨大干擾。［47］

筆者認為，不可刪改性是區(qū)塊鏈最基本的特點，也是其無法被篡改的原因。如果允許刪除記錄，雖然尊重了信息主體的被遺忘權(quán)，但是由誰刪除、何種條件下可以刪除、如何賦予并監(jiān)督其所擁有的刪除權(quán)，又會存在問題。所以，保留區(qū)塊鏈最基本的特點仍然重要，這是順應(yīng)智能化趨勢與使用區(qū)塊鏈技術(shù)取代目前的紙質(zhì)化不動產(chǎn)登記、電子化不動產(chǎn)登記的初衷。在尊重區(qū)塊鏈不可刪改性的前提之下，應(yīng)當尋找其他技術(shù)手段處理登記有關(guān)的信息變更。所以，增加一個中央機構(gòu)，或者使得區(qū)塊鏈具有可編輯性而構(gòu)建的不動產(chǎn)登記簿，實質(zhì)上會限制區(qū)塊鏈的技術(shù)意義。是故，秉持著在法律框架內(nèi)尋求技術(shù)與規(guī)則之間的平衡的原則，反向交易和封存仍是現(xiàn)今最有效的防范法律風險的手段。因為哈希函數(shù)差異的敏感性，無法追溯介入系統(tǒng)并刪除數(shù)據(jù)記錄，所以需要額外的過程，將相關(guān)的數(shù)據(jù)通過新的行為轉(zhuǎn)移回去，要更改必須通過附加登記來識別。但是反向交易需要交易二者配合完成，這就存在另一方不積極配合的可能性。因此，或許可以通過區(qū)塊鏈的區(qū)塊封存技術(shù)，隔離想要刪除的信息或者丟失的私鑰信息與用戶其他信息。既不破壞不可刪改性的特點，又可以保障個人信息處理的決定權(quán)。

四是提高區(qū)塊鏈技術(shù)人員和登記申請人的保護意識。一方面，將區(qū)塊鏈技術(shù)引入不動產(chǎn)登記中，諸多程序通過數(shù)據(jù)代碼完成?？梢哉f，登記的正確性很大程度上有賴于區(qū)塊鏈技術(shù)人員。因此，提高這一群體的法律保護意識和技術(shù)專業(yè)水平相當重要。另一方面，區(qū)塊鏈只是一個數(shù)據(jù)庫，用戶的自主泄露信息顯然無法避免。因此，如同《個人信息保護法》第11條和第61條第1項的規(guī)定，提高個人的信息安全防護意識極其重要。

五、結(jié)語

2019年公布的《自然資源部信息化建設(shè)總體方案》強調(diào)2021—2025年“互聯(lián)網(wǎng)+自然資源政務(wù)服務(wù)”體系全面建成聯(lián)網(wǎng)運行。其中，國土空間基礎(chǔ)信息平臺是一個物理分散、邏輯集中的分布式一體化管理、應(yīng)用和共享服務(wù)的平臺。區(qū)塊鏈技術(shù)分布式、加密等屬性，與以自然資源為代表的不動產(chǎn)的信息化要求和《不動產(chǎn)登記法》對登記效率提升、登記結(jié)果真實準確的要求不謀而合。區(qū)塊鏈技術(shù)適用于不動產(chǎn)登記中，將最大限度地減少未注冊財產(chǎn)的數(shù)量，減輕登記機關(guān)的負擔。目前，技術(shù)應(yīng)用還存在一些法律之外的問題：一是現(xiàn)今市場仍然缺少必要的基礎(chǔ)設(shè)施，交易者缺乏足夠的交易能力，技術(shù)的普及尚存疑問。二是如果將太多當前版本的軟件編碼到系統(tǒng)中，不可避免地產(chǎn)生改進的困難，也可能存在系統(tǒng)容量問題和故障，這些都可能對不動產(chǎn)市場造成毀滅性影響。三是其分散式架構(gòu)基于連接到散布在世界各地的大量計算機之上，存在巨大的能源消耗。［48］雖然區(qū)塊鏈技術(shù)運用于不動產(chǎn)登記存在技術(shù)局限和規(guī)則缺口，但不能因為存在局限性而停止發(fā)展的腳步。一方面，技術(shù)的發(fā)展需要法治的保障和推進，所以區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用需要完善的法律制度，化解新問題、防范新風險，為科技更好地服務(wù)人類保駕護航。另一方面，科技的發(fā)展為法治建設(shè)提供強有力的技術(shù)支持，區(qū)塊鏈技術(shù)賦能法治發(fā)展、開辟國家治理的新路徑，激發(fā)了法治實踐的創(chuàng)新動力。法治與技術(shù)相互促進，是新時代依法治國與科技強國戰(zhàn)略結(jié)合的一個鮮明體現(xiàn)。

【Abstract】Blockchain technology has the characteristics of decentralization， immutability and so on. It has value and space for in-deth application in the field of public services represented by real estate registration. But at present， there is still a lack of corresponding legal systems to promote and guarantee blockchain technological development. Blockchain and real estate registration support each other： On the one hand， the application of blockchain technology in real estate registration can ensure the integrity of registration data and improve the efficiency of registration. On the other hand， many typical attributes of real estate registration are consistent with the characteristics of blockchain. Real estate transactions can be directly connected to the registration system in the form of smart contracts. Blockchain technology has made the registration process more digitized and automated. But during the process of the review， it still cannot replace by the staff of the real estate registration agency in the short term. Blockchain makes the imputation of registration errors more objective and de-procedural. The situation should still be distinguished and regulated. The characteristics of blockchain technology have brought personal information security risks and legal relief risks to real estate registration. It is necessary to improve legal regulations to prevent risks， to rationally use the characteristics of blockchain， and to find a balance between technology and rules.

【Keywords】blockchain; real estate registration; personal information protection; civil code; legal risks

（責任編輯：王中）

［收稿日期］2023-01-10

［基金項目］國家社會科學(xué)基金重大項目：自然資源權(quán)利配置研究（15ZDB176）；湖南省自然資源廳重大科技項目：湖南省全民所有自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系實現(xiàn)機制創(chuàng)新研究（ZFCG2022068004）。

［作者簡介］柳婷婷，法學(xué)博士，湖南財政經(jīng)濟學(xué)院法學(xué)與公共管理學(xué)院講師、湖南經(jīng)濟與社會發(fā)展研究中心特聘副研究員。

［1］ 2021年4月12日，筆者在Beck-online數(shù)據(jù)庫中以 Blockchain Grundbuch 為關(guān)鍵詞進行檢索，在民法領(lǐng)域中有57篇評注、判例、文章或觀點集。