新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施探究

文/徐麗 （杭州首創(chuàng)奧特萊斯置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，從21 世紀(jì)初到現(xiàn)在一直作為貨幣資源和勞動力就業(yè)的“蓄水池”快速拉動第一、二、三產(chǎn)業(yè)高速增長，在推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)社會穩(wěn)定和改善社會基本民生上發(fā)揮了關(guān)鍵作用。近年來，隨著新一輪財(cái)稅體制改革的不斷深化，尤其是金稅四期工程在企業(yè)稅務(wù)征收管理實(shí)踐中的全面應(yīng)用， 面對逐漸強(qiáng)化的稅務(wù)監(jiān)管力度和日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須正確認(rèn)識金稅四期工程給自身經(jīng)營管理帶來的影響，針對稅務(wù)管理，尤其是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動及時(shí)做出調(diào)整，幫助企業(yè)更好地規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到降低稅負(fù)成本、拓寬利潤空間的目的。

一、金稅四期環(huán)境下對企業(yè)的影響

金稅四期相較于金稅三期加大了改革，在實(shí)際的構(gòu)建過程中，充分吸收國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，合理應(yīng)用高科技手段，并與我國稅收征收管理實(shí)際需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)全國范圍內(nèi)稅務(wù)管理征收業(yè)務(wù)的通辦，依托于云計(jì)算、大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)“稅費(fèi)”全數(shù)據(jù)、全業(yè)務(wù)流程的“云化”、打通，為智慧稅務(wù)提供良好支撐與必要保障。與此同時(shí)，金稅四期將實(shí)現(xiàn)專票電子化，除全面涵蓋稅務(wù)業(yè)務(wù)外，還將納入“非稅”業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)動態(tài)化全面監(jiān)督管控。同時(shí)，搭建與各機(jī)構(gòu)間信息共享與核查的通道，并開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員手機(jī)號、企業(yè)納稅狀態(tài)、企業(yè)登記注冊信息核查三大功能。

二、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別

（一）項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)

1.與關(guān)聯(lián)公司多開建安工程發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)與關(guān)聯(lián)公司虛開建安工程發(fā)票是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)常見的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型。房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)往往會通過增加項(xiàng)目開發(fā)成本的方式降低土地增值稅稅負(fù)成本，與關(guān)聯(lián)公司虛開建安工程發(fā)票則是不符合相關(guān)法律政策規(guī)定的項(xiàng)目建設(shè)成本籌劃方式之一即房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段與管理公司私下約定，以虛構(gòu)建筑安裝合同的方式虛開建安工程發(fā)票計(jì)入當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)成本虛增稅前扣除額度。金稅四期工程上馬后，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)通過金稅四期系統(tǒng)，可以在后續(xù)的土地增值稅清算環(huán)節(jié)中針對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅票據(jù)使用，稅負(fù)信息等涉稅信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)對比分析，精準(zhǔn)識別出虛開建安工程發(fā)票等違法行為，因此，這是現(xiàn)階段不少房地產(chǎn)企業(yè)常見的一項(xiàng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型。

2.未足額申報(bào)印花稅

房地產(chǎn)印花稅是國家針對房地產(chǎn)買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或其他產(chǎn)權(quán)憑證的書立與領(lǐng)受而征收的一次性稅種，金稅四期工程上線以后，房地產(chǎn)企業(yè)未足額申報(bào)印花稅的行為是較為突出的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)會與材料供應(yīng)商、建筑施工企業(yè)等上下游企業(yè)訂立購銷合同、建筑安裝工程承包合同、加工承攬合同、貨物運(yùn)輸合同等多項(xiàng)業(yè)務(wù)合同，房地產(chǎn)企業(yè)必須要以上述合同所負(fù)載的資金量或?qū)嵨锪繛橛?jì)稅依據(jù)及時(shí)進(jìn)行印花稅申報(bào)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的辦稅人員在實(shí)務(wù)中不重視合同管理工作，存在印花稅申報(bào)漏報(bào)現(xiàn)象。

3.個(gè)稅代扣代繳風(fēng)險(xiǎn)

金稅四期工程上線以后，房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳工作也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段需要雇傭大量的建筑工人從事項(xiàng)目施工建設(shè)工作，除了勞務(wù)分包模式下由勞務(wù)公司派遣的施工隊(duì)外，項(xiàng)目中還存在大量的零工、散工，這部分建筑工人的流動性很強(qiáng)，其勞務(wù)報(bào)酬一般由房地產(chǎn)企業(yè)以日結(jié)的方式用現(xiàn)金支付，也就是說上述勞務(wù)人員的勞務(wù)報(bào)酬并不能在房地產(chǎn)企業(yè)職工工資表中完全體現(xiàn)。金稅四期工程上線后，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)和職工涉稅數(shù)據(jù)的“一站式”管理，能夠通過大數(shù)據(jù)技術(shù)對企業(yè)和職工的稅負(fù)匹配情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測，當(dāng)這部分零工、散工進(jìn)行個(gè)人所得稅申報(bào)時(shí)，稅收管理機(jī)關(guān)能夠清晰識別出其與企業(yè)個(gè)稅申報(bào)數(shù)據(jù)之間的差異，從而對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查。

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

1.預(yù)售收入未依法申報(bào)

當(dāng)前我國實(shí)行商品房預(yù)售制，購房者向房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先支付的期房定金或部分房款就成為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入，在實(shí)務(wù)當(dāng)中不少房地產(chǎn)企業(yè)會將這部分預(yù)售收入長期掛往來賬或直接沖減開發(fā)成本，金稅四期工程上線以后，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)可以通過大數(shù)據(jù)技術(shù)分析申報(bào)企業(yè)所得稅收入與增值稅銷售收入之間存在差異并建立對比模型，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員必須嚴(yán)格遵循會計(jì)收入準(zhǔn)則，及時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入并依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，以免受到稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)的稽查。

2.以折價(jià)銷售方式取得商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)

商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)較高，因此在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)為了取得更高的商業(yè)地產(chǎn)銷售額往往會采取折價(jià)銷售方式給予承購者優(yōu)惠，最為常用的優(yōu)惠方式則是“出租款抵免購房款”。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)以較低的售價(jià)將商業(yè)地產(chǎn)出售給購房者，購房者則要將該商業(yè)地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將該商業(yè)地產(chǎn)出租后獲得的部分租金會返還給購房者。在上述過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員在實(shí)務(wù)中往往認(rèn)為該部分收入的確認(rèn)應(yīng)該以商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際售價(jià)為基礎(chǔ)，這與稅法規(guī)定產(chǎn)生了沖突。依據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以折價(jià)銷售方式取得商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)就其公允價(jià)格作為取得的租金收入計(jì)稅，并為業(yè)主代扣代繳個(gè)人所得稅[1]。

（三）項(xiàng)目持有環(huán)節(jié)

1.違法遞延繳納土地使用稅

遞延土地增值稅納稅時(shí)間是房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員在進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)常用的一項(xiàng)籌劃方式，但是如果企業(yè)辦稅人員操作不當(dāng)，在金稅四期背景下也會給房地產(chǎn)企業(yè)造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。依照稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地信息登記，并在次月至房屋移交之時(shí)，按照規(guī)定繳納土地使用稅[2]。金稅四期工程在各部委和人民銀行等政策監(jiān)管方之間構(gòu)建了信息共享機(jī)制，對納稅人的各項(xiàng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)、互通、互認(rèn)。在上述背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員在使用遞延土地增值稅納稅時(shí)間這一籌劃方式時(shí)，如果未及時(shí)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收管理機(jī)關(guān)辦理土地登記信息并按時(shí)繳納土地增值稅，將會被稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)精準(zhǔn)識別并實(shí)施稽查，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要補(bǔ)交土地增值稅并繳納滯納金，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失和信譽(yù)損失。

2.房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不正確

房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確也是當(dāng)下部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程中常見的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)稅的征收對象是企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的商品房，其在未出售之前作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不征收房產(chǎn)稅，但是對于在出售前經(jīng)房地產(chǎn)企業(yè)使用或出租的則需繳納房產(chǎn)稅[3]。在實(shí)務(wù)中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會將建成但未出售的部分商品房或商業(yè)地產(chǎn)作為售樓中心或項(xiàng)目部來使用，但企業(yè)辦稅人員在稅務(wù)管理工作中對房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)認(rèn)識不清晰，往往不按規(guī)定及時(shí)繳納房產(chǎn)稅，在金稅四期背景下，該行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)則會被稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)實(shí)施處罰，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失和信譽(yù)損失。

（四）項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)

1.土增稅扣除范圍超“紅線”

隨著金稅四期工程上線，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的各項(xiàng)憑證都將被錄入稅務(wù)信息管理系統(tǒng)，若稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)在抽查過程中發(fā)現(xiàn)企業(yè)有超出法律政策規(guī)定的紅線之外的扣除項(xiàng)目，將不予扣除。在征管實(shí)踐中，這一稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)常常發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅前扣除工作中。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的合規(guī)性，需與利益相關(guān)方簽訂合同約定，企業(yè)辦稅人員應(yīng)遵循法律政策規(guī)定，完善涉稅資料以供稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)抽查，否則一旦被金稅四期系統(tǒng)識別出風(fēng)險(xiǎn)因素，將會給企業(yè)造成不必要的損失。

2.重復(fù)虛列開發(fā)成本

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時(shí)往往會重復(fù)虛列開發(fā)成本來增加稅前扣除額度，以達(dá)到減低稅負(fù)的目的。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了增加扣除數(shù)額，將部分甲供材的成本列為開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)際上存在重復(fù)列支的違規(guī)操作，這并非合理的納稅籌劃，而是明顯的虛假做賬行為[4]。在金稅四期背景下，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)可以借助大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等信息技術(shù)對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算信息進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，能輕易識別出上述違法操作。

三、新環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略

（一）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步通過加強(qiáng)稅務(wù)管理和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控知識的宣傳力度，構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)管理為主要導(dǎo)向的企業(yè)文化，讓企業(yè)全體職工在思想層面上樹立正確的稅務(wù)管理觀念，認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)經(jīng)營活動的潛在威脅和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動的必要性。

2.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)組織體系

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作內(nèi)容復(fù)雜、專業(yè)性較強(qiáng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)組織體系，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控提供堅(jiān)實(shí)的組織保障。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門的稅務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部審計(jì)職能部門，在董事會下設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，由財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)部審計(jì)職能部門的主要負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作具體事宜，實(shí)現(xiàn)多部門協(xié)同管理，提升企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控水平。

3.提高辦稅人員的業(yè)務(wù)能力

房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動的執(zhí)行群體，辦稅人員的業(yè)務(wù)能力直接決定了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的高低，為此，企業(yè)要加強(qiáng)對辦稅人員的教育和培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在招聘環(huán)節(jié)要提升人員聘用標(biāo)準(zhǔn)，聘用具備稅務(wù)管理專業(yè)背景和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員充實(shí)辦稅崗位的人才儲備，做好“人才增量管理”。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要通過開辦稅務(wù)管理培訓(xùn)活動，邀請稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)工作人員或稅務(wù)專家來企宣講、授課等多種方式針對企業(yè)在職員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)，提升辦稅人員的知識儲備和專業(yè)能力，為開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動提供人才支持。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與防控

1.構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別本質(zhì)上是企業(yè)辦稅人員立足于經(jīng)營實(shí)際，通過采用一些方式對可能誘發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行識別辨認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)要借助信息技術(shù)手段搭建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)，將企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營管理活動中潛藏的和未來可能出現(xiàn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素錄入信息系統(tǒng)中，當(dāng)該風(fēng)險(xiǎn)因素出現(xiàn)時(shí)系統(tǒng)將自動向辦稅人員和企業(yè)管理層發(fā)出預(yù)警。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要利用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)篩查投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)因素，或繪制業(yè)務(wù)流程圖規(guī)范經(jīng)營行為，盡可能地減少人為風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)可以有效識別出企業(yè)經(jīng)營活動中的大部分風(fēng)險(xiǎn)因素，隨后，房地產(chǎn)企業(yè)就要做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估工作，及時(shí)對上述風(fēng)險(xiǎn)因素采取預(yù)防和控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素扼殺在萌芽狀態(tài)，爭取做到防患于未然。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制需要注意以下兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)要采取科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估方法。定性分析法和定量分析法是企業(yè)最常使用的兩種風(fēng)險(xiǎn)評估方法：定性分析是當(dāng)企業(yè)無法獲得某一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的支持?jǐn)?shù)據(jù)或無法準(zhǔn)確評估損失量時(shí)采用的方法，其一般是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素對不同經(jīng)營管理層級的影響程度來確定某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的優(yōu)先級。定量分析則是企業(yè)辦稅人員根據(jù)具體涉稅的數(shù)據(jù)信息對某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)建損失評估模型，可預(yù)計(jì)損失越大的風(fēng)險(xiǎn)因素，控制優(yōu)先級越高。為準(zhǔn)確評估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的控制優(yōu)先級，房地產(chǎn)企業(yè)的辦稅人員應(yīng)當(dāng)同時(shí)采取定性、定量分析法對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合評估。第二，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最有效的控制手段就是在風(fēng)險(xiǎn)萌芽階段通過自查方式將其控制并消滅，因此房地產(chǎn)企業(yè)要建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查體系，對企業(yè)自身的納稅行為和各項(xiàng)稅費(fèi)支出明細(xì)、物料供應(yīng)商和房地產(chǎn)銷售公司等上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的稅務(wù)信用等多項(xiàng)信息實(shí)時(shí)跟蹤，將企業(yè)經(jīng)營管理過程中存在的可能會被金稅四期系統(tǒng)判定為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的因素全部消弭在萌芽期。

（三）重視對發(fā)票與憑證的管理

增值稅發(fā)票和稅務(wù)資料憑證是金稅三期系統(tǒng)的稽查重點(diǎn)，隨著金稅四期工程的上線，稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票和稅務(wù)資料憑證的監(jiān)督與稽查力度進(jìn)一步加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視對發(fā)票和憑證的管理，切實(shí)將這方面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素降至最低。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下幾項(xiàng)工作：第一，對外開票，辦稅人員必須依據(jù)真實(shí)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)情況對外開具合規(guī)發(fā)票，比如租賃收入發(fā)票中完整填寫備注欄、依據(jù)合同對照發(fā)票內(nèi)容是否完整準(zhǔn)確、增值稅普票中必須明確客戶的名稱和識別號、發(fā)票公章清晰完整。第二，外部取票，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)向合作方索取增值稅專用發(fā)票或普票，辦稅人員則按照合同約定要求對獲取的增值稅發(fā)票進(jìn)行比對，確保發(fā)票內(nèi)容、稅率等與合同約定一致，對于不合規(guī)的發(fā)票則立即退回至開票方，要求其開具合規(guī)發(fā)票。第三，規(guī)范發(fā)票日常使用管理，按照相應(yīng)的規(guī)定管理作廢發(fā)票、紅字沖銷，保管空白發(fā)票，避免發(fā)票聯(lián)次丟失。在實(shí)務(wù)中，發(fā)票的領(lǐng)取、收繳和核銷工作應(yīng)當(dāng)有使用人員和保管人員的簽字，空白發(fā)票的聯(lián)次完整、批次相同、號碼連號。同時(shí)及時(shí)做好發(fā)票驗(yàn)舊領(lǐng)新，保證企業(yè)內(nèi)部的發(fā)票數(shù)量可以滿足經(jīng)營需求，而且辦稅人員必須熟練掌握企業(yè)發(fā)票管理系統(tǒng)的操作要求，可以熟練使用自動化工具完成開票指令[5]。此外，對于已經(jīng)丟失的發(fā)票和憑證，房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，比如利用稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)留存的發(fā)票影像信息完成財(cái)務(wù)入賬。

（四）建立外部信息溝通機(jī)制

1.行業(yè)內(nèi)信息溝通

金稅四期工程實(shí)現(xiàn)了對企業(yè)納稅信息的“一站式”管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識到信息溝通對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的重要性，建立健全外部信息溝通機(jī)制，加強(qiáng)與上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的信息溝通力度。不僅要注意與承包商的信息交流，也不能忽視與甲供材供應(yīng)商的信息交流，需要在最大限度內(nèi)充分與行業(yè)內(nèi)各企業(yè)進(jìn)行溝通，以便更好地了解企業(yè)涉稅情況，同時(shí)，也可以避免企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從上下游企業(yè)傳導(dǎo)到自身公司，最大限度地避免不必要的損失的發(fā)生[6]。

2.與稅務(wù)機(jī)關(guān)信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理及納稅籌劃工作在政策適用范圍上相當(dāng)復(fù)雜，需要專業(yè)的稅務(wù)管理人員介入來保障稅務(wù)政策適用的準(zhǔn)確性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理過程中忽視同稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)的溝通交流，將會使企業(yè)面臨著較大的外部法律風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)政企溝通，打造理想稅企關(guān)系需要房地產(chǎn)企業(yè)做好以下工作：房地產(chǎn)企業(yè)需要定期邀請當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收管理機(jī)關(guān)的政策宣講人員赴企交流，通過在企業(yè)內(nèi)部舉辦專題講座的方式向企業(yè)員工宣傳講解稅務(wù)政策，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控知識，強(qiáng)化企業(yè)員工對稅收優(yōu)惠政策及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的認(rèn)知理解；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化同當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收管理機(jī)關(guān)的溝通，及時(shí)就新稅收政策、新經(jīng)濟(jì)活動等進(jìn)行稅務(wù)處理方法的咨詢；與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在當(dāng)?shù)囟悇?wù)征收管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)幫助下聯(lián)合開發(fā)符合企業(yè)實(shí)際情況的稅務(wù)信息共享系統(tǒng)，增強(qiáng)企業(yè)同稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)之間的數(shù)據(jù)透明度，提升企業(yè)辦稅效率和管理質(zhì)量。

四、結(jié)語

綜上所述，金稅四期系統(tǒng)上線后，我國房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)格的稅收監(jiān)管，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變稅務(wù)管理理念，對現(xiàn)階段的稅務(wù)管理措施實(shí)施優(yōu)化升級，尤其是要提升企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控水平。具體來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有和清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型較多，企業(yè)必須從理念宣傳、組織調(diào)整、人才培育三方面著手構(gòu)建良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境，做好風(fēng)險(xiǎn)識別、評估與控制，發(fā)票與憑證管理，外部信息溝通交流機(jī)制建設(shè)三項(xiàng)具體工作，幫助企業(yè)適應(yīng)金稅四期背景下的稅收征管環(huán)境。